약 110일 앞으로 다가온 제20대 대통령 선거의 최대 화두는 문재인 정부의 가장 큰 실패작으로 불리는 ‘부동산 정책'이다. 이재명 더불어민주당 후보는 공공주택인 '기본주택'을 중심으로 한 정책을, 윤석열 국민의힘 후보는 종합부동산세 완화 등 기존 규제 혁신을 통한 정책을 강조하고 있다. 두 후보의 정책은 주안점을 둔 지점부터 판이하게 다르지만 모두 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 바탕으로 세워졌다는 데에 공통점을 가지고 있다.
서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’에서는 부동산 전문가인 윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수와 함께 문재인 정부의 부동산 정책 문제의 본질을 짚어봤다. 더 나아가 윤 교수로부터 현재 많은 국민들이 느끼고 있는 부동산 문제를 해결하기 위해 도입이 절실한 그만의 ‘해결책’도 들었다.
이번 정부 정책 ‘세 가지’는 반드시 다음 정부에 풀어야 해
문재인 정부 들어 발표된 부동산 정책은 총 26번. 하지만 정책이 발표될 때 집값은 그 끝을 모르고 올랐다. 부동산 정보업체 ‘경제만랩’이 18일 KB부동산의 주택가격동향을 분석한 결과 문재인 정부 출범 시기였던 지난 2017년 5월 서울 대형 아파트(전용면적 135㎡ 초과)의 평균매매가격은 14억 7,153만원이었다. 하지만 지난 10월에는 24억 7,301만원으로 10억 148만원(68.1%) 상승했다. 중대형(102~135㎡) 또한 이 기간 평균매매가격이 8억 511만원에서 15억 9,588만원으로 7억 9,077만원 올라 두 배 가까운(98.2%) 상승률을 보였다. 이어 중형 아파트(전용 85~102㎡)는 8억 326만원에서 14억 1,897만원, 중소형(전용 60~85㎡)은 5억 4,464만원에서 10억 9,964만원, 소형(전용 60㎡ 이하)은 3억 8,202만원에서 8억 5,413만원으로 각각 올랐다.
이 같은 ‘역대급’ 집값 상승폭에 국민들이 정부에 느끼는 실망감은 더욱 컸다. 집권 초기 집값을 잡겠다는 분명한 의지를 보였기 때문이다. 이에 대해 윤 교수는 “26번 이상의 정책을 주머니에서 다 꺼냈는데 불구하고 주택시장의 안정이 오지 않았다면 그동안 썼던 극단적인 규제 사항들을 풀어야 된다”며 “무엇보다 ‘금융 규제’, ‘세금 폭탄’, ‘임대차 3법’ 등의 규제책과 주거 취약계층에 편중된 주택 정책, 공정성을 잃은 정부 기관에 대한 대대적인 변화가 있어야 한다”고 말했다.
또한 윤 교수는 국민들이 현재 원하는 바가 무엇인지 정부 당국자들이 그것부터 알아야 할 필요가 있다고 주장했다. 윤 교수는 “국민들이 아우성을 치고 특히 서민들이 힘들어하는 부분을 해결해 주려는 마음을 가져야 된다”며 “대출 좀 풀어달라고 아우성을 치고 있는데 ‘시장이 조금 안정됐다’는 이상한 얘기를 하면서 대출 규제를 지속하는 것은 확실한 문제”라고 비판했다.
주택 정책 근간 ‘공급·금융·청약’ 정책은 형평성 있게 바꿔야
윤 교수는 주택 정책의 근간이 되는 대출 등의 금융과 공급 문제에 대해서도 조언을 아끼지 않았다. 그는 "가계대출을 관리하는 것은 좋지만 주택담보대출 등 주택 관련 대출을 줄이는 것은 이해할 수 없다고 말했다. 윤 교수의 설명에 따르면 주담대 등 주택 관련 대출은 기업 대출이나 신용 대출 등에 비해 회수율이 높은 편이다.
또한 윤 교수는 공급 정책에 대해서 “사람들이 원하는 곳에 공급을 해야 진정 제대로 된 공급”이라며 “3기신도시 등 대도시 외곽의 신도시를 만들어서 그곳으로 가라고 하는 것은 시장을 전혀 이해하지 못하고 있다고 보이는 정책”이라고 비판했다. 또한 또 다른 공급 제도인 청약에 대해서는 “현재 청약 제도는 간단하게 만들 필요가 있고 5~10년 정도만 청약 통장을 유지하면 당첨이 될 수 있다는 희망을 주지 않고서는 제도에 대한 비판이 계속될 것”이라고 말했다.
국민보험주택, 반복되는 부동산 문제의 ‘고리’ 끊을 수 있는 대안 중 하나
윤 교수는 국민들의 고통을 계속 야기시키고 있는 부동산 문제를 본질적으로 풀 수 있는 방법 중 하나로 ‘국민보험주택’을 제시했다. 윤 교수의 설명에 따르면 국민보험주택은 현재 국민연금 가입자들이 보험료를 불입하는 방식으로 또 하나의 공적보험을 만들어 은퇴 직전 쌓아놓은 보험료와 국민주택기금 등으로 가입자들에게 ‘평생주택’을 제공하겠다는 것이다. 평생주택의 공급에는 도시의 수직화라는 전제가 붙는다. 수직화 되는 주택들을 지을 때 용적률을 올려주는 대신 인상분의 일부를 표준건축비만 주고 구입해 가입자들에게 공급하는 방식을 취한다.
또한 기존 임대주택들이 선호도 조사 없이 빈 땅에 아무렇게나 지어 공급하던 것을 바로 잡아 가입자들의 은퇴 전 10년 전부터 꾸준히 주거하고 싶은 곳을 설문해 지역을 선정해 공급한다. 윤 교수는 “국민의 세금 하나도 들지 않고 용적률을 올려주는 건 행정적 조치로 가능하기 때문에 사업 진행에 힘든 것이 없다”며 “정말로 사람들이 원하는 곳에 ‘평생 주택’을 지어미래 벌어질 주택 걱정을 미리 막아 주는 정책”이라고 설명했다.
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