한국은행이 3개월 만에 기준금리를 추가로 인상(0.75%→1.00%)하면서 주택담보대출 최고금리가 조만간 6%대로 진입할 가능성이 커졌다. 이 때문에 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 부동산 간접 투자로 투자자들의 시선이 옮겨가고 있다. 특히 리츠'(REITs·부동산투자신탁)'를 향한 관심은 더욱 치솟는 추세다. 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있고 수익률도 꽤 안정적이기 때문이다.
리츠를 면밀히 살펴보기 위해 윤수민 NH농협은행 ALL100자문센터 위원과 조한조 NH농협은행 WM사업부 차장을 만나 자세한 이야기를 들어봤다.
리츠, 배당 가능 이익의 90% 이상을 투자자에게 배당해야
리츠는 투자자들로부터 모은 돈으로 부동산이나 부동산 관련 증권 등으로 운용해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 주식회사나 투자신탁이다. 이때 가장 특징적인 모습은 배당 가능 이익의 90% 이상을 투자자에게 배당한다는 것이다. 일반적으로 법인세를 면제받기 위해 높은 비율로 배당하는 것이지만 덕분에 투자자는 비교적 높은 이익을 얻을 수 있다. 또한 앞서 말했듯, 소액으로 대형 부동산 투자가 가능하다는 것도 장점이다. 대형 부동산의 임대수익은 소형 부동산에 비해 임대수익이 비교적 안정적일 뿐만 아니라 임대차기간이 길어 임대료를 안정적으로 받을 수 있기 때문이다.
리츠는 주식시장에 상장돼 있어 개별 종목처럼 운용되고 거래된다. 주식을 한 주 구매하는 것과 동일한 거래 형태인 것이다. 조 차장은 “본인이 리츠에 직접 투자한다면 본인이 투자 판단을 내려야 한다”며 “리츠 투자자들은 배당 성장성, 자산 가격의 상승 가능성, 종목 분석 등을 꼼꼼히 따지며 직접 투자에 대한 책임감을 가져야 한다”고 말했다. 동학 개미들이 주식 투자를 위해 해당 기업의 재무제표를 찾아보는 것처럼 리츠에 관해서도 분석해야 한다는 것이다.
윤 위원은 리츠의 가장 큰 장점으로 ‘쉽고 간편한 투자 방법’을 꼽았다. 그는 “리츠는 금융 상품처럼 가입을 하거나 주식처럼 거래를 할 수 있기 때문에 부동산 자산을 쉽고 편하게 팔 수 있고 유동성 확보도 용이하다”고 말했다.
또 다른 장점으로 그는 ‘거래 리스크 축소’를 언급했다. 직접 부동산을 매매하다 보면 임대인이 들어오지 않는 등 각종 변수로 임대료를 받지 못하는 상황이 닥칠 수 있다. 그뿐만 아니라 매매 과정에서 법률적 리스크에 연루될 가능성도 크다. 하지만 리츠는 전문가가 운용하는 상품이므로 이 같은 거래 리스크를 헷지(위험 회피)할 수 있다는 것이다. 그러므로 윤 위원은 부동산 투자를 처음 계획하는 사람들에게 ‘先 간접 투자 後 직접 투자’ 방법을 추천했다.
부동산 펀드는 위탁 상품으로 상대적으로 안전해
또 다른 간접 투자 상품으로 부동산 펀드가 있다. 부동산 펀드는 재산의 50%를 초과해 부동산 및 부동산 관련 자산에 투자하는 펀드로 일반 부동산 펀드와 리츠 펀드로 나뉜다. 공모펀드와 사모펀드로도 구분되는데, 운용 유형에 따라 부동산 개발, 임대, 대출 채권에 투자가 가능하다. 따라서 부동산 펀드는 투자 자산의 종류나 투자 방식에 따라 그 종류가 다양하다. 일반 부동산 펀드는 부동산 관련 사업을 어떻게 진행하고 어떻게 자금을 조달하느냐에 초점이 맞춰진 반면 리츠 펀드는 펀드의 구성 자산이 각각의 개별 리츠로써 기능한다. 이에 조 차장은 “리츠 펀드는 상장돼 있는 다수의 리츠에 투자해서 분산 투자할 수 있도록 만든 개념이다”라고 설명했다.
윤 위원은 리츠와 마찬가지로 부동산 펀드의 장점 또한 ‘쉽고 간편한 투자방식’을 꼽았다. 이에 덧붙여 조 차장은 ‘전문가 위탁 투자 방식’도 부동산 펀드의 장점이라고 언급했다. 전문가에게 위탁하니 각종 리스크와 멀어져 상대적으로 안전해 시행착오를 줄일 수 있다는 게 그의 설명이다.
리츠의 수익률, 단 한 번도 2012년부터 5% 밑으로 내려간 적 드물어
90% 이상 배당, 쉽고 간편한 투자 방법, 전문가의 위탁 투자 등의 장점으로 최근 리츠는 연금 자산 마련을 위한 도구로 활용되기도 한다. 조 차장은 리츠를 ‘이런 사람’에게 추천했다. 바로 안정적으로 예금 이자율보다 살짝 높은 수익률을 원하는 사람이다. 조 차장은 “일반적으로 리츠 같은 것들을 대체 자산이라고 부른다”며 “적지만 안정적인 수익률을 추구하는 사람은 대체 자산 쪽에 관심이 많다”고 말했다.
이어서 그는 “단기간에 고수익을 창출하는 주식형 상품과는 거리가 멀기 때문에 자신이 무얼 원하는지 알아야 한다”고 덧붙였다. 낮지만 안정적인 수익률을 보장하는 대표 상품은 적금이 있다. 하지만 적금이 아닌 리츠에 관심을 가져야 하는 이유는 예금보다 높은 수익률 때문이다. 조 차장은 “리츠는 고객이 원하는 수익률을 제공할 수 있다”고 말했다. 펀드평가사 KG제로인 자료에 따르면 10월 말 부동산 개발, 부동산 임대, 부동산 대출 채권 등에 투자하는 부동산 펀드의 1년 수익률은 약 14%다. 조 차장은 “해외에 투자하는 부동산 펀드는 대부분 리츠 형태”라며 “해외 부동산형 리츠 펀드의 1년 수익률은 약 16.7%”라고 말했다. 덧붙여 그는 “물론 주식형 펀드의 1년 수익률이 32%인 상품도 있고, 주식 혼합형 펀드도 19%인 상품도 있다”며 “변동성을 버틸 수 있다면 주식형 펀드가 적합할 것이고 변동성이 낮지만 안정적인 수익률을 선호한다면 리츠 펀드가 더 적합할 것”이라고 밝혔다.
리츠 유형별 배당수익률은 국토교통부 리츠정보시스템에서도 확인이 가능하다. 리츠정보시스템에서 제공한 연평균 수익률에 따르면 2012년부터 2020년까지 모두 플러스 수익률을 기록했다. 최저 수익률은 2012년에 5.13%, 최고 수익률은 2020년에 11.09%다. 결국 리츠는 5% 이상의 수익률을 꾸준히 내는 것으로 볼 수 있다. 끝으로 조 차장은 “‘어떤 리스크·리턴(위험·수익) 프로파일을 선택할 것이냐’가 중요한 선택의 잣대로 기능할 것”이라며 “상품별로 차이가 있지만 저금리 시대에서는 부동산 펀드나 리츠가 상당히 높은 수익률을 보이긴 했다”고 말했다.
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