서울 아파트 거래량이 급감한 가운데 전세를 끼고 주택을 매수하는 ‘갭 투자’도 위축되는 모습이다. 서울의 경우 매매가격과 전세 가격 차이(갭)가 5억 원에 육박할 만큼 커지면서 투자자들의 자금 조달 부담이 커진 반면 각종 금융 규제로 대출이 어려워지면서 갭 투자자들도 관망세에 접어든 것으로 풀이된다.
25일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난해 12월 이후 서울 25개 구의 아파트 매매 거래 2308건 가운데 갭 투자 비율은 9.0%(208건)를 기록했다. 이는 직전 3개월(2021년 9~11월)간 갭 투자 비율 14.0%보다 5.0%포인트 줄어든 수치다. 아실의 갭 투자 집계는 매매 거래 후 3개월 내 직접 거주하지 않고 임대 목적으로 전월세를 놓은 계약을 대상으로 한다. 월별로 봐도 서울 아파트 갭 투자 비율은 하락세다. 지난해 9월 전체 매매 거래의 16.1%를 차지하던 갭 투자는 지난해 12월 10.6%까지 낮아진 데 이어 올 1월에는 6.8%로 한 자릿수를 기록했다.
투자자들 사이에서는 “갭 투자를 하기에는 수도권 아파트값이 너무 올랐다”는 이야기가 나온다. KB월간주택 동향에 따르면 지난달 서울 아파트 중위 매매가는 10억 8469만 원, 중위 전세가는 6억 1278만 원으로 두 값의 차이는 4억 7191만 원에 이른다. 이 격차는 KB가 통계를 시작한 지난 2013년 4월 이후 가장 크다. 지난해 1월의 경우 3억 7774만 원이었다. 서울의 평범한 아파트를 갭 투자로 사기 위해 마련해야 하는 투자 금액이 1년만에 1억 원가량 늘어난 것이다.
갭 투자를 위해 조달해야 하는 자금은 늘어난 반면 대출 규제 영향으로 이 자금을 마련하기는 어려워졌다. 올해부터는 총대출 2억 원을 넘을 경우 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 적용돼 대다수 차주가 금융기관에서 조달할 수 있는 절대 금액이 줄어들었다. DSR은 갭 투자 자금 마련에 주로 사용되는 신용대출에도 마찬가지로 적용된다. 이미 본인이 거주하는 집 등의 주택담보대출이 있는 경우라면 신용대출 자체가 쉽지 않아진 것이다. 지난해까지는 신용대출은 1억 원 이상 받을 경우에만 차주 단위 DSR을 적용받았다.
전세 시장의 불확실성도 갭 투자 위축에 영향을 주고 있다. 지난해 중반까지만 해도 서울 전세 시장은 공급자 우위 시장으로 내놓는 족족 세입자를 맞출 수 있었지만 지난해 연말부터 분위기가 달라졌다. 서울 노원구의 한 공인중개사 관계자는 “최근에는 오른 시세를 다 반영해 전세를 놓으면 세입자를 구하기가 쉽지 않다”며 “기존 전세를 낀 주택을 매수하지 않는 이상 매수 계약 체결 후 잔금일 이전에 신규 전세를 맞추기가 예전보다 어렵다”고 전했다. 실제 KB 기준 아파트 매매가격 대비 전세 가격 비율은 지난해 1월 56.3%에서 지난달 54.6%로 1.7%포인트 감소했다. 최근 서울 아파트 전세가 상승률 둔화세가 매매가 상승률 둔화보다 더욱 두드러진다는 의미다.
이 같은 분위기는 갭 투자자들의 수익률을 저해하는 요인이라고 전문가들은 지적한다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “갭 투자를 할 때 이미 전세가 놓인 집을 매수하기도 하지만 수익률을 높이려는 투자자들은 매수 계약 후 보증금을 높여 신규 전세 계약을 체결해 자기자본 투입 비율을 최소화하기도 한다”며 “현재는 전세 가격이 주춤하면서 이같이 새로 전세를 맞추기 어려워졌다”고 말했다.
집값 상승에 대한 기대감이 약화된 것도 원인으로 꼽힌다. 거시경제 상황이나 대선이라는 대형 정치 이벤트를 앞둔 시점인 점을 감안했을 때 투자자들이 관망세를 유지하는 경우가 많다는 것이다. 윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수는 “통상 연말연시·대선·올림픽과 같은 주요 이벤트를 앞둔 기간에는 자금 이동이 줄어드는 특징이 있다”며 “이번에는 관망 요소가 겹친 데다 경제적 불확실성과 금융 규제도 확대되면서 시장에서 주택 투자에 대한 확신도 줄어들었다”고 분석했다. 윤 교수는 이어 “정책 방향과 세계 경제 흐름이 명확해지는 하반기까지는 이 같은 흐름이 이어질 것”이라고 분석했다.
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