윤석열 제20대 대통령 당선인은 주택 임대 시장 안정을 위해 문재인 정부에서 도입한 임대차 3법에 대해 전면 재검토에 나설 방침이다. 지난 2020년 7월부터 계약갱신청구권·전월세상한제가 시행된 후 전월세 값 상승, 전세보증금 이중가격 형성 등 각종 부작용이 드러나며 임대차 시장이 왜곡됐다는 판단에서다. 여기에다 집값 상승의 여파로 보유세 부담이 커진 집주인들이 전세를 월세로 전환하거나 월세 가격을 높이는 등 전세의 월세화, 조세 전가 등의 현상까지 나타났다.
임대차 3법은 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안을 말한다. 기존 2년의 임차 계약이 끝나면 1회에 한해 추가 2년을 보장하는 ‘계약갱신청구권제’와 임대료 증액의 상한선을 이전 계약의 5% 이내로 제한한 ‘전월세상한제’, 그리고 계약 당사자가 계약 30일 이내 관련 정보를 신고하도록 하는 ‘전월세신고제’를 골자로 한다.
문제는 세입자 보호라는 입법 취지와 달리 임대차 3법 도입으로 세입자들의 고통이 오히려 가중됐다는 것이다. 한국경제연구원이 발간한 ‘보유세 인상이 주택임대료 상승에 미친 영향 분석’ 보고서에 따르면 최근 2년간 전월세 가격이 급격히 상승한 데는 임대차 3법의 영향이 큰 것으로 나타났다.
보고서에 따르면 최근 2년간 주택 임대차 시장에서 전세 가격 급등과 전세 물량 감소가 두드러졌다. 서울 지역 주택 전세 가격은 2016년부터 2019년까지 3% 미만의 상승률을 보이며 비교적 안정적인 흐름을 유지해왔으나 2020년 들어 두 자릿수 상승률을 기록한 후 최근 2년간 23.8% 상승했다.
여기에 월세 비중이 빠르게 증가하는 ‘전세의 월세화’가 가속화되면서 서울 지역 월세 비중이 2년간 13.7% 증가하는 등 주택 임대차 시장의 변동성이 크게 확대됐다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 가격은 6억 7257만 원으로 임대차 3법 시행 전인 2020년 2월(4억 8077만 원)보다 1.4배가량 올랐다. 2020년 6월 임대차법 시행 이후로는 1년 7개월 동안 1억 8109만 원 올랐다.
한경연은 올해 주택 가격 급등으로 주택 구매를 포기한 가구가 늘면서 전세 수요 확대로 이어질 가능성이 높으며 올 하반기 임대차 3법 시행 2년을 맞아 계약갱신청구권 행사로 전세 물량이 줄어들 것으로 전망했다. 전세 수요는 늘어나는 반면 공급이 줄면서 임대차 시장이 불안해질 수 있다는 것이다.
전문가들은 이 때문에 임대차 3법의 부분 개정은 필요하다면서도 시장 충격을 고려해 개정 시기와 보완 내용을 세밀하게 조정할 필요가 있다고 지적한다. 윤 당선인 측도 임대차 3법 폐지보다는 법 개정을 통한 제도 수정을 염두에 두는 것으로 전해졌다. 윤 당선인은 지난해 8월 부동산 공약 발표 당시 임대차 3법에 대해 “전면 폐지해서 원상 복구를 시키자는 말씀도 많지만 이 역시도 시장에 혼란을 줄 수 있는 만큼 시장의 혼란을 주지 않는 범위 내에서 제도를 수정해야 한다”고 밝힌 바 있다.
이에 따라 4년으로 늘어난 갱신권을 이전의 2년으로 되돌리는 방안이 거론된다. 현행 계약갱신청구권제는 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 1회에 한해 추가 2년(2+2년)을 보장받을 수 있도록 하고 있는데 의무 기간을 예전의 2년으로 바꾼다는 것이다. 또 기존 계약 기간 2년에다 전세보증금을 일정 수준 이하로 올리면서 추가 2년을 보장해주는 경우 집주인에게 세제 혜택을 주는 인센티브도 검토되고 있다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “윤 당선인의 공약은 기본적으로 민간의 자율에 맡기자는 기조”라며 “현재의 임대차 기간 제한을 2년+2년(계약갱신청구권 사용 시)이 아닌 자율에 따라 3년으로 하거나 임대료 상승 제한을 5%에서 3~10%로 범위를 둬 민간에서 조정할 수 있는 여지를 주는 게 중요해 보인다”고 지적했다. 윤 수석연구원은 또 “이미 임대차 3법의 시행으로 시장에 큰 충격이 가해진 만큼 법의 개정을 급하게 하기보다는 7월 계약갱신청구권이 만료된 물건이 시장에 미치는 영향을 관찰한 뒤 개정에 나서는 것도 시장에 덜 충격을 주는 방법”이라고 지적했다.
반면 오는 7월에 가까워질수록 전세 매물 감소 및 전셋값 상승이 우려되는 만큼 최대한 빨리 개정을 통해 전셋값 상승을 제한해야 한다는 의견도 있다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “임대차 기간을 기존 2년에서 계약갱신청구권 사용 시 4년으로 늘렸어도 계약갱신청구권 사용 비율은 60%로 예상보다 낮았다”며 “3년으로 바꾸더라도 시장에 미치는 충격은 예상보다 크지 않을 수 있다”고 지적했다. 이어 서 교수는 “임대차 3법 폐지 자체는 시장에 미칠 충격이 크고 국회에서 동의를 얻기 어렵다는 문제가 있다”며 “다만 전세 시장이 불안한 만큼 전세 시장의 연착륙을 위해 최대한 빨리 개정에 나서야 한다”고 강조했다.
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