윤석열 정부에서 용도지역제도의 개편을 추진한다. 시대에 맞지 않는다는 지적을 받아 온 용도지역제를 느슨하게 해 보다 주택 공급 및 복합 개발을 용이하게 하겠다는 의지로 풀이된다.
정부는 16일 발표한 ‘새 정부 경제정책 방향’에서 “융·복합 시대에 맞춰 도시공간의 혁신이 이루어질 수 있도록 용도지역제 개편을 추진하겠다”고 밝혔다. 우선 고밀주거지역을 신설해 기존 저이용된 지역이 고밀화된 주거지로 재탄생할 수 있도록 하겠다는 방침이다.
현재 용도지역제도 하에서 주거지역 가운데 주택 건립 등에 관한 조건이 가장 약한 지역은 3종 일반주거지역이다. 3종 일반주거지역에서는 건폐율 50% 이하, 용적률 200%~300% 사이로 제한된다. 주거와 상업이 모두 가능한 준주거지역에서는 주상복합 형태로 아파트가 지어지는데 이 경우 건폐율 70% 이하, 용적률 200%~500%가 적용된다. 역세권 복합개발지구로 지정된 준주거지역의 경우 용적률 상한이 700%까지 적용되기도 한다.
앞서 정부 및 대통령직인수위원회 등에서 용적률 500% 확대 등을 논의했던 만큼 신설되는 고밀주거지역 최대 용적률이 500% 수준으로 적용될 전망이다. 앞서 원희룡 국토교통부 장관은 민간 재개발·재건축에 용적률 500%의 혜택을 주고 늘어난 용적률 절반을 기부채납 받아 청년층과 무주택 가구를 위한 주택을 공급하는 ‘역세권 첫 집’ 정책을 추진하겠다고 밝혔다. 1기 신도시 재건축과 관련해서도 용적률 500%를 적용하겠다고 밝혀 논란이 일기도 했다. 이번에 추진하는 ‘고밀주거지역’ 신설은 이 같은 정부의 주택 공급 정책과 맞물릴 것으로 전망된다.
정부는 오는 3분기 중 250만 가구 이상을 공급하는 ‘주택공급 로드맵’을 마련해 발표한다는 방침이다. 신도시나 신규 주택지구 개발이 아닌 수도권 등 주요 도시 도심 지역에 주택을 주로 공급하기로 한 만큼 용도지역제 개편을 통해 주택 공급을 촉진하려는 것으로 풀이된다. 이미 개발이 완료된 도심 지역에 주택을 공급하기 위해서는 재개발·재건축 밖에 방법이 없는 상황 속 용적률 상향을 통해 기존 주민들에 개발 유인을 제공하고 기부채납과 같은 방안을 통해 공공임대주택 등 주거 약자를 위한 대책 또한 마련할 수 있다. 정부는 이외에도 민간사업자가 규제 없이 자유롭게 개발 가능토록 ‘도시혁신계획구역’과 주거·상업·여가 등 도시기능의 융복합을 위한 ‘복합용도계획구역’을 도입하기로 했다.
다만 용도지역제 개편에 따른 부작용 또한 우려되는 상황이다. 용적률이 상향되거나 개발제한 규제가 사라지면서 부동산 가격이 다시 불붙을 수 있다는 지적이다. 여기에 난개발 등으로 경관 및 주변 지역 일조권을 해칠 수 있다는 비판도 나온다. 다만 이 같은 부작용을 최소화하기 위해 정부에서 민간 재개발·재건축에 인센티브를 부여하면서 공공임대주택을 일정 비율 이상 넣도록 하는 등 제한적으로 용도지역 변경(상향)을 활용하리라는 예측 또한 나온다.
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