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목동신시가지 단지 입지 따라 집값 희비 엇갈려

규제에 실거주 의무 생기자

매수자들 교육·교통 인프라에 민감

서울 양천구 목동 신시가지 아파트 단지 전경. 연합뉴스




서울 양천구 목동신시가지가 단지별 입지에 따라 집값 희비가 교차하고 있다. 지난해 토지거래허가구역으로 묶인 이곳은 전세를 끼고 매수하는 이른바 ‘갭 투자’가 불가능한데 이 때문에 매수자들이 교육·교통 인프라에 더욱 민감하게 반응한 것으로 분석된다.

24일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 4월 27일 토지거래허가구역 1년 연장 후 이날까지 목동신시가지 1~7단지에서 체결된 총 9건의 거래는 모두 신고가였다. 같은 기간 목동신시가지 8~14단지에서 체결된 8건의 거래 가운데 7건이 하락 거래였던 것과 대조된다. 시장에서는 매수자에 실거주 의무를 부여하고 해당 지역으로 주거 이전하는 이유 등을 서류로 작성해 제출해야 하는 토지거래허가구역으로 묶인 상황이 이 같은 온도 차를 만들었다고 보고 있다. 이는 실제 체결 사례에서도 입증된다.

서울 전역에 하락 거래가 속출하는 가운데 신고가 경신 행렬을 이어오고 있는 목동신시가지 1~7단지는 행정동상 목동이다. 이곳은 입시·내신을 타깃으로 한 학원들이 몰려 있어 서울 강남구 대치동에 버금가는 학군지로 꼽힌다. 서울 지하철 5호선 오목교역과 9호선 신목동역 등과 가까워 교통 인프라도 좋은 편이다. 그 결과 매도자가 부르는 호가로 거래가 체결되는 ‘매도자 우위’ 시장이 유지되고 있다.





앞서 1단지 66㎡는 올해 5월과 6월, 16억 5000만 원에 거래되면서 전 고가인 15억 6000만 원(5층)보다 1억 원 가까이 올랐다. 양천구 목동 1단지 인근 공인중개사 A 씨는 “토지거래허가구역 지정으로 ‘투자 수요’가 사실상 없어지며 1단지도 거래 자체는 많이 줄었다”며 “그럼에도 40대 이상 학부모들이 자녀들 교육을 위해 이사 오려는 수요는 여전해 이전보다 높은 가격에 거래가 이뤄진다”고 말했다.

반면 행정동상 신정동에 해당하며 상대적으로 1~7단지보다 교육 및 교통 인프라가 부족한 8~14단지는 급매 위주로만 거래되고 있다. 이 일대에서 가장 단지 규모가 큰 14단지(3100가구) 55㎡는 지난해 8월 13억 7500만 원(2층)에 거래됐지만 올해 4월에는 12억 8000만 원(6층), 5월에는 12억 9000만 원(15층)에 거래됐다. 신정동의 공인중개사 B 씨는 “토지거래허가구역으로 지정되기 전에는 상대적으로 저렴한 8~14단지에 갭 투자를 하려는 매수인들이 많았지만 현재는 전혀 없다”며 “13·14단지 71㎡의 경우 예전에는 17억 원까지도 거래가 됐지만 토지거래허가구역이 연장돼버리니 15억 원에 내놔도 팔리지 않는다”고 말했다.

전문가들은 토지거래허가구역은 사실상 실거주 목적의 매수만 가능하기 때문에 거주 환경에 따라 집값의 등락이 갈리고 있는 것으로 분석했다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “토지거래허가구역은 직접 본인이 살아야 하기 때문에 실거주 환경에 따라 선호도가 나뉠 수밖에 없다”며 “특히 목동은 학군 및 교육 위주로 수요가 유입되는 경향이 있는데 같은 목동신시가지 단지라도 목동인지 신정동인지에 따라 교육 인프라 차이가 있기 때문에 단지에 따라 가격 추이가 다른 것으로 보인다”고 말했다.
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