전미리츠협회(Nareit)에 따르면 2019년 말 기준으로 리츠(REITs·부동산투자회사)를 소유한 미국인은 1억 4500만 명에 이른다. 2001년 6500만 명의 미국인이 리츠를 소유했던 것과 비교해 두 배 이상 증가한 수치다. 리츠를 보유한 미국 가정의 비율도 20년 동안 23%에서 44%로 거의 두 배 이상 증가했다.
협회는 미국 리츠 투자자가 늘어난 주된 이유로 미국 퇴직연금 계좌에서 투자할 수 있는 상품군에서 리츠 투자 비중이 확대된 사실에 주목하고 있다. 미국인들의 주식 투자는 세금 혜택이 있는 401(k) 연금계좌 등을 통해 이뤄지는 경우가 대다수인데 이런 퇴직 계좌의 주요 투자 상품인 주식형 펀드와 타깃데이트펀드(TDF)에서 리츠 상품을 포트폴리오의 일부로 구성하는 사례가 꾸준히 늘어났다는 것이다. 예컨대 TDF의 경우 2007년에는 77% 정도가 리츠를 투자 자산군에 포함했지만 2019년에는 거의 모든 TDF가 리츠를 자산 중 하나로 포함하고 있었다. 이 기간 미국의 TDF 시장은 3조 달러(약 3880조 원) 규모로 성장했다.
리츠 상품이 은퇴자를 위한 퇴직연금 계좌에서 인기를 끄는 이유로 고정적인 수익을 제공한다는 점이 우선 꼽힌다. 전문가들은 은퇴를 한 후에도 적정한 생활 수준을 유지하기 위해 이전 소득의 약 70~80%는 대체할 수 있는 자산군에 투자하기를 권하는데 이때 리츠는 좋은 선택이 될 수 있다. 리츠는 부동산 자산의 임대 또는 판매를 통해 얻은 과세 소득의 90% 이상을 배당으로 지급하기에 리츠를 보유하는 것만으로도 월·분기·반기·연마다 소득을 대체할 수 있는 배당금을 받을 수 있는 것이다.
연금계좌가 리츠를 담는 더 큰 이유는 포트폴리오(자산배분) 효과 때문이다. 상업용 부동산은 주식·채권과는 확연히 다른 움직임을 보이는 투자자산 중 하나인데 리츠는 바로 이런 상업용 부동산에 대한 투자를 저비용으로 유연하게 진행할 수 있는 상품군이라는 것이다. 자산 가치 상승률을 따져봐도 주식·채권에 뒤지지 않는다. 실제 글로벌 리츠지수(FTSE EPRA Nareit Global Extended Index )의 2009년 6월부터 지난해 말까지의 수익률은 13%에 달해 미국을 제외한 선진국 증시(MSCI EAFE)의 수익률인 8.1%, 글로벌 채권(Bloomberg Barclays Global-Aggregate Bonds)의 상승률인 2.73%보다 오히려 높았다.
주식·채권과 비교해 인플레이션에 강하다는 것도 리츠의 장점이다. 배세호 하이투자증권 연구원은 “미국 리츠의 경우 2000~2021년 전년 대비 3% 이상의 높은 소비자물가지수(CPI)를 기록한 5개의 연도 중 리츠가 마이너스 수익률을 기록한 연도는 1회에 불과했다”며 “높은 인플레이션 구간에서는 임대료 상승과 부동산 가치 상승이 동시에 발생해 오히려 견조한 수익률을 자랑하고는 했다”고 분석했다.
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