지방에서 시작된 ‘미분양 공포’가 수도권으로 퍼져 나가고 있다. 수도권 일부 지역은 올 들어 미분양 물량이 급증하며 2년 만에 미분양 관리지역에 포함됐다. 최근 금리 인상과 집값 하락이 본격화되면서 주택 시장 침체가 당분간 이어질 것으로 보인다.
16일 주택도시보증공사(HUG)와 부동산 업계에 따르면 경기 안성시는 최근 HUG의 제72차 미분양 관리지역으로 선정됐다. 이는 지난 2020년 10월 미분양 관리지역 해제 이후 약 2년 만이다. 미분양 관리지역은 미분양 주택 수가 500가구 이상인 시·군·구에서 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려, 모니터링 필요 지역 등 4개 요건 중 1개 이상을 충족한 지역을 대상으로 한다.
HUG는 안성시에 대해 미분양 우려가 크다고 판단했다. 국토교통부 통계를 보면 올해 1월까지만 하더라도 안성시 내 미분양 주택은 전무했지만, 지난 2월 1068가구로 급격히 늘었다. 지난 8월 기준으로는 565가구로 2월 대비 감소했으나, 전년 동월(0가구)과 비교하면 여전히 위험 수준이다. 양주시도 미분양 증가와 미분양 해소 저조, 미분양 우려를 이유로 관리지역으로 신규 지정됐다. 이 지역은 지난해 2월 미분양 관리지역에서 해제됐는데, 당시 이 지역 미분양 물량은 17가구에 그쳤다. 그러나 지난해 말부터 미분양 물량이 점차 늘면서 지난 8월에는 914가구로 뛰었다. 이는 경기도 전체 미분양 주택인 3180가구의 28.7% 비중을 차지하는 규모다.
미분양관리지역에서 주택(분양보증 발급예정인 주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 사업 부지를 매입하려는 사업자는 분양보증 예비심사를 거쳐야 한다. 이미 토지를 매입했더라도 분양보증을 발급 받기 위해서는 사전심사를 거쳐야 하는 등 절차가 까다로워진다. 신규 공급 물량을 조절해 미분양 물량을 해소하려는 것이다.
이들 지역은 지난달 21일 부동산 규제지역인 조정대상지역에서 해제됐지만, 침체된 시장 분위기를 끌어올리기엔 역부족이다. 조정대상지역에서 해제되면 주택담보대출비율(LTV)이 50%에서 70%로, 총부채상환비율(DTI)이 40%에서 60%로 확대된다. 또 1순위 청약 통장 가입 기간이 2년에서 1년 이상(수도권)으로 줄고 다주택자도 청약할 수 있다. 그러나 10년 만에 연 이율 3%대 기준금리가 현실화 되면서 주택 매수를 위한 자금 조달 부담이 커지자 규제 완화의 효과는 미미하다.
실제로 규제 완화 후에도 집값 하락세는 더욱 가팔라지고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 양주시 아파트 값은 10월 둘째 주(10일 기준) 0.44% 하락했다. 이는 규제지역 해제 전인 9월 둘째 주(9월 19일 기준) 하락폭(-0.39%)보다 확대된 것이다. 안성시 아파트 값 하락률도 같은 기간 -0.04%에서 -0.06%로 늘었다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “급격한 금리 인상으로 거래절벽이 심화되고 집값 하방 압력이 더 커지고 있다”며 “물가가 안정되고 금리 인상 기조가 바뀔 때까지는 이러한 하락 흐름이 이어질 것”이라고 내다봤다.
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