안녕하세요 어썸머니 구독자 여러분. 깡통주택이란 말 요새 많이 들어보셨죠? 뭔가 위험하고 내 보증금을 못 돌려받을 것 같은 느낌적인 느낌이긴 한데 정확히 어떤 건지 아시나요? 오늘 근면한 월급에서는 이 깡통전세의 정체 그리고 깡통전세를 피하기 위해 체크할 것, 혼자 가기 불안할 때 전문가를 대동해 계약하는 방법까지 알차게 준비해봤어요. 근면한 월급과 함께 피 같은 내 보증금 지켜보자고요!
깡통전세가 뭐냐고?
깡통전세란 쉽게 말하자면 집값이 전세 보증금보다 낮아서 전세금을 돌려받기 어려운 집을 뜻합니다. ‘속이 텅텅 비었다’는 뜻으로 깡통전세라고 불러요. 그럼 이런 깡통전세를 피할 수 있는 방법, 지금부터 알려드릴게요.
깡통전세 확인의 기본중 기본! 바로 전세가율을 확인하는 겁니다. 단어만 어렵지 사실 별거 아니에요. 집값 대비 전셋값이 몇 %나 되느냐는 건데요. 내가 계약하려는 집의 전세 보증금이랑 그 집의 매매가를 대조해보면 금방 답이 나오겠죠. 매매 가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 네이버 부동산 등에서 우리 집 옆집이나 같은 건물에 있는 다른 집의 실거래가를 확인하면 돼요.
만약 비교할만한 옆집이 없다, 신축 빌라라서 비교 대상이 없다면 해당 지역의 비슷한 조건의 집이라도 찾아서 비교를 해보세요. 그것도 안되면 부동산에 물어보시고요.
전세가율이 몇 프로면 위험한 걸까요? 전세 보증금이 집값의 80%를 넘으면 위험하다고 봅니다. 근데 너무 싸도 좋아할 일은 아니에요.
만약 전세가율이 50% 이하로 다른 곳보다 이상하게 싸다면 집이 곧 경매에 넘어갈 지경이라서 그 전에 전세 보증금이라도 떼먹자고 싸게 전셋집을 내놓는 최악의 경우일 수도 있어요. 아무튼 주변 집들과 이상하게 가격이 차이가 난다! 하면 의심부터 해봐야돼요.
등기부등본 확인, 전입신고, 확정일자…기본에 충실하자!
보통 계약 전에 부동산 사장님이 등기부 등본을 뽑아서 보여주세요. 만약 더 빨리 확인하고 싶거나 아무도 보여주지 않는다면 내가 직접 인터넷으로 확인할 수 있어요. 등기부등본은 법원 인터넷등기소 홈페이지나 앱에서 회원가입하면 무료로 열람할 수 있습니다. 등기부등본에서 확인할 부분은 내가 부동산에서 만난 그 집주인이 소유주가 맞는지, 근저당이 얼마나 있는지 두 가지가 제일 중요해요. 근저당은 쉽게 말해 담보대출이 얼마나 있느냐는 거에요. 근저당이 1억이면, 이 집으로 진 빚이 1억이란 뜻이에요. 당연히 근저당 비중이 높을수록 보증금 돌려받기 어렵겠죠?
끝으로 확정일자, 전입신고 이삿날 바로 해야 하는 거 모르는 분 안계시죠? 이런 신고를 해두면 뭐가 좋을까요. 혹시나 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 보장받을 수 있어요. 그런데 가끔 법의 맹점을 노리는 수법도 있어요. 세입자의 권리는 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날, 즉 익일부터 효력을 가지거든요. 오늘 신고해도 권리 보장은 내일부터 되는 식인 거죠.
그 하루를 틈타서 집을 담보로 대출을 받아버리는 사람이 있어요. 그러면 아까 두번째로 확인한 등기부등본 확인한 절차가 아무런 의미가 없게 돼요. 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 권리도 후순위로 밀려버리고요.
이런 것을 방지하기 위해 계약서에 특약을 넣는 방법도 있습니다. 전세계약일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등을 하지 않는다는 조건을 넣고, 이를 위반하는 경우 보증금을 즉시 돌려봤고 해당 계약이 무효가 된다는 조항이죠.
내 힘으로 안되면 남의 힘이라도 빌려서
전세보증보험이라는 제도도 꼭 이용해야 해요. 전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보험사에서 대신 내게 보증금을 돌려주고 나중에 집주인에게 이자 쳐서 받는 식으로 운영돼요. 전세보증보험을 운영하는 대표적인 기관은 SGI, HUG가 있는데요. 두 기관의 보증보험 상품 조건이 다르니까 비교해보고 본인에게 적합한 기관을 선택해서 가입하시면 됩니다. 이 전세보증보험은 가입할 때 집주인과 별도로 상의하거나 허락을 구할 필요가 없어요. 세입자의 정당한 권리니까요! 눈치보지 말고 당당히 가입합시다.
그래도 걱정이 된다는 분들, 특히 서울에서 1인 가구 주목하세요. 전문가가 집 구하러 같이 가주는 서비스가 있어요. 바로 서울시 ‘1인가구 전월세 안심계약 도움 서비스’인데요. 현재 강서구, 관악구, 성북구, 성동구 등 14개 자치구에서 서비스를 시행하고 있어요. 지역 여건에 밝은 공인중개사가 계약 상담은 물론 집을 보러 갈 때도 동행해서 혼자 집 볼 때 놓칠 수 있는 점을 확인해준대요. 연령과 상관없이 1인 가구라면 누구나 무료로 이용할 수 있어요. 각 지자체별 담당 부서 연락처는 링크 달아둘테니 필요한 분들은 확인하세요.
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