서울 주요 지역의 오피스 빌딩 공실률이 13년 만에 최저치를 기록하면서 부동산 시장 침체에도 서울에서 괜찮은 사무실을 구하는 일이 난제가 됐다. 서울 오피스 공실률은 글로벌 금융위기가 사그라들던 2009년 1분기 이후 가장 낮은 수준으로 경기 위축에도 입지가 좋은 빌딩의 경우 임차 경쟁이 치열한 상황이다.
글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL(존스랑라살)코리아는 '2022년 4분기 서울 A급 오피스 시장 동향' 보고서를 통해 지난해 말 서울 주요 지역의 오피스 공실률이 전 분기 대비 0.8%포인트 하락한 1.8%를 기록했다고 19일 밝혔다.
도심권역(CBD)과 여의도권역(YBD)의 공실률은 각각 전 분기 대비 1.9%포인트, 0.07%포인트 떨어진 3%, 1.8%를 기록했다. 특히 도심권역에 위치한 트윈트리타워와 K트윈타워의 입주율이 상승하면서 광화문 권역의 공실률이 전 분기 대비 7.2%포인트 이상 하락했다. 강남권역(GBD)은 0.3%의 공실률을 유지하며 4분기 연속 0%대 공실률을 이어가고 있다.
특히 강남권역과 여의도권역의 경우 전통적으로 임차 수요가 많던 정보통신업과 금융·보험업 회사들이 공실을 찾지 못해 다른 권역으로 유입되는 현상이 늘어난 것으로 나타났다. 실제로 작년 4분기 강남권역과 이들 업종 회사가 임차하는 사례는 한 건도 없었다.
심혜원 JLL 리서치 팀장은 "거의 매 분기 역대 최저 공실과 역대 최고 임대료를 기록하며 임대인에게 우호적인 시장이 지속되고 있다"며 "경기 불확실성의 연속과 경기 침체로 임대료 상승폭과 임차 수요가 다소 주춤할 수 있겠지만 임차 가능 면적이 제한적인 만큼 주요 입지의 오피스 시장에는 큰 영향이 없을 것"이라고 분석했다.
다만 올 해 신규 오피스 공급이 예정돼 있어 공실률이 일부분 상승할 수 있다는 전망도 나온다. 여의도권역의 경우 옛 MBC부지에 개발 중인 연면적 약 1만7800평의 앵커원(브라이튼) 여의도 오피스텔과 옛 사학연금빌딩인 TP타워(약 4만2900평)가 새 입주자를 맞는다.
도심권역에서는 △봉래 제1구역 메리츠화재 재개발사업(약 1만2200평) △서울역 인근 서울로타워 리모델링 및 증축공사(약 9000평)가 예정돼 있으며 강남권역에서는 옛 현대자동차 강남센트럴지점 부지에 SK디앤디가 개발 중인 연면적 약 1만5000평의 오피스가 준공을 앞두고 있다.
심혜원 팀장은 "공급이 늘어나면서 공실률이 단기적으로 확대될 수 있다"면서도 "다만 활발한 임차 수요로 인해 TP타워와 앵커원 여의도처럼 준공 이전 선임차가 상당 부분 이루어지는 경우를 고려하면 공실률은 빠르게 안정화될 것"이라고 덧붙였다.
오피스 임차 경쟁이 치열해지면서 월 평균 실질 임대료도 가파르게 오르고 있다. 지난해 4분기 서울 주요 지역의 오피스 월 평균 실질 임대료는 약 12만1300원으로 처음으로 12만 원을 돌파했다. 전 분기 대비 2.4%, 지난해와 비교하면 20.9% 오른 수준이다.
임대료가 가장 많이 오른 곳은 도심권역으로 전 분기 대비 3.2%, 전년 동기 대비 22.7% 상승해 월 평균 약 12만1400원을 기록했다. 여의도권역의 실질 임대료는 월 평균 약 10만4900원으로 전 분기 대비 2.1%, 전년 동기 대비 25.8% 상승했다. 강남권역의 월 평균 실질 임대료는 약 13만2700원으로 가장 높았으며 전 분기 대비 1.7%, 전년 동기 대비 16.8% 오른 수준을 기록 중이다.
한편 JLL코리아는 부동산 투자 및 관리를 전문으로 하는 글로벌 종합 부동산 서비스 회사 JLL의 100% 자회사다. JLL은 지난해 말 기준 194억 달러(약 24조 원)의 매출을 기록한 포춘 500대 기업으로 80개 이상 국가에서 10만 2000명 이상의 글로벌 인력이 서비스를 제공하고 있다.
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