서울 오피스 공급가뭄이 심각하다. 최근 몇 년간 기존 오피스 빌딩을 허물고 주거용 오피스텔을 분양하는 등의 사업이 활발했던 반면 신규 오피스 공급은 크게 줄어들었기 때문이다. 게다가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기로 신규 빌딩 공급도 어려울 것으로 보이면서 이 같은 현상은 계속될 전망이다.
실제 최근 서울 오피스 공급은 거의 없던 것으로 나타났다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 자료에 따르면, 2021년 2분기부터 지난해 3분기까지 최근 1년 간 오피스 공급량은 약 10만㎡를 기록했다. 직전 1년(2020년 2분기~2021년 1분기)간 공급량인 약 130만㎡ 대비 10%도 채 되지않는 것이다.
공급이 없던 만큼 기존 오피스들에 수요가 몰리며 공실도 거의 없는 것으로 나타났다. 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 올해 3월 서울 오피스 평균 공실률은 2.39%를 기록했다. 권역별 공실률을 살펴보면 도심업무권역(CBD)은 4.1%, 강남업무권역(GBD)는 0.77%, 여의도업무권역(YBD)은 1.44%다. CBD는 평균 대비 높은 수치이긴하나 1년 전 동월(6.5%)과 비교해 감소한 수치로, 공실이 줄어드는 중이다. 공급이 적어진 만큼 서울 내 빈 사무실을 찾기 어려워진 상황이다.
공실률이 하락하면서 임대료는 오르고 있다. 2023년 3월 기준 평균 임대료는 GBD가 전년 대비 3.6% 올랐고, 다음으로는 YBD 2.7%, CBD 1.6% 순으로 상승했다.
여기에 레고랜드 사태로 촉발된 PF 위기도 앞으로 서울 오피스 시장의 수급 불균형을 더 심화시킬 것으로 보인다. 최근 고금리 상황과 함께 PF시장이 어려운 만큼 신규 빌딩을 짓기가 어렵고 부동산 개발도 줄어들고 있기 때문이다. 이에 따라 업계에서는 PF 문제없이 이미 사업을 추진 중인 사업장에 대한 기업들의 관심도가 높아질 것이며, 서울에 비해 상대적으로 임대료가 합리적인 수도권 인천, 경기 등으로 업무권역이 확장될 것으로 전망을 내놓고 있다.
부동산 전문가는 “최근 서울 오피스가 부족하다 보니 서울 중심부를 벗어난 마곡, 문정 권역은 물론, 더 넘어가서 인천 등 수도권 지역까지도 업무권역이 확장되고 있다”며, “특히 인천 청라국제도시와 같이 비즈니스 인프라가 탄탄히 조성돼 있고 상대적으로 합리적인 임대료가 형성돼 있는 지역에서 공급되는 신규 오피스에 대한 문의가 크게 늘어나고 있다”고 말했다.
이처럼 서울 오피스 공급가뭄 현상이 나타나면서 인천 청라 등으로 업무권역이 확장되고 있는 가운데, 청라국제금융단지(주)는 인천 청라 최중심 국제금융단지에 최초의 프라임급 오피스 ‘오피스A’ 공급에 나선다. 올해 7월 준공 예정이다.
청라국제금융단지(주)가 공급하는 프라임 오피스 ‘오피스A’는 인천광역시 서구 일원에 위치하며, 지하 5층~지상 22층 규모에 대지면적 5,419㎡, 연면적 5만 1,038㎡로 조성된다. 오피스 층고(3.9m)도 일반 오피스 대비 높은 것이 특징이며, 섹션형 설계구조로 소규모 기업도 입주 가능하게 했다. 주차가능대수는 419대다. 청라 최초 프라임급 오피스인 오피스A는 일반적인 프라임급 오피스(연면적 3만㎡)와 비교해도 약 2배 가까이 큰 만큼 상징성, 규모를 모두 갖추고 있어 청라를 대표할 랜드마크로 거듭날 예정이다.
특히 오피스A가 주목받는 이유는 비즈니스의 중심지이자, 금융국제단지로 높아지는 청라의 입지적 가치 때문이다. 우선 하나금융그룹 본사와 계열사가 2025년까지 순차적으로 이전을 마칠 예정이며, 현대모비스 R&D도 들어설 계획이다. 여기에 청라의료복합타운, 국제업무단지, IHP산업단지를 비롯해, 스트리밍시티, 로봇랜드, 코스트코, 스타필드 등 다양한 산업군 개발에 따른 비즈니스 시너지 효과도 기대해볼 수 있다.
이 외에도 오피스A의 미래가치를 높일 교통개발도 주변에 다수 계획돼 있다. 7호선 연장선 사업이 추진 중으로, 개통시 시티타워역(예정)과 국제업무단지역(예정) 2개 역이 오피스A 가까이 조성된다. 여기에 경인고속도로 지하화(2029년 예정), 제3연륙교 등 도로망 확충도 대거 이어지고 있어 공항이 있는 영종도를 비롯해 서울 여의도 업무지구 등으로 접근성이 한층 강화된다.
분양 관계자는 “최근 서울 오피스의 공급 부족으로 인천까지 업무권역이 확장되며 주목도가 높아지고 있는데, 인천에서는 신흥 업무권역으로 청라가 부상하고 있다”며, “오피스A는 신축 오피스인데도 임대료는 서울과 비교해 매우 합리적이며, 프라임급 오피스로 회의실, 세미나룸 등 업무에 필요한 공간 외에도 휴식공간 등 다양한 부대시설을 마련해 입주사 직원들의 만족도를 극대화했다”고 말했다.
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