양도소득세 비과세 핵심 세대구분에 주의해야[도와줘요 부동산세금]

부동산 양도소득세에서 가장 중요한 개념은 단연 비과세이다. 양도가액 12억 원까지는 세금을 부과하지 않으니 비과세를 적용받는지 여부에 따라 세금은 크게 달라질 수 있다. 여기에 1세대 1주택 장기보유특별공제까지 적용받는다면 많게는 수억 원의 세금이 차이날 수 있다.

비과세를 적용받으려면 1세대에서 1주택을 보유해야 하는데, 많은 분들이 1세대의 개념을 헷갈려 한다. 가장 흔히 착각하는 것이 1세대를 1개인으로 혼동하는 것이다. 세금은 인별로 부과하고 납부하니 1인이 1주택을 보유하면 비과세가 적용되는 것으로 생각한다. 하지만 그렇지 않다. 세법에서 세대의 개념은 생각보다 복잡하고 미묘하다.

소득세법에서 정의하는 1세대는 ‘거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족단위’이다. 위 정의에 따르면 1세대에는 반드시 배우자가 필요하다는 것을 알 수 있다. 즉, 법정 혼인신고를 한 배우자가 있어야 1세대를 구성할 수 있다.

그렇다면 혼인신고를 하지 않은 부부가 사실혼 상태에 있다면 1세대 구성이 가능한지 궁금할 수 있다. 요즘에는 결혼 후에도 청약 등을 이유로 바로 혼인신고를 하지 않는 부부가 많다. 우리는 일반적으로 결혼이라는 의식을 통해 하나가 된 것으로 생각할 수 있지만, 소득세법에서는 사실혼은 법률혼이 없으므로 배우자에 해당하지 않은 것으로 보고 있다. 즉, 사실혼 배우자와 거주자는 별도세대로 판단한다.

이와 달리 가장이혼의 경우에는 동일세대로 본다. 다시 말해 법률상 이혼을 하였으나 실제로는 생계를 같이하는 등 이혼한 것으로 보기 어려운 경우에는 동일세대로 보아 비과세를 판단해야 한다. 이는 과거 대법원 판례에서 다주택자가 양도소득세 비과세를 적용받기 위해 가장이혼을 한 경우에도 별도세대로 보아야 한다고 판시하였기 때문이다. 소득세법에는 이를 막고자 명시적으로 가장이혼은 동일세대로 판단하도록 명문화하였다.

이미 오래전에 혼인관계가 사실상 파탄 났지만, 법률혼을 유지하고 있는 경우에는 어떨까? 가장이혼의 사례를 생각하면 실제 사실관계에 따라 별도세대로 보는 것이 타당해 보인다. 하지만 이런 상식과 달리 세법에서는 법률혼을 유지하고 있기 때문에 동일세대로 판단한다. 예를 들어, 오랜 기간 별거하여 연락도 안 되는 배우자가 1주택을 보유하고 있다면 본인이 보유한 1주택을 양도할 때 1세대 2주택자가 되어 비과세를 적용받을 수 없다.

배우자가 없어도 법에서 정하고 있는 일정한 사유에 해당하면 1세대로 본다. 먼저 거주자의 나이가 30세 이상인 경우 배우자가 없어도 독립세대를 인정받을 수 있다. 그리고 이미 법률혼을 했지만, 배우자가 과거에 사망했거나 현재 이혼했다면 1세대로 인정받을 수 있다. 마지막으로 일정한 소득이 발생하면서 소유하고 있는 주택, 토지를 유지 관리할 수 있고, 독립된 생계를 유지한다면 1세대로 판단한다.

그렇다고 30세 이상이 되면 자동으로 독립세대가 되는 것은 아니다. 만약 30세 이상이지만 아직 취업하지 못해 뚜렷한 소득이 없고 부모의 집에서 부모와 생계를 함께 한다면 직계존속의 세대에 속하게 된다. 즉, 경제적으로 부모와 독립하여 별도의 생활자금으로 생활해야 별도세대로 볼 수 있다. 나이뿐만 아니라 금전적 독립이 중요한 것이다.

세대 구분과 관련하여 최근에 개정된 사항으로 주의해야 할 것이 있다. 배우자가 없고 30세 미만이면서 독립세대를 구성하려면 거주자의 소득이 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상이면서 동시에 소유하고 있는 주택, 토지를 유지관리할 수 있어야 한다. 그리고 그 거주자가 경제적으로 독립된 생계를 유지할 수 있어야 한다. 이때 거주자의 소득이 기준 중위소득의 100분의 40 이상인지를 결정할 때 기간기준이 없어서 판단이 애매한 부분이 있었다. 이번 개정에서는 12개월간 경상적, 반복적 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상일 것으로 개정하였다. 따라서 자녀의 세대 분리 계획을 세우고 있다면 자녀의 세대 분리 직전 1년간의 소득이 기준 중위소득 1년 치의 40%가 넘는지 확인해야 한다.

부동산의 양도는 그 양도가액이 매우 크고 이에 따라 양도소득세도 매우 부담스러울 수밖에 없다. 전문적으로 부동산 투자를 하는 사람이 아니라면 부동산 양도는 평생 몇 차례 하지 않기 때문에 양도소득세 비과세 혜택은 더욱 중요하다. 이렇게 중요한 비과세의 출발점은 1세대의 개념의 이해로부터 시작한다. 세대의 내용을 제대로 파악하여 억울하게 세금을 납부하는 일이 없도록 해야겠다.