지난해 서울 지역 고도지구에 대한 규제를 대폭 완화한 서울시가 이번에는 새로운 경관지구 개편에 착수했다. 건축물의 높이와 층수를 제한하고 있는 경관지구로 인해 개발에 제한을 받는 지역들이 많다는 판단에 따른 것이다. 시가 경관지구 해제에 나서면 그동안 낮은 사업성으로 개발을 추진하지 못했던 지역들이 대거 사업에 속도를 낼 수 있을 것으로 전망된다.
25일 서울시 등에 따르면 시는 올 상반기 중 경관지구 개편을 위한 용역을 발주할 계획이다. 서울시의 한 관계자는 “경관지구 개편을 들여다보기 위해 지형도면 등도 제작해야 하는 만큼 올 상반기 중에 용역을 발주하려 한다”며 “시대적으로 맞지 않는 규제를 정비하기 위한 차원에서 접근할 계획”이라고 설명했다.
경관의 보전·관리 및 형성을 목적으로 하는 경관지구는 △산지·구릉지 등 자연경관을 보호·유지를 위한 ‘자연경관지구’ △시가지의 경관을 보호·유지·형성하는 ‘시가지경관지구’ △수변이나 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변 등의 경관 보호·유지 등을 위한 ‘특화경관지구’ 등으로 나뉜다.
현재 서울 지역 내 경관지구 면적은 2022년 기준으로 종로구가 383만 1214㎡로 가장 많으며 △성북구(318만 1954㎡) △서대문구(160만 2861㎡) △중구(127만 3993㎡) 등의 순이다. 앞서 이 때문에 종로구는 이미 지난해 6월 자연경관지구 규제 완화 방안을 마련하기 위한 자체적으로 용역을 발주했다. 용역 결과는 올 6월 나올 예정이다.
시가 경관지구 개편에 나서는 것은 주거환경 개선 지연으로 인해 주변과의 개발 격차가 심화하고 있기 때문이다. 시가 경관지구 해제나 규제 완화를 결정하면 경관지구에 속한다는 이유로 개발에 제약을 받아왔던 낙후 지역들의 주거 환경 개선이 보다 수월해질 것으로 보인다. 현재 자연경관지구에 포함된 일부 지역들은 경관지구 내 건축물의 높이를 3층·12m 이하로 규정한 서울시 도시계획 조례때문에 재건축·재개발 추진에 동력을 얻지 못했다.
대표적인 곳이 1985년에 지어진 서대문구 연희동 동진빌라(9개 동, 192세대)다. 동진빌라는 지난해 정밀안전진단에서 최하 등급인 E등급을 받아 재건축 추진이 확정됐지만, 이 일대가 자연경관지구라는 점이 걸림돌로 작용하고 있다.
윤종복 서울시의원은 “경관지구 규제가 풀리지 않으면 주민 분담금이 너무 커져 사업이 탄력을 받지 못한다”며 “사업성이 낮아 관심을 보이는 시공사도 사실상 전무해 규제 완화가 필요하다”고 말했다. 물론 이들 지역이 자연경관지구에서 해제되더라도 용도지역에 따른 규제는 여전히 남는다. 하지만 용도지역은 종 상향이 비교적 쉬워 사업성이 올라갈 여지가 크다.
한편 서울시는 다른 용도지구 재정비를 위한 검토도 진행하고 있다. 대표적인 것이 방화지구다. 목조건물이 많던 1960년대에 화재 위험을 예방하기 위해 지정 방화지구는 목조건물이 대부분 사라진데다 화재와 관련된 건축법 등이 강화된 현재 불필요한 규제라는 지적을 받고 있다. 서울시의 또 다른 관계자는 “고도지구나 경관지구, 방화지구 등의 용도지구들이 대체로 1970~1980년대에 만들어져 현재는 대부분 실효성을 상실했다”며 “지난해 발표한 신고도지구구상(안)이 약 3년간의 준비를 통해 나온 만큼 여타 용도지구에 대한 이번 검토도 최종결과를 내기까지는 다소 시일이 걸릴 것"이라고 말했다.
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