▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 非토허구역 갭투자 급부상: 갭투자 열기가 뜨겁다. 토허구역 확대 재지정에도 서울시 전역으로 집값 상승세가 확산되자 토허구역으로 묶이지 않은 지역에서 전세를 안고 집을 구매하는 사례가 대폭 늘었다. 성동구 하왕십리동 왕십리자이의 경우 지난달 24건의 매매 계약이 체결된 가운데 10건이 전세를 안고 이뤄진 거래로 전체의 30%를 웃돈다. 지난달 전국 아파트 전세가율은 68.18%에 육박했다. 코로나19 사태 이후 집값 고점기였던 2021년 3월 이후 50개월 만에 가장 높은 수준이다.
■ 강남권 비아파트 매매 급증: 강남 3구의 비아파트 매매 건수가 3월 334건에서 4월 530건으로 58.7% 증가했다. 서초구가 63.5% 급증했고 강남구와 송파구도 각각 61.9%, 55.5% 올랐다. 3월 24일 강남 3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 묶이면서 아파트 매수시 실거주 의무가 생겼기 때문에 전세를 끼고 사는 갭투자가 불가능해지면서 현금이 부족한 투자자들이 아파트 대신 비아파트를 찾게 된 것으로 풀이된다.
■ SC제일은행 주담대 조건 축소: SC제일은행이 18일부터 주담대 우대금리를 최대 0.25%포인트 축소하고 대출 만기는 기존 최장 50년에서 30년으로 단축한다고 17일 금융계가 밝혔다. 만기 축소는 연간 상환액을 늘려 총부채원리금상환비율(DSR)을 높이는 효과가 있어 차주 입장에서는 대출 한도 축소로 이어진다. 신한은행은 40년 만기 주택담보대출 상품을 그대로 운영하기로 해 같은 상황에서 SC제일은행이 만기를 대폭 줄인 것과는 상반된 조치를 내놓았다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1.“집값 더 오르기 전에 전세끼고 사두자”…非토허구역 ‘갭투자’ 열기 확산
- 핵심 요약: 토허구역 확대에도 서울시 전역으로 집값 상승세가 퍼지자 규제를 피해 非토허구역에서 갭투자 열기가 뜨겁게 달아오르고 있다. 성동구 하왕십리동 왕십리자이는 지난달 매매 계약 24건 중 10건이 갭투자로 30%를 웃돌았고, 서대문구 북아현뉴타운 ‘e편한세상 신촌’도 두 달 새 매매 27건에 전세 23건이 계약됐다. KB부동산 통계에 따르면 전국 아파트 전세가율이 68.18%로 코로나19 이후 50개월 만에 최고치를 기록했다. 성북구 길음뉴타운의 경우 길음뉴타운4단지 e편한세상이 4월까지 갭이 3억 원대였으나 두 달 만에 5억 원대로 치솟았다.
2. 아파트값 급등에 빌라로…강남 3구 비아파트 매매, 한달새 60% 급증
- 핵심 요약: 서울경제신문이 한국부동산원 주택 유형별 매매거래현황을 분석한 결과 강남 3구 비아파트 매매 건수가 3월 334건에서 4월 530건으로 58.7% 급증했다. 서울 전체 비아파트 매매 비중도 3월 27.3%에서 4월 33.2%로 뚜렷한 증가세를 보였다. 토허구역 지정으로 아파트 갭투자가 불가능해지면서 현금이 부족한 투자자들이 비아파트로 대거 몰렸다. 강남 아파트 가격 상승률이 6% 안팎으로 서울 전체(2.29%)의 2.6배에 달하자 실수요자들도 상대적으로 저렴한 비아파트를 대체재로 선택하는 모양새다.
3. 포스코·HDC현산 ‘용산정비창1구역’ 막판 수주 경쟁
- 핵심 요약: ‘서울의 마지막 금싸라기 땅’으로 불리는 용산 정비창 개발사업의 핵심 입지인 정비창 전면1구역 시공사 선정을 앞두고 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 차별화된 설계안으로 막판 조합원 공략에 나섰다. 포스코이앤씨는 ‘오티에르 용산’이라는 단지명을 제안하며 대형 주택형을 조합 계획 231가구보다 많은 280가구로 확대하고, 한강 조망 가구를 335가구에서 513가구로 늘려 제시했다. HDC현대산업개발은 국내 최장 330m 길이의 스카이브릿지와 한강 조망 600가구를 내세우며 ‘하이라인 커뮤니티’ 등 차별화된 설계로 맞불을 놓았다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 금융당국 경고에 SC 주담대 만기 30년으로 축소
- 핵심 요약: SC제일은행이 금융당국의 가계대출 관리 압박에 주택담보대출 만기를 기존 최장 50년에서 30년으로 20년간 대폭 단축하고 우대금리도 최대 0.25%포인트 축소하기로 결정했다. 만기 축소는 연간 상환액을 늘려 DSR(총부채원리금상환비율)이 높아져 차주 입장에서는 실질적인 대출 한도 축소로 이어진다. 50년 만기 상품이 DSR 규제를 우회하는 수단으로 활용됐다는 당국 지적에 따른 조치다. 신한은행은 “가계대출 총량 관리에 여유가 있다”며 40년 만기 상품을 그대로 운영하기로 해 은행별 대출 조건 격차가 확대되는 양상이다.
5. 당국, 은행권 압박 본격화…“자영업 대출·채무조정 확대하라”
관련기사
- 핵심 요약: 금융감독원이 이틀 연속으로 은행 임원을 소집해 소상공인 채무조정 지원과 서민·관계형 금융 공급 확대를 주문했다. 금감원은 16일 각 은행 여신 담당 부행장들과의 회의에서 소상공인119플러스와 같은 은행권 채무조정 프로그램을 내실 있게 운영해 달라고 지시했다. 소상공인119플러스는 지난 4월 출시 이후 5대 시중은행에서 약 300억 원이 실행됐으며, 연체 우려가 있는 소상공인 차주에게 최대 10년간 분할 상환과 금리 감면을 제공하는 프로그램이다. 금융계에서는 금감원이 이재명 정부의 상생금융 기조에 맞춰 금융권에 고삐를 죄기 시작한 걸로 분석한다.
[자주 묻는 질문]
Q. 非토허구역 갭투자 지금 시작해도 안전한가요?
A. 신중한 선별 투자를 권장하며, 전세가율 68% 수준에서 매력적이나 리스크 관리는 필수입니다. 전국 아파트 전세가율이 50개월 만에 최고치를 기록하고 성동구 하왕십리자이 등에서 갭투자 거래가 전체의 30%를 웃도는 상황에서 5억 원 내외 갭이 존재하면 상대적으로 적은 자금으로 투자가 가능합니다. 하지만 대출 규제 강화와 집값 추가 상승에 따른 갭 축소 리스크, 전세 시장 불안정성을 고려해 개발 호재가 확실하고 전세 수요가 안정적인 지역을 선별하여 장기 보유 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
Q. 강남 빌라 투자 수익률은 어느 정도 기대할 수 있나요?
A. 아파트 대비 가격 경쟁력은 있으나 리스크 요소도 함께 검토해야 합니다. 강남 3구 비아파트 매매가 한 달 새 60% 급증하고 아파트 가격 상승률이 서울 전체의 2.6배에 달하는 상황에서 대치동·일원동 등 학군지 빌라는 아파트 대비 30~50% 저렴한 가격에 학군 효과까지 누릴 수 있어 투자 매력이 높습니다. 하지만 전세사기 리스크와 관리 부담, 유동성 제약을 종합 고려하여 브랜드 빌라나 신축 중심으로 선별하고, 임대 수요가 안정적인 지역에서 장기 투자 관점으로 접근해야 합니다.
Q. 주담대 만기 단축이 부동산 투자에 어떤 영향을 주나요?
A. DSR 상승으로 대출 한도 축소가 불가피하며, 은행별 조건 비교와 투자 구조 조정이 필요합니다. SC제일은행의 50년→30년 만기 대폭 단축으로 연간 상환액이 증가해 같은 소득 조건에서 대출 가능 금액이 줄어들며, 다른 은행들도 유사한 조치를 취할 가능성이 높습니다. 현재 신한은행 등은 40년 만기를 유지하고 있어 금융기관별 대출 조건을 면밀히 비교하고, 자기자본 비중을 높이는 방향으로 투자 구조를 조정하며, 기존 대출의 조기 상환이나 재구조화도 검토해야 합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 非토허구역 갭투자 발굴: 성동구·서대문구·성북구 등 개발 호재 지역 중심 전세가율 60% 이상 단지 선별, 5억 원 내외 갭 존재 여부와 전세 수요 안정성 동시 확인
✓ 강남권 비아파트 기회 포착: 대치동·일원동 등 학군지 브랜드 빌라 수요 급증 추세 활용, 전세사기 리스크 회피 위한 신축·준신축 중심 선별 투자 전략 수립
✓ 대출 조건 변화 선제 대응: SC제일은행 만기 단축 등 은행별 대출 조건 격차 확대 상황에서 금융기관별 조건 비교 및 최적 대출처 발굴, 레버리지 전략 전면 재검토
✓ 용산 정비창 개발 면밀 모니터링: 대규모 프리미엄 입지 개발 진행 상황과 시공사 선정 결과 지속 추적, 분양가 상한제 적용 여부와 조합 내 갈등 리스크 사전 분석
[키워드 TOP 5]
非토허구역 갭투자, 강남 비아파트 급증, 주담대 만기 단축, 전세가율 68% 돌파, 용산 정비창 개발, AI PRISM, AI 프리즘
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