하드웨어만 짓고 끝난 엘시티 사례가 남긴 교훈
대표적인 사례가 부산 해운대의 초고층 복합시설 LCT다. 포스코이앤씨가 시공사로 참여했던 이 프로젝트는 당초 대한민국 관광 랜드마크를 기대했지만, 워터파크·쇼핑몰 등 핵심 시설 운영은 여전히 지지부진하다는 평가다. 운영 콘텐츠와 전략이 부재했던 전형적인 실패 사례로 지목된다. 포스코이앤씨는 이 과정에서 시행이나 운영에는 전혀 관여하지 않았고, 단지 ‘건물을 지은 것’ 외에는 아무런 역할도 하지 못했다.
이런 결과는 ‘시공사’와 ‘디벨로퍼’의 본질적인 차이를 명확히 보여준다. 업계에서는 “포스코이앤씨는 구조물을 짓는 데는 강하지만, 그 구조물 안을 어떻게 채우고 지속가능하게 운영하는 것과는 거리가 멀다”고 지적한다.
도시는 하드웨어만으로 완성되지 않는다. 도시를 살아 있게 만드는 콘텐츠, 운영 전략, 지역과의 맥락을 고려한 설계가 핵심이다. 여의도 파크원, 송도 국제업무지구 사례도 마찬가지다. 포스코이앤씨는 이들 사업에서 공사만 맡았을 뿐, 초기 기획과 사후 운영은 책임지지 않았다.
신안산선 사고, 포스코이앤씨 재무불안 신호탄… 안정성 논리 뒤집히나
포스코그룹은 자산 100조원대의 재계 6위 기업으로 지주사인 포스코홀딩스가 2024년 포춘 글로벌 500에서 233위를 기록했고 신용등급도 AA+(안정적)를 유지하고 있다. 포스코이앤씨도 그룹의 탄탄한 재무 기반을 공유해 국내 신용평가기관 기준 A+ 등급을 받고 있다.
그런데 여기에 심각한 변수가 등장했다. 최근 발생한 신안산선 5-2공구 지하터널 붕괴 사고는 구조적 결함으로 인한 중대 시공 실패로 지목되며, 전체 구간 재시공 가능성까지 제기된다. 업계에 따르면 이 사고로 인해 포스코이앤씨는 최대 2조 원 이상의 직접 손실을 입을 수 있으며, 하청업체 부도 및 재정산 비용 등 연쇄적 재무 부담도 불가피할 것으로 전망된다. 실제로 국내 신용평가사들은 포스코이앤씨의 신용등급 하향을 검토 중이며, 조달 금리 상승은 물론 PF보증 한도 축소 가능성도 제기되고 있다.
현재의 ‘신용등급 우위’가 실제 사업이 본격화되는 시점엔 ‘금융 부담과 리스크’로 되돌아올 수 있다는 우려가 힘을 얻는다. 분양보증, 이주비 대출, 사업비 조달 등 핵심 금융 조건은 시공사의 재무 안정성과 직결되는 만큼 이 같은 구조적 리스크는 간과할 수 없다.
도시를 완성할 수 있는 종합 디벨로퍼 … HDC현대산업개발
반면 HDC현대산업개발은 스스로를 ‘종합 디벨로퍼’로 정의한다. 단순히 건물을 짓는 시공사를 넘어, 사업 기획, 설계, 시공, 준공 이후 운영까지 전 과정을 아우르는 통합 개발 능력을 입증해온 기업이다. 그 대표적 사례가 용산역 개발이다. 과거 철도 차량기지였던 용산역 일대를 2004년 복합쇼핑몰 아이파크몰로 탈바꿈시켜 현재까지 직접 운영하고 있다. 단순 건설이 아니라, 지역의 구조와 흐름, 도시의 동선을 고려한 기획과 운영이 접목된 사업이었다.
부산 ‘해운대 아이파크(72층 초고층 복합단지)’는 세계적 건축가 다니엘 리베스킨트의 디자인을 도입해 레지던스, 오피스, 상업시설이 어우러진 새로운 도시모델을 구현했다. 서울 광운대역세권 개발은 15만㎡ 규모의 부지를 상업·주거·문화 기능이 복합된 도시재생 사례로 완성했고, 경기도 수원 아이파크시티는 100만㎡ 규모의 복합신도시를 민간 단독으로 기획부터 조성까지 총괄하며 친환경 도시 모델을 제시했다. 이 모든 프로젝트에서 HDC현대산업개발은 단순한 시공이 아닌, 콘텐츠를 기획하고 운영한 디벨로퍼로서 중심 역할을 수행했다.
특히 이번 용산정비창 사업은 HDC현대산업개발이 실질적인 권한을 확보해온 용산역 전면 지하공간 복합개발, 용산 철도병원 부지개발과 연결되며, 용산역 일대의 통합 개발을 완성할 수 있는 유일한 사업자로 부각되고 있다. 용산이라는 지역의 물리적·역사적 특성을 누구보다 잘 이해하고, 그 위에 기획력과 운영 능력을 얹을 수 있는 디벨로퍼가 바로 HDC현대산업개발이다.
“용산정비창은 살아있는 도시로 완성돼야” - HDC만이 제시하는 미래 청사진
용산정비창 전면1구역은 단순한 주거단지가 아니다. 지하 6층~지상 38층, 아파트 777가구, 오피스텔 894실, 상업·업무시설이 복합된 서울 중심지의 마지막 퍼즐이다. 서울시의 도시계획, 조합원의 수익, 시민의 삶터라는 세 가지 목적을 동시에 실현해야 하는 만큼, 사업자는 설계와 시공은 물론 종합운영능력, 콘텐츠 기획 역량을 두루 갖춰야 한다. 단순 시공 실적만으로는 도달할 수 없는 높은 기준이다.
도시계획 전문가들은 “용산정비창은 하나의 건물이 아니라 도시 자체로 완성되어야 하며, 그 중심에는 단순한 시공사가 아닌 진짜 디벨로퍼가 있어야 한다”고 말한다. HDC현대산업개발은 용산의 과거를 기억하고, 미래를 설계할 수 있는 유일한 주체다. “엘시티처럼 하드웨어만 짓고 소프트웨어 없는 개발이 용산에서 반복되어선 안 된다”는 경고는 이 프로젝트의 본질을 정확히 짚어준다.
조합원들의 선택이 “도시”를 선택할 것인가, “건물”을 선택할 것인가에 달려 있다고 해도 과장이 아니다.
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