중국이 부동산 장기 침체를 벗어나기 위해 30년 이상 시행해 온 주택 사전 판매 제도(선분양)을 폐지하고 완공된 주택의 판매(후분양)를 장려하는 제도로 전환하고 있다. 주택 판매 제도의 변화를 통해 중국의 부동산 경기가 살아날 수 있을지 관심이 모인다.
26일 중국 경제매체 차이신은 중국 국가통계국 자료를 토대로 올해 4월까지 바닥 면적 기준으로 판매된 신축 주택의 32.5%가 완공된 주택이라고 밝혔다. 이는 2021년 연간 10.4%에 비해 크게 늘어난 수치다.
홍콩에 도입돼 1994년 중국 본토에 적용된 선분양 제도는 건설 업체의 자본 제약을 완화하고 중국 주택 시장 초기의 주택 부족 문제를 해결하기 위해 도입됐다. 주택 사전분양 수익은 업계의 자유로운 사업 모델의 토대가 됐고, 이는 급속한 성장으로 이어졌다.
법적으로 부동산 개발사는 주택 선분양 수익금을 관련 프로젝트 건설 자금으로만 사용할 수 있다. 지역 주택 규제 당국은 지방 정부와 관련 은행의 감독을 받는 프로젝트별 은행 계좌를 개설하도록 요구하는데 , 이는 자금 오용을 방지하기 위한 조치다.
그러나 집행이 부족한 경우가 많았고, 시장이 호황일 때 개발업체는 종종 분양 자금을 토지 취득 등의 목적으로 전용했다.
2021년 중반부터 시작된 부동산 시장 침체는 광범위한 선분양의 시스템적 위험을 드러냈다. 선분양 감소는 개발업체의 주요 건설 비용 재원에 부담을 줬고, 많은 개발업체가 심각한 자금 부족에 직면해 광범위한 공사 지연과 프로젝트 중단으로 이어졌다.
장기적인 시장 침체 속에 주택도시농촌개발부는 2023년 초 각 지역에 완공된 주택 분양 제도를 시행할 것을 권고했다. 분양 제도를 유지하는 지역에는 추가 횡령을 방지하기 위해 자금 사용을 엄격히 감독할 것을 촉구했다.
일부 지역은 이미 후분양 제도를 도입한 상태다. 중국부동산정보공사(CRIC)의 지난달 보고서에 따르면 2022년 말부터 중국 본토의 30개 이상의 도시가 후분양 판매 시스템을 도입했다.
후분양 시스템으로의 전환은 시장의 신뢰를 되살릴 수 있을 것이라는 기대감을 키웠다. 홍콩의 한 부동산 개발업체 고위 임원은 “후분양 판매 모델로 전환하지 않으면 사전 판매 자금의 전용이 계속될 것”이라고 말했다. 선분양 제도에서는 주택 시장이 덜 발달한 지역의 주택 구매자들은 납품 지연 위험을 우려하고, 구매 시점부터 부동산 인도 시점까지 주택 가격 하락 가능성을 걱정하기도 한다.
시장 관계자들은 이런 변화는 선분양 제도에서 오랫동안 존재해 온 몇 가지 문제점을 해결할 것으로 예상했다. 가령 주택 건설에 사용돼야 할 사전 판매 자금이 부적절하게 사용됐지만, 느슨한 감독으로 인해 종종 추가 토지 매입에 사용됐다. 공격적인 토지 매입을 위한 자금 유용은 결국 유동성 위기와 미완성 주택 증가로 이어졌다.
주택 판매 방식의 변화는 일부 지역의 주택 시장을 활성화하는 데 도움이 될 수 있지만, 자금난에 시달리는 부동산 개발업체를 더 큰 유동성 위기에 몰아넣고 토지 매매 감소로 인해 지방 정부의 재정 수입에 영향을 미칠 수도 있다는 우려도 나온다. 이에 따라 업계 관계자들은 분양 방식의 전환을 성공적으로 이루기 위해서는 단기적으로 후분양 판매 모델이 선분양 시스템과 함께 시행돼야 한다는 데 대체로 동의하고 있다. 또한 부동산 개발업체들에 대한 자금 지원을 위해 정부와 금융기관 간의 긴밀한 협력이 필요하고, 개발사들은 건전한 현금 흐름을 유지하기 위해 부동산 개발 대출 만기를 연장해야 할 것이라고 덧붙였다.
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