"정비구역 지정도 6개월 앞당긴다" 역세권 준주거 종상향 본격화…개포 재건축 마지막 퍼즐 ‘경우현’ 정비구역 지정 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

서울시가 역세권 준주거 종상향 범위 250m→350m 확대… 정비구역 지정 절차 최대 6개월 단축

개포동 마지막 퍼즐 '경우현'이 통합 재건축 가속화… 2개월 만에 2억 원 급등, 용적률 차이는 '걸림돌'

정책대출이 '규제 사각지대'로 가계대출 증가분 90% 차지… 금융당국이 총량관리 압박 강화 움직임

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑

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서울 역세권 350m까지 종상향 [AI PRISM x D•LOG]

[주요 이슈 브리핑]

■ 서울 정비사업 규제 대폭 완화: 서울시가 역세권 정비사업 준주거 종상향 혜택 범위를 기존 250m에서 최대 350m까지 확대하고 높이규제지역 공공기여율을 10%에서 추가 확보된 용적률만큼만 부담하도록 낮췄다. 또한 서울시는 '2030 도시·주거환경정비 기본계획'을 26일 변경 고시하고 정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화와 사업성 낮은 역세권 준주거 종 상향 기준 구체화 등 정비사업 규제철폐안을 시행했다. 특히 재개발사업 선심의제도 도입으로 정비구역 지정 절차가 최대 6개월가량 단축될 전망이다.

■ 개포 '경우현' 재건축 첫발: 서울 강남구 개포동 재건축 마지막 퍼즐로 꼽히는 경남·우성3차·현대1차 아파트가 정비구역으로 지정되어 통합 재건축을 위한 첫발을 내디뎠다. 이 단지는 1984년 지어져 용적률 300% 이하를 적용받아 현재 1,499가구에서 2,343가구 대단지로 탈바꿈할 예정이며, 최고 높이는 49층으로 결정됐다. 한편 현대1차 전용 176㎡는 올해 4월 39억 원에 거래되며 2개월 만에 2억 원 급등했고, 우성3차 전용 104㎡도 5월 28억 4,000만 원에 신고가를 기록했다.

■ 정책대출 규제 사각지대 문제: 금융계에 따르면 올 들어 5월까지 늘어난 가계대출 15조 3,000억 원 중 89.5%인 13조 7,000억 원이 디딤돌·버팀목 등 규제에서 벗어난 정책대출인 것으로 나타났다. 특히 주택담보대출 증가분에서 정책대출이 차지하는 비중도 61.7%에 달하며, 지난해 말 당국이 신규 대출 취급을 제한한 여파로 올 1분기 은행 자체 대출 실적은 마이너스를 기록했으나 정책대출은 8조 8,000억 원이나 폭증했다. 이에 한국은행은 '2025년 상반기 금융안정보고서'를 통해 가계부채 관리를 위해 정책대출에 대한 DSR 적용 범위를 넓혀야 한다고 조언했다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 역세권 준주거 종상향 본격화…정비구역 지정도 6개월 앞당겨

- 핵심 요약: 서울시가 '2030 도시·주거환경정비 기본계획' 변경안을 26일 고시하고 곧바로 시행에 들어갔다. 이번 기본계획은 높이규제지역 공공기여 완화, 정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화, 사업성 낮은 역세권 준주거 종 상향 기준 구체화 등 규제철폐안 3종을 담고 있다. 그동안 높이 제약으로 발이 묶였던 노후 주거지들은 이제 추가 확보된 용적률만큼만 공공기여하면 되어 재개발이 급물살을 탈 것으로 보인다. 또한 입체공원 제도를 활용하면 공원 조성 의무면적까지 대지면적으로 인정받아 사업성이 크게 뛰어오를 전망이다.

2. 개포 '경우현' 재건축 첫발…가격 급등세에 정산방식이 걸림돌

- 핵심 요약: 서울 강남구 개포동 재건축 마지막 퍼즐로 불리는 경남·우성3차·현대1차아파트(경우현)가 드디어 정비구역으로 지정되며 통합 재건축의 첫걸음을 내디뎠다. 1984년에 지어진 이 단지는 용적률 300% 이하를 적용받아 1,499가구에서 2,343가구 대단지로 변신할 예정이며, 최고 높이는 49층까지 솟아오를 것이다. 이미 양재천과 수인분당선 구룡역, 개일초·구룡중·개포고 등 우수한 입지 조건에 힘입어 현대1차 전용 176㎡는 단 2개월 만에 가격이 2억 원이나 치솟았다. 그러나 경남 1차(156%)와 2차(204%) 간 용적률 차이로 일부 주민들이 독립정산제를 요구하며 갈등의 불씨가 타오르고 있다.

3. '규제 무풍지대' 정책대출…가계부채 증가분 90% 육박

- 핵심 요약: 올해 들어 가계대출이 15조 3,000억 원이나 불어났는데, 놀랍게도 그중 89.5%가 디딤돌·버팀목 등 규제망을 빠져나간 정책대출로 확인됐다. 실제로 주택담보대출 증가분에서도 정책대출이 차지하는 비중이 61.7%에 달해 정책대출이 가계부채 증가를 주도하고 있다. 지난해 말 금융당국이 신규 대출에 강력한 제동을 걸어 은행 자체 대출은 마이너스로 쪼그라들었지만, 정책대출은 오히려 8조 8,000억 원이나 폭증하는 대조적인 모습을 보였다. 이대로라면 금융당국이 가계대출 증가율을 3.8% 이내로 관리하겠다는 목표가 무색해질 수 있어 한국은행까지 나서서 정책대출에 대한 DSR 적용 범위 확대를 촉구하고 있다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 상속소송 3000건 돌파…10건중 8건은 '1억 이하 분쟁'

- 핵심 요약: 대법원 상속재산분할 사건 자료를 보면 부모 유산을 둘러싼 소송이 지난해 처음으로 3,000건을 돌파했다. 더 놀라운 것은 이 중 82.7%가 1억 원 이하 재산을 두고 법정 다툼을 벌인다는 점이다. 서울경제신문이 박은정 조국혁신당 의원실을 통해 확보한 자료에 따르면 10년 전보다 소송이 3.6배나 폭증했으며, 2,000만 원 이하 소액 분쟁도 절반을 넘어선다. 부동산 가격이 천정부지로 치솟으면서 부모 재산이 생존을 위한 필수 자원이 되자 상속 전쟁이 이제 부유층을 넘어 서민들의 일상으로 확산되고 있다.

5. '한국판 IRA 1호'에 청정수소 낙점…올해 특화단지 5곳 지정

- 핵심 요약: 올해 5월 서울 공인중개사무소 휴·폐업이 240곳으로 3년 만에 최저치를 기록했다. 토지거래허가구역 해제 후폭풍과 금리 인하 기대감으로 매매 거래가 급증한 결과다. 서울 아파트 매매는 1월 3501건에서 5월 7881건으로 늘었고, 특히 강남 3구에서는 중개업소 폐업이 17%나 줄어들며 희비가 극명하게 갈렸다. 다만 6월 들어서는 매물 잠김 현상이 나타나고 있어, 중개업소들의 호황이 언제까지 이어질지는 미지수다.



6. 연준, 美은행 자본 규제 완화…국채 금리 하락 기대감 커진다

- 핵심 요약: 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 초대형 은행들의 자본 건전성 규제인 보완적 레버리지비율(SLR)을 5%에서 3.5~4.5%로 크게 낮추기로 결정했다. 블룸버그통신에 따르면 연준 이사회는 이 규제 완화안을 5대2라는 압도적 표차로 통과시켰다. 이 파격적인 조치로 JP모건체이스나 뱅크오브아메리카 같은 8개 초대형 은행들은 약 130억 달러의 자본금을 아낄 수 있게 됐다. 스콧 베선트 재무장관은 이런 변화가 미국 국채 수익률을 수십 bp나 끌어내릴 수 있다고 전망했다. 한편 도널드 트럼프 미국 대통령이 제롬 파월 연준 의장을 교체할 후보군을 좁히고 있다는 소식이 전해지자 달러화 가치는 3년 만에 최저점으로 곤두박질쳤다.

[자주 묻는 질문]

Q. 서울 역세권 정비사업, 어떤 지역이 투자 유망할까요?

A. 지하철역 350m 이내 낙후지역 중 사업성 개선 효과가 큰 곳이 투자 매력도 높습니다. 서울시가 역세권 준주거 종상향 범위를 250m에서 최대 350m로 확대하고 높이규제지역 공공기여율을 낮춰 사업성이 크게 향상되었습니다. 특히 정비구역 평균 공시지가가 서울시 전체 재개발·재건축 평균 이하인 지역이 우선 적용 대상이므로, 이러한 조건을 갖춘 역세권 낙후지역을 중심으로 투자 검토가 필요합니다. 또한 재개발 선심의제도 도입으로 정비구역 지정 절차가 최대 6개월 단축되어 사업 진행 속도가 빨라질 것으로 예상되므로, 초기 단계 사업지 중심으로 선제적 투자 기회를 모색하는 전략이 유효한 상황입니다.

Q. 정책대출 규제 강화, 부동산 투자에 어떤 영향을 미칠까요?

A. 대출 가용성 축소와 자금조달 비용 상승으로 시장 유동성이 크게 위축될 가능성이 높습니다. 현재 가계대출 증가분의 89.5%가 규제에서 벗어난 정책대출인 상황에서 한국은행이 제안한 정책대출 DSR 규제가 도입될 경우, 전반적인 대출 여력이 급감할 전망입니다. 금융당국이 가계대출 증가율을 3.8% 이내로 엄격히 관리하는 상황에서 정책대출마저 규제되면 주택 구입뿐 아니라 전세 보증금 반환용이나 생계 자금으로 활용되는 은행 자체 대출도 더욱 까다로워질 수밖에 없습니다. 투자자들은 금리 변동에 덜 민감한 고정금리 중심의 자금조달 구조를 설계하고, 2금융권 포함 다양한 금융기관의 대출 상품을 비교하여 최적의 조합을 찾는 유연한 전략이 필요한 시점입니다.

Q. 미국 금리 하락이 국내 부동산 시장에 어떤 영향을 줄까요?

A. 중장기적으로 국내 금리 하락과 부동산 투자 수익성 개선으로 이어질 전망입니다. 미 연준이 초대형 은행의 자본 건전성 규제(SLR)를 완화함에 따라 금융기관들의 국채 매입과 중개 여력이 크게 확대되면서 미국 국채 금리가 수십 bp 하락할 가능성이 높아졌습니다. 또한 도널드 트럼프 미국 대통령의 연준 의장 교체 움직임으로 달러 가치가 3년여 만에 최저 수준으로 급락하는 등 금리 하락 압력이 가중되고 있습니다. 한국은 미국 금리와의 연동성이 높아 국내 금리도 하락할 가능성이 크며, 이는 부동산 투자의 자금조달 비용 감소와 캐시플로우 개선으로 이어져 수익형 부동산의 매력도를 높이는 요인으로 작용할 것입니다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ 서울 역세권 재개발: 종상향 범위 확대(250m→350m)와 공공기여율 완화로 사업성이 대폭 개선된 낙후 역세권 정비사업지 발굴, 신속통합기획 대상지 우선 검토

✓ 개포 경우현 투자: 단지별 용적률 차이에 따른 정산방식 갈등 해소 과정 모니터링하고, 조합 설립 이후 시공사 선정 시점에 맞춘 단계별 매수 전략 수립

✓ 가계대출 전략: 정책대출 DSR 규제 도입 가능성에 대비해 금리 변동에 덜 민감한 자금조달 구조 설계, 은행·비은행 포함 다각화된 대출 포트폴리오 구축

✓ 자산 승계 계획: 소액 자산도 법적 분쟁이 급증하는 추세를 반영해 명확한 유언장 작성과 생전 증여 등 가족 간 합의 기반 승계 전략 마련

✓ 미국 금리 영향: 미 연준의 은행 자본규제 완화로 인한 국채 금리 하락 효과가 국내 금리에 미치는 영향 추적, 금리 하락기 최적 레버리지 투자 기회 모색

[키워드 TOP 5]

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2025년 6월27일(금) 1면 언박싱 [ON AIR 서울경제]