정부의 초강력 대출규제 불똥이 튄 재건축·재개발 조합이 자구책을 마련하기 위해 분주하게 움직이고 있다. 당장 이주비 대출 한도가 줄어든 만큼 부족한 비용을 조달하기 위한 담보신탁 등이 대안으로 거론된다. 다만 사업비 상승이 불가피한 만큼 조합원 부담 증가에 따른 사업 차질은 불가피할 것이라는 우려가 나온다.
2일 정비업계에 따르면 서울 용산구 한남2구역 재개발 조합은 이번 6·27 대출규제 시행에 따른 대안으로 담보신탁을 검토 중이다. 담보신탁은 부동산 소유자가 소유권을 신탁사에 이전하고 금융기관으로부터 돈을 빌리는 금융기법이다. 보통 2금융권이 대주단으로 참여하며, 금리가 6% 수준으로 높다. 조합의 한 관계자는 “일단 올해 9월 중 이주비 대출 금리가 낮은 금융사를 선정하는 게 가장 급선무”라며 “이와 별개로 담보신탁 등 다른 대안에 대한 법률 검토도 진행 중”이라고 밝혔다.
이는 6·27 대출규제에 따른 고육지책이다. 정부는 이번 규제로 정비사업 조합이 이주비 명목으로 금융권으로부터 집단 대출을 받는 비용의 한도를 6억 원(1주택자 기준)으로 제한했다. 이 같은 조치는 올해 6월 27일 이후 관리처분인가를 받은 곳에 적용된다. 한남2구역은 이르면 이달 관리처분인가가 완료될 예정이다.
예로 종전자산평가액이 20억 원인 한남동 A 빌라 소유주는 이전에 8억 원(LTV 40% 기준)까지 이주비 대출을 받을 수 있었다. 하지만 대책 발표로 앞으로는 6억 원까지만 받을 수 있다. 시공사인 대우건설이 추가이주비를 제공하지만, 규제 이전보다 2억 원이 부족한 상황이다. 이를 사업비 명목으로 담보신탁을 통해 조달하겠다는 게 조합 측의 구상이다.
다만 넘어야 할 산이 많다. 먼저 조합원이 소유권을 신탁사에 넘겨야 하는데, 이에 대한 거부감이 크다. 한 신탁사의 관계자는 “조합은 사업비라고 주장하지만 결국엔 주택을 담보로 대출을 받는 것이기 때문에 이번 규제에 어긋나는지에 대한 해석이 명확하지 않아 리스크가 있다”고 설명했다. 금융당국도 건설사가 제공하는 추가이주비나 담보신탁에 대한 유권해석을 들여다보고 있는 것으로 전해졌다.
조합이 담보신탁을 통해 모자란 이주비를 마련한다고 해도 사업 차질은 불가피할 것으로 전망된다. 당장 한남2구역의 경우 올해 말 이주를 시작할 예정이었지만, 이주비 마련이 어려워지면서 지연될 것으로 보인다. 관리처분인가를 앞두고 있는 강남구 개포주공5·6·7단지와 동작구 노량진1구역 등도 상황은 마찬가지다. 건설업계의 한 관계자는 “조합이 대출규제 우회로를 마련한다고 해도 결국 사업비 상승은 불가피하다”며 “이에 따른 조합 내 갈등도 재개발 추진의 발목을 잡을 것”이라고 말했다.
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