서울 동작구 흑석재정비촉진구역(흑석뉴타운)이 총 1만 가구 규모의 미니 신도시로 거듭날 채비를 하고 있다. 10개 구역 중 미완성 상태인 4곳이 올해 착공 및 시공사 선정에 돌입하면서다. 흑석동 일대는 한강 조망이 가능한 데다 여의도, 강남권 등 업무지구와 가까워 주거 선호도가 높다. 이미 입주를 마친 단지의 전용면적 84㎡ 가격은 30억 원을 돌파했고, 재개발 입주권에는 최고 18억 원까지 웃돈이 붙었다. 다만 정부의 6·27 대출규제 시행에 1주택 보유자가 이주비 대출 승계 조건으로 입주권 매입 시 소유권 이전 후 6개월 이내에 기존 주택을 처분해야 하는 등 거래 장벽이 생긴 건 투자 시 유의할 점으로 꼽힌다.
21일 정비업계에 따르면 흑석뉴타운은 2006년 재정비촉진지구로 지정되며 재개발 사업의 닻을 올렸다. 총 1만 가구 규모로, 1~11구역 중 지정이 해제된 10구역을 제외한 총 10개 구역으로 이뤄져 있다. 이중 3·4·5·6·7·8구역은 입주를 완료한 상태다. 나머지 4개 구역 중 1구역은 공공재개발, 2구역은 시공사 선정 작업이 진행 중이며 9·11구역은 올해 착공에 돌입한다. 10구역(흑석동 204-10 일대)도 이달 서울시 신속통합기획 후보지로 지정되며 사업에 재시동을 걸었다.
이날 서울경제신문이 찾은 흑석뉴타운 11구역은 착공 준비가 한창이었다. 지난해 이주를 마친 빈 땅에는 흙 무너짐을 방지하기 위한 포가 덮어져 있었고, 작업자들은 공사장 가림막을 세우며 분주하게 움직였다. 국립서울현충원과 맞닿아있는 흑석11구역은 바로 앞에 한강이 펼쳐져 있고, 경사가 단점으로 꼽히는 흑석뉴타운 내에서 비교적 평지에 가깝다. 현충원 쪽으로 고개를 조금만 돌리면 서초구 반포동에 들어서는 ‘반포 디에이치클래스트(반포주공1단지 1·2·4주구)’ 재건축 현장이 보일 만큼 강남권역과 맞닿아있다. 이에 조합 측은 단지명으로 ‘서반포 써밋더힐’을 추진하기도 했다. 현재 관리처분계획인가 변경 절차를 밟고 있으며, 올해 9월 착공을 목표로 하고 있다. 시공사는 대우건설이며, 공사가 완료되면 1511가구 대단지가 들어설 예정이다.
흑석11구역에서 언덕을 조금만 오르면 흑석9구역 공사 현장이 나온다. 이곳은 올해 4월 착공 승인을 받아 터파기 공사가 진행 중이다. 단지 바로 옆에는 흑석4·9구역 조합이 부지와 건축비를 기부채납해 짓기로 한 흑석고 건축물 뼈대가 올라가고 있었다. 시공사는 현대건설이며 최고 25층, 21개 동, 1540가구 규모로 아파트가 조성된다. 단지명은 ‘디에이치 켄트로나인’이다.
두 구역은 이르면 내년 말부터 2027년 사이 일반분양에 나설 계획이다. 최근 서울 집값 상승과 착공 소식이 맞물리면서 두 구역 모두 입주권 가격이 크게 뛰었다. 인근 공인중개업소에 따르면 흑석9구역 전용 84㎡를 받을 수 있는 조합원 입주권은 올해 5월 23억 원에 거래됐다. 매물의 감정평가액이 5억 원대인 것을 고려하면 프리미엄은 18억 원에 달한다. 감정평가액 6억 원대인 흑석11구역 매물도 최근 16억 원의 웃돈이 붙은 22억 원에 팔렸다. 동작구 A 공인중개업소 관계자는 “옆 동네인 노량진뉴타운 입주권 프리미엄이 13~14억 원까지 뛰면서 흑석도 올해 초 15억 원대에서 17~18억 원까지 오른 상황”이라며 “애초 조합원 매물이 많지 않은데다, 6·27 대출규제 이후 매도 분위기가 관망세로 돌아서면서 매물 잠김 현상이 심화하고 있다”고 말했다.
흑석2구역은 공공재개발을 진행 중이다. 지하철 9호선 흑석역 4번 출구와 붙어있는 초역세권 입지로 최고 49층, 1012가구가 들어설 예정이다. 이중 공공주택(공공지원 민간임대 포함)은 352가구 규모다. 지난해 11월 서울시 도시재정비위원회에서 이 같은 내용이 담긴 재정비촉진계획 변경안이 가결됐으며, 현재 정비사업 통합심의위원회 심의 등을 준비 중이다. 시공사는 삼성물산으로 ‘래미안’ 간판을 달 예정이다. 흑석1구역(494가구)은 2022년 3월 조합설립인가까지 마친 상태다. 흑석뉴타운 10개 구역 중 속도가 가장 느리지만, 한강 조망권에 평지인 만큼 알짜로 꼽힌다. 현재 시공사 선정을 위한 절차가 진행 중이다.
정비를 마치고 입주한 단지들의 몸값은 빠르게 뛰고 있다. 흑석뉴타운 대장 아파트로 꼽히는 ‘아크로리버하임’ 전용 84㎡(19층)는 올해 4월 31억 2000만 원에 거래되며 신고가를 경신했다. 이는 ‘국민 주택형’으로 불리는 전용 84㎡ 기준 동작구에서 기록된 역대 최고가 거래로, 한강 조망이 가능한 매물인 것으로 알려졌다. 아크로리버하임은 흑석7구역을 재개발 해 2019년 입주한 단지다. 현재 매물 호가는 27억~35억 원대다. 흑석3구역을 재개발해 2023년 입주한 ‘흑석자이’ 전용 84㎡도 6·27 대출규제 시행 직전인 6월 24일 24억 원에 팔리며 신고가를 새로 썼다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구위원은 “서울 신축 공급이 감소하는 가운데 여의도, 강남 등 핵심업무지구로의 이동이 쉽다는 점이 가격 상승을 견인하고 있는 것”이라고 말했다.
이번 6·27 대출규제로 거래 시 변화한 점도 눈여겨봐야 한다. 금융당국에 따르면 만약 1주택 보유자가 올해 6월 27일 이후 이주비 대출 승계를 조건으로 수도권 아파트 입주권을 매입하면, 신축 완공 후 소유권 보존등기일부터 6개월 이내에 기존 주택을 처분해야 한다. 아파트가 다 지어질 때까지 주택을 처분할 시간을 벌 수 있지만, 기존 주택 처분 계획도 함께 세워야 하는 것이다.
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