정부가 7일 발표한 주택 공급 확대 방안에 대해 시장의 기대에 미치지 못하고 서울을 중심으로 집값 상승이 이어질 것이라는 진단이 나왔다. 부동산 전문가들은 서울을 포함한 수도권 입주 물량이 급감하고 있음에도 단기적 해법이 부족하다고 지적했다. 당장 착공이 이뤄지더라도 공사 기간을 감안하면 빨라야 2028년 입주가 가능한데 그 이전의 공급 해법이 제시되지 않았기 때문이다. 이번 대책의 핵심 내용인 한국토지주택공사(LH) 등 공공 주도의 주택 공급은 한계가 명확한 만큼 민간 주도의 주택 공급 활성화 방안이 마련돼야 한다는 의견도 나왔다.
서울경제신문이 8일 부동산 전문가 5명에게 이번 대책이 서울 부동산 시장에 미칠 영향을 조사한 결과 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 주요 입지를 중심으로 집값 상승세가 지속될 것이라는 전망이 우세했다.
두성규 목민경제정책연구소 대표는 “이번 공급 대책은 재건축초과이익환수제·분양가상한제 폐지 등 수도권 주택 공급 확대를 위해 시장에서 기대한 내용을 담고 있지 않다”며 “공급 부족에 대한 시장 수요자의 불안감을 해소하지 못해 서울 집값 상승세가 본격화될 것”이라고 진단했다. 이어 “2028년까지 서울의 입주 물량 급감 우려에도 2030년까지 착공 계획만을 발표했다”며 “착공 후 3~4년 후 입주가 가능한 점을 감안하면 사실상 앞으로 3년간 공급 부족 우려에 대한 답을 내놓지 못한 것”이라고 분석했다.
정부는 이번 대책을 통해 수도권에 2026년부터 2030년까지 135만 가구의 신규 주택을 착공할 계획으로, 연간 기준으로는 27만 가구라고 설명했다. 이를 위해 LH가 공공택지를 민간 시행사에 매각하는 대신 직접 개발사업을 시행하고 도심 유휴부지·국공유지 등을 활용해 주택을 공급하겠다는 계획을 제시했다.
그러나 전문가들은 정부가 제시한 계획이 당장 효과를 거두기 어렵고 계획대로 실행될 가능성이 낮다고 지적했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “수도권 부동산 시장 안정을 위해 연간 30만 가구 규모의 공급이 이뤄져야 한다”며 “정부가 제시한 연간 27만 가구는 당장 착공할 수 있는 물량도 아닌 만큼 공급 부족에 대한 불안감을 해소하기에 한계가 있다”고 평가했다. 이어 “최선의 주택 공급 해법은 서울을 중심으로 한 정비사업 활성화”라고 강조했다.
김규정 한국투자증권 부동산 전문위원은 “연간 수도권 적정 공급 물량은 25만 가구 수준”이라며 “문제는 LH 주도 공공택지 시행을 통해 공급 예정인 6만 가구를 제외하면 나머지 공급 물량은 공공임대 위주라는 점이 한계”라고 지적했다. 수도권 부동산 시장에서 공공임대 공급으로는 내 집 마련에 대한 수요를 해결할 수 없다는 의견이다.
부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 올해 4만 2952가구에서 2026년 33% 줄어든 2만 8716가구가 예상된다. 2027년의 경우 올해보다 70% 급감한 8803가구에 그치고 2028년에도 5400여 가구로 감소가 이어질 것으로 전망된다. 수도권 역시 올해 13만 9107가구에서 2026년 11만 1205가구로 20% 감소하고 2027년에는 올해보다 22% 줄어든 10만 8184가구가 예상된다.
LH 주도의 공공택지 개발 시행을 통한 주택 공급 방안에 대해서도 우려가 제기된다. 박합수 박합수부동산연구소 대표는 “LH가 공공택지에서 직접 개발사업을 시행하면 이익은 완공될 때나 확보되는데 그 전에 필요한 토지 보상 자금 등 재원 마련이 관건”이라며 “민간 건설사 참여를 위해서는 이익이 보장돼야 하는데 그렇게 하려면 용적률을 1기 신도시처럼 300~350% 수준으로 높여야 한다”고 설명했다. 그러면서 하남 교산, 창릉 등 3기 신도시의 용적률 확대를 통한 공급 확대가 가장 필요한 해법이라고 강조했다.
이번 대책의 도심 공급 확대를 위한 방안인 유휴부지 활용은 그동안 제대로 실행되지 못했던 만큼 사업 추진 과정을 지켜봐야 한다는 지적도 나왔다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “공급 대책 실행 과정에서 걸림돌이 상당할 것”이라며 “과거 문재인 정부 시기에도 도심 유휴부지를 활용한 주택 공급 계획이 있었지만 결과적으로 제대로 실행되지 않았다”고 분석했다. 정부의 이번 공급 대책이 계획대로 실행되는 것이 관건이라는 의견이다.
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