[주요 이슈 브리핑]
■ 현금부자 독점: 6·27 대출규제 이후 강남 3구에서 총 1666건, 2조 9755억 원 규모의 주택거래가 이뤄졌다. 건당 평균 거래가는 17억 8600만 원을 기록했으며, 강남구 23억 9200만 원, 서초구 20억 1000만 원, 송파구 12억 7300만 원으로 집계됐다. 이에 따라 6억 원 대출 한도를 감안하면 현금 17억 원 이상 보유자만이 거래에 참여할 수 있는 구조가 고착화되고 있다.
■ 공급 가속화: LH가 3기 신도시인 고양 창릉지구 일부 블록의 착공을 12년 앞당기기로 했다. 2028년 이후 착공 예정이었던 8개 블록 8000가구를 2026~2027년으로 앞당겨 2028년 이전 착공 물량을 총 1만 3800가구로 확대한다. 또한 창릉지구는 총 789만㎡에 3만 8000가구가 건설될 예정이며, 지난 2월 첫 분양에서 84㎡형이 최고 410대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.
■ 마용성 열풍: 9월 둘째 주 서울 아파트 가격이 0.09% 상승하며 상승폭이 전주보다 확대됐다. 성동구는 0.27%로 치솟았으며 신금호파크자이 59㎡가 18억 1000만 원, 마포구 마포그랑자이 59㎡가 21억 2000만 원에 거래되는 등 마용성 지역을 중심으로 신고가 거래가 속출했다. 또한 강남 3구도 강남구 0.15%, 서초구 0.14% 상승하며 전체적인 상승 모멘텀을 이어가고 있다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 현금·상속으로…6·27 대책 이후 현금부자는 강남 매수
- 핵심 요약: 6·27 대출규제 실시 이후 강남 3구에서 현금 부자들의 매수세가 지속되고 있다. 6월 28일부터 8월 27일까지 총 1666건, 2조 9755억 원 규모의 주택거래가 이뤄졌으며, 건당 평균 거래가는 17억 8600만 원을 기록했다. 자기자금 조달 내역을 보면 금융기관 예금을 활용한 거래가 1139건, 부동산 처분대금이 1111건으로 집계됐다. 증여와 상속을 통한 거래도 389건 발생했으며, 전체 거래 중 23.3%를 차지했다. 김은혜 국민의힘 의원은 “규제가 증여·상속을 통한 거래를 확대하면서 결국 현금 부자만 혜택을 보는 구조가 됐다”고 지적했다.
2. 고양 창릉 주택공급 앞당긴다…2027년까지 1만 3800가구 착공
- 핵심 요약: 한국토지주택공사(LH)가 3기 신도시인 고양 창릉지구 일부 블록의 착공을 12년 앞당기기로 했다. 2028년 이후 착공 예정이었던 8개 블록 8000가구를 2026~2027년으로 앞당겨, 2028년 이전 착공 물량을 총 1만 3800가구로 확대한다. 창릉지구는 고양시 덕양구 원흥·동산·용두동 일대 789만㎡에 조성되며 총 3만 8000가구가 건설될 예정이다. 지난 2월 창릉지구 첫 분양에서는 84㎡형이 최고 410대 1의 경쟁률을 기록했다. 박동선 LH 국토도시본부장은 “3기 신도시 등 공공택지의 사업 속도를 올려 주택공급 정책 목표를 달성하는 데 기여할 것”이라고 밝혔다.
3. 9·7 대책에도 서울 아파트값 상승폭 커졌다…마용성 강세
- 핵심 요약: 정부의 9·7 부동산 대책 발표에도 불구하고 서울 아파트 가격 상승폭이 확대됐다. 9월 둘째 주 서울 아파트 가격은 0.09% 올라 전주 0.08%보다 상승폭이 커졌다. 마용성 지역을 중심으로 신고가 거래가 속출했으며, 성동구는 0.27% 상승을 기록했다. 성동구 신금호파크자이 59㎡는 18억 1000만 원, 마포구 마포그랑자이 59㎡는 21억 2000만 원에 거래되며 최고가를 경신했다. 강남 3구도 강남구 0.15%, 서초구 0.14% 상승하며 상승세를 이어갔다. 한국부동산원은 재건축 추진 단지나 역세권·대단지 등 수요자 선호가 높은 단지를 중심으로 매매가격이 상승했다고 설명했다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 李대통령 “세금 낼 돈 없어 집 팔아서야”…28년 묶인 상속세 제도 마침내 풀린다
- 핵심 요약: 이재명 대통령이 상속세 공제액 인상을 언급하면서 28년간 동결된 상속세 제도 개편이 현실화됐다. 현행 상속세법은 2억 원의 기초공제와 5억 원의 일괄공제를 두고 있으며, 배우자 공제는 상속 재산이 5억 원 미만이면 5억 원을, 그 이상이면 법적 상속분과 30억 원 중 적은 금액을 공제한다. 문제는 자산 가치 상승으로 과거 ‘부자세금’이던 상속세가 이제는 ‘중산층 세금’으로 변하고 있다는 점이다. 지난해 상속세 과세 대상자는 2만 1193명으로 처음 2만 명을 돌파했고, 서울의 과세 비율은 15%대까지 치솟았다. 이 대통령의 대선공약에 따르면 일괄공제를 8억 원으로, 배우자 공제를 10억 원으로 각각 올릴 예정이다.
5. 李 “투기 막을 집값 대책 끊임없이 내놓을 것”
- 핵심 요약: 이재명 대통령이 부동산 가격 안정을 위한 지속적인 대책 추진 의지를 밝혔다. 취임 100일 기자회견에서 “수요를 실수요자 중심으로 바꾸고 투기적 유인으로 부동산을 취득하는 일을 최소화시킬 필요가 있다”며 “끊임없이 반복적으로 대책을 내놓을 수밖에 없다”고 말했다. 특히 ‘갭 투기’ 제한을 구체적으로 언급하며 “돈 빌려서 전세 끼고 집 사는 행위가 집값을 올리고 국민들에게 주거 비용을 과중하게 만든다”고 지적했다. 이 대통령은 “부동산 시장 가격을 관리하려면 수요와 공급을 모두 관리해야 하지만 사실 수요 관리를 잘해야 한다”며 공급보다 수요 통제의 중요성을 강조했다. 또한 “금융 대전환을 해야 하는 게 지금 우리의 과제”라며 부동산에 쏠린 자금을 생산적 영역으로 바꾸겠다는 기조를 재확인했다.
6. ‘금리 낮춰 경기 부양’은 옛말…집값만 올랐다
- 핵심 요약: 한국은행의 분석 결과 지난해 10월 이후 기준금리 인하가 경기 부양보다는 집값 상승에 더 큰 영향을 미쳤다. 지난해 10월부터 올해 5월까지 1%포인트 기준금리 인하 중 올 상반기 서울 아파트 가격 상승분의 26%가 금리 인하 영향으로 분석됐다. 반면 성장률 제고 효과는 과거 평균의 절반에 그쳤다. 서울 아파트 가격 상승률은 연율 환산 4.5%로 최근 3년 평균(-0.3%)을 크게 웃돌았으며, 강남구 5.0%, 서초구 6.9%, 송파구 11.0% 등 주요 지역의 상승률이 특히 높았다. 박종우 한은 부총재보는 “시장 전반의 심리 전환이 필요하다”며 집값 기대가 해소되지 않으면 금리 인하 속도가 늦춰질 수 있다는 견해를 밝혔다.
[자주 묻는 질문]
Q. 강남 부동산에 지금도 투자할 수 있나요?
A. 현금 17억 원 이상 보유하실 경우에만 투자가 가능합니다. 6·27 대출규제 이후 강남 3구 평균 거래가가 17억 8600만 원을 기록하면서 6억 원 대출한도를 감안하면 현금 17억 원 이상 보유가 필수가 되었습니다. 증여·상속을 통한 거래가 전체의 23.3%를 차지하고 있어 세대간 자산이전도 활용 방안으로 검토해볼 수 있습니다. 다만 정부의 지속적인 규제 의지를 감안할 때 충분한 현금 여력과 보수적 접근이 필요한 상황입니다.
Q. 마용성 지역 상승세가 언제까지 이어질까요?
A. 토지거래허가제 비대상 지역으로 단기적으로는 상승세가 지속될 것으로 보입니다. 9월 둘째 주 성동구가 0.27% 상승하고 마포구·용산구에서도 신고가 거래가 속출하는 등 한강벨트 전역의 상승세가 확인되고 있습니다. 다만 9·7 대책 발표 이후 매수 심리가 다소 위축되는 모습을 보이고 있어 단기적으로는 관망세가 이어질 가능성이 있습니다. 향후 추가 규제 대책과 공급 물량에 따라 상승세 지속 여부가 결정될 전망입니다.
Q. 상속세 개편이 부동산 투자에 어떤 영향을 주나요?
A. 일괄공제와 배우자공제 인상으로 중산층의 세부담이 크게 줄어들 전망입니다. 현행 일괄공제 5억 원을 8억 원으로, 배우자 공제를 10억 원으로 올리는 방안이 추진되고 있습니다. 현재 상속재산 10억 원 이상 시 공제를 받더라도 상속세를 피하기 어려운 상황에서 이번 개편으로 세부담이 상당히 감소할 것으로 예상됩니다. 지난해 상속세 과세 대상자가 2만 명을 넘어서고 서울 과세 비율이 15%에 달하는 상황에서 부동산 보유에 따른 세부담 완화 효과가 클 것으로 보입니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 현금 확보 전략 점검: 강남 3구 평균 거래가 17억 8600만 원으로 현금 17억 원 이상 보유 시에만 매수 가능, 유동성 확보 계획 수립 필요
✓ 마용성 투자 타이밍 분석: 성동구 0.27%, 마포·용산구 신고가 거래 속출로 상승세 지속, 토지거래허가제 비대상 지역 투자 기회 검토
✓ 상속세 절세 구조 재점검: 일괄공제 8억 원·배우자공제 10억 원 인상 논의로 증여 실행 타이밍과 절세 구조 사전 검토
✓ 정책 리스크 대비 필요: 대통령의 지속적 규제 의지 표명으로 갭투기 제한 등 추가 대책 가능성, 보수적 투자 접근법 검토
✓ 금리 정책 연동성 모니터링: 기준금리 인하가 집값 상승 26% 기여한 만큼 추가 금리 인하 속도와 부동산 시장 영향 지속 관찰
[키워드 TOP 5]
강남 현금 매수, 마용성 신고가, 상속세 개편, 갭투기 규제, 금리인하 부작용, AI PRISM, AI 프리즘
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