[주요 이슈 브리핑]
■ 금리 딜레마: 한국은행이 기준금리 0.25%포인트 인하 시 서울 아파트값이 1년 평균 1.4% 상승 압력을 받는다고 분석했다. 금리 인하 이전에 대출 규제 등 거시건전성 조치를 강화하면 상승 압력을 0.4%포인트 줄일 수 있지만, 인하 46개월 뒤 규제 시행 시 효과가 0.20.3%포인트에 그쳐 절반 수준으로 떨어진다는 분석이 나왔다.
■ 강남권 현상: 6·27 대출 규제 발표 이후에도 강남 3구 아파트 매매가격이 11주 연속 상승세를 이어가고 있다. 지역 내 갈아타기 수요가 여전히 많아 강남구 거주자의 같은 구 내 매수 비중이 41.7%에 달하는 반면, 지방 거주자의 강남구 매수 비중은 9.67%에서 4.17%로 급감했다.
■ 수요 이동: 서울 규제 강화로 분당구와 광명시 거래량이 3개월 새 각각 1.97배, 2.48배 급증했다. 한편 성동구는 매물이 44.6%, 광진구는 35.2% 감소하면서 9·7 대책 발표 후 규제 강화 전 막차 수요까지 자극받아 신고가 거래가 속출하는 상황이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 주담대 상한 6억인데…부동산 규제 더 필요하다는 한은
- 핵심 요약: 한국은행이 금리 인하 전 추가 부동산 대책 필요성을 제기했다. 한은은 기준금리를 0.25%포인트 인하할 경우 서울 아파트값이 1년 평균 1.4% 상승 압력을 받는다고 분석했다. 금리 인하 이전에 대출 규제 등 거시건전성 조치를 강화하면 상승 압력을 0.4%포인트 줄일 수 있지만, 금리 인하 46개월 뒤 규제를 시행하면 효과가 절반 수준으로 떨어진다. 지난해 6월부터 올해 8월까지 서울 아파트값 누적 상승률은 8.2%에 달했으며, 상승 요인 중 금리가 22.3%, 수급·심리 요인이 36.2%를 차지했다. 최근 6·27 부동산 대책의 경우 서울 아파트 가격 상승폭을 1.6~2.1%포인트 낮출 것으로 분석됐다.
2. 대출 규제에…강남 3구, 지역내 갈아타기 수요 급증
- 핵심 요약: 6·27 대출 규제 발표 이후에도 강남 3구 아파트 매매가격이 11주 연속 상승세를 이어가고 있다. 누적 상승률은 강남구가 2.32%, 서초구가 2.98%, 송파구가 4.03% 올랐다. 토허구역 확대 재지정과 대출 제한으로 지방 거주자의 강남 3구 아파트 매수 비중은 줄어든 반면, 지역 내 갈아타기 수요는 여전히 활발하다. 강남구를 매수한 강남구 거주자 비중이 전체의 41.7%에 달하고, 서초구와 송파구도 각각 35.3%, 58.5%로 같은 구 거주자 매수 비중이 가장 컸다. 반면 수도권 이외 지역 지방 거주자의 강남구 매수 비중은 9.67%에서 4.17%까지 떨어졌다.
3. 분당·광명으로 옮아간 매수세…석달새 거래량 2배 ↑
- 핵심 요약: 서울 주요 지역 아파트 가격이 급등하고 대출이 막히자 수요자들이 경기 성남 분당구와 광명시로 몰리고 있다. 분당구의 매수 건은 5월 792건에서 8월 1562건으로, 광명시는 347건에서 859건으로 각각 1.97배, 2.48배 늘었다. 분당에 집합건물을 매수한 이들 중 서울 거주자는 5월 106명에서 8월 191명으로, 수도권을 제외한 지방 거주자는 31명에서 60명으로 2배 가까이 증가했다. 아파트 가격도 고공 행진하면서 9월 1일부터 18일까지 분당구 아파트는 신고가를 49건 기록해 전국 지자체 중 가장 많았다. 광명에서는 ‘철산역자이’가 광명 최초로 분양가 15억 원을 넘어서며 화제를 모았다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 지방 땅만 90%…수도권 주택공급 기여 못하는 ‘토지비축제’
- 핵심 요약: 정부의 토지비축제가 수도권 주택공급에 기여하지 못하고 있다는 지적이 제기됐다. 한국토지주택공사(LH)는 2009년부터 16년간 공공개발과 택지조성 목적으로 3조 6000억 원의 토지를 매입했지만, 재원 부족으로 비수도권 위주의 토지 비축에 그쳤다. 지난해 말 기준 정부가 토지은행을 통해 비축한 토지는 2864만 2000㎡에 달하지만, 지역별로는 수도권 255만 2000㎡, 비수도권 2609만㎡로 수도권 비중이 8.9%에 불과했다. LH가 매입한 서울 내 토지는 0건이며, 이는 토지매입 재원을 전적으로 LH의 공사채 발행에 의존한 점이 원인으로 분석된다. LH는 올해 기준 170조 원에 달하는 부채로 공사채 발행 물량을 늘릴 수 없는 상황이다.
5. 성동 45%·광진 35% 매물 감소에…규제 강화 전 막차수요까지
- 핵심 요약: 서울 부동산 시장의 매물 부족이 심화되면서 비강남 한강벨트 아파트 시장이 달아오르고 있다. 성동구 아파트 매물은 연초 대비 44.6% 줄어 서울에서 감소율이 가장 높았고, 광진구도 35.2% 감소했다. 9·7 공급 대책 발표 이후 국토부 장관의 토허구역 지정 권한 확대 등 규제 강화 조치로 매수 수요가 증폭되고 있다. 성동구 옥수동 옥수하이츠 전용 84㎡는 10일 25억 1500만 원, 광진구 구의동 e편한세상광진그랜드파크 전용 84㎡는 11일 20억 원에 거래되며 직전 최고가를 경신했다. 마포·성동·광진구 등은 강남 3구보다 저렴한 10억~20억 원대 아파트가 많아 대출 규제에도 수요가 지속 유입되고 있다.
6. “사고 이유로 분양보증 금지 안해”…강경 대응서 한발 물러선 국토부
- 핵심 요약: 이재명 대통령으로부터 분양 보증 제한 등 제재 대상으로 지목됐던 포스코이앤씨 사업장이 정상적으로 한국주택도시보증공사(HUG)로부터 분양 보증 심사를 받고 있는 것으로 나타났다. 포스코이앤씨가 시공을 맡은 느티마을 3단지 리모델링 조합은 최근 HUG의 분양 보증을 받기 위한 심사를 받고 있다. 국토부 관계자는 “특정한 사고를 근거로 분양 보증을 제한하지는 않기로 했다”고 설명했다. 이에 따라 오티에르 반포 등 총 9개 사업장 1만여 가구의 포스코이앤씨 사업장이 올해 정상적인 분양 절차를 밟을 것으로 예상된다. 현대건설(000720)에 대한 공공입찰 제한 제재도 철회되면서 건설사들에 대한 강도 높은 압박 수위가 낮아졌다는 분석이 나온다.
[자주 묻는 질문]
Q. 한국은행이 추가 대책을 요구하는데 금리 인하는 언제 이뤄질까요?
A. 집값 상승세로 인해 10월 예정이던 금리 인하가 11월로 연기될 가능성이 높습니다. 한은 분석에 따르면 금리 인하 전 거시건전성 조치 강화 시 집값 억제 효과가 높아지지만, 인하 후 규제 시행 시 효과가 절반으로 떨어집니다. 9월 셋째 주 서울 아파트 상승률이 2주 연속 확대되고 있어 한은이 부동산 시장 안정을 우선시할 것으로 보입니다. 연내 추가 대출 규제 시행 가능성도 높아진 상황입니다.
Q. 강남 3구 대출 규제에도 가격이 계속 오르는 이유는 무엇인가요?
A. 외부 유입은 줄었지만 지역 내 갈아타기 수요가 여전히 활발하기 때문입니다. 강남구 거주자의 같은 구 내 매수 비중이 41.7%에 달하고, 지방 거주자 매수 비중은 9.67%에서 4.17%로 급감했습니다. 기존 거주자들이 보유 주택을 매도하고 더 큰 평수나 높은 가격대로 업그레이드하는 패턴이 주요 상승 동력입니다. 11주 연속 상승으로 누적 상승률이 강남구 2.32%, 서초구 2.98%, 송파구 4.03%를 기록하고 있습니다.
Q. 분당·광명 투자 기회가 확대되고 있나요?
A. 서울 규제 회피 수요로 거래량이 2배 급증하며 투자 기회가 늘어나고 있습니다. 분당구는 재건축 확정성과 서울 접근성으로 9월 신고가 49건을 기록해 전국 최다를 달성했고, 광명시는 분양가 15억 원대 신축까지 등장했습니다. 서울 거주자와 지방 거주자 모두 매수 비중이 2배 이상 증가하고 있어 수요 다변화도 확인됩니다. 교통 인프라 개선 계획과 서울 규제 장기화 전망을 종합적으로 검토한 접근이 필요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 한은 금리정책 모니터링: 기준금리 0.25%포인트 인하 시 서울 아파트값 1.4% 상승 압력, 사전 규제 강화 효과와 인하 시점 지연 가능성 추적
✓ 강남권 갈아타기 현상 파악: 지역내 매수 비중 41.7%로 외부 유입 감소에도 11주 연속 상승, 누적 상승률 2.32~4.03% 기록
✓ 대체 투자지역 발굴: 분당·광명 거래량 3개월 새 2배 급증, 서울 규제 회피 수요와 접근성 우수 지역 투자 기회 검토
✓ 매물 부족 지역 주목: 성동구 44.6%, 광진구 35.2% 매물 감소로 신고가 속출, 10억~20억 원대 가격대 투자 적기 판단
✓ 정책 변화 대응: 토지비축제 수도권 기여도 8.9%로 공급 부족 구조 지속, 건설사 제재 완화로 분양 차질 최소화 전망
[키워드 TOP 5]
한국은행 금리 정책, 강남 3구 갈아타기, 분당광명 거래량 급증, 매물 부족 현상, 토지비축제 한계, AI PRISM, AI 프리즘재시도
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