[주요 이슈 브리핑]
■ 규제 사각지대: 상업지역 내 주상복합 아파트가 대지 지분 기준 미달로 토지거래허가구역에서 제외되면서 갭투자 수요가 몰리고 있다. 청량리 롯데캐슬 SKY L-65는 전용 84㎡ 기준 대지 지분이 11.7㎡로 토허구역 대상 기준인 15㎡를 밑돌아 10·15 대책 이후에도 직전 신고가 18억 7930만 원에서 호가 22억 원으로 치솟았으며, 마포한화오벨리스크와 용산더프라임 등도 비슷한 양상을 보이고 있다.
■ 경매 양극화: 이재명 정부의 6·27 대출 규제 대책으로 서울 아파트 경매시장의 지역별 격차가 극심해졌다. 강남 3구 아파트의 평균 매각가율은 대책 전 94.3%에서 대책 후 105.9%로 상승해 감정가를 넘어섰고 평균 응찰자 수도 6.87명에서 9.04명으로 늘어난 반면, 비강남권은 매각가율이 95.46%에서 86.74%로 하락하고 응찰자도 8.68명에서 5.70명으로 줄어드는 모습이다.
■ 자금 대이동: 정부의 연이은 대출 규제로 은행 예금은 급감하고 마이너스통장 잔액은 빠르게 증가하고 있다. 5대 은행 요구불예금은 이달 23일 기준 649조 5330억 원으로 9월 말 대비 20조 1908억 원 감소했으며, 마이너스통장 잔액은 같은 기간 38조 7893억 원에서 39조 3202억 원으로 5309억 원 급증해 지난해 8월 이후 1년 2개월 만에 최대 증가 폭을 기록하는 상황이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 토허구역 피한 상업지 내 주상복합…‘갭투자’ 수요에 호가 올라
10·15 부동산 대책 이후에도 상업지역 내 주상복합 아파트의 매수 심리가 이어지고 있다. 상업지역은 대지 지분 15㎡ 이하일 경우 토허구역에서 제외되는데, 청량리 롯데캐슬 SKY L-65는 전용 84㎡ 기준 대지 지분이 11.7㎡로 이 기준을 충족한다. 이에 따라 직전 신고가 18억 7930만 원에서 최근 호가는 22억 원까지 상승했다. 마포한화오벨리스크도 직전 최고가 11억 2000만 원에서 13억 원으로, 용산더프라임은 11억 9000만 원에서 15억 원선으로 호가가 대폭 올랐다. 지방에서도 매수 문의가 이어지며 집주인들은 호가를 올리는 모습이다.
2. 아파트 경매도 ‘대출 6억’ 묶자…강남3구 매각가율만 튀었다
한주옥 서일대 부동산법률학과 교수의 연구에 따르면 이재명 정부의 6·27 대책 이후 서울 아파트 경매시장의 양극화가 심화됐다. 강남 3구 아파트의 평균 매각가율은 대책 전 94.3%에서 대책 후 105.9%로 상승했고 평균 응찰자 수도 6.87명에서 9.04명으로 늘어났다. 반면 비강남권은 매각가율이 95.46%에서 86.74%로 하락했고 응찰자도 8.68명에서 5.70명으로 줄었다. 경락잔금대출이 수도권 6억 원으로 제한되면서 대출 접근성이 낮은 중산층은 배제되고 현금 여력 풍부한 자산가 중심으로 경매시장이 재편되는 양상이다.
3. 김포풍무역세권 단지 등 전국 6곳서 7040가구 분양
10월 다섯째 주에는 전국 6개 단지에서 총 7040가구가 공급된다. 경기 김포시 사우동 ‘김포풍무역세권B5블록호반써밋’은 호반건설이 공급하는 단지로 지하 2층지상 최고 29층, 9개 동, 전용면적 84186㎡, 총 956가구 규모다. 김포골드라인 풍무역 역세권에 위치하며 김포한강로와 올림픽대로를 통한 서울 접근성이 우수하다. 한편 경기 파주시 서패동 ‘운정아이파크시티’ 등 견본주택 9곳이 개관하며, 운정아이파크시티는 지하 2층지상 최고 29층, 25개 동, 전용면적 63197㎡, 총 3250가구 규모로 건설될 예정이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. “뉴욕서 3조원 부동산 운용…美 시장 맥락 읽은 덕”
박화영 인코코그룹 회장은 미국의 세제 혜택을 활용해 글로벌 부동산 자산을 운용하고 있다. 인코코와 골드만삭스는 보너스 감가상각 제도를 활용해 항공기나 중장비 같은 고가 자산 구입 시 첫해 100% 비용 처리로 세제 절감을 확보했다. 또한 기회구역 제도(QOZ)를 이용해 일정 기간 이상 부동산 보유 시 자본이득세를 면제받는 구조를 활용했다. 이는 도널드 트럼프 행정부 때 제정된 2017년 세제개편법에 포함된 내용이다. 인코코캐피털은 뉴욕 맨해튼과 롱아일랜드시티 재개발 프로젝트에 투자하며 현재 약 3조 원 규모의 부동산 자산을 운용하는 모습이다.
5. 집값 치솟고 증시 불장에 영끌…요구불예금 한달새 20조 증발
정부의 잇따른 대출 규제 이후 은행 예금은 급감하고 마이너스통장 잔액은 빠르게 증가하고 있다. 5대 은행 요구불예금은 이달 23일 기준 649조 5330억 원으로 9월 말 대비 20조 1908억 원 줄어 하루 평균 8779억 원씩 빠져나갔다. 반면 마이너스통장 잔액은 같은 기간 38조 7893억 원에서 39조 3202억 원으로 5309억 원 급증해 지난해 8월 이후 1년 2개월 만에 최대 증가 폭을 기록했다. 전체 가계대출 잔액은 이달 들어 1조 8864억 원 늘었지만 주담대 증가는 1조 2183억 원에 그쳐 정부 대책 이후 급감한 9월보다도 작은 모습이다.
6. 與, 재초환 푼다더니 갈팡질팡…‘함구령’ 내린 정청래
10·15 부동산 대책 후폭풍에 더불어민주당이 재건축초과이익환수제 완화를 언급했지만 입장을 번복했다. 박수현 민주당 수석대변인은 “재초환에 대한 당의 입장이 변한 건 전혀 없다”며 개별 의원의 아이디어였다고 선을 그었다. 재초환은 재건축 개발이익이 조합원 1인당 8000만 원 초과 시 최대 50%를 환수하는 제도다. 정부의 보유세 강화 거론에 대해서도 당내 의견이 일치하지 않고 있다. 정청래 민주당 대표는 “개별 의원들의 돌출적인 발언은 가급적 자제해달라”고 당부했으며, 이재명 대통령은 이상경 국토교통부 1차관의 사표를 수리하는 모습이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 상업지역 주상복합 아파트 갭투자 지금 해도 괜찮을까요?
A. 대지 지분 기준을 충족하는 단지는 토허구역에서 제외되지만 신중한 검토가 필요합니다. 상업지역은 대지 지분 15㎡ 이하일 경우 토허구역 대상에서 제외되며, 청량리 롯데캐슬 SKY L-65는 11.7㎡로 이 기준을 충족해 호가가 급등하고 있습니다. 다만 용적률이 높아 실거주 환경이 제한적일 수 있고, 향후 정부가 대지 지분 기준을 더 강화할 가능성도 있습니다. 따라서 단기 차익보다는 실거주 수요와 임대 가능성을 함께 고려하신 후 투자 결정을 내리시는 것이 바람직합니다.
Q. 경매 투자 시 강남 3구와 비강남권 중 어디에 집중해야 할까요?
A. 자금 여력에 따라 투자 지역을 선택하시는 것이 중요합니다. 강남 3구는 매각가율이 105.9%로 감정가를 넘어섰고 평균 응찰자도 9.04명으로 경쟁이 치열한 상황입니다. 반면 비강남권은 매각가율이 86.74%로 낮아져 저가 낙찰 기회가 있으나 응찰자가 5.70명으로 줄어들며 향후 유동성 우려도 있습니다. 경락잔금대출이 6억 원으로 제한되면서 현금 여력이 충분한 경우 강남 3구의 안정적 자산을 고려하시고, 현금이 제한적인 경우 비강남권의 저가 매수 기회를 활용하시되 재매각 가능성까지 면밀히 검토하시기 바랍니다.
Q. 대출 규제 강화 시기에 자금 조달은 어떻게 하는 것이 좋을까요?
A. 주담대와 신용대출을 균형있게 활용하시되 과도한 레버리지는 피하셔야 합니다. 주담대 증가가 1조 2183억 원에 그친 반면 마이너스통장 잔액은 5309억 원 급증하며 최대 증가 폭을 기록했습니다. 마이너스통장은 계약금이나 중도금 등 단기 자금 조달에는 유용하지만 금리가 주담대보다 높아 이자 부담이 큰 편입니다. 따라서 주담대 한도를 최대한 확보하신 후 부족분만 신용대출로 보완하시고, 대출 금리와 상환 계획을 사전에 철저히 수립하시는 것이 중요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 주상복합 갭투자 검토: 상업지역 내 대지 지분 15㎡ 이하 단지 확인, 용적률 높은 단지의 규제 회피 가능성과 실거주 환경 균형 평가
✓ 경매 투자 지역 선택: 현금 여력에 따라 강남 3구(매각가율 105.9%, 응찰자 9.04명)와 비강남권(매각가율 86.74%, 응찰자 5.70명) 차별화 전략 수립
✓ 자금조달 다각화: 주담대 한도 최대 확보 후 마이너스통장 등 신용대출 보완 활용, 대출 금리와 상환 계획 사전 수립 필수
✓ 신규 분양 기회 포착: 10월 다섯째 주 전국 6개 단지 7040가구 공급, 역세권 입지와 브랜드 가치 중심 선별 검토
✓ 정책 변화 모니터링: 재초환 폐지 가능성 낮고 보유세 강화 논의 지속, 정부·여당 정책 방향 면밀히 추적
[키워드 TOP 5]
주상복합 갭투자, 토허구역 규제, 경매시장 양극화, 강남 3구 매각가율, 마이너스통장 급증, 대출 규제 강화, AI PRISM, AI 프리즘
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