한국투자리얼에셋운용이 1조 2800억 원에 인수한 서울스퀘어의 딜 클로징을 위해 관계사를 총 동원한다. 한국금융지주(071050)의 계열사 우선임차권을 통해 공실 우려를 최소화하고 엑시트 방안으로 리츠 상장을 제시했다. 리츠에는 한국금융지주의 계열사가 임차해있는 사옥까지 포함될 전망이다.
30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한국투자리얼에셋운용은 서울스퀘어의 공실 해소 방안으로 우선임차권 행사를 투자자들에게 제안했다. 한국투자리얼에셋운용 측은 “1500억 원 규모의 투자를 통해 자산 공실에 대한 우선임차권을 확보할 예정”이라며 “한국투자증권 등 그룹 계열사의 임차 공간으로 활용할 계획”이라고 설명했다. 한국투자증권 등 그룹 계열사가 활용할 면적은 전용면적 기준 약 1만 평이다. 현재 서울스퀘어의 공실률은 약 17.7%다.
엑시트 전략으로는 리츠 상장을 제시했다. 한국투자리얼에셋운용은 판교테크원타워, 한국투자증권본사, 서울스퀘어를 자산으로 하는 ‘더퍼스트위탁관리부동산투자회사(상장리츠)’를 투자자들에게 엑시트 수단을 제공할 예정이다. 매각가를 최대한 높여 투자자들이 보다 많은 수익을 낼 수 있는 구조를 통해 투자자들을 적극 유치하겠다는 복안으로 풀이된다. 인수 이후 서울스퀘어 상층부에 대해서는 호텔로 개발하는 방안도 검토 중이다.
한국투자리얼에셋운용은 총 1조 2855억 원에 ARA자산운용 등으로부터 서울스퀘어를 인수했다. 전체 대출 규모는 8000억 원이며 우선주는 3500억 원, 보통주는 1650억 원 규모다. 현재 삼성증권과 하나증권이 각각 1500억 원, 2000억 원 규모로 우선주 투자를 검토 중이며 한국투자금융지주가 계열사 자금을 바탕으로 총 1500억 원어치 보통주 투자를 진행할 계획이다.
앞서 ARA자산운용과 NH투자증권은 2019년 총 9800억 원에 서울스퀘어를 인수해 운용했다. 내년 펀드 만기를 앞두고 서울스퀘어는 시장에 매물로 나왔다. 입찰에는 한국투자리얼에셋운용과 캡스톤자산운용이 참여했다. 18%에 달하는 공실률로 인해 흥행에 실패한 것으로 평가된다. 서울스퀘어의 공실은 11번가가 경기 광명으로 이전하면서 발생했다. 한국투자리얼에셋운용은 1차 입찰 이후 재입찰에서 가격을 높이며 우선협상자로 선정됐다.
서울스퀘어는 서울역 인근에 위치한 연면적 13만 2806m²(4만 174평), 지상 23층, 지하 2층 규모의 상징적인 프라임 오피스 자산이다. 서울역(1·4호선, GTX-A·공항철도·경의중앙선)에 인접해 있어 동일 규모 내 경쟁 자산 대비 입지적 장점을 갖고 있는 것으로 평가된다. 900평 이상의 기준층 전용 면적은 서울 주요 업무 권역 내에서도 독보적으로 큰 규모다.
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