정부가 장기간 정체되고 있는 정비사업을 활성화하기 위해 내놓은 ‘뉴스테이 연계형 정비사업’이 난항을 겪을 수 있다는 우려가 나오고 있다. 후보구역을 선정한 지 6개월이 지났지만 사업자 선정이 지연되고 있는 가운데, 우선협상대상자가 정해진 일부 사업장에서는 사업자의 출자 부담이 커 사업 추진이 어렵다는 목소리가 나오고 있기 때문이다.
21일 국토교통부에 따르면 지난 2월 뉴스테이 연계형 정비사업 후보구역으로 선정된 전국 15개 정비 구역 중 현재 ‘기업형임대사업자’를 선정한 곳은 모두 8곳이다. 당초 국토부는 후보구역 선정 후 6개월 이내에 우협 대상자를 선정하지 못할 경우 후보구역 선정을 철회하겠다고 밝힌 바 있다. 국토부 관계자는 이에 대해 “나머지 7곳은 입찰 후 금융투자협회에서 사업자에 대한 평가를 진행하고 있으며, 해당 사업장에 대해서는 3개월 간 사업자 선정 유예기간을 주기로 했다”며 사업 진행에 문제가 없다고 설명했다.
사업 추진을 낙관적으로 보는 국토부의 입장과 달리 정작 사업자들의 고민은 깊어지고 있다. 기본적으로 뉴스테이 연계형 정비사업의 후보구역들이 사업성이 떨어지는 곳이라 부동산신탁사나 리츠자산관리회사(AMC) 등 자본금 규모가 크지 않은 사업자들이 대규모 자금을 출자하는 것에 부담을 느끼고 있기 때문이다.
현재 우협이 정해진 8곳 중 4곳은 신탁사와 AMC 등이 사업을 제안한 곳이다. 뉴스테이 연계형 정비사업의 경우 전체 사업비 중 70~80%는 대출을 통해 조달하며, 나머지 20~30%는 주택도시기금 및 재무적투자자(FI)·사업자·시공자 등의 출자로 마련한다. 전체 출자금 중 절반 정도는 주택도시기금과 FI가 우선주 형태로 투자하며, 나머지 절반은 사업제안자나 시공자가 보통주로 출자해야 한다. 그런데 이 출자금을 모으는 것이 쉽지 않아 보인다.
뉴스테이 연계형 정비사업 입찰에 참여한 한 신탁사 관계자는 “자본금 규모가 크지 않은 신탁사들의 경우 사업이 지지부진했던 사업장에 장기간 큰 돈이 묶이는 것은 부담스럽기 때문에 대규모 사업장의 경우 출자가 쉽지 않을 것”이라고 설명했다. 이 때문에 업계 일각에서는 뉴스테이 연계형 정비사업의 민간사업자 보통주 출자 비중을 총 사업비의 6~10% 수준(LH 공모형 뉴스테이 사업자의 보통주 출자 비중)으로 낮춰야 한다는 목소리도 나오고 있다. 또 신탁사들이 뉴스테이 연계형 정비사업에 출자를 하더라도 재무건전성 지표에 영향을 미치기 때문에 지속적인 사업을 추진하기에는 한계가 있다는 지적도 나오고 있다. 신탁사의 한 관계자는 “사업자들의 적극적인 참여를 유도하기 위해서는 재무건전성 지표 평가 시 뉴스테이 연계형 정비사업 출자에 대해서는 제외하거나 비중을 낮추는 등 기준을 다르게 적용하는 방안이 필요하다”고 말했다.
시공사의 출자비중을 높이는 것도 쉽지 않아 보인다. 시공사 출자 비중이 높아질 경우 시공비 상승으로 이어져 사업 추진에 부담을 줄 수 있기 때문이다.
또 FI들은 배당의 불확실성 때문에 참여를 꺼리고 있는 상황이다. 뉴스테이 연계형 정비사업의 경우 인허가 및 공사 기간, 최소 임대기간 등을 포함해 최장 12년이 예상되는 장기 사업이다. 현재로선 FI들이 이 기간 동안 매년 배당을 받을 수 있을지 장담할 수 없다. 또 배당이 발생하더라도 기금이 우선권을 가진다. 업계 한 관계자는 “기금이 기대하는 요구수익률이 낮지 않은 편이고, 기금이 투입되는 사업이기 때문에 임대료를 무작정 올리기가 쉽지 않아 사업 기간 동안 FI들에 대한 배당이 쉽지 않다”며 “FI의 특성상 운용 기간에 배당이 거의 없다고 판단되면 참여가 쉽지 않으며, 투자 기간이 길기 때문에 향후 매각차익만 보고 사업에 참여하는 것은 힘들다”고 설명했다.
이처럼 기존 후보구역들의 사업 추진이 지체되고 있는 가운데 국토부는 이달 말 뉴스테이 연계형 정비사업 후보구역을 추가로 선정할 예정이다.
/고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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