#인천국제공항공사가 조성하는 영종도 국제업무지구에 들어서는 카지노 복합리조트 ‘인스파이어 리조트’는 미국의 복합리조트 사업자인 ‘모히건 선’이 개발과 운영을 맡는다. 모히건 선은 장기간(50년+49년) 동안 토지를 임대해 복합리조트를 개발한다. 건설 기간 동안은 임대료를 내지 않는다. 전문가들은 토지임대방식을 통해 부동산 개발업자의 자금조달 부담을 줄인 것이 모히건 선과 같은 세계적인 복합리조트 사업자를 유치할 수 있었던 이유 중 하나라고 말한다. 인천공항공사가 추진하는 국제업무지구 IBC 1·2·3 프로젝트도 이 같은 방식으로 진행되고 있다.
◇진화하는 개발, ‘토지임대방식’과 ‘현물출자’ 방식 증가 = 8일 관련 업계에 따르면 부동산 개발 현장에서 과거에는 잘 볼 수 없었던 ‘토지임대방식’이나 ‘현물출자’ 등을 통해 토지비 부담을 줄이는 부동산 개발 방식이 늘어나고 있다.
우선 토지임대방식의 경우 국토교통부에서 기업형 임대주택(뉴스테이) 사업자들의 토지 매입 부담을 줄이고, 재무적투자자(FI)들의 참여를 이끌어내기 위해 도입한 ‘토지지원리츠’가 대표적이다.
토지지원리츠는 뉴스테이 사업지 토지를 매입해 뉴스테이리츠에 저렴하게 임대하는 방식이다. 현재 한국토지주택공사(LH) 토지를 활용한 고양 지축, 서울 양원, 서울 고척동 남부교정시설부지 등이 추진중이며 민간제안 토지도 심사 중이다. 서울투자운용이 설립하는 임대주택리츠인 ‘서울리츠 1호’도 같은 방식이다. SH공사가 서울리츠 1호에 사업부지를 무상으로 임대한다.
현물출자 방식도 늘고 있다.
천안 동남구청사를 개발하는 도시재생사업은 LH가 설립한 ‘천안미드힐타운리츠’에 천안시청이 부지를 현물출자 하는 방식으로 사업이 진행되고 있다. 이 외에 상암 디지털미디어시티(DMC) 랜드마크 부지의 경우 서울투자운용이 설립한 리츠에 시가 부지를 현물출자 하는 방식으로 개발이 진행될 예정이다. 아울러 서울시가 추진하고 있는 역세권 청년임대주택의 경우 땅을 가진 지주들과 공동으로 사업을 진행하는 지주공동사업도 생겨날 것으로 보인다.
◇ 땅 매입 부담 낮추고, 개발 활성화 기대 = 토지임대방식이나 현물출자와 같은 새로운 부동산 개발 방식의 도입은 부동산 시장에 긍정적인 효과를 미칠 것으로 예상된다. 우선 인천공항공사의 경우와 같이 부동산 개발 시 민간사업자를 유치하는 데 도움이 될 수 있다. 또 상암DCM 부지와 같이 정책적인 목표가 뚜렷한 사업의 경우 토지매각이 아닌 시가 현물출자 형태로 참여할 경우 공공의 목적에 맞게 개발할 수도 있다.
아울러 국내 부동산 시장의 문제 중 하나로 지적되는 분양 위주의 부동산 개발 방식에서 오는 폐해를 줄일 수도 있다. 일반적으로 자본력이 크지 않은 국내 부동산 시행사들은 토지비 부담 때문에 분양가를 높여 빠른 시일 안에 분양하는 것을 선호한다. 이 같은 분양 위주의 개발 방식은 여러 부정적인 결과를 초래한다. 특히 최근 같이 주택이나 오피스·호텔·상업시설 할 것 없이 모든 종류의 자산들이 수요에 비해 넘치는 과잉 공급 시대에는 분양형 상가나 호텔 등이 망가져 수분양자들이 피해를 보는 사례도 늘고 있다.
이형 딜로이트 안진 전무는 “땅값이 낮아지면 사업에 대한 리스크가 줄어들 뿐만 아니라 영세한 디벨로퍼들이 분양형 사업이 아니라 임대운영을 할 수 있는 여력도 생긴다”고 설명했다. 손정락 하나금융경영연구소 연구위원도 “자산 가치 상승을 기대하기 어려워지면서 분양 상품이 아닌 임대운영 상품에 대한 수요가 증가하고 있다”며 “외국 같은 경우는 시행사가 전체 사업비의 20~30%를 댈 정도로 자금력이 있기 때문에 분양이 아니더라도 임대운영을 할 수 있는 여력이 있지만 국내는 현실적으로 시행사를 키우는 것이 쉽지 않은 만큼 초기 토지비를 낮출 수 있는 방식이 필요하다”고 말했다.
아울러 전문가들은 현재 정부나 지자체가 가진 땅을 위주로 진행되는 토지임대나 현물출자가 민간 영역으로까지 확대될 필요가 있다고 지적했다. /고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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