정부가 강남의 집값을 잡기 위해 쓸 수 있는 카드를 총동원한 초고강도 대책을 발표했다. 정부는 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’이라고 하는데 실제 대부분 내용은 투기꾼을 잡겠다는 것이다. 금융위기 극복을 위한 전 세계적 규제 완화, 저금리 등의 분위기에 젖어 있었기 때문에 이번 대책은 특별히 강한 인상을 줬고 시장에서도 충격으로 받아들이고 있다.
예상되는 효과로는 거래절벽이라는 단어에서 표현되듯이 거래량 감소로 인한 경제적 손실과 강남 재건축 아파트의 단기적 가격 조정 정도다. 그러나 중장기적으로는 ‘시장 이기는 정부 없다’는 말이 있듯이 원상회복될 가능성이 높다. 이는 주택지표를 개발해 조사한 30여년간 반복돼온 현상이기도 하다. 선진국에서도 이러한 사실을 직시해 중장기적 정책을 사용하지 우리처럼 몇 개월 단위로 단기적 수요억제책을 양산하지 않고 있다.
이번 대책이 시기적으로 바람직한지도 살펴봐야 한다. 6·19대책에서 하반기 입주물량 증가와 금리 인상 가능성의 조정요인, 즉 하방압력을 언급했고 강남 재건축 아파트는 재건축 초과이익환수제로 강한 조정이 예상되는 상황이다. 하락 조정이 예상되는데 굳이 더 하락시킬 대책을 지금 시점에 내놓는 게 바람직한가 하는 생각이 든다.
서울 집값을 잡겠다고 하는데 과거와 달리 강남발 집값 상승이 전국적인 가격 상승으로 연결되지 않는 상황에서 필요한 대책인가 싶기도 하다. 지방은 지난해부터 계속해서 하락세를 보이기 때문이다. 강남 집값 잡으려다 지방의 집값 폭락으로 연결돼 경기침체로 접어들지 않을까 하는 우려도 든다.
워낙 많은 대책을 쏟아내 파악도 힘들지만 시장에서 중요하게 받아들이는 것은 투기과열지구 지정과 다주택자 양도세 중과다. 이번에 적용된 투기과열지구 관련 규제는 근래에 보기 힘든 고강도 대책으로 분양권 전매제한과 재건축 조합원 지위양도 금지, 분양가 상한제 강화, 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 등이 포함된다. 그러나 과거에 이것보다 더 강한 정책을 내놓았어도 주택가격은 안정되지 않았다. 몇 달 정도의 거래위축과 가격 조정만이 그 효과였다. 그래서 정부는 신도시 건설 등 대규모 공급대책을 마련했고 이를 통해 중장기적으로 가격이 안정된 선례가 있다.
다음으로 중요한 것은 다주택자에 대한 양도소득세 중과다. 정부는 다주택자 혹은 투기꾼들이 집값 상승의 주범이라면서 이들과 일종의 전쟁을 선포한 셈이다. 선진국에서는 다주택자를 임대주택 공급자로 인식하고 이들에게 각종 인센티브를 제공하는데 우리는 반대의 길을 택한 것이다. 이들은 현재 우리나라 임대주택의 80~90% 정도를 공급하고 있는데 이번 대책으로 주택투자를 줄이게 되면 결국 서민을 위한 임대주택의 공급축소로 이어지고 결과적으로 서민들의 삶이 더 팍팍해질 가능성이 높아진다. 이 과정에서 지난해 우리 경제 성장의 절반을 담당한 건설업의 위축도 불가피하고 서민 체감 경제는 더 힘들어질 것이다.
이번 대책은 전체적으로 봐 투기를 잡겠다는 수요억제책이 대부분이라는 점과 김현미 국토교통부 장관이 말했듯이 공급은 충분하다고 인식하는 것이 문제가 있어 보인다. 전체 숫자로 보면 장관의 말이 맞다. 그러나 강남의 집값이 폭등하는데 수도권 외곽에 주택을 대량 공급한다고 해서 강남 집값이 잡힐지 의문이고 막대한 부동자금 투자처 중에서 안전자산으로 인식되는 강남과 서울에 대한 선호가 이번 대책으로 수그러들지 의문이다. 게다가 재건축 규제를 강화하고 그나마 일부 공급 효과가 있는 도시재생마저 서울에서는 금지했으니 공급위축은 더 심각해질 것으로 전망된다.
진정으로 정부가 주택가격을 안정시키고 싶다면 근시안적인 정책보다 장기적인 안목에서 정책을 만들어야 한다. 결국은 필요한 지역에 안정적으로 주택을 계속 공급하는 것이 정석이고 이러한 방식으로 보완해야 정부가 바라는 목표도 달성할 수 있을 것이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수·서경펠로
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