Q. 부산에 살고 있는 40대입니다. 저는 5년여 전부터 갭투자를 통해 다섯 채의 소형 아파트를 갖고 있습니다. 그동안 시세차익도 많이 난 상태입니다. 히자만 이번에 투자한 아파트가 있는 지역이 8·2대책의 ‘조정대상지역’이라 고민이 많습니다. 어떻게 대응해야 할지 궁금합니다.
장기보유특별공제도 사라져
다주택자 세금 부담 더 늘어
당분간 집값 하락 가능성 커
적절한 매각 시점 지켜봐야
A, 정부가 이번에 발표한 8·2대책은 상당히 포괄적이고 강력한 내용을 담고 있습니다. 가장 핵심적인 것이 전국 40곳의 조정대상지역에서 다주택자의 양도세를 중과하고, 서울, 세종 등 투지과열지구의 재건축 재개발 조합원 지분 전매를 제한한다는 것입니다. 그리고 청약제도도 변경하고 주택담보대출도 강화하는 내용 등이 담겨있습니다. 워낙 포괄적이고 강력해 상당한 영향이 예상됩니다.
의뢰인의 경우에 발표된 정책 가운데 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과 대상이 될 것 같습니다. 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과는 2주택자일 경우 내년부터 적용되는 양도소득세 기본세율(6~42%)에 10%포인트가 강화된 최대 52%까지 부과됩니다. 세액의 10%의 지방소득세를 고려하면 단순계산한 실질 세율은 57.2%로 높아집니다.
3주택 이상인 경우 세율은 기본 세율(6~42%)에 20%포인트가 강화된 최대 62%까지 부과됩니다. 세액의 10%의 지방소득세를 포함하면 단순히 보면 세율은 68.2%로 상당한 수준입니다.
올해 기본세율이 6~40%에서 내년에는 6~42%로 상향되는데다, 가산세율까지 더해져 다주택자의 양도세 부담은 많이 늘어날 전망입니다. 더욱이 그동안 다주택자가 주택을 매각할 경우 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 10~30%를 차익에서 공제해 주는 ‘장기보유특별공제’ 혜택도 사라져 사실상 세금 부담은 더 늘게 됩니다. 다행히 조정대상지역의 다주택자 양도세 중과는 2018년 4월 1일 이후 매각하는 주택부터 해당됩니다. 내년 3월말까지는 일반세율 적용을 받을 수 있다는 설명입니다.
이런 제도 변화를 고려하면 조정대상지역내 다주택자는 중과 제도가 시행되지 전까지 주택을 매각하거나, 임대주택사업으로 전환하는 것을 생각해야 합니다.
임대사업자의 경우 4년 이상 임대사업을 할 경우 중과에서 벗어날 수 있어 혜택이 있습니다. 갭투자의 경우 전세로만 주택을 갖고 있어 임대사업에 대한 소득세 부담도 적어 고려해 볼 만합니다.
다만 무작정 임대사업을 하기 보단 본인의 현금흐름이나 자산상황에 어려움이 없어야 하고, 무엇보다도 주택가격이 하락할 위험이 없어야 합니다. 최근 정책에 따른 시장흐름은 하락 쪽으로 갈 수 있어, 내년 양도세 중과 대상이 되기 전에 적절히 매각하는 것도 고려할 필요도 있습니다.
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