‘단군 이래 최대 재건축 사업’으로 불리는 서울 서초구 반포동의 반포주공 1단지(1·2·4주구)가 재건축 초과이익환수제 대상에서 벗어날 가능성이 높아졌다. 최근 재건축 사업의 복병으로 떠오른 서울시교육청의 ‘교육환경영향평가(교평)’ 심사의 문턱을 사실상 넘어서면서 사업시행인가 획득을 코앞에 뒀기 때문이다.
11일 부동산 업계에 따르면 서울시교육청은 이날 반포 1단지 재건축 사업의 교평 심의를 진행해 조건부 통과시킨 것으로 알려졌다. 업계의 한 관계자는 “조건부 통과는 세부 조건만 수정하면 되는 단계”라면서 “사실상 교평 문턱을 넘은 것”이라고 말했다.
교평이란 학교 인근(직선거리 200m 이내)에서 이뤄지는 최고 21층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상의 건축행위에서 교육환경을 보호하기 위해 마련한 심의 절차다. 교육당국은 재건축 단지의 사업시행인가 직전 단지 신설로 교육환경 전반에 미치는 영향을 평가하게 된다. 이에 반포 1단지가 현 2,090가구인 아파트를 지상 최고 35층의 5,388가구로 재건축할 때 변화될 학생 수, 학교 시설 등의 교육환경 등이 이날 심사 대상에 올랐다. 사업시행인가를 기다리는 반포 1단지 조합 역시 그동안 인근의 세화고·세화여고·세화여중 등의 재단과 협의를 진행해왔고 그 결과 원만한 합의를 이끌어 내 이같이 성과를 얻은 것으로 전해진다.
당초 반포 1단지가 이번 교평을 통과하지 못해 초과이익환수제의 사정권에 들어갈 것이라는 관측이 제기되기도 했다. 통상 교평은 한 달에 1~2회가량 시행하는데 이번 심사에서 승인을 받지 못하면 다음달 중순께까지 기다려야 하기 때문이다. 이렇게 되면 올해 말 관리처분계획안을 제출하겠다는 조합의 계획된 일정이 한 달가량 밀려 사실상 초과이익환수의 직격탄을 맞을 수도 있었던 상황이다. 반포 1단지는 저층 단지여서 35층 안팎의 고층 단지로 재건축되면 조합원당 이익이 상당해 재건축 부담금만 4억원 안팎에 달할 것이라는 추산도 있었다. 하지만 이날 교평 심사라는 ‘큰 산’을 사실상 넘어 사업 진행에 속도를 붙일 수 있게 됐다.
이에 조합은 우선 오는 27일 시공사 선정에 총력을 기울인다는 방침인 것으로 전해진다. 조합은 건설사와 ‘공동사업시행’ 방식으로 사업을 추진하고 있다. 공동사업시행은 조합이 주체가 되는 기존 방식과 달리 조합과 시공사로 선정된 건설사가 함께 사업을 시행하는 것을 말한다. 현재 현대건설과 GS건설이 정식 입찰을 마친 상태다. 각 건설사들은 반포 1단지 시공권을 획득하기 위해 파격적인 사업 조건을 내걸었으며 첨단 설계와 공법을 대거 투입, 초호화 명품 아파트 단지로 만들겠다고 공약해 조합원의 표심을 얻기 위해 노력하는 중이다.
시공사 선정이 끝나면 조합은 본격적인 관리처분계획안 마련에 몰두할 수 있게 된다. 조합은 올 12월께 관리처분총회를 개최한 뒤 관련 안건을 서초구청에서 제출해 초과이익환수를 피한다는 계획이다. 업계의 한 관계자는 “쉽지 않은 교평 문턱을 사실상 넘겨 반포 1단지는 초과이익환수 적용을 피할 가능성이 한층 더 높아졌다”고 말했다.
한편 이날 반포 1단지 3주구 역시 교평 심사를 조건부 통과한 것으로 전해졌다. 반포 3주구는 현 최고 5층, 1,490가구를 최고 35층의 17개 동, 2,091가구로 재건축하겠다는 계획이다. 3주구 역시 이르면 다음달께 시공사 선정을 위한 작업에 돌입할 것으로 알려졌다.
/이완기기자 kingear@sedaily.com
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