전용 45㎡의 소형 임대주택 건립이 강남 재건축사업에 새로운 변수로 떠오를 것으로 전망된다. 최근 서울시가 사업시행인가 전 등 정비사업이 한창인 단지를 대상으로 전용 45㎡ 이하의 임대주택을 건립하라는 일종의 ‘가이드라인’을 세우면서다. 현 정부가 주택 시장에 어떤 추가 규제를 꺼내들지 몰라 갈 길 바쁜 재건축 조합들은 새로운 복병을 만난 셈이다.
13일 부동산 업계에 따르면 서울시는 최근 서초구청에 반포주공 1단지(1·2·4주구)의 사업시행인가와 관련해 소형 임대주택을 전용 45㎡ 이하로 반영해달라고 요청했다. 반포 1단지는 현 2,090가구인 아파트를 5,388가구(임대 전용 59㎡ 211가구)로 짓겠다는 사업 계획을 서초구청에 제출해 인가를 기다리고 있다. 이 단계만 빠른 시일에 넘어가면 연내 관리처분계획을 신청해 재건축초과이익환수를 피하는 것이 유력해질 것이라는 관측이 나오는 상태다. 하지만 서울시는 이런 계획에 대한 수정을 원한다는 것이다. 이외에도 신반포 3차·경남아파트 등에도 관련 사항을 전달한 것으로 확인됐다.
현 ‘도시 및 주거환경정비법’은 재건축사업을 진행할 때 용적률 인센티브를 받기 위해서는 해당 단지 내 임대주택을 일정 부분 조성해야 하도록 규정한다. 단 조성될 임대주택의 면적에 관련한 규정은 따로 두지 않는다. 하지만 최근 들어 최근 1~2인 가구가 늘어나는 등의 인구 동향을 반영해 새로 지어질 재건축 단지에 45㎡ 이하 소형 임대가구가 필요하다는 것이 서울시의 설명이다.
당장 정비 업계에서는 불만의 목소리가 나온다. 재건축 사업시행인가는 관할 구청의 권한인데 서울시가 지위를 이용해 월권행위를 한다는 것이다.
이 같은 지침을 내린 시점도 문제라는 지적이 제기된다. 재건축사업 진행은 정식 조합설립인가를 받은 다음 서울시에서 건축심의 등의 과정을 거친 뒤 관할구청에서 사업시행계획과 관리처분계획을 인가 받는 절차로 진행된다. 즉 단지 조성에 필요한 주택 유형, 동 배치 등 구체적인 계획을 세우는 건축심의 과정에서 서울시의 의도를 충분히 반영할 수 있는 시간적 여유가 있었음에도 뒤늦게 사업에 딴지를 건다는 지적이다.
여기에 내년 초부터 적용되는 초과이익환수제와 조만간 적용될 수도 있는 분양가상한제 등을 피하려면 한시가 바쁜 상황에서 이 같은 지침을 내려 재건축 업계의 불만이 가중되는 양상이다. 서초구의 한 재건축 조합 관계자는 “건축심의 과정은 서울시 의견을 충분히 반영할 수 있는 시기인데 왜 이런 권고를 뒤늦게 한 것인지 이해가 안 된다”고 했다.
서울시는 ‘의무’가 아닌 ‘권고’이기 때문에 문제가 없다는 입장이다. 해당 구청이 사업시행인가 여부를 결정하기 위한 필수적인 조건은 아니라는 설명이다. 하지만 시의 권고 사항을 구청에서 마냥 무시할 수만은 없다는 반론 역시 만만치 않다. 한 재건축 담당 공무원은 “원론적으로 구청에서 받아들이지 않을 수 있다고 하지만 시의 행정 권고 사항이기 때문에 부담이 될 것”이라고 말했다.
재건축 단지에 짓는 소형 임대주택의 실효성에 대한 의문도 적지 않다. 해당 주택의 임대료는 주변 시세에 맞춰 책정하게 되는데 강남권 재건축의 경우 비싼 임대료를 줘가면서 거주할 수 있는 취약계층이 많지 않은데다 사업을 지연시키면서까지 지어야 하느냐는 불평이다. 강남 중개업소 등에 따르면 서울시 계획대로 주변 시세는 월세를 40% 낮춘다 해도 45㎡ 규모 임대 아파트 월세는 120만원 안팎이다. 업계의 한 관계자는 “청년층이나 신혼부부들이 살기에 부담스러운 수준의 임대료를 낼 수밖에 없는데 굳이 재건축사업에 영향을 주면서까지 강남 아파트에 소형 임대주택을 지을 필요가 있는지 의문”이라고 말했다. /이완기·한동훈기자 kingear@sedaily.com
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