흔히 유동 인구가 많으면 좋은 상권으로 분류하는 경향이 있다. 물론 일반적으로 맞는 얘기다. 그렇지만 통상 장사가 잘되는 입지를 찾을 때 오판하기 쉬운 부분 중 한 가지가 유동 인구에 대한 수요 예측 오류이다.
일반적으로라면 당연히 유동 인구와 교통 통행량이 빈번하고 풍부해야 유리한 것은 사실이지만 그것이 충분조건이 될 수 없다는 것을 이해해야 한다. 가장 중요한 것은 유동 인구의 성향 파악이다. 여기에는 보행자의 보행 속도와 성비구성에 대한 판단이 큰 비중을 차지한다.
상당수 번화한 상권은 활력성에 대비해 유동인구의 보행 속도는 오히려 떨어지는 것이 현실이며 출근길 동선과 같은 목적형 통행 동선은 보행 속도의 흐름이 빠르게 펼쳐지게 된다. 이러한 현상이 나타나는 이유로는 쇼핑과 모임·위락·유흥 등이 고르게 발달한 곳일수록 보행속도를 방해하는 인구 유동이 많아서이기도 하고, 이러한 목적을 충족하기 위해 분주할 필요가 없기 때문이기도 하다.
이런 보행관계에 있어 한 가지 더 주목해야 할 일은 주 소비 계층이라고 분류되는 유동인구 중 여성층의 비율이 현저하게 낮아서는 곤란하다는 것이다. 보편적으로 사회활동의 인구가 아직 여성 인구가 남성 인구보다 적은 것을 고려해도 유흥 등의 특수 소비목적의 경우가 아니라면 적정 여성인구 비율로 추정할 수 있는 40% 선의 여성 유동인구가 발생하는 길목이어야 상권의 활성화를 기대할 수 있을 것이다.
한가지 고려할 점은 시각적 노출이 제한된 곳에 상권이 형성되기 힘들다는 것도 판단요소 중 하나라는 것이다. 이를테면 점포 앞이 가로수로 막혀 간판이 보이지 않거나 고가도로 아래 위치해 어둡고 동선이 활발하지 못한 곳을 말한다.
즉 시계 노출성이 우수한 입지인지는 유동 인구에게 얼마나 많은 노출을 할 수 있는가를 뜻하며 교통통행 인구든 도보통행 유동인구든 입지적 우월성을 확보하려면 시계 노출성이 좋은 입지를 선택해야 한다는 것이다.
물론 서울 시내의 경우 유동인구가 많은 곳으로 분류되는 상권에서 프랜차이즈 업체를 통해 개점하려는 선호도가 높아진 탓에 매장 임대료가 지나치게 상승했다는 점도 간과해서는 안 된다. 개인 점주가 그런 높은 임대료를 내며 점포를 운영해 수익을 창출하는 것은 간단한 문제가 아니기 때문이다.
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