Q, 지난 2월 초 그동안 눈여겨본 강남권 재건축아파트를 실수요차원에서 구입했습니다. 그런데 계약하자마자 정부의 안전진단 강화와 대출 규제 등 재건축 규제강화가 쏟아져 계약 당시보다 2억 이상 호가가 하락했고 앞으로도 더 떨어질 것으로 보입니다. 이달 말이 잔금인데 계약을 진행해야 할지 계약금 1억 5,000만 원을 포기해야 할지 고민입니다. 계약금 날릴 생각을 하니 요즘 못 자고 고민인데 좋은 방법이 있는지요.
계약해제 별도 조항 없으면
손해금액 만큼만 배상 의무
계약파기금 기타소득 간주
고율 종소세 적용 위험 크면
해약금 일부 돌려줄 가능성도
A. 실제로 강남권 고가아파트 재건축 아파트 호가가 계약 이후 급락하고 추후 회복할 기미도 안 보이자 잔금을 진행해야 하는지 걸어놓은 계약금을 포기해야 하는지 고민하시는 분들이 많습니다. 관례적으로 계약해제 사항이 계약서에 기재되어 있는 경우 매수자가 계약금을 입금한 채 잔금을 진행하지 않고 포기하면 매도자가 계약금을 전부 몰수합니다. 계약서에 ‘당사자 일방이 이행에 착수(중도금 또는 잔금)하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약서에 ‘당사자 일방이 이행에 착수(중도금 또는 잔금)하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다’고 기재되어 있는 것은 해약금계약이기 때문입니다.
계약해제에 관한 아무런 조항에 없거나 해약금 조항만 있는 계약서의 경우, 당사자 일방의 이행지체나 이행불능으로 상대방이 계약을 해제시킬 때에 계약금을 무조건 몰수당하거나 배액상환 하지는 않습니다. 그에 따른 손해에 대해서만 배상하면 되는데 이마저도 예측이 가능해야 하고 주장하는 자가 입증할 수 있어야 하기 때문에 사실상 받기가 매우 어렵다고 볼 수 있습니다. 즉 당사자 일방이 자발적으로 계약금을 포기하거나 배액상환해 주기 전에는 상대방이 아무리 강하게 요구한다 하여도 법적 강제력은 없는 것입니다. 이와 달리 위약금 조항을 넣은 경우에는 당사자 일방이 계약을 위반하여 계약이 해제되면 계약금은 당연 몰수 되거나 배액상환 하여야 합니다. 이때는 법적 강제력이 수반됩니다. 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다’고 기재되어 있는 것은 해약금계약입니다
우선 매수자가 다주택자의 경우 가격이 계약때보다 떨어졌더라도 잔금을 진행하고 다시 시장에 내놓는 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 동시에 그동안 가격이 많이 오른 주택을 양도세 과세산정기간(1월1일 부터 12월31일)에 동시에 매도해, 손해 본 금액을 가격이 오른 주택 이익분 금액하고 합산해서 터는 방법이 있습니다. 동일한 연도에 2회 이상 양도세가 과세 되는 재산을 양도하면 합산하여 과세하는 것이기 때문입니다.
두 번째는 세무당국은 계약 파기금도 소득으로 본다는 것을 협상에 이용해야 합니다. 즉 계약파기시 공인중개사는 실거래가 수정신고를 하게 되는데 이 사실은 세무당국이 바로 파악합니다. 1,200만원 이하는 6%, 1,200만원~4,600만원 15%, 4,600만원~8,800만원 24%, 8,800만원~1억5,000만원 35%, 1억5,000만원~3억 38%, 3억~5억 40%, 5억 초과는 42%의 세율이 적용되게 됩니다. 15% 정도 종합소득세를 적용받는분이 매수자의 계약금포기분(계약금1억 5,000만원)을 세무서가 기타소득으로 파악해 매도자의 소득세율이 38% 가 적용되게 되어 좋을 게 없습니다. 강남권 고가 주택 소유자의 경우 고소득자가 많아 소득세율도 높게 적용되는 분이 많습니다. 즉 이러한 사정을 부동산 중개인을 통해서나 직접 내용증명서를 통해 매도인측에 알리면 절대적이지는 않지만 계약금의 절반 정도는 의외로 쉽게 돌려 받을 수 있는 협상의 여지가 있습니다.
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