재건축초과이익 부담금 산정 방식을 두고 개선이 필요하다는 목소리가 다시 커지고 있다. 조은희 서초구청장이 지난 25일 공공기관에서는 처음으로 재건축 부담금 산정에 관한 5개 분야 개선안을 국토교통부에 건의한 데 대해 전문가들은 “제도의 기본적인 투명성을 확보해야 한다”며 공론화의 필요성에 한목소리를 냈다. 이 가운데 문정동136 주택 재건축이 24일 예상부담금 산정을 위한 자료를 송파구청에 제출하고 다음달 말 통지를 앞두고 있어 재건축 부담금 산정 방식을 둘러싼 논란은 더욱 커질 것으로 전망된다.
26일 부동산 관련 전문가들은 서초구의 개선 건의를 계기로 그간 재건축 부담금 산정 기준의 불투명성을 줄이기 위한 논의를 시작해야 한다고 입을 모았다.
서초구가 국토부에 건의한 내용은 △종료시점 조합원 주택가액 산정 시 인근 시세 산정방법 구체화 △개시시점과 종료시점에 같은 공시가격 시세반영률 적용 △미래의 가격상승률 추산 기한을 10년 전부터 현재의 평균상승률로 산정 △부담금 예정액 범위 설정 △주택 매입시기, 실거주 여부 등을 반영한 조합원별 재건축 부담금 배분 기준 마련 등 다섯 가지다. 이에 대해 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “산정 기준의 불투명성과 부정확성을 개선하기 위한 타당한 지적”이라고 힘을 실었다.
항목별로는 산정식의 근거를 명확히 하고 공개해야 한다는 의견이 공통적이었다. 심 교수는 “국토부조차 어느 단지와 비교해 어떤 수치를 적용했는지 명확한 계산식을 밝히고 있지 않기 때문에 민간 입장에서는 불안정성이 더 커진다”고 말했다. 이남수 신한PWM도곡센터 PB팀장은 “지역별, 단지 규모별로 재건축 사업성 차이가 매우 커 소규모 재건축에 같은 기준을 일괄 반영하는 건 문제가 있다”고 지적했다.
공시가격의 시세반영률도 통일해야 한다는 데 의견을 같이했다. 김태섭 주택산업연구원 연구위원은 “기존 산출법에는 종료시점 주택가액과 정상 주택가격 상승분의 계산 기준이 다른 맹점이 있다”고 말했다. 아직 정부에서 언급하지 않은 조합원별 부담금 배분 기준에도 우려를 표했다. 김 연구위원은 “조합원별로 부담할 수 있는 능력이 차이가 있다”면서 “지금 산식과 배분 방법에서는 투자자도 아닌 주민이 미실현 자금에 대한 세금을 내기 위해 거주권까지 훼손 당한다”고 말했다.
추가적인 쟁점도 언급됐다. 김준형 명지대 부동산학과 교수는 “재건축 부담금을 어떻게 걷느냐와 함께 어디에 쓸지도 근본적으로 논의돼야 한다”면서 “재건축이 그 지역의 주택 가격을 상승시킨 데 부과하는 세금인 만큼 정부가 국세로 가져가 실제 부담을 준 지역사회에는 환원되지 않는 절차는 논리적이지 않다”고 말했다. 심 교수는 “결국 혼란스럽지 않은 한 기준을 정하기 위해서는 정부에서 전문가 몇 명만이 아니라 공무원·주민이 참여한 선택과 협상의 과정이 필요하다”고 강조했다.
이런 가운데 문정동136 재건축 사업이 반포 현대에 이어 두 번째 재건축 부담금 예상 통지를 받게 됐다. 지난달 26일 현대엔지니어링·대림산업 컨소시엄과 시공 계약을 맺음에 따라 24일 예상 부담금 산출을 위한 자료를 송파구청에 제출했다. 절차대로라면 국토부는 한국감정원과 자료 검토를 거쳐 오는 8월 말께는 재건축 부담금 예상액을 통지해야 한다. 특히 문정동136 재건축은 아파트가 아닌 주택 재건축이어서 기존 재건축 부담금 산출식을 그대로 적용했을 때는 논란이 더욱 커질 것으로 보인다. 서초구의 건의안에서 지적한 것처럼 주택 재건축은 개시시점에는 45~55% 수준인 주택 시세반영률을, 종료시점에는 80%에 이르는 아파트 시세반영률을 적용하기 때문이다.
문정136 재건축 조합은 추진위가 설립된 2015년 6월30일 기준 기준시가 총액과 함께 2016년 조합 설립, 2017년 사업시행인가 시 표준치를 통한 감정평가 총액을 첨부했다. 조합의 한 관계자는 “자산 총액이 추진위 설립 때는 1,800억원, 사업시행인가 시점에는 4,000억원가량이라 현행 기준이라면 사업을 시작하기도 전에 2,200억원의 시세차익을 누렸다는 셈인데 이는 받아들일 수 없다”면서 “관리처분 인가 후 행정소송을 통해 현실적인 금액조정을 받을 것”이라고 말했다. 이에 송파구청도 “주택 재건축 산출이 처음인 만큼 국토부·감정원과 함께 예정액의 정확성을 위해 보완해나갈 것”이라고 밝혔다.
/이재명기자 nowlight@sedaily.com
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