박선호 국토교통부 1차관이 지난해 10월 민간택지 분양가상한제 적용을 앞두고 “공급 위축 등 부작용 우려를 해소하면서 시장 안정 효과를 달성하기 위해 동(洞)별 ‘핀셋 지정’을 추진할 것”이라고 밝혔다. 실제 지난해 11월 서울 강남구 개포·대치·도곡동과 서초구 잠원·반포·방배·서초동 등 27개 동이 분양가상한제 대상지역으로 지정됐다. 하지만 집값 안정세가 이어지지 않고 형평성 논란이 일자 정부는 12·16대책을 통해 서울 강남·서초·송파·마포·용산구 등 13개 구를 무더기로 대상지역으로 지정했다. 정부는 이후 부동산대책에서 ‘핀셋 규제’라는 단어를 사용하지 않고 무더기 규제로 선회했다. 정부가 주택가격동향조사와 관련해 기존 ‘시·군·구’ 단위에서 ‘읍·면·동’ 단위로 정밀화한다면 앞으로 핀셋 규제 방식이 부활할 것으로 예상된다. 특히 광범위하게 적용했던 부동산규제로 최근 민심이 크게 이탈한 만큼 앞으로는 투기수요를 겨냥한 정밀타격 중심으로 정책 방식이 바뀔 가능성이 크다.
◇읍·면·동 통계 어떻게 나오나=국토부와 한국감정원은 서울 강남 3개 구 등 일부 지역의 경우 동 단위의 주택가격동향 수치를 이미 보유하고 있다. 하지만 실제 정책에 활용하기 위해서는 현행보다 표본 수를 늘려 정확도를 높여야 할 필요가 있다. 이에 따라 읍·면·동 단위로 통계 수치를 추출해야 할 지역을 선별하는 작업이 선행돼야 한다. 정부는 현재 읍·면·동 통계 적용지역을 내부적으로 고르는 단계를 밟고 있다. 지역 선정이 완료되면 감정원이 해당 지역의 표본을 확보한 후 주택가격동향 통계를 내고 통계청의 승인을 받아 공식적으로 발표하는 순서로 진행된다. 국토부 관계자는 “현재보다 상세한 지역의 가격동향 통계를 내는 방안을 추진 중”이라며 “올해 안에 통계를 공표하는 것을 목표로 하고 있다”고 언급했다.
이에 따라 동 단위 통계가 나올 것이 유력한 지역은 서울 강남 3개 구와 마포·용산·성동구 등 이른바 집값 선도지역이다. 또 경기도 과천·광명·하남·수원·안양·구리·군포 등 투기과열지구 주요 지역도 후보군 중 하나다. 정부는 이들 지역 가운데 일부를 우선 대상지로 선정해 연내 동 단위 주택가격동향을 발표할 예정이다.
◇정밀 데이터 확보…‘핀셋 규제’로 선회하나=정부는 읍·면·동 단위의 정밀 데이터를 확보하면 ‘핀셋 규제’를 적극 적용할 가능성이 높다. 정부의 핀셋 규제 방침은 지난해 11월 민간택지 분양가상한제 적용 이후 사실상 무너졌다. 지난해 12·16대책에서는 분양가상한제 적용지역을 구 단위로 바꿔 서울의 절반 이상을 대상지로 결정했다. 또 올해 6·17대책에서는 조정대상지역 등 규제지역을 무더기로 지정했다. 경기도 전역과 인천 등 수도권 전역이 규제 대상에 묶이게 됐다. 인천 서구 등은 상대적으로 낙후된 지역과 신규 택지개발지역이 혼재돼 있는데 전역이 규제 대상으로 묶이면서 더불어민주당 소속 지역구 의원과 박남춘 인천시장이 반발하는 일도 벌어졌다.
무더기 규제로 실수요자들조차 심각한 피해를 보게 된다는 지적이 이어지면서 정부는 앞으로 핀셋 규제를 강화할 것으로 예상된다. 이에 따라 앞으로 신규 규제지역 지정과 해제는 광역 단위로 전역을 묶기보다는 동 단위로 대체할 가능성이 크다. 예컨대 인천 서구 지역은 신축 단지가 몰린 검단신도시와 구축 주거단지 위주의 원당동·당하동 등이 함께 포함돼 있다. 주택시장동향을 동 단위로 분석하면 원당동·당하동 등은 규제지역에서 한발 빨리 해제될 가능성이 있다.
◇핀셋 규제 실효성에 대해서는 전망 엇갈려=정부가 핀셋 규제로 선회해도 부동산 시장이 안정될지에 대해서는 전망이 엇갈린다. 당초 핀셋 규제를 적용했던 민간택지 분양가상한제의 경우 가격 안정 효과는 크지 않았고 형평성 논란만 거세게 발생했다. 서울 성수동의 경우 성수동 1가(1·2지구)는 상한제에 묶이고 성수동 2가(3·4지구)는 제외되면서 탁상행정 논란이 제기되기도 했다. 이창무 한양대 교수는 이와 관련해 “읍·면·동 단위의 통계는 시·군·구 단위보다 활용할 수 있는 정보가 제한되는 만큼 정확도가 떨어질 수 있다”며 “오히려 정책 효과가 떨어질 수 있다”고 설명했다.
일각에서는 광범위한 지역을 선정해 실수요자까지 규제하는 현행 방식보다는 부작용이 덜할 수 있다는 평가도 나온다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “현재 정부 규제로 선의의 피해자가 많이 발생하고 있다”며 “실수요자를 보호하기 위해 규제는 필요한 곳에만 쓰는 방식이 유리할 수 있다”고 지적했다.
/강동효·양지윤기자 kdhyo@sedaily.com
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