공사비 급등으로 재건축·재개발이 위축된 가운데 한강변 재개발 기대감에 서울 자양동 일대가 들썩이고 있다. 2950여 가구 대단지 아파트 조성이 계획된 신속통합기획 재개발 대상지는 토지거래허가구역임에도 정비구역 지정이 가까워지면서 입주권을 얻기 위한 매수 문의가 늘고 있다. 최근 찬반 논란이 첨예한 모아타운에 선정되기 위한 움직임도 자양동 곳곳에서 한창이다. 다만 전문가들은 자양동 일대 정비사업이 첫발을 떼기도 전 단계인 만큼 투자 시 유의해야 한다고 제언한다.
22일 광진구에 따르면 구는 지난 15일부터 내달 17일까지 자양4동 57-90번지 일대 주택재개발사업 정비계획 수립 및 정비구역 지정안에 대한 주민 공람을 진행한다. 2022년 신통기획 후보지로 선정된 이 지역은 한강변인 데다가 지하철 7호선 자양역 및 2호선 건대입구역과 가까워 알짜 부지로 꼽힌다. 대규모 재개발 대상지인 성수전략정비구역 4지구와 길 하나를 사이에 두고 마주 보고 있어 ‘성수 5지구’라고도 불린다.
정비계획 수립안은 13만 9130㎡의 부지를 제3종일반주거지역으로 1~2단계 종상향해 2951세대의 공동주택을 짓는 내용이 담겨 있다. 상한 용적률은 299.97%, 건폐율은 50%이며 49층 이하까지 건설이 가능하다. 구는 공람이 끝나면 주민설명회 등의 절차를 거쳐 6월께 정비구역 지정을 위한 시 심의를 요청할 계획이다.
재개발의 첫 단계라 할 수 있는 정비구역 지정이 가시화하면서 사업지 일대에서는 매수 문의가 늘어나면서 매물도 찾아보기 어려운 상황이다. 인근의 A 공인중개사 관계자는 “하루에도 3~5건씩 물건을 찾는 문의가 들어오는데 집주인들은 가격이 계속 오를 거로 생각해 매물을 내놓지 않는다”며 “작년만 해도 3.3㎡(평)당 호가가 7000만 원대였는데 최근 더 올랐다”고 전했다. 현재 매물 호가는 대지지분 16.5㎡ 빌라가 9억 원, 대지지분 75.9㎡ 연립주택이 15억 원으로 3.3㎡당 가격이 1억 5000만~1억 8000만 원에 달한다.
이곳은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 주택 매수 시 2년 실거주 의무가 적용된다. 또 정비구역 지정 이후 조합 설립을 하려면 토지 등 소유자 75% 이상의 동의를 받아야 하는 등 넘어야 할 관문이 많은데도 관심이 뜨겁다. 자양1구역 재개발을 통해 지난해 입주한 인근의 롯데캐슬리버파크는 현재 호가가 전용 84㎡ 기준 23~24억 원에 형성돼 있다.
대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 10만㎡ 이내 단위로 묶어 개발하는 소규모 주택 정비사업인 모아타운 선정을 위한 움직임도 활발하다. 정비업계에 따르면 현재 자양동에서만 5곳 이상에서 모아타운 사업이 추진되고 있다. 이 중 노후도 50%, 30% 이상의 토지 등 소유자 동의율 등 요건을 갖춰 구청에 공모 신청을 완료한 곳은 두 곳(자양2동 681번지 일대, 자양1동 799번지 일대)으로 향후 시 선정위원회의 심의를 받을 예정이다.
하지만 섣부른 투자는 주의해야 한다는 지적이 나온다. 대지 지분이 큰 단독주택 소유주, 월세와 임대료 수익을 얻는 다가구 주택 및 상가 소유주의 동의를 얻기가 쉽지 않아 재건축보다 조합 설립이 어렵다. 특히 모아타운은 주민 반대가 극심한 경우가 많아 서울시가 토지 등 소유자 25% 이상이 반대하면 공모 대상에서 제외하는 갈등 방지책까지 내놓은 상황이다. 자양4동 249-2번지도 2022년 10월 모아타운에 선정됐지만 이후 주민 반발이 빗발쳐 관리계획을 아직도 수립하지 못했다. 김인만 부동산경제연구소장은 “재개발은 재건축보다 추진이 어려워 장기간 돈이 묶일 수 있다는 점을 감안해야 한다”며 “공사비 급등으로 치솟은 분담금도 변수가 될 수 있다”고 말했다.
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