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상한제 발표 후 잠실엘스 16.8억...규제 내성 생겼다
부동산 정책·제도 2019.11.09 09:00:14서울 주택 시장을 꽁꽁 묶기 위해 규제가 더해졌다. 기존 투기과열지구, 투기지역지정에 이어 등장한 민간택지 분양가상한제까지 첫 지정 지역은 모두 서울이었다. 전체 27개 동 중 강남구 8개 동, 서초구 4개 동, 송파구 8개 동, 강동구 2개 동 등 22개 동이 강남 4구에 몰렸다. 강남구 대치·개포·삼성동, 서초구 반포·잠원동, 송파구 잠실·신천동, 강동구 둔촌동 등 그간 집값 상승을 주도한 지역들이다. 또한 영등포구 여의도동과 함께 강북권에서도 마포구 아현동, 용산구 한남·보광동, 성동구 성수동1가가 지정됐다. 국토교통부는 추가 지정 가능성을 피력했다. 박선호 차관은 “이번 한번으로 분양가상한제 지정이 끝나는 것이 아니라 시장 상황에 따라 2차, 3차로 얼마든지 지정할 수 있다”면서 양천구 목동, 동작구 흑석동, 경기 과천 등에 대해서도 “시장 불안 우려가 있는 경우 신속하게 추가 지정하겠다”고 밝혔다. 언제든지 주거정책심의위원회를 열어 상한제 적용 지역을 추가 지정할 수 있는 만큼 업계에서는 사실상 서울 전 지역이 지정 대상이라는 말까지 나오는 상황이다. ◇ 갈수록 강화되는 서울 규제 = 앞서 지난 2016년 11·3 대책을 통해 청약조정지역이 지정되면서 서울 주택시장은 규제에 묶이기 시작했다. 청약 1순위 자격이 강화 되고, 재당첨은 물론 분양권 전매도 소유권등기 시점 이후로 제한했다. 이후 2017년 6·19 대책을 거치며 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2 등 경기 7개 시, 부산 해운대구 등 7개 구, 세종시와 함께 서울은 전 지역이 청약조정지역으로 지정됐다. 이후 2017년 8·2 부동산 대책을 시작으로 투기과열지구는 6년 만에, 투기지역은 5년 만에 다시 등장했다. 청약조정지역도 서울 주택 시장에 통하지 않자 대출 제한과 정비사업지를 압박하는 강력한 규제책을 내놓은 것이다. 투기과열지구는 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려가고 재건축 조합원 지위 양도도 조합설립인가 이후 소유권이전등기까지 제한된다. 9억 초과 주택은 특별공급도 없고, 3억원 이상 거래에는 자금조달계획서를 의무적으로 신고해야 하는 등 조정대상지역에서 보다 훨씬 거래가 까다로워졌다. 양도소득세 중과는 물론이다. 상황이 이렇다 보니 양도세 중과가 시행된 지난해 4월 직후와 9·13대책 시행 직후에는 서울 주택 거래량이 급감했다. 9·13대책으로는 올해 상반기까지 서울 아파트값이 한국감정원 기준으로 2%가량 떨어지기도 했다. ◇ 3.3㎡당 1억 나오자 상한제 카드 = 지난 7월부터 다시 서울 아파트값이 반등 조짐을 보이자 정부에서 내놓은 카드가 민간택지 분양가상한제다. 하지만 상한제 언급 후 아파트값이 오히려 더 상승했다. 상한제로 인해 도심 정비사업을 통한 공급이 줄어들 것으로 우려해 신축 아파트의 희소성이 부각됐다. 서초구 반포동 아크로리버파크는 공급면적 기준으로 3.3㎡당 1억원을 돌파하는 등 강남권 신축 아파트는 거의 대부분 주택형별로 최고가를 기록했다고 해도 무방할 정도다. 이에 정부는 분양가상한제를 본격 시행했다. 국토부는 상한제로 인해 신규 분양가 상승이 주변 주택가격을 올리고 다시 주변 시세가 분양가를 올리는 순환을 끊어 서울 집값을 잡을 수 있을 거라는 판단이다. 반면 시장의 반응은 정반대다. 지난 8·2 대책, 9·13대책과 달리 기존 아파트에서 급매물이 등장하거나 호가 하락 움직임이 나타나고 있지 않다. 잇단 규제에 서울 주택 시장은 내성이 생겨 단련됐다는 말까지 나온다. 오히려 집값 선도지역, 즉 주거 선호지역에서 공급이 줄어 일대 기존 아파트값은 더 오를 수 있다는 관측도 나온다. 정부가 상한제 구역을 발표한 지난 6일 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 59㎡는 16억 8,000만원에 최고가 거래됐다. 올 초 12억원대에서 4억원 오른 값이자 당시 같은 아파트 전용 84㎡의 가격대다. 초기 재건축 단지 또한 아직까지 가격에 영향 없이 일시적인 관망세다. 오히려 전셋값이 가을 이사철, 자사고와 외고 일괄 폐지 등에 상한제로 인한 ‘로또분양’ 대기 수요까지 겹치면서 매매가격 상승률을 상회하며 오르고 있다. 수요 억제 정책을 중심으로 한 정부의 부동산 규제가 서울을 겹겹이 둘러싸면서 더 이상의 규제가 약효를 볼 수 있을 지도 의문이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “분양가상한제로 인해 재건축·재개발 조합원은 힘들어질 수 있지만 기존 아파트 가격에는 당장 영향은 없을 것”이라며 “중장기적으로 정비사업의 사업성이 나빠져 공급이 위축되는 건 불 보듯 뻔한 전망이다”고 말했다. 이어 “연말이나 내년 초까지 정책효과가 나타나지 않으면 정부는 또 추가 규제를 내놓을 수밖에 없다”고 덧붙였다. /이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
강남3구에 '대못'된 상한제…압구정4 재건축 '시계제로'
부동산 주택 2019.11.08 16:59:351차 민간택지 분양가상한제가 적용되는 곳은 서울의 27개동이다. 상한제는 재건축과 재개발 외에 일반분양 물량이 30가구 이상인 리모델링 단지에도 적용된다. 부동산114가 분석한 자료에 따르면 27개동에서 상한제를 적용받는 재개발·재건축·리모델링 단지는 122개에 이른다. 하지만 세부적으로 보면 정부의 이번 1차 적용지역은 이른바 강남 3구를 타깃으로 했다. 10곳 중 9곳가량이 강남·서초·송파구에 집중돼 있기 때문이다. 즉 강남 3구에 대해서는 ‘핀셋’이 아닌 ‘망치’를 휘두른 셈이다. 한 전문가는 “강남 3구의 경우 정비사업이 무산되거나 지연되면서 오히려 공급물량이 더 부족할 것으로 보인다”며 “이번 대책이 또 강남 희소성을 더욱 키우지 않을까 우려된다”고 말했다. 실제로 압구정 4구역 주민들은 7일 열린 긴급 총회에서 재건축 추진위원장 연임 안건을 부결시켰다. 주민들이 사업지연을 감수한 셈이다. ◇사실상 강남 3구 전체 상한제 대상=부동산114가 8일 국토교통부의 민간 분양가상한제 적용에 따른 대상 단지 현황을 분석한 결과 서울 지역 27개동에서 122개 재건축·재개발·리모델링 추진 단지가 영향권에 든 것으로 확인됐다. 유형별로 보면 △재건축 94곳 △재개발 7곳 △리모델링 21곳 등이다. 122개 단지를 지역별로 보면 절대 다수가 강남 3구에 몰렸다. 규제 적용단지 122곳 중 강남 3구에 속한 단지는 모두 105곳으로 전체의 86.1%에 달했다. 재건축 추진단지로 보면 94곳 중 86곳으로 비율이 무려 91.5%나 된다. 이 밖에 재개발(3곳·42.8%), 리모델링(16곳·76%) 추진단지도 강남 3구의 비율이 높았다. 지역별로 보면 강남구 51곳(재건축 46곳·리모델링 6곳), 서초구 31곳(재건축 27곳·리모델링 4곳), 송파구 19곳(재건축 13곳·재개발 3곳·리모델링 6곳) 등이다. 눈길을 끄는 것은 강남 3구 전체 40개동 중 분양가상한제 적용을 받은 곳은 20개동이다. 하지만 강남 3구 내에서 재건축을 추진하는 86개 단지가 모두 포함됐다. 리모델링도 사정은 비슷하다. 30가구 이상을 일반 분양하는 리모델링 단지는 상한제 규제를 받게 되는데 이 또한 10곳 중 7곳 이상이 이곳에 집중됐다. ◇논란 커지는 상한제 지역지정=상한제 지역 지정을 놓고 형평성 논란이 커지고 있다. 이런 가운데 상한제의 첫 타깃이 사실상 강남 3구에 집중되면서 부작용 우려도 확대되는 모양새다. 공급이 부족한 강남 3구에서 더 물량이 부족할 것으로 예상된다. 실제로 압구정 4구역 주민들은 7일 열린 긴급 주민총회에서 내년도 사업계획 건과 예산안, 추진위원장 연임 안건 등을 부결시켰다. 현 추진위원장과 추진위원 등 집행부가 자격을 상실함에 따라 상당 기간 재건축 사업이 지연될 수밖에 없다. 다른 단지들도 긴급 총회 등을 계획하면서 규제에 대응할 방안을 검토하고 있다. 서울 송파구의 한 재건축 단지 조합 관계자는 “사유재산의 강탈이 이뤄지는 상황에서는 일단 이를 피하는 방법 말고는 별다른 대책이 없어 보인다. 최악의 경우를 대비한 옵션을 생각하고 있다”고 말했다. 매매가는 못 잡고 강남 전세가만 올리는 부작용도 예상되고 있다. 한국감정원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이번주 아파트 전셋값은 지난주보다 0.08% 오르면서 19주 연속 상승을 이어가고 있다. ‘로또 청약’을 기대한 대기 수요가 전세가를 끌어 올리고 있다는 분석이다. 권일 부동산인포 팀장은 “상당 부분 진행됐던 사업은 내년 4월까지 빨리 진행하겠지만 그렇지 못한 사업장들은 분양가를 높게 못 받으니까 올스톱 된다고 봐야 한다”며 “당장 내년 4월 이후부터는 분양물량이 현저하게 줄어들 것”이라고 말했다. 물론 공급부족을 섣불리 예단할 수 없다는 주장도 있다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “과거 분양가상한제를 실시했을 때도 공급은 꾸준하게 됐고 규제 적용 유예기간을 뒀다는 점 등을 고려하면 아직 섣불리 예단할 상황은 아니다”라고 말했다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
홍남기 "분양가상한제 풍선효과 움직임 보이면 추가정책 검토"
부동산 정책·제도 2019.11.08 14:32:28홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 8일 민간택지 분양가 상한제 적용지역으로 지정한 것과 관련, “풍선효과 움직임 등 시장 불안이 있으면 다른 추가 정책을 검토하겠다”고 말했다. 그는 이날 국회 기획재정위원회 전체회의에서 ‘분양가 상한제 적용지역의 부동산 가격 안정을 확신하냐’는 추경호 자유한국당 의원의 질의에 이같이 답했다. 홍 부총리는 “지역 지정은 최근 1년간의 분양가격 상승률이 어느 정도인가가 가장 큰 기준”이라며 “일반 분양 예정 물량이 많거나 후분양으로 고분양가 책정 위험이 있는 서울 27개 동으로 선정을 최소화했다”고 설명했다. 그러면서, “유력 정치인 관여 등 그런 기준은 전혀 들어올 여지가 없었다는 것은 명확히 말한다”고 강조했다. 앞서 정부는 지난 6일 주거정책심의위원회를 열어 강남구 개포동, 송파구 잠실동, 용산구 한남동 증 서울 27개 동을 민간택지 분양가 상한제 적용지역으로 지정했다 홍 부총리는 “시장 불안 요인을 제어하기 위해 어쩔 수 없이 제한적 분양가 상한제를 도입했는데, 해당 지역의 아파트 당첨자는 상대적으로 예전보다 유리한 지위에 있다는 것은 인정한다”고 말했다. 그는 “27개 동으로만 제한적으로 지정한 데 따른 풍선효과는 점검해봤고, 나타나지 않도록 최대한 노력할 것”이라며 “이런 움직임이 있으면 경제 전체 영향과 부동산 불안 요인을 같이 놓고 관계부처 회의를 해서 다시 적절히 판단하겠다”고 설명했다. 홍 부총리는 “부동산 시장에서 투기나 불법 이상과열이 있다면 부동산 시장을 안정시키는 것은 경제정책의 주요 목표”라면서 “경제 파급영향을 최소화한다는 입장을 견지해나갈 것”이라고 강조했다./이신혜인턴기자 happysh0403@@sedaily.com -
분양가상한제 도입으로, '덕은 DMC 에일린의 뜰' 수요자 관심도 증가
사회 사회이슈 2019.11.08 09:31:27서울 27개 동의 민간택지 분양가상한제가 적용으로, 아파트 공급부족에 대한 우려의 목소리가 높다. 반사이익이 예상되는 단지로 수요자 쏠림현상도 나타날 것이라는 걱정도 커지고 있다. 국토교통부는 6일 주거정책심의위원회 심의 · 의결을 통해, 분양가 상한제 적용지역 지정 및 조정대상지역 일부 해제 소식을 전했다. 발표에서 가장 주목을 모았던 부분은 ‘민간택지’ 의 분양가 상한제 지정이다. 이번 발표를 통해 강남 · 서초 · 송파 등 서울지역 27개 동의 민간택지에 분양가 상한제가 적용됐다. 이에 따라, 아파트 공급이 위축될 것이라는 전망이 거세지고 있다. 분양가상한제가 적용되면 건설사들의 수익성 악화가 불가피한 만큼, 아파트 공급은 대폭 축소될 전망이다. 이번 발표를 피해간 수도권 신축 단지가 오히려 수혜효과를 얻게 될 것이라는 예측도 나오고 있다.특히 수도권 신축 아파트 가운데서도 공공택지 분양가상한제가 적용돼, 주변시세 보다 20~30%이상 낮은 단지는 그야말로 로또 아파트가 될 것으로 예상된다. 최근 분양이 본격화 되어 서울 상암동과 접해 서울 생활권과 동일한 혜택을 누릴 수 있는 ‘고양 덕은지구’등이 대표적이다.업계 관계자는 “이번 발표를 통해 정부는 수도권 인기지역의 분양가를 잡겠다는 방침이지만, 오히려 공급이 위축될 우려가 크다” 며 “이에 따라, 분양가상한제가 적용된 단지는 오히려 귀해지는 만큼, 우량 입지를 갖추고 분양가 상한제가 적용되는 수도권 일부 단지로 수요 쏠림 현상이 나타날 것” 으로 전망했다. ‘고양 덕은지구’ 는 ‘서울시 덕은동’ 으로도 불리며, 상암 월드컵공원 및 가양대교와 맞닿은 우량한 입지를 자랑한다. 또한, 공공택지로 분양가상한제가 적용되는 만큼 주변시세 대비 상당히 낮은 분양가가 기대된다. 이에 따라, 이번 발표 내 또 다른 이슈였던 조정대상지역 해제 대상에서도 제외됐다. 각종 교통망 확충 등 개발 호재를 갖췄고, 분양가 상한제가 적용되는 만큼 분양만 받으면 로또라는 인식과 가격 상승에 대한 기대감으로 고양 덕은지구에 대한 수요자의 관심이 집중되고 있다.실제 강변북로 · 자유로의 직접 진입이 가능한 우수한 교통여건을 갖춘 ‘덕은지구’ 일대 교통망은 획기적으로 개선될 전망이다.국토교통부 대도시권 광역교통위원회가 발표한 ‘광역교통 2030’ 계획에 ‘덕은지구‘ 일대 교통망 개선 내용이 대거 포함돼서다. 아울러, 지구면적 100만㎡ 또는 인구 2만명 이상이었던 광역교통 개선대책 수립기준이 지구면적 50만㎡ 또는 인구 1만명 이상으로 강화돼, 지구면적 64만6730㎡, 계획 가구수는 총 4700여 가구 규모의 덕은지구는 이를 충족하게 됐다. 또한 자유로 · 강변북로 지하부에 대심도 지하도로를 만들어 대중교통 차로로 활용하는 방안과, 덕은지구 인근에 준공 예정인 서울 ~ 문산 고속도로의 제1 · 2차 순환도로의 연계도 각각 검토 및 추진이 이어질 전망이다.이에 따라, 이달 아이에스동서가 분양하는 ‘덕은 DMC 에일린의 뜰’ 로 이목이 집중되고 있다. ‘덕은 DMC 에일린의 뜰’ 은 경기도 고양시 덕은지구 주상복합용지 2BL에 들어서는 지하 2층 ~ 지상 27층, 2개 동, 206가구 규모 아파트와 상업시설이다. 덕은지구 내에서도 한강이 인접해 탁 트인 한강 조망이 가능한 (일부 제외) 노른자위 입지를 갖췄다.‘덕은 DMC 에일린의 뜰’ 은 토지매입비가 주변 단지에 비해 낮아 같은 덕은지구내 최근 공급한 아파트 보다 20~30%이상 낮은가격에 공급될 예정이다. 업계에 따르면 아파트는 3.3㎡ 당 1400만원대, 상업시설은 3.3㎡ 당 2000만원대의 착한 분양가로 공급될 것이라는 입소문이 파다하다. 이에 따라, 인근지역 대비 합리적인 분양가와 우수한 입지 및 주변 호재로, 아파트와 상업시설 모두 조기 완판에 대한 기대감이 한층 더 고조되고 있다.아울러 ‘학세권’ · ‘공세권’ 프리미엄도 기대를 모으는 요소다. 고양 덕은지구 내 유치원 · 초등학교 · 중학교가2022년 개교를 추진하고 있으며, ‘덕은 DMC 에일린의 뜰’ 입주민 자녀들은 신설 학교를 도보로 통학하게 될 예정이다. 아울러, 한강공원 · 월드컵 공원이 가깝고, 단지에 맞붙어 공원도 들어서 쾌적성을 더한다.‘덕은 DMC 에일린의 뜰’ 홍보관은 마포구 월드컵북로에 마련돼 있다. 입주는 2022년 8월 예정이다. /김동호 기자 dongho@@sedaily.com -
주민 집단시위 예고…총선 앞둔 與 의원들 '좌불안석'
정치 국회·정당·정책 2019.11.07 17:03:07국토교통부가 일부 더불어민주당 의원들의 반대에도 불구하고 지난 6일 민간택지 분양가상한제 적용 대상 지역을 발표하자 해당 지역구를 기반으로 한 여당 의원들은 총선 준비에 ‘빨간등’이 켜졌다. 특히 재건축·재개발 조합들은 대규모 시위까지 예고하고 나섰는데 그 화가 정부 여당을 향할 경우 표심 이탈이 우려되는 상황이다. 일각에서는 ‘친문 핵심 의원들의 지역구는 대상에서 빠졌다’는 의혹이 제기되며 후폭풍이 크게 몰아치고 있다. 7일 국회에 따르면 상당수 민주당 의원들은 분양가상한제가 지역 표심에 줄 충격에 대해 우려하고 있는 모습이다. 한 강북 지역 초선 의원은 서울경제와의 통화에서 “부동산 정책이 썩 성공한 것 같지 않다. 결코 우리에게 유리하지 않다”며 “지역구 주민들의 반발이 큰데 여기만 빼달라고 할 수도 없는 상황이라 걱정이 크다”고 말했다. 그러면서 “강북도 이런데 강남 지역은 더욱 상황이 심각할 것”이라고 내부 분위기를 전했다. 이런 가운데 분양가상한제 대상 지역 시민들은 집단시위를 예고하고 있다. 재건축·재개발 조합 모임인 미래도시시민연대와 주거환경연합은 이날 서울 모처에서 임원회의를 열어 관련 논의를 가졌다. 전국 100여개 재건축·재개발 조합은 이르면 다음 달 초 분양가상한제를 포함한 정부의 부동산 규제에 반대하는 전국 단위 궐기 대회를 열 계획이다. 분양가상한제 적용이 유력했던 서울 목동과 서대문구 등이 대상에서 제외된 것을 두고는 ‘정치적 고려’가 있었던 게 아니냐는 의혹도 제기됐다. 여권 실세인 현역 의원들의 지역구는 대상 지역에서 빠졌다는 얘기다. 분양가상한제 대상으로 검토됐던 목동이나 아현이 각각 친문 실세로 꼽히는 황희 민주당 의원(양천구갑), 우상호 의원(서대문구갑)의 지역구라는 사실이 이런 의혹을 부추기고 있다. 황 의원은 8월 정부가 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 민간 택지로 확대한다는 안을 발표하자 불만을 표시하기도 했다. 같은 달 있었던 당정협의에서는 김현미 국토부 장관 앞에서 자리를 박차고 나가기도 했다. 민주당 관계자는 이러한 의혹에 대해 “근거가 없는 얘기”라고 일축했다./김인엽기자 inside@@sedaily.com -
시장불안땐 2·3차 지정한다면서 '洞별 데이터' 언급 없어
부동산 정책·제도 2019.11.07 17:01:48핀셋지정에 대한 형평성 논란이 불거지자 국토교통부는 7일 보도설명 자료를 내고 이번에 제외된 곳은 시장에 미칠 영향이 제한적이라고 판단했기 때문이라고 밝혔다. 아울러 이번에 지정이 안 된 곳은 시장 불안 우려가 있을 경우 신속히 추가 지정하겠다고 덧붙였다. 한마디로 2·3차로 지정하면 문제가 안 된다는 설명이다. 하지만 국토부는 핀셋지정 형평성 논란의 근본 원인인 ‘동별 데이터’ 확보에 대해서는 언급하지 않았다. 전문가들은 이에 대해 투기과열지구 전 지역에 대한 동별 데이터 지수화 작업을 서둘러야 한다고 한목소리를 내고 있다. 이것이 없는 상황에서 추가로 상한제 지역을 지정할 경우 그때마다 형평성 논란이 나올 수밖에 없기 때문이다. 실제로 이번 1차 지정에서 구 단위로 이뤄진 수치에서 동을 추출하기 때문에 각종 오류가 발생했다. 성수동 외에 한남 일대 재개발단지 역시 마찬가지다. 한남 재개발단지는 5개 구역으로 한남·보광·이태원·동빙고동에 걸쳐 있다. 하지만 이번에 한남·보광동만 상한제 적용지역에 지정됐다. 정비 물량이 사실상 없는 데 포함된 지역도 있다. 마포구 아현동이 대표적이다. 이곳은 이미 대부분 재건축이 상당수 완료돼 일반 분양 물량이 미미하다. 반면 인근 서대문구 북아현동은 재개발이 예정돼 있지만, 대상에 포함되지 않았다. 같은 정비사업 초기 단계인데도 희비가 엇갈렸다. 압구정과 마천동은 상한제 지역으로 지정됐다. 압구정은 조합이 설립된 재건축구역이 한 곳에 불과하고 마천동은 마천1·3·4구역이 모두 조합설립 단계다. 반면 정밀안전진단을 진행 중인 양천구 목동 일대 재건축 단지는 제외됐다. 재건축이 한창인 과천과 올 들어 집값이 가장 많이 오른 대전이 제외된 것도 논란이다. 전문가들은 이 같은 논란을 최소화하려면 동별 지수화 작업을 선행해야 한다고 지적한다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “처음부터 동네별 형평성 논란이 발생할 소지가 많은 방식이었다”며 “동별 지정을 하려면 동별 지수화 작업을 해야 하고, 그렇지 않으면 현재 통계를 보유한 구별 지정을 해야 형평성 논란을 줄일 수 있다”고 지적했다./강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
같은 동인데 우리만 상한제?... 커지는 형평성 논란
부동산 분양 2019.11.07 16:52:18“성동구 성수동은 4개 지구가 공동으로 정비사업을 진행하고 있는데 성수동1가(1·2지구)는 상한제에 묶였고 2가(3·4지구)는 빠졌습니다. 같은 사업구역인데 한쪽은 묶이고 바로 옆 지구는 제외된 이유를 모르겠습니다.” (정비사업 관계자) 정부가 1차로 서울 27개 동을 민간택지 분양가상한제 지역으로 지정한 가운데 형평성 논란이 거세지고 있다. 성수동처럼 1·2가에서 4개 구역이 동시에 재개발사업을 추진하고 있는데도 서로 다른 결과가 나온 것이 한 예다. 또 정비사업 물량이 많지만 규제를 비켜간 곳이 있는가 하면 사업이 가시화되지 않은 곳이 선정되면서 불만이 쏟아지고 있다. ★관련기사 4면 7일 부동산 전문가들에 따르면 이번 상한제 지역 지정은 정부가 동 단위로 세부 통계를 제대로 보유하지 않은 상태에서 핀셋 지정을 추진하다 보니 이 같은 문제가 나타나고 있다고 분석한다. 실제 국토교통부는 지난 6일 상한제 지역을 발표하면서 서울 강북 상당수 지역과 지방의 경우 동 단위 통계가 없다고 공식적으로 시인했다. 보유한 동 단위 통계도 표본이 매우 적은 것이 현실이다. 국토부의 상한제 지정 요건을 보면 2017년 8·2대책 이후 집값 상승률이 서울 평균을 넘어서거나 최근 1년간 분양가격 상승률이 물가상승률의 두 배를 넘어선 지역이다. 또 일반분양 물량이 1,000가구를 넘거나 고분양가 책정 움직임이 있는 단지라는 단서 조항도 달았다. 문제는 이 같은 통계 수치들이 동 단위가 아닌 구 단위로 작성되고 있다는 점이다. 익명을 요구한 한 전문가는 “동 단위 데이터가 부실한 상황에서 핀셋 지정을 추진하다 보니 정부의 자의적 판단이 작용할 수밖에 없다”고 말했다. 국토부는 이에 대해 자의적 기준은 아니며 추가 지정을 통해 형평성 문제를 풀 수 있다는 입장이다. 전문가들은 부작용을 우려하고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “생활권이 비슷하거나 연담화한 지역에 동 단위 규제가 시행되면서 분양가 수준이 달라질 수 있다”며 “이는 형평성 논란을 더 크게 불러일으킬 수 있다”고 지적했다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
민간 상한제에 뿔난 조합들…"정비사업 10대 악법 철폐" 대응 논의
부동산 주택 2019.11.07 12:56:02전국 재개발·재건축 조합들이 정부의 민간택지 분양가상한제 적용 등 규제 확대에 반발해 대응 방안 모색에 나섰다. 7일 사단법인 주거환경연합은 전국 20여개 재개발·재건축 조합 및 추진위원회가 모인 가운데 오후 4시 서울 서초구 반포주공1단지 조합 사무실에서 긴급 임원회의를 개최한다고 밝혔다. 회의에서는 ‘도시정비사업 10대 악법’을 규정하고 규제 대응 방안을 논의할 예정이다. 주거환경연합 관계자는 “전반적인 정부 규제에 대한 대응 방안을 논의하는 회의”라며 “궐기대회 개최 등 폭넓은 대응책을 검토할 것”이라고 밝혔다. 조합들은 정부의 민간 분양가상한제 폐지 혹은 2년 이상 장기 유예를 요구할 것으로 알려졌다. 또 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 통한 분양가 간접 규제를 ‘갑질’로 규정하고 완화를 요구하는 내용도 담을 것으로 전해졌다. 이들은 이르면 이달 중 전국 단위의 총궐기대회를 개최해 정부 규탄에 나설 예정이다. 주거환경연합 측은 궐기대회에 전국 100여개 이상의 조합·추진위가 참여할 것으로 예상하고 있다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
[SEN]분양가상한제로 신규분양 축소 전망…건설업종 변동성 확대
증권 종목·투자전략 2019.11.07 09:40:03[서울경제TV=배요한기자] 전날(6일) 국토교통부는 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 발표했다. 시장에서 예상하던 강남 4구와 마용성(마포·용산·성동), 영등포구의 일부 지역이 1차 분양가상한제 적용 지역에 포함됐다. 전문가들은 분양가상한제로 당분간 분양공급 축소에 따른 건설사 실적 불확실성이 지속될 것으로 내다봤다. 이번 분양가상한제 적용 대상 지역은 강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동이다. 지역 선정 조건은 △최근 분양가격 및 집값 상승률 △정비사업 및 일반사업추진 물량 △후분양 전환, 임대사업 통매각 등 고분양가책정 우려가 있는 지역이다. 정부는 향후에도 상시 조사를 통해 고분양가 책정 움직임이 있는 지역에 대해 분양가상한제 대상 지역 추가 지정이 있을 것이며, 그 외 집값 상승이 지속될 경우 추가 대책까지 강구할 것임을 언급했다. 분상제 적용 지역 발표 이후 대형건설사 대부분의 주가가 소폭 약세를 보였으나, 그중에서도 GS건설(006360)의 약세가 두드러졌다. 전날 GS건설의 주가는 전날 대비 1.6% 하락한 3만2,200원에 마감했다. 김선미 KTB투자증권 연구원은 이날 보고서를 통해 “분양가 상한제로 당분간 분양공급 축소 및 건설사 실적 하락에 대한 불확실성이 지속될 것으로 예상한다”고 밝혔다. 이어 “목동, 과천 등이 제외되는 등 분양가상한제 적용 대상 지역이 시장 예상보다는 적었고, 10/1일 관리처분인가 받은 도시정비사업장들에 대해서는 6개월의 유예기간이 주어졌으나, (관리처분인가 신청 당시의) 조합원들의 희망 분양가가 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 상한선 보다 높은 현장이 많은 점을 고려시 분양 일정은 2020년 4월 이후로도 지연될 것으로 예상된다”고 설명했다. 김 연구원은 2019년, 2020년 아파트 신규분양은 각각 전국 32만3,000호와 29만2,000호가 예상되며, 주요 도시정비 분양이 끝난 2021년 이후에는 분양물량의 큰 폭 축소가 전망된다고 분석했다. 이에 따라 그는 건설업종의 주가 변동성이 확대될 것으로 예상돼 개별 모멘텀이 있는 삼성엔지니어링(028050)(해외수주 확대)과 대우건설(047040)(LNG 및 해외주택개발 수주) 등 선별투자가 필요하다고 조언했다. 김치호 한국투자연구원은 “분양가상한제로 촉발된 서울 재건축 사업 위축은 건설사 뿐만 아니라 시멘트 및 건축자재 업종에도 부정적인 영향이 불가피할 전망”이라며 “건설업종 에 대해 중립 의견을 유지하며, 주택 규제 영향에서 자유로운 삼성엔지니어링을 톱픽(top pick)으로 유지한다”고 밝혔다. / byh@@sedaily.com -
"상한제 지정으로 쏠림 심화...서울 집값 내년에도 강세"
부동산 정책·제도 2019.11.06 17:33:41민간택지 분양가상한제 지역지정으로 재개발·재건축 등 정비사업 단지는 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 당장 조합원들은 수억 원의 추가분담금을 부담해야 될 처지다. 하지만 전문가들은 이 같은 시장 상황이 펼쳐지더라도 서울 집값에는 큰 영향을 주지 못할 것으로 전망했다. 이미 규제 내성으로 상한제 공론화 이후 신축 아파트값이 급등하는 등 부작용이 나타나고 있는 상황이다. 오히려 비 규제지역으로 수요가 몰리는 풍선효과에 대한 우려도 크다. 이런 전망 하에 서울 집값은 내년에도 강보합세가 유지될 것으로 보는 시각이 우세하다. 본지가 6일 전문가들을 대상으로 상한제 평가 및 집값 전망에 대해 조사한 결과 이들은 상한제가 본격 가동 됐지만 정부가 의도한 가격 안정 효과는 기대하기 힘들다고 한 목소리를 냈다. ◇ 가격안정 효과 “거의 없다” = 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가상한제 실시가 기존 주택시장의 가격안정 효과를 이끌어 내기는 제한적”이라며 “2007년과 달리 전국 시행이 아닌 데다 분양가상한제가 적용되는 단지에 대한 청약 쏠림과 분양시장 과열을 부추겨 로또 청약 논란을 낳을 수도 있기 때문”이라고 진단했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “이번 발표는 정부의 의지와 정책 방향을 읽을 수 있었다는 차원이지 집값을 잡거나 시장에 영향을 주지는 않을 것”이라며 “이번 지정 이후 집값의 추이를 보고 정부가 추가 지정을 할 것으로 본다”고 했다. 다른 전문가들 역시 상한제 본격 시행이 서울 집값에는 영향을 미치지 않을 것으로 보고 있다. 일부 전문가는 정부가 예고한 ‘핀셋’ 지정도 아니라는 반응도 내놓고 있다. 압구정동 같은 경우 재건축까지 10~15년 남아 의미 없는 규제라는 것이다. ◇ 서울 집값 급등했지만 ‘과열은 아니다” = 그렇다면 서울 집값은 어떻게 될까. 우선 전문가들은 서울의 집값이 급등했지만 과열됐다고는 보지 않고 있다. 대한부동산학회장을 맡고 있는 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “과열이라고 표현을 하려면 서울 집값이 거시경제 상황을 벗어난 상승세를 보여야 하지만 서울 주택 시장은 저금리로 유동자금이 늘어난 영향을 받고 있는 현상”이라며 “특히 우리나라와 서울의 경제 규모를 고려했을 때 상해나 북경, 뉴욕, 홍콩과 같은 다른 나라들의 주요 도시에 비해 그렇게 비싼편은 아니다”라고 했다. 이상우 익스포넨셜 대표 역시 “과열이라는 말은 함부로 쓸 말이 아니다”라고 말했다. 그는 “단기적으로 오르는 모습은 있었지만 10월 집값 상승률은 오히려 감정원 지표상 마이너스 성장, KB국민은행 지표도 0.2% 상승에 그쳤다”며 “더 늦기 전에 구매에 나서고 있는 서울 부동산 실수요자들의 움직임도 꺼질 거품이라고 생각하기보다는 지속 상승할 것이라는 인식의 방증”이라고 말했다. ◇ 지방은 조정지속, 서울은 강보합 = 전문가들은 서울 주택가격 상승세가 당분간 이어질 것이라고 봤다. 상승의 범위는 ‘강보합’이 가장 우세했다. 유동자금이 시장에 풍부한 상황에서 기준 금리 추가 인하 가능성까지 거론되는 만큼 가격 조정은 기대하기 어렵다는 것이다. 이 대표는 “서울 주택값은 사상 최장기간 최고 상승세를 이어간다는 것이 평소 생각”이라며 “현재로써 서울은 내년 강세장이 이어질 것이라는 점은 분명하다”고 예측했다. 김은진 부동산114 리서치센터팀장은 “금리 인하의 영향으로 유동자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 크다”며 “신축 아파트를 중심으로 강보합 수준을 계속 이어질 것”이라고 했다. 다만 이번 정부 발표로 재건축·재개발 시장은 기존 신축 아파트 시장보다는 상승세가 약할 것이라는 전망이 우세했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석 전문위원은 “초기 재건축단지는 안전진단강화에다 재건축이익환수제, 분양가상한제까지 3중 규제까지 받아 투자수요가 위축될 것으로 예상한다”고 했다. 수도권과 지방의 경우 수요 회복 자체가 어려울 수 있다는 전망도 나왔다. 김은진 부동산114 리서치센터장은 “수도권과 경기권은 물량 공급이 계속 예정돼 있어 약보합 정도의 흐름을 보일 것”이라며 “지방의 경우 공급 부담이 어느정도 해소되고 있어 낙폭은 줄어들 것”이라고 했다. 박 수석연구위원은 “부산·남양주·고양 일대가 조정대상지역에서 해제됐지만 해당지역에서 가격상승 및 분양시장 선호를 주도하는 핵심지역들은 대부분 규제 완화에서 제외된 상황이라 풍선효과와 반사이익을 기대하기 제한적인 상황”이라며 “대출, 세제, 청약규제가 다소 완화되기는 했으나, 큰 폭의 유효수요 회복은 쉽지 않을 것”이라고 봤다./김흥록·박윤선·권혁준기자 rok@@sedaily.com -
상한제에...서울 경매 낙찰가율 '대대광' 누르고 1위
부동산 분양 2019.11.06 17:31:05분양가상한제 여파로 아파트에 수요가 몰리는 가운데 서울 법원경매 낙찰가율이 ‘대·대·광’을 누르고 전국 1위를 기록했다. 지지옥션이 6일 발표한 ‘2019년 10월 경매 동향보고서’에 따르면 10월 서울 경매 낙찰가율은 전월 대비 8.7%포인트나 오른 91.4%로 전국 1위를 기록했다. 경매 진행 건수의 비중이 높은 주거시설 낙찰가율은 97.4%로 전국 평균(81.1%)은 물론, 2위 광주(93.8%)와 3위 대구(92%)에도 크게 앞섰다. 특히 지난 8월 올해 처음으로 100%를 넘겼던 서울 아파트 낙찰가율은 8월(101.8%)과 9월(100.9%)에 이어 10월에도 101.9%를 기록하며 3개월 연속 고공 행진을 이어가고 있다. 또 정부가 민간택지 분양가상한제 시행 방침을 발표한 직후인 지난 7월 101%를 기록한 강남 3구 아파트 낙찰가율은 4개월 연속 100%를 넘겼다. 지난해 전국 아파트 매매시장의 상승세를 이끌던 대대광(대구·대전·광주)은 올해 경매 시장에서도 꾸준한 인기를 보였다. 대구의 낙찰가율은 90.4%, 대전은 82.5%, 광주는 78.4%로 전국 평균 70.3%를 상회했다. 한편 전국 법원경매 진행 건수는 1만 3,102건으로 2015년 6월(1만 4,158건) 이후 최다치를 갱신했다. 이 중 4,215건이 낙찰돼 낙찰률은 32.2%를 기록했고, 낙찰가율은 70.3%로 간신히 70%선을 유지했다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
"시세 절반 가격"…‘로또 광풍’ 부르는 상한제
부동산 정책·제도 2019.11.06 17:30:35정부가 서울 강남구 개포동과 송파구 잠실, 용산구 한남동 등 강남 4구와 마포·용산·성동구(마용성) 등 서울 27개 동을 1차 민간택지 분양가상한제 지역으로 결정했다. 이들 지역에서 공급되는 새 아파트 분양가는 기존 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 가격보다 5∼10% 낮아질 것으로 보인다. 전문가들은 풍선효과, 청약 과열, 신축 강세 등 상한제 역효과가 더 커질 것을 우려하고 있다. 국토부는 6일 주거정책심의위원회를 열고 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 확정했다. 이번에 지정된 지역은 서울 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·영등포구 등 8개 구, 27개 동이다. 세부적으로 보면 강남구 개포동, 서초구 반포동, 송파구 잠실동, 강동구 둔촌동 등 강남 지역 정비사업이 예정된 곳은 모두 포함됐다. 또 마포구 아현동, 성동구 성수동1가, 용산구 한남·보광동, 영등포구 여의도동 등 해당 지역 아파트 가격의 중심축이 되거나 재개발사업이 활발한 곳도 선정됐다. 정부에 따르면 분양가상한제 적용 지역은 8일 관보 게재와 함께 곧바로 규제 대상이 된다. 다만 재건축·재개발단지는 내년 4월29일까지 6개월간 적용이 유예된다. 정부는 이날 조정대상지역도 일부 변경했다. 부산 수영·동래·해운대구 등 3개 구와 경기도 고양·남양주 일부 지역을 이번에 해제했다. 정부는 과열 양상이 나타날 경우 즉각 상한제 지역을 추가로 지정한다는 계획이다. 이상우 익스포넨셜 대표는 “이미 역효과가 나타나고 있는 상황에서 이번 지정은 시장을 더욱 달굴 수도 있다”고 우려했다. /세종=강동효기자 kdhyo@@sedaily.com <반포 분양가, 시세 절반으로…노른자 재건축 포기사태 부르나> 정부의 1차 민간택지 분양가상한제 적용 대상지로 서울 27개 동이 결정됐다. 특히 강남 4구의 경우 정비사업 추진지역 대부분이 포함됐다. 본지가 서울시 클린업시스템을 통해 자체 조사한 결과에 따르면 27개 동에서 추진위~분양 전 정비사업 단지는 압구정과 여의도 일대 노후 아파트 등을 포함해 95곳에 이른다. 재건축을 준비 중인 초기 단지까지 포함할 경우 숫자는 더 늘어날 수밖에 없다. 이들 대부분은 노른자 단지로 평가 받는 사업장이다. 전문가들은 상한제가 적용되면 강남·서초 등 주요 지역은 주변 시세의 절반 가격에 일반 분양물량이 나올 수도 있을 것으로 전망했다. 동시에 6개월의 유예기간 동안 입주자 모집공고를 하기 어려운 단지는 재건축을 포기할 가능성도 제기된다. 로또 청약 광풍 외에 정책 목표인 집값 안정보다 풍선효과와 수급 불균형에 따른 가격 급등만 초래할 수 있다는 점도 우려된다. 이런 가운데 과천과 양천구 목동 등 재건축발 집값 급등 지역이 빠지면서 형평성 논란도 불거지고 있다. ◇통매각 보류된 용산·여의도도 영향권=정부는 이번 분양가상한제 적용지역과 관련, ‘정량 요건’으로 분양가 상승률이 높거나 지난해 8·2대책 이후 집값 상승률이 서울 평균을 초과하는 곳으로 못 박았다. 또 일반분양 예정물량이 1,000가구 이상이거나 고분양가 책정 움직임이 있는 단지라는 단서 조항도 걸었다. 여기에 해당하는 곳이 서울 강남 4개 구와 마포·용산·성동·영등포구 27개 동이다. 강동구 둔촌동은 일반분양 물량이 4,000가구를 넘는 둔촌주공이 자리하고 있어 포함됐고 한남·보광동은 한남3구역 재개발이 가시화한 상황이어서 규제지역에 이름을 올렸다. 또 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 피해 후분양을 모색하거나 ‘통매각’ 등 우회 방안을 추진 중인 곳도 포함됐다. 신반포3차·경남아파트 재건축단지가 포함된 반포동이 대표적이다. 아울러 마포구 아현동(래미안푸르지오)과 성동구 성수동 1가(갤러리아 포레) 등 해당 지역 아파트 가격의 중심축이 되는 단지가 자리한 곳도 규제를 피하지 못했다. 여의도동은 시범·미성 등 대다수 노후 단지들의 재건축이 지지부진한 상황이지만 옛 MBC 부지에 위치한 주상복합 ‘여의도 브라이튼’이 분양을 앞두면서 이번에 규제 대상에 포함됐다. 반면 양천구 목동은 재건축 1차 안전진단을 진행하는 초기 단계여서 이번에 상한제 적용을 피했다. 서대문구와 동작구 일대도 일반분양 예정물량이 1,000가구 미만으로 집계돼 규제 대상에서 빠졌다. 경기도 과천도 상한제 적용 가능성이 제기됐지만 일반분양 물량이 적어 이번에 규제에 포함되지 않았다. 이에 대한 형평성 논란도 나오고 있다. 이문기 국토부 주택토지실장은 이와 관련, “강남 4개 구는 정비사업이나 일반사업 물량이 있고 집값 상승률이 높다”며 “강남 이외 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남·보광동, 성동구 성수동 1가는 고분양가 책정 우려가 있어 이번에 포함한 것”이라고 설명했다. ◇현실화된 ‘로또 아파트’ 양산=정부는 분양가상한제 적용지역의 분양가와 관련해 현재 주택도시보증공사(HUG)를 통한 가격 통제보다 5~10% 더 떨어질 것으로 평가했다. 개략적으로 보면 서초구 반포동의 경우 3,000만원 후반에서 4,000만원 초반까지 분양가가 떨어질 것으로 예상된다. 서초구에서는 올 들어 서초 그랑자이가 3.3㎡당 4,891만원에 분양했는데 이보다 1,000만원가량 하락할 수 있다는 전망이 나온다. 시가와 비교하면 절반 수준까지 떨어질 수 있어 그야말로 ‘로또 아파트’가 될 수 있다는 평가다. 대규모 일반분양이 예정된 강동구 둔촌주공아파트 역시 현재 거론되는 수준보다 더 하락하게 된다. 이 단지는 조합에서 3.3㎡당 3,000만원 이상을 원하고 있지만 HUG가 2,000만원 중반대에 승인할 것으로 예상되고 있다. 내년 4월 유예기간까지 입주자 모집공고를 하지 못할 경우 분양가 상한제 적용을 받아 3.3㎡당 분양가는 2,000만원 초반대까지 하락할 수 있을 것으로 보인다. 정부는 ‘로또 아파트’ 양산에 따른 청약 과열 등 부작용에 대해 전매제한 연장과 거주 의무 부과 등으로 해결할 수 있다고 보고 있다. 이 실장은 “해당 지역 주택의 전매제한기간을 최대 10년까지 연장했고 2~3년간 실거주 의무도 부여했다”고 설명했다. 한편 전문가들은 분양가 상한제 적용과 관련해 정비사업 위축, 청약 과열, 신축 강세 등 풍선효과가 심각해질 수 있다고 우려하고 있다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “주변 지역 신축아파트로 쏠림 현상 등 풍선효과가 나타날 수 있다”며 “수급 문제를 해결하지 않고 규제를 덧씌운 상황이어서 신축아파트의 가격 상승 가능성은 높다고 본다”고 설명했다. /세종=강동효·이재명기자 kdhyo@@sedaily.com -
"상한제 지정 후에도 시장불안 지속땐 정책수단 총동원"
부동산 정책·제도 2019.11.06 17:05:49정부는 이번 상한제 지역 지정 이후에도 시장 불안이 지속될 경우 모든 정책수단을 총동원해 추가 대책을 강구하겠다고 밝혔다. 주택시장을 교란하는 투기 수요에 대해 자금출처 확인 등 철저한 조사를 진행, 위법사항 적발 시 엄정 대처하겠다는 방침이다. 우선 정부는 지난달 11일 착수한 ‘서울 지역 실거래 관계 기간 합동조사’를 차질없이 진행하고 이르면 이달 중 1차 조사결과를 발표할 계획이다. 국토부와 한국감정원·행정안전부·국세청·금융위원회·금융감독원·서울시 등 총 32개 기관이 총동원된 조사단은 현재 서울 지역에서 신고된 거래 중 업·다운계약, 편법증여 의심 사례 등 1,536건에 대한 조사를 진행하고 있다. 본인 자금에 비해 차입금이 과다한 사례 등도 조사 대상이다. 이 과정에서 편법 증여나 대출 규제 미준수 등 위법·시장 교란행위가 발견되면 관계기관에 통보해 엄정 대응한다는 방침이다. 국토부 관계자는 조사 대상이 되는 ‘이상 거래’에 대해 “최근 실거래 신고 내역 중 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건, 미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래건과 함께 차입금 비중이 높거나 주택담보인정비율(LTV)의 규제비율을 초과한 고가주택 거래 등 자금출처가 의심되는 거래사례”라고 설명했다. 정부는 이와 함께 내년 2월부터 국토부 중심으로 실거래상설조사팀을 구성해 전국의 실거래 신고를 상시 모니터링하기로 했다. 이상 거래로 의심되는 경우가 발견되면 즉시 조사에 착수한다. 또 관계기관이 참여하는 부동산시장 점검회의를 정례화해 범정부 차원의 시장 모니터링을 강화하는 방안도 추진하기로 했다. 국토부의 한 관계자는 “시장 불안 움직임이 확대될 경우 가용한 정책수단을 모두 동원해 추가 대책을 강구할 것”이라고 경고했다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
부산 전역·고양·남양주 등 조정대상 해제
부동산 정책·제도 2019.11.06 17:05:16정부는 이번 주거정책심의위원회(주정심)에서 경기도 고양·남양주시와 부산 등 주택 가격 안정세를 보인 일부 지역에 대해 조정대상지역 해제를 결정했다. 시장 상황에 따른 ‘맞춤형 대응’이라는 설명이지만 지역 내 가격 상승을 이끌 핵심 지역은 배제돼 해제 효과는 제한적일 것이라는 전망이 나온다. 세부적으로 보면 정부는 8일부터 수영구와 해운대구·동래구 등 부산 전 지역을 조정대상지역에서 해제한다. 이와 함께 경기 고양시와 남양주시 또한 일부 지역을 제외하고 조정대상지역에서 풀기로 했다. 고양시에서 조정대상지역으로 남는 곳은 삼송택지지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드) 등이다. 남양주시에서는 다산동·별내동이 계속 규제 대상으로 남게 됐다. 다만 이번 결정에서는 앞서 조정대상지구 해제를 요청한 세종시는 포함되지 않았다. 국토부의 한 관계자는 “국지적 상승을 보이는 지역과 달리 수도권 외곽 및 지방 일부는 하락세가 이어지고 있는 상황으로 조정이 필요하다는 지역의 요청이 제기됐다”며 “시장 상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제했다”고 밝혔다. 실제로 부산 세 지역의 경우 최근 1년간 아파트값 변동률은 해운대구 -3.51%, 동래구 -2.44%, 수영구 -1.10%를 기록하는 등 하향 안정세를 보이고 있다. 고양 또한 같은 기간 집값 변동률이 -0.96%를 기록했다. 다만 삼송·원흥지구 등은 서울 접근성이 좋고 거주 여건이 양호해 과열이 재연될 가능성이 있다고 보고 조정대상지역으로 유지했다고 설명했다. 남양주 다산동과 별내동 또한 서울 인접 신도시라는 점을 감안해 규제를 풀지 않기로 결정했다. 정부는 조정대상지역에서 해제된 지역에 대해 지속적인 모니터링을 진행하고 과열이 재연된다고 판단할 경우 재지정을 검토할 계획이다. 한편 이번 결정으로 전국의 조정대상지역은 42곳에서 39곳으로 3곳 줄어들게 됐다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보인정비율(LTV)이 60%, 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한된다. 또 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 단일 세율(50%) 적용 등 고강도 규제를 받게 된다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
반포 분양가, 시세 절반으로…노른자 재건축 포기사태 부르나
부동산 정책·제도 2019.11.06 17:04:07정부의 1차 민간택지 분양가상한제 적용 대상지로 서울 27개 동이 결정됐다. 특히 강남 4구의 경우 정비사업 추진지역 대부분이 포함됐다. 본지가 서울시 클린업시스템을 통해 자체 조사한 결과에 따르면 27개 동에서 추진위~분양 전 정비사업 단지는 압구정과 여의도 일대 노후 아파트 등을 포함해 95곳에 이른다. 재건축을 준비 중인 초기 단지까지 포함할 경우 숫자는 더 늘어날 수밖에 없다. 이들 대부분은 노른자 단지로 평가 받는 사업장이다. 전문가들은 상한제가 적용되면 강남·서초 등 주요 지역은 주변 시세의 절반 가격에 일반 분양물량이 나올 수도 있을 것으로 전망했다. 동시에 6개월의 유예기간 동안 입주자 모집공고를 하기 어려운 단지는 재건축을 포기할 가능성도 제기된다. 로또 청약 광풍 외에 정책 목표인 집값 안정보다 풍선효과와 수급 불균형에 따른 가격 급등만 초래할 수 있다는 점도 우려된다. 이런 가운데 과천과 양천구 목동 등 재건축발 집값 급등 지역이 빠지면서 형평성 논란도 불거지고 있다. ◇통매각 보류된 용산·여의도도 영향권=정부는 이번 분양가상한제 적용지역과 관련, ‘정량 요건’으로 분양가 상승률이 높거나 지난 2017년 8·2대책 이후 집값 상승률이 서울 평균을 초과하는 곳으로 못 박았다. 또 일반분양 예정물량이 1,000가구 이상이거나 고분양가 책정 움직임이 있는 단지라는 단서 조항도 걸었다. 여기에 해당하는 곳이 서울 강남 4개 구와 마포·용산·성동·영등포구 27개 동이다. 강동구 둔촌동은 일반분양 물량이 4,000가구를 넘는 둔촌주공이 자리하고 있어 포함됐고 한남·보광동은 한남3구역 재개발이 가시화한 상황이어서 규제지역에 이름을 올렸다. 또 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 피해 후분양을 모색하거나 ‘통매각’ 등 우회 방안을 추진 중인 곳도 포함됐다. 신반포3차·경남아파트 재건축단지가 포함된 반포동이 대표적이다. 아울러 마포구 아현동(래미안푸르지오)과 성동구 성수동 1가(갤러리아 포레) 등 해당 지역 아파트 가격의 중심축이 되는 단지가 자리한 곳도 규제를 피하지 못했다. 여의도동은 시범·미성 등 대다수 노후 단지들의 재건축이 지지부진한 상황이지만 옛 MBC 부지에 위치한 주상복합 ‘여의도 브라이튼’이 분양을 앞두면서 이번에 규제 대상에 포함됐다. 반면 양천구 목동은 재건축 1차 안전진단을 진행하는 초기 단계여서 이번에 상한제 적용을 피했다. 서대문구와 동작구 일대도 일반분양 예정물량이 1,000가구 미만으로 집계돼 규제 대상에서 빠졌다. 경기도 과천도 상한제 적용 가능성이 제기됐지만 일반분양 물량이 적어 이번에 규제에 포함되지 않았다. 이에 대한 형평성 논란도 나오고 있다. 이문기 국토부 주택토지실장은 이와 관련, “강남 4개 구는 정비사업이나 일반사업 물량이 있고 집값 상승률이 높다”며 “강남 이외 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남·보광동, 성동구 성수동 1가는 고분양가 책정 우려가 있어 이번에 포함한 것”이라고 설명했다. ◇현실화된 ‘로또 아파트’ 양산=정부는 분양가상한제 적용지역의 분양가와 관련해 현재 주택도시보증공사(HUG)를 통한 가격 통제보다 5~10% 더 떨어질 것으로 평가했다. 개략적으로 보면 서초구 반포동의 경우 3,000만원 후반에서 4,000만원 초반까지 분양가가 떨어질 것으로 예상된다. 서초구에서는 올 들어 서초 그랑자이가 3.3㎡당 4,891만원에 분양했는데 이보다 1,000만원가량 하락할 수 있다는 전망이 나온다. 시가와 비교하면 절반 수준까지 떨어질 수 있어 그야말로 ‘로또 아파트’가 될 수 있다는 평가다. 대규모 일반분양이 예정된 강동구 둔촌주공아파트 역시 현재 거론되는 수준보다 더 하락하게 된다. 이 단지는 조합에서 3.3㎡당 3,000만원 이상을 원하고 있지만 HUG가 2,000만원 중반대에 승인할 것으로 예상되고 있다. 내년 4월 유예기간까지 입주자 모집공고를 하지 못할 경우 분양가 상한제 적용을 받아 3.3㎡당 분양가는 2,000만원 초반대까지 하락할 수 있을 것으로 보인다. 정부는 ‘로또 아파트’ 양산에 따른 청약 과열 등 부작용에 대해 전매제한 연장과 거주 의무 부과 등으로 해결할 수 있다고 보고 있다. 이 실장은 “해당 지역 주택의 전매제한기간을 최대 10년까지 연장했고 2~3년간 실거주 의무도 부여했다”고 설명했다. 한편 전문가들은 분양가 상한제 적용과 관련해 정비사업 위축, 청약 과열, 신축 강세 등 풍선효과가 심각해질 수 있다고 우려하고 있다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “주변 지역 신축아파트로 쏠림 현상 등 풍선효과가 나타날 수 있다”며 “수급 문제를 해결하지 않고 규제를 덧씌운 상황이어서 신축아파트의 가격 상승 가능성은 높다고 본다”고 설명했다. /세종=강동효·이재명기자 kdhyo@@sedaily.com
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