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상한제 유예후에도 청약 열기 '후끈'
부동산 분양 2019.10.03 17:45:01정부는 지난 1일 재개발·재건축 단지에 대해 분양가상한제 적용을 6개월 유예한다고 밝혔다. 지난 7월 상한제 공론화 이후 공급절벽 우려가 심화 되면서 청약 경쟁률이 치솟고, 신축 아파트값이 급등하는 등 부작용이 나타나자 이같이 결정한 것. 국토교통부는 이번 조치로 공급 위축 등 부작용 우려를 해소할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 시장의 관심은 지난 2일 1순위 접수를 받은 성북구 보문동의 ‘보문 리슈빌 하우트’에 쏠렸다. 상한제 유예 이후 첫 청약접수를 받는 상징성 외에도 강북권에 위치해 있고, 브랜드 인지도도 낮아 경쟁률이 어느 정도 나올까 주목을 받았다. 청약 결과 1순위 접수에서 6,200여 명이 몰리며 평균 47.93대 1의 경쟁률을 보였다. 이에 대해 전문가들은 “정비사업 단지들이 유예를 받았지만 실제 혜택을 볼 수 있는 사업장은 매우 적다”며 “청약자들은 여전히 상한제가 시행되면 공급이 줄고, 경쟁률은 오히려 상승할 것으로 보고 있는 것 같다”고 말했다. ◇ 보문 리슈빌, 최고 경쟁률 165대 1 = 보문 리슈빌 하우트는 보문 2구역 재개발 사업으로 조성되는 단지다. 18층 8개 동 총 465가구 규모다. 시공사는 지방업체인 계룡건설이다. 이 회사가 정비사업을 통해 서울에서 첫 분양하는 단지다. 1순위 접수 결과 130가구 모집에 6,231명이 몰려 평균 47.93대 1의 경쟁률을 보였다. 전용 84㎡가 9가구 공급에 1,487명이 몰리면서 최고 경쟁률인 165.22대 1을 보였다. 이 단지는 역세권에 위치해 있고, 분양가가 9억원 이하로 중도금 대출이 가능하다. 하지만 분양가가 인근 시세와 큰 차이가 없고, 브랜드 인지도가 낮다는 점이 단점으로 꼽혔다. 하지만 견본주택에 많은 인파가 몰렸고, 이것이 청약 경쟁률에도 그대로 반영됐다. 보문 리슈빌 하우트 경쟁률은 인근 지역인 성북구 길음동에서 지난 5월 분양한 브랜드 단지인 ‘롯데캐슬 클라시아(32.64대 1)’보다 높다. 아울러 올 상반기 청량리에서 재개발 사업으로 선보인 단지들 보다 높은 경쟁률이다. ◇ 정비사업 유예, 혜택 적을 듯 = 전문가들은 보문 청약 결과에 대해 공급 절벽 우려가 여전하다는 것을 보여주는 것으로 평가한다. 정부는 10월 말 예정대로 상한제를 시행한다는 계획이다. 비록 정비사업 단지에 대해 상한제 적용을 6개월 유예 했지만 이 역시 효과는 매우 제한적일 것으로 분석되고 있다. 김현미 국토교통부 장관은 2일 국정감사에서 분양가상한제 예외 대상과 관련해 “서울 재건축단지 61개 가운데 절반 정도는 가능하다”고 말했다. 하지만 현장에서는 유예 혜택을 볼 수 있다는 단지가 이보다 더 적을 것으로 분석한다. 관리처분인가를 받아도 이주에서 철거, 그리고 분양가 협상 등 수 많은 난관을 뚫어야 입주자 모집공고를 신청할 수 있다. 즉 관리처분단계에 있는 61개 조합 가운데 내년 4월까지 입주자모집공고를 신청할 수 있는 단지는 극소수에 불과한 것이 현실이다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
[사설] 분양가상한제 유예 아닌 철회가 맞다
오피니언 사설 2019.10.03 00:05:00정부가 관리처분계획 인가를 신청한 재건축·재개발단지에 대한 분양가상한제 적용을 6개월간 유예하기로 했다. 적용 대상 지역도 동 단위로 지정해 최소화하기로 방침을 정했다. 민간택지 분양가상한제 입법예고 이후 소급적용에 따른 위헌 논란과 주택공급 절벽 우려로 인한 가격 급등 등 부작용이 나타나자 한발 물러선 것이다. 정부는 1일 이런 내용을 담은 분양가상한제 보완대책을 발표했다. 대책에 따르면 재건축·재개발단지는 관리처분계획 인가를 받았거나 신청한 단지가 제도 시행 이후 6개월까지 입주자모집 공고를 신청하면 분양가상한제 적용 대상에서 제외된다. 시행령 개정 시점이 10월 말로 예상되는 만큼 내년 4월 말 이전까지 입주자 모집공고를 신청하면 분양가상한제를 피할 수 있게 되는 셈이다. 정부의 대책 발표 이후 시장의 반응은 냉담하다. 우선 예외 규정의 수혜를 볼 수 있는 단지가 극히 적은 ‘무늬만 보완’인 땜질 대책이라는 지적이다. 국토교통부에 따르면 서울의 유예 대상은 61개 단지, 6만8,000가구다. 서울의 유명 재건축단지인 둔촌주공·개포주공·신반포3차 등이 포함됐다. 그러나 정부가 유예한 6개월이라는 기간 내에 입주자 모집공고가 가능한 단지는 많지 않을 것이라는 분석이다. 현행 규정으로는 100% 철거가 이뤄져야 분양이 가능하다. 분양을 코앞에 둔 개포주공 4단지 등 일부 단지를 제외하면 철거 중인 강동구 둔촌주공·잠실진주나 소송이 진행되고 있는 반포주공1단지 등은 예외 규정 적용이 어려워 보인다. 유예 시점도 논란이다. 분양가상한제가 적용 시점은 내년 4월 말이다. 내년 4월은 문재인 정부의 사실상 중간평가인 총선이 예고돼 있다. 적용 시점을 총선 직후로 결정해 선거에 최대한 이용하려 한다는 지적이 나온다. 분양가상한제는 대표적인 시장가격 통제정책이다. 정부는 분양가상한제를 통해 값싸고 질 좋은 아파트를 분양할 수 있다고 주장하지만 결과는 거꾸로 나타났다. 과거 분양가상한제를 적용했던 시기에도 주택공급 절벽으로 기존 아파트 가격이 급등하는 등 순기능보다 역기능이 훨씬 많았다. 인위적인 가격통제의 비극이다. 최선의 주택공급 정책은 수요가 있는 곳에 주택을 공급하는 것이다. 수요는 억누른다고 줄어들지 않는다. 반드시 풍선효과를 동반하게 돼 있다. 정부는 지금이라도 분양가상한제를 원점에서 재검토해 시행 유예가 아닌 철회를 고민하기 바란다. -
洪부총리 "분양가상한제, 공급위축 부작용 가능성"
경제 · 금융 정책 2019.10.02 17:19:13홍남기(사진) 부총리 겸 기획재정부 장관이 2일 “분양가 상한제는 유용한 효과도 있지만 부작용도 나타날 수 있다”며 “특히 공급 물량이 위축되면서 건설 경기에 영향을 미칠 가능성이 있다”고 밝혔다. 홍 부총리는 이날 정부세종청사에서 열린 국회 기획재정위원회 국정감사에서 “이달 말께 시행령 개정 작업이 마무리될 것”이라며 이같이 말했다. 그러면서 “관계부처가 시행령 개정을 통해 분양가 상한제의 대상과 시기를 결정할 것”이라고 덧붙였다. 앞서 정부는 지난 1일 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지에 대해 민간택지 분양가 상한제 적용을 6개월간 미뤄주는 내용의 보완 대책을 발표했다. 이와 관련해 시장에서는 ‘공급 부족 우려에 정부가 한발 물러선 것 아니냐’는 해석이 나왔다. 홍 부총리는 소득주도성장 정책의 실패를 꼬집는 야당의 질의에 대해서는 분명한 어조로 반박했다. 그는 “경제정책의 패러다임 전환 효과는 짧은 기간에 나타나기 힘들다”며 “낮아지는 가계소득 비중, 여전히 높은 저임금 근로자 비중 등 소득주도성장을 계속 추진해야 할 논거는 뚜렷한 만큼 (원래 가려고 하던 길로) 뚜벅뚜벅 나아가야 한다”고 설명했다. 그러면서 “비관적 지표만 보면 자기실현적 위기를 초래할 수 있다”며 “정책 보완과는 별개로 양호한 지표들을 국민들에게 알리는 노력을 계속할 것”이라고 덧붙였다./세종=나윤석기자 nagija@@sedaily.com -
김현미 "상한제 숫자 제한없이 지정"…공급감소 불보듯
부동산 정책·제도 2019.10.02 16:48:28민간택지 분양가상한제 윤곽이 ‘10·1 부동산 대책’을 통해 드러났다. 핵심은 시행령 개정작업이 완료되는 10월 말부터 시행하고, 재개발·재건축만 6개월 간 적용을 유예하는 것이다. 아울러 동 단위로 지역을 지정한다는 것이 골자다. 김현미 국토교통부 장관도 2일 진행된 국정감사에서 상한제 시행 일부 유예와 관련 “후퇴한 것이 아니다”라며 “10월말 시행령 개정 즉시 관계기관 협의를 열고 언제라도 지정할 수 있도록 준비할 것”이라고 답했다. 재개발·재건축만 당분간 적용되지 않을 뿐 10월 말부터는 상한제 시대가 사실상 열리게 되는 셈이다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 이와 관련 “분양가상한제가 민간택지로 확대되면 수익성 감소로 정비사업이 축소될 수밖에 없다”며 “서울은 수요가 꾸준한 상황인데 결국 공급이 줄어들면서 가격 상승으로 이어지게 된다”고 설명했다. 한국감정원에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 0.08% 올라 전주(0.06%) 보다 상승 폭을 키웠다. 14주째 상승세다. ◇10월 말부터 민간사업장 상한제 = 분양가상한제 관련 시행령은 규제개혁심사, 법제처 심사 등을 거쳐 이달 말 공포된다. 국토부는 정비사업 관리처분 단지에 대해 6개월 간 유예를 둔 만큼 즉각 시행에 걸림돌은 사라졌다고 판단하고 있다. 기획재정부 등 부처 간 이견도 해소됐다. 김용범 기재부 1차관은 1일 합동 브리핑에서 “분양가 상한제 관련 부처 간 이견은 없다”며 “지정 대상과 시기는 협의를 거쳐 결정하겠다”고 밝힌 바 있다. 즉 정비사업에 대한 시행 유예가 오히려 국토부로 하여금 상한제 시행 명분에 힘을 실어주는 모양새다. 동 단위로 지정 시 상한제 적용 유력 지역은 강남구 삼성동·역삼동, 서초구 방배동 등이 1순위 후보로 꼽힌다. 이곳 외에도 마포구 아현동, 용산구 한남동 등 이른바 강북의 집값 선도 지역들도 상한제 후보 1순위 지역으로 거론되고 있다. 김 장관은 이와 관련 동 단위 지정에 대해 “ 동별 지정이 ‘몇 개 동만 하겠다’가 아니라, 시장 안정을 저해하는 동은 숫자와 관계없이 적극적으로 지정해 나갈 계획”이라고 설명했다. ◇ 결국 공급 감소, 집값 상승 압력 = 이 같은 정부 방침에 대해 시장에서는 결국 상한제 시행으로 사업이 위축 되면서 공급 감소로 연결될 가능성이 크다고 보고 있다. 김치호 한국투자증권 연구원은 “6개월의 유예기간 부여로 임박한 재건축·재개발의 분양 숨통은 트였으나 집값 안정과 분양가상한제 시행에 대한 정부의 의지는 재확인됐다”며 “공급 위축을 방지하기 위한 ‘핀셋’ 규제를 하더라도 당분간 재건축 공급 위축은 불가피할 것”이라고 내다봤다. 양지영 양지영R&C연구소 소장은 “일시적으로는 분양가 규제를 받을 재건축 단지들의 사업성이 떨어지면서 가격이 하락할 순 있다”면서도 “하지만 공급이 제한적인 주요 입지에 위치한 곳은 결국 상승으로 이어질 것”이라고 말했다. 아울러 신축 선호도도 계속될 것으로 보고 있다. 한 전문가는 “결국 상한제 시행은 공급 부족으로 연결 되면서 새 아파트 가치를 계속 높일 것 같다”고 말했다. ◇ 핀셋규제 데이터 확보? = 한편 국토부는 핀셋규제 원칙을 밝혔으나 명확한 기준은 제시하지 못했다. 국토부가 정책 결정에 반영하는 주요 데이터는 현재 한국감정원에서 보유하고 있다. 하지만 아직 한국감정원은 동별 지수화 작업을 완료하지 않은 것으로 알려졌다. 현재 시·군·구별 주간 아파트 가격 동향을 분석해 제공 중인데 동 단위는 지수화 되지 않은 것이다. 전문가들은 동 단위 데이터를 구축하면서 2~3개월 가량 소요될 것으로 보고 있다. 이렇다 보니 일각에서는 정부가 특정 지역을 표적으로 정한 뒤 데이터를 여기 맞춰 추출하는 ‘오더 메이드’ 가 되지 않을까 우려하고 있다. 부동산업계 한 관계자는 “정부가 공시가 인상과 관련해서도 마포·용산·성동구를 집중 타깃으로 하며 형평성 논란이 발생했는데 이번에도 특정 동 위주로 미리 결정한다면 해당 지역 주민 반발이 예상된다”고 언급했다. /강동효·진동영기자 kdhyo@@sedaily.com -
서울 9억이상 주택자 갭투자 어려워져
부동산 주택 2019.10.01 17:36:24이번 대책에는 대출규제 보완 방안도 포함됐다. 핵심은 개인사업자 및 법인의 주택담보대출 ‘주택담보인정비율(LTV)’ 규제를 확대하는 것이다. 규제에서 벗어나 있던 개인 주택매매업자와 법인 모두 앞으로는 투기지역 및 투기과열지구에서 LTV 40% 규제를 받는다. 또 전세대출을 이용한 갭 투자를 막기 위해 고가주택(시가 9억원 초과) 1주택자에 대해 전세대출 공적보증을 받지 못하도록 했다. 세부적으로 보면 기존 LTV 규제 대상이 아니었던 개인 주택매매업자는 앞으로 주택임대사업자와 마찬가지로 투기지역·투기과열지구에서 LTV 40% 제한을 받게 된다. 투기지역·투기과열지구의 주택임대업·매매업 법인도 같은 규제를 받는다. 규제지역의 부동산담보신탁을 활용한 수익권증서 담보대출에도 LTV 규제를 적용하기로 했다. 부동산담보신탁을 활용해 수익권증서를 담보로 대출을 받는 경우도 규제하겠다는 것이다. 현재는 주택을 신탁회사에 신탁해 수익권증서를 받은 뒤 이를 금융회사에서 담보로 맡겨 최대 LTV 80%의 대출을 받을 수 있었다. 하지만 앞으로는 투기지역·투기과열지구의 경우 40%, 조정대상지역의 경우 60%로 대출 제한이 이뤄진다. 정부는 시장 상황에 따라 대출 규제·대상을 더욱 확대할 가능성도 시사했다. 정부 관계자는 “시장 상황을 지속적으로 점검하면서 필요 시 대출규제를 추가 보완해나갈 예정”이라고 밝혔다. 전세대출을 통해 갭 투자에 나서는 ‘꼼수’를 방지하기 위해 전세대출의 공적보증도 제한하기로 했다. 현재는 다주택 가구, 부부합산 소득 1억원 초과 1주택 가구에 대해서만 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 전세대출 공적보증을 제한하고 있다. 하지만 이번 대책을 통해 앞으로는 시가 9억원 이상의 고가주택을 보유한 1주택자도 공적보증을 받을 수 없게 됐다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
32개 기관 합동조사단 구성...이상거래 등 조사 나선다
부동산 정책·제도 2019.10.01 17:35:00정부는 서울 강남을 중심으로 부동산 시장의 이상 과열 징후가 있다고 판단하고 올해 말까지 허위 계약신고, 편법증여 의심 사례 등을 집중 점검하기로 했다. 정부 관계자는 1일 부동산시장안정대책 보완 방안 발표를 통해 “불법행위·이상거래 등 시장교란 행위에 대해 관계기관의 긴밀한 협력으로 단호히 대처해나갈 계획”이라며 “10월부터 허위계약, 자금출처 의심 사례 등에 대해 관계기관 합동으로 현장점검을 시행하고 주택담보인정비율(LTV) 등 대출규제를 보완하겠다”고 밝혔다. 정부는 이를 위해 국토교통부와 한국감정원·행정안전부·국세청·금융위원회·금융감독원·서울시 등 총 32개 기관 합동으로 조사단을 꾸릴 계획이다. 정부 조사단은 서울 지역에서 신고된 거래 가운데 업·다운계약 의심 거래, 편법증여 의심 사례뿐 아니라 차입금이 과다하게 포함된 고가주택 거래도 살펴볼 방침이다. 최근 서울 서초구에서 36억원에 거래된 A아파트 135.9㎡는 매수자의 자금이 3억2,700만원만 들어갔고 32억7,300만원은 모두 차입금으로 조달했다. 이 같은 사례의 경우 조사단은 ‘대출 관련 이상거래 사례’로 분류해 자금출처 조사에 나설 계획이다. 우선 조사 대상은 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 마포구, 용산구, 성동구 등에서 지난 8~9월 실거래 신고된 거래 중 이상거래로 의심되는 1,200여건이다. 정부는 이상거래로 의심되는 거래 건에 대해 소명자료를 요청해 검토하고 당사자 조사를 거쳐 위법사항이 확인되면 과태료를 부과하고 관계기관에 통보할 방침이다. 정부는 현장점검에 이어 내년부터는 국토부를 중심으로 상시조사체계를 운영해 지속적인 감시체계 구축에 나서기로 했다. 내년 2월 이후에는 국토부와 감정원 공동으로 ‘실거래상설조사팀’을 운영할 계획이다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
개포4 등 수혜…둔촌·반포주공은 예외적용 쉽지 않을듯
부동산 정책·제도 2019.10.01 17:34:09정부의 이번 발표는 강남 아파트 값이 3.3㎡당 1억원 시대를 여는 등 분양가상한제 입법예고 이후 나타난 각종 역효과를 의식한 것으로 풀이된다. 관리처분 단계인 재개발·재건축에 대해 시행령 시행 이후 6개월 이내에 입주자모집공고를 신청하면 상한제에서 제외한 것이 대표적이다. 박선호 국토부 차관은 브리핑에서 “현재 관리처분계획 인가는 받았지만 아직 분양(입주자모집) 단계에 이르지 못한 단지는 61곳, 6만 8,000가구 규모”라고 말했다. 이들 단지는 내년 4월 이내에 입주자모집공고를 신청하면 상한제가 적용되지 않는다. 국토부는 그간 상한제로 공급위축 우려가 없다는 입장을 견지해왔다. 하지만 실제 이 같은 혜택을 받는 단지는 적을 것으로 보인다. 현행 규정은 100% 철거가 이뤄져야 분양이 가능하다. 철거 중인 강동구 둔촌주공, 잠실 진주나 소송이 진행되고 있는 반포주공 1단지(1·2·4지구) 등은 예외규정 적용이 쉽지 않아 보인다. 반면 분양을 앞둔 개포주공 4단지는 상한제를 피해갈 것으로 예상된다. ◇ 6개월 유예…혜택 단지 적을 듯=국토부에 따르면 현재 서울에서 관리처분 인가를 받았지만 입주자모집공고를 시행하지 못한 아파트는 61개 단지, 6만 8,000여가구다. 이들 중 상당수는 아직 이주조차 이뤄지지 않은 상황이다. 이렇다 보니 6개월 안에 입주자모집공고까지 서둘러 진행하기는 쉽지 않다. 관심이 집중되는 곳은 서울 강동구 둔촌주공아파트다. 1만2,032가구로 단일규모로는 국내 최대 재건축단지인데 분양가상한제 시행으로 입주자모집공고 일정이 어그러졌다. 조합에서는 6개월 유예 기간 안에 입주자모집을 가능하게 하겠다는 입장이지만, 정비 업계에서는 시간상 촉박하다고 평가한다. 한 업계 관계자는 “주민 합의만 빨리 이뤄지면 가능한데 워낙 조합원이 많은 단지여서 6개월 안에 가능할지는 미지수”라고 말했다. 서초구 반포주공1단지는 내년 4월 내 사실상 일반분양이 어려워 상한제 적용이 불가피할 것으로 전망된다. 반포주공1단지는 현재 조합원 간 소송 중이고, 이에 따라 당초 이달부터 시행하려던 조합원 이주도 중단된 상태다. 조합 간 소송을 마무리하고 당장 이주를 시작하더라도 내년 4월 분양이 쉽지 않다. 반면 올해 말∼내년 초 분양 예정인 강남구 개포동 주공1단지는 상한제를 피해갈 것으로 예상된다. 최근 주택도시보증공사(HUG)와 불거진 분양가 문제로 일반분양이 중단됐던 세운3구역 등 세운재정비촉진지구도 내년 4월까지 분양을 마치면 상한제 대상에서 제외될 것으로 전망된다. 사업을 빨리 진행해도 난관은 있다. HUG의 분양심사를 받아야 하는 만큼 사업이 신속하게 진행되기 어렵다는 해석도 나온다. HUG의 분양가심사 기준이 강화된 만큼 분양가상한제보다 더 유리한 것은 아니라는 의견도 있기 때문이다. ◇상한제 철회 없이는 미봉책=아울러 정부는 분양가상한제를 동(洞) 단위로 핀셋 지정하기로 했다. 현재 투기과열지구는 시군구별로 지정돼 있지만 분양가상한제가 더욱 정교하게 작동하도록 범위를 줄여 지정하겠다는 것이다. 박 차관은 이와 관련해 “정부가 현재 동 단위의 주택조사 표본을 보유하고 있다”며 “분양가상한제 도입이 필요한 지역을 정교하게 선별해 효과를 높이겠다”고 설명했다. 정부는 동 단위로 지정하면 공급이 위축될 우려도 줄 것으로 내다본다. 노무현 정부 당시 시행한 전국 단위의 분양가상한제와 달리 극히 일부 지역에만 운영하는 것이어서 공급위축 등의 부작용이 크지 않다는 설명이다. 전문가들은 이번 대책과 관련해 일부 보완한 점은 긍정 평가하지만 미봉책에 불과하다는 설명이다. 일반 개발사업과 리모델링은 종전대로 상한제가 적용된다. 아울러 상한제가 시행될 경우 현재와 같은 공급절벽 우려 등 부작용이 다시 나타날 가능성이 크다는 것이다. 한 전문가는 “정부의 이번 규제가 일부 투기 수요를 억제한다는 상징적 의미는 가지겠지만, 실수요 위주로 움직이는 상승장에서 큰 영향력을 미치기는 어려울 것”이라며 “분양가상한제 철회 없이는 결과적으로 공급절벽 우려를 해소하기가 쉽지 않아 보인다”고 말했다. /강동효·이재명기자 kdhyo@@sedaily.com -
관리처분인가 단지, 분양가 상한제 일단 피했다
경제 · 금융 정책 2019.10.01 17:30:48정부가 관리처분계획 단계인 재건축·재개발단지를 대상으로 10월에 시행될 예정인 민간택지 분양가상한제 적용을 6개월 유예하기로 결정했다. 또 제도 시행 대상 지역도 ‘동 단위’로 핀셋 지정할 계획이다. 상한제 입법예고 이후 소급적용 위헌 논란, 주택공급 절벽 우려에 따른 신축 아파트 값 급등 등 다양한 부작용이 나타나자 국토교통부가 ‘한발’ 물러선 셈이다. 기획재정부와 국토부·금융위원회는 1일 정부서울청사에서 열린 합동 브리핑에서 ‘최근 부동산 시장 점검 및 보완대책’을 발표했다. 세부적으로는 상한제 시행령 시행 전 관리처분계획 인가를 받거나 신청한 재건축·재개발단지를 대상으로 시행령 시행 이후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청할 경우 분양가상한제 적용 대상에서 제외할 방침이라고 밝혔다. 입법예고 초안에는 관리처분 인가를 받은 정비사업단지에 대해 소급적용하기로 한 바 있다. 향후 분양가상한제 적용 시 공급위축 등 부작용을 고려해 ‘동 단위’ 지역을 핀셋 지정하는 방식도 추진한다. 국토부는 이 같은 보완방안을 2일 규제개혁위원회에 제출해 이달 말까지 주택법 개정을 마무리하고 분양가상한제를 확대 시행할 계획이다 주택대출 규제는 대폭 강화하기로 했다. 시가 9억원 이상 고가주택을 보유한 1주택자에 대한 전세대출 공적보증을 제한하기로 했다. 또 투기지역이나 투기과열지구에서는 주택매매업자나 법인이라도 주택임대사업자와 마찬가지로 주택담보대출에 대한 주택담보인정비율(LTV) 40% 규제가 도입된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 정부 발표는 강남 아파트 값이 3.3㎡당 1억원 시대를 여는 등 서울 주택시장이 불안한 모습을 보이자 보완대책으로 내놓은 것 같다”며 “저금리와 상한제 역효과로 서울 집값이 하락으로 이어지는 데 한계가 있을 것 같다”고 말했다. /정순구·강동효기자 soon9@@sedaily.com <개포4 등 수혜…둔촌·반포주공은 예외적용 쉽지 않을듯> 이주·철거 등 시간 빠듯…6개월 유예 혜택 단지 많지 않아 공급부족 근본 해결 못해…상한제 철회 안하면 미봉책 불과 정부, 분양가상한제 지역·시기 이달말 시행령 개정후 결정 정부의 이번 발표는 강남 아파트 값이 3.3㎡당 1억원 시대를 여는 등 분양가상한제 입법예고 이후 나타난 각종 역효과를 의식한 것으로 풀이된다. 관리처분 단계인 재개발·재건축에 대해 시행령 시행 이후 6개월 이내에 입주자모집공고를 신청하면 상한제에서 제외한 것이 대표적이다. 박선호 국토부 차관은 브리핑에서 “현재 관리처분계획 인가는 받았지만 아직 분양(입주자모집) 단계에 이르지 못한 단지는 61곳, 6만 8,000가구 규모”라고 말했다. 이들 단지는 내년 4월 이내에 입주자모집공고를 신청하면 상한제가 적용되지 않는다. 국토부는 그간 상한제로 공급위축 우려가 없다는 입장을 견지해왔다. 하지만 실제 이 같은 혜택을 받는 단지는 적을 것으로 보인다. 현행 규정은 100% 철거가 이뤄져야 분양이 가능하다. 철거 중인 강동구 둔촌주공, 잠실 진주나 소송이 진행되고 있는 반포주공 1단지(1·2·4지구) 등은 예외규정 적용이 쉽지 않아 보인다. 반면 분양을 앞둔 개포주공 4단지는 상한제를 피해갈 것으로 예상된다. ◇ 6개월 유예…혜택 단지 적을 듯=국토부에 따르면 현재 서울에서 관리처분 인가를 받았지만 입주자모집공고를 시행하지 못한 아파트는 61개 단지, 6만 8,000여가구다. 이들 중 상당수는 아직 이주조차 이뤄지지 않은 상황이다. 이렇다 보니 6개월 안에 입주자모집공고까지 서둘러 진행하기는 쉽지 않다. 관심이 집중되는 곳은 서울 강동구 둔촌주공아파트다. 1만2,032가구로 단일규모로는 국내 최대 재건축단지인데 분양가상한제 시행으로 입주자모집공고 일정이 어그러졌다. 조합에서는 6개월 유예 기간 안에 입주자모집을 가능하게 하겠다는 입장이지만, 정비 업계에서는 시간상 촉박하다고 평가한다. 한 업계 관계자는 “주민 합의만 빨리 이뤄지면 가능한데 워낙 조합원이 많은 단지여서 6개월 안에 가능할지는 미지수”라고 말했다. 서초구 반포주공1단지는 내년 4월 내 사실상 일반분양이 어려워 상한제 적용이 불가피할 것으로 전망된다. 반포주공1단지는 현재 조합원 간 소송 중이고, 이에 따라 당초 이달부터 시행하려던 조합원 이주도 중단된 상태다. 조합 간 소송을 마무리하고 당장 이주를 시작하더라도 내년 4월 분양이 쉽지 않다. 반면 올해 말∼내년 초 분양 예정인 강남구 개포동 주공1단지는 상한제를 피해갈 것으로 예상된다. 최근 주택도시보증공사(HUG)와 불거진 분양가 문제로 일반분양이 중단됐던 세운3구역 등 세운재정비촉진지구도 내년 4월까지 분양을 마치면 상한제 대상에서 제외될 것으로 전망된다. 사업을 빨리 진행해도 난관은 있다. HUG의 분양심사를 받아야 하는 만큼 사업이 신속하게 진행되기 어렵다는 해석도 나온다. HUG의 분양가심사 기준이 강화된 만큼 분양가상한제보다 더 유리한 것은 아니라는 의견도 있기 때문이다. ◇상한제 철회 없이는 미봉책=아울러 정부는 분양가상한제를 동(洞) 단위로 핀셋 지정하기로 했다. 현재 투기과열지구는 시군구별로 지정돼 있지만 분양가상한제가 더욱 정교하게 작동하도록 범위를 줄여 지정하겠다는 것이다. 박 차관은 이와 관련해 “정부가 현재 동 단위의 주택조사 표본을 보유하고 있다”며 “분양가상한제 도입이 필요한 지역을 정교하게 선별해 효과를 높이겠다”고 설명했다. 정부는 동 단위로 지정하면 공급이 위축될 우려도 줄 것으로 내다본다. 노무현 정부 당시 시행한 전국 단위의 분양가상한제와 달리 극히 일부 지역에만 운영하는 것이어서 공급위축 등의 부작용이 크지 않다는 설명이다. 전문가들은 이번 대책과 관련해 일부 보완한 점은 긍정 평가하지만 미봉책에 불과하다는 설명이다. 일반 개발사업과 리모델링은 종전대로 상한제가 적용된다. 아울러 상한제가 시행될 경우 현재와 같은 공급절벽 우려 등 부작용이 다시 나타날 가능성이 크다는 것이다. 한 전문가는 “정부의 이번 규제가 일부 투기 수요를 억제한다는 상징적 의미는 가지겠지만, 실수요 위주로 움직이는 상승장에서 큰 영향력을 미치기는 어려울 것”이라며 “분양가상한제 철회 없이는 결과적으로 공급절벽 우려를 해소하기가 쉽지 않아 보인다”고 말했다. /강동효·이재명기자 kdhyo@@sedaily.com -
상한제 풍선효과...평택·파주도 1순위 마감 '가뿐'
부동산 정책·제도 2019.10.01 17:28:53민간택지 분양가상한제에 따른 풍선효과로 지난 9월 서울 등 수도권 새 아파트 청약 경쟁률이 상승한 것으로 나타났다. 서울에 비하면 낮은 경쟁률이긴 하지만 경기도에서도 과거엔 미분양이 발생했던 지역에서도 1순위 청약 마감에 성공했다. 1일 부동산114에 따르면 지난 9월 수도권에서 분양한 9개 단지 모두 미분양 없이 청약 마감에 성공했다. 부천시 범박동에서 선보인 ‘부천일루미스테이트’는 1,647가구 모집에 1만 6,405명이 1순위 청약에 몰려 9.96대 1의 경쟁률을 기록했다. 남양주시 평내동에서 1,108가구 규모로 조성되는 ‘e편한세상평내’의 경우 일반 공급 168가구 모집에 1순위에서 790명이 청약해 4.7대 1의 경쟁률을 보였다. 이외에도 경기도 평택시 지제동에서 분양한 ‘지제역더샵센트럴시티’는 3.18대 1, 경기도 파주시 동패동에서 선보인 ‘e편한세상운정어반프라임’은 1.53대 1의 경쟁률을 기록했다. 특히 평택과 파주는 그간 1순위 마감도 쉽지 않았던 지역이다. 인기 지역은 경쟁률이 세자릿수까지 치솟았다. 송도 국제도시 마지막 주거지로 관심을 모았던 ‘송도 더샵센트럴파크3차’는 258가구 일반분양에 5만 3,181명이 몰려 경쟁률이 206.13대 1에 달했다. 같이 분양한 ‘송도더샵프라임뷰(F25-1블록)’는 104.46대 1, ‘송도더샵프라임뷰(F20-1블록)’는 115.37대 1의 경쟁률을 나타냈다. 서울에서도 지난 9월 강남구 삼성동 래미안 라클래시가 115.09대 1, 녹번역e편한세상캐슬2차가 75.43대 1로 청약 경쟁률 고공행진을 이어가고 있다. 여경희 부동산114 리서치팀 과장은 “3기 신도시 발표 이후 파주나 평택 등의 분양 시장이 좋지 않았고 미분양 물량도 상당했다”며 “하지만 분양가상한제 발표 이후 공급 감소에 대한 우려로 수요자들이 청약에 적극적으로 나서면서 경쟁률이 전반적으로 오르고 있다”고 말했다. 이어 “분양가상한제가 본격 실시 되면 청약 및 신축에 대한 수요가 더욱 높아질 것으로 보인다”고 덧붙였다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
'대출 꼼수' 막는다…주택매매사업자 주담대에도 LTV 적용
부동산 정책·제도 2019.10.01 15:46:16앞으로 주택매매사업자의 주택담보대출에도 주택임대사업자와 동일한 주택담보대출비율(LTV) 규제가 적용된다. 이에 따라 투기지역·투기과열지구의 개인사업자 주택담보대출 또한 LTV 40% 규제가 적용될 예정이다. 또한 그간 LTV 규제를 적용받지 않던 법인의 주택담보대출과 부동산담보신탁을 활용한 수익권증서 담보대출 또한 규제한다는 방침이다. 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등 정부부처는 1일 정부서울청사에서 최근 부동산시장 점검결과 및 대응방안 브리핑을 열고 이같이 밝혔다. 그간 주택매매사업자를 비롯해 법인 등의 주택담보대출에는 LTV 규제가 적용되지 않아 ‘꼼수 대출’이 이뤄진다는 지적이 있었다. 정부는 또한 고가 1주택자에 대한 전세대출 규제를 강화해 갭투자 축소를 유도하기로 했다. /권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
정부 "관리처분 받은 단지 분양가 상한제 유예"
부동산 정책·제도 2019.10.01 15:45:57정부가 관리처분을 받은(신청 포함) 재건축 단지에 한해 법시행 6개 월내 입주자 모집공고를 신청할 시 상한제 적용에서 제외하기로 했다. 또한 분양가 상한제의 적용 지역·시기를 오는 10월 말 부처 협의를 거쳐 검토할 예정이다. 적용 지역은 부작용을 최소화하기 위해 ‘동 단위’로 핀셋 지정한다는 방침이다. 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등 정부부처는 1일 정부서울청사에서 최근 부동산시장 점검결과 및 대응방안 브리핑을 열고 이같이 밝혔다. 정부는 보완한 시행령을 규제개혁위원회에 오는 2일 제출할 예정이다. /권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
[속보] 민간 분양가 상한제 지역, ‘동 단위’ 핀셋 지정키로
부동산 주택 2019.10.01 15:06:30[속보] 민간 분양가 상한제 지역, ‘동 단위’ 핀셋 지정키로 -
[속보] 민간 분양가 상한제 적용 지역·시기, 10월 말 부처 협의 검토
부동산 주택 2019.10.01 15:05:59[속보] 민간 분양가 상한제 적용 지역·시기, 10월 말 부처 협의 검토 -
[속보] 관리처분인가 단지, 민간 분양가 상한제 적용 제외
부동산 주택 2019.10.01 15:01:56정부는 1일 민간택지 분양가상한제 대상에서 관리처분인가를 받은 정비사업장은 제외키로 했다. 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청하면 제외한다는 계획이다. 앞서 정부는 상한제 관련 주택법을 입법예고 하면서 대상을 입주자모집공고로 일원화 한다고 발표한 바 있다. 이렇게 되면 관리처분인가를 받은 단지까지 소급적용되는 셈이다. 이에 대해 정비사업 조합들이 강력히 반발해 왔다. /진동영기자 jin@@sedaily.com
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