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불쏘시개 된 상한제·입시개편...전국에 매물이 없다
부동산 정책·제도 2019.11.21 17:04:03“부산은 조정대상지역 해제 전으로 다시 돌아간 모습입니다. 규제 해제 직후 원정 투자 세력들이 몰려 1억~2억원씩 시세를 높여놔 부산지역 실수요자들은 이제 살 수 있는 집이 없습니다.”(부산 해운대구 좌동 H공인 대표) “정시 확대, 특목고 폐지 얘기가 나오면서부터는 대치동 전세매물이 더 줄었습니다. 은마아파트 상태 안 좋은 물건도 한 달 전보다 5,000만원 올라 거래 맞추기가 어렵습니다.”(서울 강남구 대치동 M공인 대표) 정부가 내놓은 일련의 정책들이 집값 상승에 불을 지피고 있다. 상한제와 조정지역 해제, 여기에 입시제도 개편까지 맞물리면서 서울 등 인기 지역의 경우 매매·전세 매물이 품귀 현상을 빚으면서 가격도 동반 상승하고 있다. 특히 부산 아파트값은 이번 주 4년여 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 함영진 직방빅테이터 랩장은 “강남권은 학군 수요·매물 부족 현상으로 가격이 공고히 유지되고 있다”며 “부산 등 지방 주택 시장도 정부의 규제 신호와 반대로 움직이고 있다”고 말했다. ◇ 전국 아파트값 ‘9·13’ 이후 최대 상승= 21일 한국감정원 조사에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.10% 상승했다. 21주째 오른 것이면서 지난주(0.09%)보다 상승 폭도 커졌다. 오히려 신축을 비롯한 일반아파트값은 상한제 시행에 따른 공급 부족 우려, 새 아파트 청약열기 등에 힘입어 고공행진하고 있다. 경기도의 아파트값도 지난주 0.10%에서 이번 주 0.13%로 상승 폭이 커졌다. 이 같은 상승세에 힘입어 전국 아파트 매매가격은 지난주 0.06%보다 더 오른 0.08%를 기록했다. 지난해 9·13대책 이후로 최대 상승 폭이다. 특히 좀처럼 하락세에서 벗어나지 못하던 지방의 아파트값이 0.01%에서 0.06%로 크게 뛰었다. 단연 눈에 띄는 것은 부산 주택시장이다. 지난주(0.10%) 26개월 만에 상승 전환한 데 이어 이번 주는 0.19%로 상승 폭이 더 커졌다. 이번 오름폭은 5년 만에 가장 가파르다. 동래구는 전주 0.27%에서 0.57%, 수영구는 0.38%에서 0.63%, 해운대구는 0.42%에서 무려 0.71%가 급등했다. 2012년 관련 통계 집계이래 해운대구의 주간 최대 상승률이다. 현지 중개업소의 말을 종합하면 일주일 여 간 외부 투자 세력이 휩쓸고 지나간 후 현재는 오히려 조용해진 상태다. 해운대구 중동 해운대엘시티더샵은 전용 144㎡가 11월 8일 20억 5,100만원에 실거래돼 일주일 사이 3억~5억원이 올랐다. ◇ 아파트 전셋값도 동반 상승 = 서울 전셋값은 전주 0.08%에서 이번 주 0.09%로 상승세가 가팔라졌다. 특히 서초구 0.14%, 강남구 0.20% 등이 오르며 매물 품귀 현상이 계속되고 있다. 상한제 시행으로 로또 분양을 기다리는 수요에 학군 수요가 더해진 결과란 분석이다. 실제로 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡는 석 달 전 12억원대 중후반에서 현재는 14억 5,000만원에도 전세매물을 쉽게 찾을 수 없다. 강남구 대치동 일대도 한 달 새 5,000만~1억원씩 전세가가 올랐다. 대치은마 전용 84㎡는 이달 말부터는 6억 9,000만원까지 전세계약이 이뤄지고 있다. 인근 A 공인 대표는 “대입 수능과 수시가 끝나야 매물이 조금 나올 것 같다”고 말했다. 송파구 잠실동 엘스도 지난달 전용 84㎡의 8억~8억5,000만원대 매물은 빠지고 현재 9억~9억5,000만원에 전세 시세를 형성했다. 전세가 상승은 서울 뿐만이 아니다. 수도권과 지방도 이번 주 전세가가 올랐다. /이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
분양가 상한제 영향에…서울 주택사업 전망치 급락
부동산 정책·제도 2019.11.14 14:26:48다수의 업체가 주택사업경기 어려움이 지속할 것으로 전망하는 것으로 나타났다. 특히 지난 6일 대부분 정비사업장이 분양가 상한제 적용 지역에 선정된 서울의 주택사업경기가 크게 위축됐다. 14일 주택산업연구원에 따르면 11월 전국 HBSI 전망치가 74.3으로 지난달 대비 9.2포인트 하락했다. HBSI(Housing Business Survey Index)는 공급자 입장에서 주택사업 경기를 종합적으로 판단하는 공급시장 지표로 주산연에서 매달 주택사업자를 대상으로 조사하고 있다. 특히 지난 6일 국토부가 민간택지 분양가상한제 적용지역을 확정지으면서 서울지역 주택사업기대감이 크게 위축됐다. 서울의 HBSI 전망치는 83.9로 지난달보다 14.5포인트 하락한 수치를 보였다. 지역별로 보면 대구(80.6), 광주(68.1), 대전(81.8) 등 주요 지방광역시의 사업에 대한 기대감이 큰 폭으로 하락했다. 반면 울산(100.0)은 조선업 반등 전망에 지난달에 이어 17.4포인트 상승하며 전국 최고치를 기록했다. 10월 HBSI 실적치는 81.9로 지난달보다 9.0포인트 하락했다. 지역별로 보면 세종(94.4), 서울(87.5)을 비롯한 수도권, 울산(88.2), 대구(83.3) 등이 80~90선을 기록하였으나, 광주(59.0), 경남(56.5), 충북(50.0) 등이 60선에 못미치는 등 지역별 양극화가 지속되는 것으로 나타났다. 한편 재개발(79.4)·재건축(80.5) 11월 수주전망은 각각 7.6, 10.8포인트 하락했다. 주산연은 “일몰제를 앞둔 상황에서 분양가상한제 시행 확정으로 정비사업 추진에 어려움이 커질 것으로 전망된다”며 “분양가상한제 변수에 따라 단지 간 사업추진 전략이 달라질 수밖에 없어 당분간 정비사업 단지를 중심으로 하는 혼란이 지속될 것으로 보인다”고 설명했다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
부작용 뻔한데...'계약갱신+전·월세 상한제' 추진
부동산 정책·제도 2019.11.13 17:27:20정부가 주택 임대차 계약갱신청구권 도입을 검토하는 가운데 전·월세 상한제를 연동하는 방안을 추진한다. 즉 계약갱신청구권과 전·월세 가격 인상 폭 제한을 동시에 시행한다는 복안이다. 이에 대해 전문가들은 이 같은 제도들이 시행될 경우 정부가 목표로 한 임차인 주거안정 강화보다는 공급 위축, 초기 전셋값 폭등 등 부작용이 훨씬 커질 것으로 우려하고 있다. 현재 서울 강남 등 주요 지역 전세시장은 교육정책 변화에다 분양가상한제에 따른 로또 청약 대기수요까지 늘면서 가격이 오르는 등 불안한 모습이다. 여기에 추가 규제까지 더해지면 시장 혼란은 더욱 확대될 것이라는 지적이다. ◇ ‘갱신청구권·상한제’ 연동= 13일 정부에 따르면 법무부는 최근 주택임대차 계약갱신청구권 도입을 위해 발주한 ‘주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구’ 결과를 마무리했다. 주택임대차보호법은 법무부가 소관부처다. 법무부는 연구결과 평가보고서 및 활용결과 보고서에서 “전·월세 상한제는 계약갱신청구권과 함께 도입하는 것이 바람직하다고 분석했다”며 “(연구결과를) 임대차 안정화 정책 수립 기초자료로 활용할 것”이라고 밝혔다. 현재 정부는 ‘거주 안정성’과 ‘임대료 안정’을 이루려면 두 규제를 동시에 도입해야 한다고 보고 있다. 법무부는 연구결과를 이날 국회에서 민주당 의원의 주최로 열리는 좌담회에서 발표하고 구체적인 당정협의 이행방안 등 논의에 나섰다. 연구용역을 수행한 임재만 세종대 교수는 예상되는 부작용은 크지만 사회적 약자 보호를 위해 제도 도입이 필요하다고 설명했다. 임 교수는 두 가지 제도가 동시에 도입될 경우 임대주택 품질 저하·임대주택 공급 감소·임대료 상승 초래 등 부작용 가능성이 있다고 분석했다. 다만 경제적 측면이 아닌 사회적 약자 보호를 위한 측면에서 본다면 이 같은 임차인 보호 제도가 필요하다면서 ‘시장임대료가 안정적일 경우’에는 규제로 인한 부정적 효과가 크지 않을 것이라고 밝혔다. ◇ 상한제·교육정책 맞물려 ‘혼란 확대’ = 가까스로 안정세를 찾은 전세시장은 현재 연이은 정부 정책 여파로 혼란 조짐을 보이고 있다. 여기에 추가로 전세 규제까지 더해지면 혼란 증폭은 불 보듯 뻔하다는 우려가 나온다. 실제로 민간택지 분양가 상한제 도입으로 ‘로또 청약’을 노리는 일부 수요자들은 이미 서울 전세로 옮기는 행동에 나서고 있다. 교육정책도 전세 수요 상승을 부채질하고 있다. 정부는 특목고를 없애고 정시를 늘리는 등 교육정책 변경을 시도 중이다. 이로 인해 강남 대치 등 기존 명문학군 지역으로의 쏠림 현상이 나타나고 있다. 실제로 한국감정원 조사에서 서울 전셋값은 19주 연속 상승을 기록하고 있다. 이런 상황에서 전세 규제가 더해지면 공급 위축 효과로 시장 불안이 커질 수밖에 없다는 지적이다. 정부가 규제 도입 강행을 위해 보고서를 입맛에 맞게 해석했다는 지적도 있다. 임 교수는 서울경제와의 통화에서 “규제 도입의 영향에 대한 결과를 분석했을 뿐 규제 도입이 필요하다는 결론을 낸 것은 아니다”라며 “경제적 측면에서는 부정적 영향이 클 수밖에 없다. 다만 사회·정치적인 측면을 고려하면 이런 규제가 필요할 수 있다는 의견을 낸 수준”이라고 말했다. 하지만 법무부가 연구 결과를 평가하면서 ‘규제 도입의 정당성’에만 집중했다는 비판이 나온다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
국회로 간 상한제...거주의무 vs 민간택지 제외
부동산 정책·제도 2019.11.13 17:24:25정부가 최근 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 발표한 이후 정치권에선 후속 조치를 두고 법안 경쟁에 돌입했다. 여당 측은 청약 당첨자에게 거주의무를 강제부과하는 등 ‘로또 아파트’ 논란을 줄일 수 있는 법안을 내놓은 반면 야당에선 상한제 대상에서 민간주택을 제외하는 등 무력화 법안으로 맞서고 있다. 13일 국회와 정치권 등에 따르면 국회교통위원회는 이날 전체회의를 열고 법안 106개를 논의했다. 관심을 끈 건 분양가 상한제 관련 후속 조치 등을 담은 주택법 개정안인데 이날 전체회의에선 논의하지 않은 것으로 알려졌다. 현재 여당에서는 주택법 개정안과 관련 안호영 더불어민주당 의원이 ‘거주의무기간’을 담은 내용을 내놓은 바 있다. 안 의원 안은 양도차익 등 투기수요를 차단하기 위해 민간택지 입주자에게도 공공택지 입주자와 마찬가지로 거주의무를 부과해야 한다는 내용이 핵심이다. 입주자는 최대 5년 이내 범위에서 거주 의무를 부과하고, 기간 내 이전 시 한국토지주택공사(LH)에 주택을 반드시 매각하도록 규정했다. 반면 야당 측은 분양가 상한제를 무력화하는 법안을 다수 제출했다. 박성중 자유한국당 의원은 민간택지는 분양가 상한제에서 제외하는 법안을 내놓았다. 민간영역에서 분양가 상한제를 적용하면 공급물량 축소로 주택가격이 오를 위험성이 있다는 이유에서다. 이 법안은 여당과 정부 정책에 직접 배치되는 만큼 소위원회에서 논의조차 제대로 되지 않고 있다. 이혜훈 바른미래당 의원은 이보다 현실적인 안을 내놓았다. 분양가상한제를 인정하되 적용 범위를 기존보다 대폭 줄이는 내용이다. 이 의원은 법안에서 분양가상한제 적용 지역과 시점을 대통령령이 아닌 법률로 상향하는 내용 등을 담았는데 이 역시 논의가 사실상 이뤄지지 않고 있다. 양측의 입장 차가 커서 국회에서 논의가 이뤄질지는 변수다. 한편 지난달 29일부터 시행된 주택법 시행령에 따르면 분양가상한제 적용 시점은 ‘입주자모집공고’지만, 정부는 관리처분인가를 신청한 정비사업장의 경우 내년 4월까지 유예 시켰다. 정부는 시행령에 근거해 지난 6일 서울 27개 동을 1차 상한제 지역으로 지정했다. 시장 불안이 나타날 경우 2·3차 등 추가 지정한다는 계획이다. 리모델링·가로주택정비사업도 일반분양이 30가구 이상이면 상한제 적용을 받는다./강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
[기자의눈] 집값 포퓰리즘
오피니언 사내칼럼 2019.11.12 17:37:04“부산이 조정대상지역에서 해제되면서 집주인이 배액으로 배상하고 계약을 파기해버렸습니다. 매물이 싹 사라지고 호가도 올라 올겨울 이사 갈 집을 못 구하네요.” 6일 국토교통부가 주거정책심의위원회를 열어 조정대상지역 일부를 해제하자 부산에서 벌어진 일이다. 부산 전 지역, 경기 고양의 대부분이 규제지역에서 벗어나자 시장은 즉각 반응했다. 매물은 자취를 감추고 호가는 급등한 것이다. 두 곳은 모두 몇 주 전부터 지난 1~2년간의 아파트값 하락세가 멈춘 차였다. 부산은 지역 부동산 시장이 장기 침체되고 주민의 민원이 빗발치자 수차례 요청을 통해 규제지역 해제를 달성했다. 이어 경기 용인도 규제지역 해제를 재요청했으며 세종 등지로 움직임이 확산하는 모습이다. 이쯤 되면 정부에 규제 해제를 받아내는 게 지방자치단체의 능력이 될 정도다. 분양가에는 민심이 절대적이다. 고양시는 민간 사업지인 능곡 1구역의 입주자모집공고를 두 차례나 불승인하며 조합과 소송전으로 치닫고 있다. 시는 주택시장 안정을 들어 법에서 규정한 심의 기한 위반도 감수했다. 무리한 행정으로 분양가를 억제해 규제지역은 풀렸으니 지자체의 성과라 볼 수도 있다. 북위례가 있는 송파구와 과천지식정보타운의 과천은 분양가심사위원회 개최 권한 등을 총동원해 분양가를 막아섰다. 시장 작동은 멈추고 내 지역 집값이 우선이다. 동(洞) 단위 핀셋 규제한 민간택지 분양가상한제에서도 유력 지역 중 빠진 곳을 두고 뒷말이 나온다. 명확한 통계와 기준 없이 구역을 나눴기 때문이다. 서울 길동 삼익파크, 한남뉴타운, 성수전략정비구역 등은 한 사업에도 상한제 적용 기준이 오락가락한다. 문제는 수요만 억제하려는 구역별 규제책에 있다. 생활권이나 정비사업 현장에 대한 이해와 객관적 데이터도 없이 지역을 묶어버린다. 부동산 정보가 실시간 공유되는 요즘, 풍선효과는 전국구로 작동한다. 해당 지자체가 정부의 눈치를 보며 규제 해제를 골몰하는 건 어찌 보면 당연하다. 왜곡된 수요에 절름발이 시장은 계속된다. 누를수록 튀어 오르는 집값을 두고 정부는 언제까지 지도에 규제 그림만 그릴 건가. /nowlight@@sedaily.com -
상한제 직격탄...'브라이튼 여의도' 결국 후분양 가닥
부동산 주택 2019.11.12 17:36:23민간택지 분양가상한제 직격탄을 맞은 ‘브라이튼여의도(옛 MBC 부지·조감도)’가 사실상 후분양으로 가닥을 잡았다. 앞서 정부는 지난 6일 영등포구 여의도동 등 서울 27개 동을 1차 상한제 지역으로 지정한 바 있다. 12일 관련 업계에 따르면 여의도에 공급되는 브라이튼여의도(아파트) 분양이 사실상 후분양으로 진행될 것으로 전해졌다. 신영 관계자는 “상한제 분양가로 선분양할 가능성은 없다”며 “다양한 가능성을 열어두고 대책 마련 중에 있다”고 말했다. 아직 확정되지는 않았지만 특별한 계기가 없는 이상 후분양으로 진행된다는 뜻이다. 해당 단지는 여의도 MBC부지복합개발PFV(신영ㆍGS건설ㆍNH투자증권)가 여의도 옛 MBC 부지에 조성하는 복합단지다. 국토부는 관리처분인가를 받은 정비사업 단지에 한해 6개월의 유예기간을 뒀지만 브라이튼여의도는 정비사업이 아닌 자체개발 사업으로 조성되는 단지로 유예기간을 적용받을 수 없다. 시행사 측은 애초에 선분양을 진행하고자 했다. 오피스텔과 아파트를 동시에 분양하려 했지만 주택도시보증공사(HUG)와 분양가를 두고 협의를 보지 못하면서 일정이 미뤄졌다. 이에 따라 오피스텔만 분양한 상태다. /권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
상한제 적용날 신고가...강남 아파트값 '마이웨이'
부동산 정책·제도 2019.11.11 17:34:13민간택지 분양가상한제가 본격 시행됐지만 강남 주택 시장은 무덤덤한 분위기다. 상한제와 무관하게 아파트값은 최고가 행진을 이어가고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가상한제로 인해 청약 쏠림 등 분양시장이 과열되면서 기존 주택시장의 가격안정 효과를 이끌어 내기는 제한적”이라고 말했다. 실제로 지난 6일 상한제 적용지역 발표 당일에는 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 59㎡가 16억 8,000만원에 신고가 거래됐다. 인근 S 공인 대표는 “정부의 중개업소 집중 단속에 거래량은 많지 않지만 잠실 아파트 시세는 상한제와 무관하게 이전 최고가 수준으로 올라서 있다”고 말했다. 상한제 직접 대상인 정비사업 아파트도 고가 거래가 계속되고 있다. 리모델링을 추진 중인 강남구 개포동 성원대치 2단지 전용 49.86㎡는 11월 5일 12억 8,700만원에 신고가 거래됐다. 1983년 준공된 강동구 명일동 삼익그린2차도 전용 52.81㎡가 전고가 7억 2,500만원(10월)보다 오른 8억 2,000만원에 11월 4일 손바뀜했다. 강남구 대치동 은마아파트는 전용 76㎡가 지난 10월 7일 19억원에 신고가 거래됐다. 전용 84㎡가 10월 8일 21억 8,000만원에 최고가를 쓴 데 이어 시세는 아직까지는 상한제의 영향을 받지 않는 모습이다. 대치동 M 공인 대표는 “상한제 지역으로 지정된 이후 몇 천만원이라도 매물이 싸게 나오지 않을까 매수인들이 기다리고 있다”며 “하지만 개인적인 사정을 제외하고는 아직 매도인의 호가 조정은 없다”고 말했다. 압구정동 신현대 12차 전용 155㎡는 지난 9월 39억원에 최고가 실거래됐고, 10월 말에는 전용 170㎡가 42억원에 계약된 것으로 알려졌다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지도 전용 82㎡가 22억 925만원 최고가 거래 이후 22억 5,000만원까지 거래 소식이 전해졌다. 입주권 및 분양권 인기도 여전하다. 강동구 고덕동 고덕그라시움 전용 84㎡가 지난 9월 입주 직전 14억 4,000만원까지 상승했다. 인근의 상일동 고덕아르테온 전용 84㎡도 지난 10월 14억 원에 실거래되며 키 맞추기 상승 중이다. 인근 H 공인 대표는 “옆 단지 호가에 맞춰 전용 59㎡ 호가도 거래 없이 1억원이 뛴 10억 5,000만원부터 시작된다”고 말했다. 한편 상한제가 본격 시행되면 청약 열기는 더욱 뜨거워질 것으로 보인다. 지난 9월 말 강남구 삼성동 래미안 라클래시가 112가구 모집에 1만 2,890명이 몰려 115대 1의 평균 경쟁률을 기록하는 등 청약 경쟁률이 고공행진을 이어가고 있다./이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
달라진 규제 지도에...들썩이는 부산
부동산 정책·제도 2019.11.11 16:41:31부동산 규제지역이 새로 추가되고, 일부 변화가 생기면서 전국 규제지도도 재편됐다. 국토교통부가 6일 주거정책심의위원회를 열어 새로운 민간택지 분양가상한제 적용지역을 지정하고, 기존 조정대상지역 중 일부를 해제했기 때문이다. 달라진 지역별 부동산 규제에 따라 주택시장도 시시각각 움직이고 있다. 우선 조정대상지역에서 풀려난 부산 해운대구, 수영구, 동래구와 일산신도시 지역은 벌써 풍선효과 조짐이 나타나고 있다. 대출 규제 강도가 약해지면서 주택 구매 수요가 늘어난 탓이다. 여기에 재건축 조합원도 다주택이 가능해지고 분양권 전매제한 기한도 대폭 줄어드니 정비사업, 분양권 시장도 활기를 띨 수밖에 없다. 이미 부산과 일산 등지에는 조정대상지역 해제를 기대하고 10월부터 일부 투자세력이 움직인 것으로 알려졌다. 통계 지표상으로도 한국감정원 기준으로 10월 마지막 주부터 해운대구는 2017년 7월 31일 이후 처음으로 아파트값이 상승 전환했다. 일산 동구도 지난해 12월 31일 후 계속된 하락세에서 11월 첫주 첫 플러스변동률을 기록했다. 이미 반등 조짐이 시작된 것이다. 일단 조정대상지역에서 해제되면 청약시장부터 크게 달라진다. 청약 1순위 요건에서 청약통장 가입기간이 2년에서 수도권 1년·지방 6개월로 줄고 무주택 또는 유주택 세대주와 세대원만 돼도 1순위가 된다. 분양권 전매제한도 6개월이고 청약 가점제도 전용 85㎡ 이하는 40%, 초과 시에는 없다. 청약시장 외에도 양도세 중과도 사라진다. 1가구 1주택 실거주 2년 조건 없이 2년 이상 보유하기만 하면 비과세 대상이다. 대출도 LTV(주택담보대출비율) 60%, DTI(총부채상환비율) 50%에서 LTV 70%, DTI 60%로 완화된다. 반면 서울은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역에 더해 민간택지 분양가상한제 지역까지 추가됐다. 서울 전체 450개 동 중 27개 동이 지정돼 전체의 약 6%가 선정됐다. 여기에 국토부가 서울 동작구, 경기 과천과 광명 등도 2차 추가 지정 가능성을 피력한 만큼 규제 지역 확대 가능성도 적지 않다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “조정대상지역에서 해제된 곳은 다주택자 양도세 중과 조치 해제로 ‘매물 잠김’이 풀리면서 거래에 숨통이 트일 것”이라면서 “다만 이를 활용해 집을 팔려는 다주택자가 늘어날 경우 가격 회복세가 지연될 수도 있다”고 말했다./이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
상한제 적용 당일 잠실 엘스 신고가... 꿋꿋한 강남 아파트
부동산 주택 2019.11.11 15:28:20민간택지 분양가상한제가 본격 시행됐지만 강남 아파트값은 최고가 행진을 이어가고 있다. 11일 국토교통부 실거래가 통계에 따르면 6일 상한제 적용지역 발표 당일에 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 59㎡가 16억 8,000만원에 신고가 거래됐다. 인근 S 공인 대표는 “정부의 중개업소 집중 단속에 거래량은 많지 않지만 잠실 아파트 시세는 상한제와 무관하게 이전 최고가 수준으로 올라서 있다”고 말했다. 정비사업 아파트도 고가 거래가 계속되고 있다. 대치동 은마아파트는 전용 76㎡가 지난 10월 7일 19억원에 신고가 거래됐다. 대치동 M 공인 대표는 “상한제 지역으로 지정된 이후 몇 천만원이라도 매물이 싸게 나오지 않을까 매수인들이 기다리고 있다”며 “하지만 개인적인 사정을 제외하고는 아직 매도인의 호가 조정은 없다”고 말했다. 압구정동 신현대 12차 전용 155㎡는 지난 9월 39억원에 최고가 실거래됐고, 10월 말에는 전용 170㎡가 42억원에 계약된 것으로 알려졌다. 입주권 및 분양권 인기도 여전하다. 강동구 고덕동 고덕그라시움 전용 84㎡가 지난 9월 입주 직전 14억 4,000만원까지 상승했다. 인근 H 공인 대표는 “옆 단지 호가에 맞춰 전용 59㎡ 호가도 거래 없이 1억원이 뛴 10억 5,000만원부터 시작된다”고 말했다. 한편 전문가들은 당분간 시장에서 눈치 보기 장세가 지속될 것으로 전망했다./이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
[기자의 눈] 집값 잡는 특효약은 증시 살리기다
증권 종목·투자전략 2019.11.10 17:31:15“집값을 잡는 가장 좋은 방법은 주식시장(증시) 살리기입니다. 증시 투자 성과가 부동산보다 더 좋으면 자연스럽게 시중 유동자금이 부동산 대신 증시로 향하게 돼 정부 규제 없이도 집값 과열현상이 진정될 것입니다.” 최근 만난 금융투자 업계의 한 관계자는 “정부가 아무리 규제를 강화해도 서울 강남 아파트로 대표되는 부동산시장에서는 높은 수익을 얻을 수 있기 때문에 돈이 몰리고 있지만 증시는 그 반대”라며 이같이 말했다. 최근 부동산·주식시장 상황을 돌아보면 고개를 끄덕이지 않을 수 없는 대목이다. 부동산시장의 경우 현 정부 출범 이후 재건축초과이익환수제, 투기과열지구 지정 등 온갖 규제가 쏟아졌고 최근에는 민간택지 분양가상한제까지 도입됐다. 그럼에도 서울 강남 지역을 중심으로 한 아파트값 상승세는 꺾일 조짐이 보이지 않는다. 반면 주식시장은 코스피가 최근 2,100선을 넘어섰지만 올해 상승률은 4.98%에 불과해 세계 주요20개국(G20) 대표 주가지수 중 18위에 그친 것으로 나타났다. 미국의 스탠다드앤드푸어스(S&P) 500지수, 다우존스30 산업평균지수, 나스닥지수가 최고 기록 경신 행진을 이어온 것과 대조적이다. 이에 투자자들이 국내 증시를 외면하면서 코스피 거래대금은 갈수록 줄어들고 해외 주식 투자 금액은 늘어나는 추세가 지속되고 있다. 국내 증시 부진의 가장 큰 원인은 기업 실적 악화로 꼽힌다. 이와 관련해 한 재계 관계자는 “국경을 넘어 무한 생존 경쟁을 벌여야 하는 상황에서 정부가 도와주기는커녕 온갖 규제로 경영을 어렵게 만들고 있는데 기업 실적이 잘 나올 수 있겠냐”고 반문했다. 최근 전직 고위관료와 전문가들이 공통적으로 제기하는 “시장을 이기는 정부는 없다”는 지적도 같은 맥락이다. 현 정부 들어 시장 질서를 무시하고 과도한 규제로 경제에 악영향을 미치는 문제가 반복되고 있다는 것이다. 정반대인 부동산·주식시장 상황은 그러한 정부 정책의 부작용을 여실히 드러낸다. 기업과 증시는 한 몸 같은 관계다. 기업 실적이 개선되면 증시가 살아난다. 그러면 투자자들이 수익을 얻고 기업의 자금 조달이 원활해져 경제가 활기를 띤다. 그러나 증시가 침체되면 투자자들이 떠나고 기업은 자금 조달이 막혀 경영이 어려워지며 결국 경제는 침체된다. 정부가 기업 경영을 옥죄는 규제를 거둬야 하는 이유다. socool@@sedaily.com -
"이게 말이 되냐"…앞동은 상한제, 뒷동은 미적용
부동산 정책·제도 2019.11.10 17:25:41민간택지 분양가상한제 대상 지역이 지정 됐지만 선정 기준에 대한 논란이 계속되고 있다. 이번에는 한 단지 내에서도 일부 동은 상한제가 적용되고, 일부는 적용되지 않는 웃지 못할 사례도 나왔다. 법정 동을 기준으로 규제가 적용되기 때문에 동일 단지라도 동이 다르면 규제가 달리 적용되는 것이다. 앞으로 이러한 사례는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 10일 정비업계에 따르면 재건축이 진행 중인 서울시 강동구에 위치한 길동 삼익파크아파트의 경우 일부 동은 분양가 상한제가 적용되는 반면 일부 동은 적용되지 않아 형평성 문제가 발생할 것으로 보인다. 최근 서울시 도시계획위원회에서 정비구역 지정 및 정비계획안이 통과된 이 단지는 지하철 5호선 굽은다리역과 길동자연생태공원 인근에 위치한 곳으로 1985년 준공된 노후 아파트다. 현재 1,092가구 총 12개 동 규모다. 이 단지는 재건축을 통해 최고 35층, 용적률 299.96%, 1,665가구의 대단지로 거듭날 예정이다. 문제는 이 단지의 일부는 분양가 상한제 적용지역인 ‘길동’에 속해있고, 일부는 분양가 상한제에서 자유로운 ‘명일동’에 속해있다는 점이다. 501동과 502동·505동·506동은 명일동, 503동과 507~513동은 길동에 속한다. 6일 발표된 상한제 지역을 보면 강동구에서는 길동과 둔촌동이 결정됐다. 국토교통부 관계자는 “어느 단지에 속했는지와 관계없이 해당 동이 속한 법정동에 따라 분양가 상한제가 적용된다”고 설명했다. 정비업계 관계자는 “동이 달라도 같은 단지라면 재건축 되더라도 같은 브랜드를 달고 같은 상품으로 분양이 될 텐데 어떤 단지는 분양가 상한제를 적용하고, 어떤 단지는 안 한다는 게 이해가 안된다”며 “이렇게 되면 한 단지 내에서도 분양가가 달라지는데 이를 수 분양자들에게 어떻게 설명해야 하나”라고 우려했다. 한편 국토부가 민간택지 분양가 상한제 대상지 27개 동을 발표한 이후 선정 기준이 명확하지 않고 형평성을 잃었다는 지적이 끊이지 않고 있다. 이렇듯 분양가 상한제 대상 선정에 잡음이 많은 이유는 동 별 데이터가 부실한 상황에서 정부의 자의적 입김이 많이 들어갔기 때문이다. 전문가들은 더욱 촘촘한 데이터를 기반으로 분양가 상한제 적용지정을 지정해야 국토부가 의도한 진정한 ‘핀셋 지정’이 가능하다고 조언한다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
분양 속도전부터 통매각까지...상한제發 눈치작전 시작됐다
부동산 분양 2019.11.10 13:44:12분양가상한제가 본격 시행되면서 정비사업마다 눈치작전이 시작됐다. 상한제 적용을 받는 단지는 부동산114 기준으로 서울 27개 동에 총 122개 단지다. 내년 4월까지 분양을 시작하겠다며 서두르는 곳도 있는가 하면 초기 재건축 단지는 느긋한 모습이다. 상한제를 피한 곳도 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제가 남아있어 사업 향방이 불확실한 상황이다. 급한 건 내년 4월 28일까지 유예기간에 걸린 분양 예정 단지다. 강동구 둔촌동 둔촌주공, 강남구 개포동 개포주공1단지가 대표적이다. 1만 2,000여 가구의 초대형 단지인 둔촌주공 재건축은 서둘러 겨울 전 철거를 마무리하고 연초에 착공 신고를 목표하고 있다. 앞서 지난달 27일 총회를 통해 조합원 분양가는 3.3㎡당 2,752만원, 일반 분양가는 3,550만원으로 계획했다. 유예기간 내 HUG 기준으로 분양하면 2,600만~3,000만원에 분양할 것으로 예상되지만 상한제 적용 시 2,600만원 이하로 떨어질 수도 있다. 더 급박한 건 개포동 개포주공1단지다. 이미 착공한 개포주공4단지와 달리 개포주공1단지는 아직 멸실신고도 못 마치고 석면철거 작업이 진행 중이다. 총 6,649가구 중 일반분양이 1,218가구에 달해 비중이 커 일분 분양가를 상한제 기준으로 진행하면 더 큰 손실이 예상된다. HUG를 통하면 3.3㎡당 4,750만원까지 분양할 수 있지만 상한제로 넘어가면 3.3㎡당 3,000만원 초반대까지 낮아질 수 있다는 게 조합의 분석이다. 이에 따르면 조합원당 수 천 만원의 추가분담금이 불가피하다. 서초구 반포동 신반포3차·경남 아파트는 소송을 불사하며 일반분양분 통매각을 강행하고 있다. 유예기간까지 간발의 차로 분양은 불가능한 가운데 상한제 분양 시 조합원 1인당 추가분담금이 1억 6,000만원가량 발생할 것으로 예상됐기 때문이다. 반면 송파구 잠실동 미성·크로바는 유예기간 내 분양이 어렵게 되자 차라리 후분양을 고수하기로 했다. 상한제를 적용해도 지가상승률을 고려하면 3.3㎡당 2,600만원이던 선분양에서 몇 년 후 4,000만원까지 올라갈 수 있다는 조합의 기대다. 반면 강남구 대치동 은마아파트, 압구정 현대, 송파구 잠실주공5단지 등 초기 재건축단지는 상한제에 해당 돼도 천천히 사업을 진행하겠다는 분위기다. 대치 은마는 최근 내부도색과 배관공사를 추진 중이고 압구정 현대도 추진위원회 설립이 미뤄지는 분위기다. 한편 1차로 상한제를 피한 동작구 흑석동 흑석뉴타운이나 양천구 목동, 서대문구 북아현동 등도 고민이긴 마찬가지다. 착공을 앞둔 흑석 3구역의 경우 조합은 3.3㎡당 3,200만원의 분양가를 원했지만 HUG 기준으로는 2,800만원이 그쳐 후분양을 추진한 바 있다. 후분양 등 HUG와 마찰음이 커지면 상한제 지역으로 추가 지정될 가능성이 크다. 조합 입장에서 상한제를 피해 HUG 기준을 택해야 할지 계산법이 복잡해진 셈이다. /이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
규제지역 인접한 비규제지역 경쟁률 후끈...풍선효과 뚜렷
부동산 정책·제도 2019.11.10 13:43:38정부의 잇따른 부동산 대책으로 비규제지역으로 수요자들이 몰리고 있다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역과 같은 규제 지역은 분양권 전매, 대출 등이 제한되기 때문이다. 여기에 민간택지 또한 분양가상한제 적용으로 서울 강남·서초·송파·강동구 내 22개 동과 마포·용산·성동·영등포구 등 5개 동의 경우 일반 아파트는 분양권 전매제한 기간도 최장 10년까지 늘어날 예정이다. 반면 수도권 비규제지역 내 민간택지는 6개월이면 분양권 전매가 가능하다. 대출 규제에서도 비교적 자유로워 서울 접근성이 좋은 수도권 비규제지역에서 높은 청약 경쟁률을 보이는 단지들이 등장하고 있다. ◇ 열기 지속되는 비규제지역 = 금융결제원에 따르면 지난 10월 경기도 안양시에 분양한 ‘안양예술공원 두산위브’는 142가구 모집에 6,452명이 몰리면서 평균 45.44대 1의 높은 경쟁률로 올해 안양시 최고 경쟁률을 기록했다. 앞서 9월 청약 접수를 받은 ‘일루미스테이트’ 또한 경기도 부천시 내에서 최다 청약자 수를 경신했다. 이 단지는 1,647가구 모집에 무려 1만 6,405명의 청약자가 접수하면서 평균 9.96대 1의 경쟁률을 기록하면서 1순위 해당 지역 마감에 성공했다. 수도권광역급행철도(GTX)B 노선으로 서울 접근성이 개선될 것으로 기대되는 인천 송도국제도시 또한 뜨겁다. ‘송도 더샵 센트럴파크 3차’는 258가구 모집에 5만 3,181건의 청약통장이 접수되며 평균 206.13대 1의 경쟁률을 기록했다. 올해 전국에서 가장 많은 청약자가 몰렸을 뿐 아니라 2000년 이후 인천광역시 내 최다 청약자 수다. 이들은 규제에서 벗어난 지역이다. 현재 ‘9·13부동산 대책’ 이후 조정대상지역은 1순위 청약 자격요건이 까다로워지고 분양권 전매 기간도 최대 소유권이전등기일까지 제한되고 있다. LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)도 비 조정대상지역 대비 10%포인트씩 줄어든 60%, 50%가 적용되며 다주택자 양도소득세 중과, 종합부동산세 추가 과세 적용 등 고려해야 할 변수가 큰 폭으로 늘었다. ◇ 같은 지역도, 규제 여부가 희비 갈라 = 규제 때문에 같은 지역에서도 규제 여부에 따라 아파트값 상승률이나 청약 경쟁률이 갈리고 있다. 수도권에서는 경기도 안양시, 지방에서는 부산광역시가 대표적이다. 경기 안양시는 지난해 2개 구(만안구, 동안구) 가운데 동안구만 조정대상지역으로 지정됐다. 부산광역시 해운대구, 수영구, 동래구 3곳은 지난 6일 주거정책심의위원회를 거쳐 조정대상지역에서 해제되기 전까지는 규제를 받는 지역이었다. 실제 부산광역시 부산진구, 남구, 연제구, 기장군 등이 조정대상지역에서 해제된 이후 올해(1~10월) 부산광역시에 분양한 단지 중 가장 높은 1순위 청약경쟁률은 비규제지역인 부산진구의 가야롯데캐슬골드아너(60.82대 1)에서 나왔다. 경기도 안양시도 상황은 비슷하다. 금융결제원 자료를 보면 지난해 9월 비규제지역인 만안구에 분양한 ‘안양KCC스위첸’은 1순위에서 평균 32.69대 1의 경쟁률을 보였다. 조정대상지역에서 대체로 한 자릿수 경쟁률이 나온 것과 대조적이다. 집값 상승률에서도 차이를 보였다. 한국감정원에 따르면 비규제지역인 안양 만안구 아파트 가격은 1.20% 하락해 조정대상으로 지정된 동안구(-1.90%)보다 낮은 낙폭을 보였다. 부산 또한 해운대구(-3.11%), 동래구(-3.85%) 등에 비해 남구(-1.69%), 연제구(-1.90%), 기장군(-2.57%) 등 비규제지역 낙폭이 비교적 작았다. ◇ 계속되는 풍선효과 = 규제를 받고 있는 지역은 동시에 사람들의 관심이 높아 집값 상승 여력이 있는 지역이라는 방증이다. 이에 규제 지역에 인접한 비규제지역들로 투자 수요가 분산되는 ‘풍선 효과’가 나타나고 있다. 수원의 경우 팔달구와 광교신도시는 조정대상지역으로 지난해 지정됐지만, 그 외 지역은 아직 규제 대상 지역이 아니다. 1만 4,000여 가구 규모의 매머드급 재개발로 관심을 끌고 있는 매교역세권 재개발 지역 가운데 팔달 6·8·10구역은 조정대상지역인 반면 권선6구역의 경우 조정대상지역에서 비켜나 투자자들의 관심이 높다. 업계 관계자는 “최근 정부의 강도 높은 규제가 이어지면서 부동산 시장이 전반적으로 위축된 가운데 비규제지역에 대한 수요자들의 관심이 뜨거운 상황”이라며 “특히 같은 지역 내 규제지역과 비규제지역이 나뉠 경우 기본적인 생활권 공유가 가능한 만큼 규제에서 비교적 자유로운 지역을 택하는 것이 실거주는 물론 투자 목적으로도 유리할 것으로 보인다”고 설명했다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
상한제에도 재건축 高高…강남만 0.29% 올랐다
부동산 정책·제도 2019.11.10 10:47:31민간택지 분양가상한제 발표에도 시장의 상승 흐름은 꺾이지 않았다. 서울 아파트값은 21주 연속 상승했고 강남과 재건축 아파트는 9~10월 거래물량의 실거래가 신고가 이뤄지면서 시세가 상향 조정됐다. 부동산114에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매가 변동률은 0.10%로 나타났다. 서울에서는 강남(0.29%), 송파(0.14%), 강동(0.12%), 강북(0.12%), 구로(0.12%), 광진(0.10%), 노원(0.09%), 금천(0.08%) 등의 순으로 가격이 올랐다. 상한제 적용 대상 지역 지정에도 불구하고 강남권 주요 재건축 단지들의 상승세가 이어졌다. 이는 9~10월 사이 신고가를 갱신한 실거래가가 등록된 데 따른 영향으로 분석된다. 강남은 대치동 은마와 압구정동 신현대, 개포동 주공고층7단지 등의 재건축 단지들이 2,500만원-7,500만원 올랐고 송파는 방이동 올림픽선수기자촌, 잠실동 우성1,2,3차, 가락동 쌍용1차 등이 1,500만원-5,000만원 올랐다. 신도시는 분당(0.14%), 중동(0.10%), 동탄(0.06%), 김포한강(0.03) 등이 올랐고, 산본(-0.05%)과 일산(-0.03%) 등은 가격이 하락했다. 분당은 급매물 위주로 거래가 이어지면서 올랐다. 정자동 한솔LG와 야탑동, 장미코오롱, 분당동 샛별라이프 등이 1,000만원-1,500만원 상승했다. 경기·인천은 의왕(0.14%)과 수원(0.13%), 과천(0.12%), 광명(0.11%), 안양(0.07%), 성남(0.06%), 용인(0.06%) 등 경기 남부권 중심으로 상승했다. 이번 상한제 대상 지역에서 제외된 과천(0.12)과 조정지역에서 해제된 고양(0.02%), 남양주(0.01%) 등은 상승세를 이어갔으나 뚜렷한 시세 변화는 없었다. 오산(-0.05%)과 안산(-0.03%), 평택(-0.02%) 등은 계속된 아파트 공급 여파로 하락했다. 서울 전세시장은 강남이 전세매물품귀와 교육제도 개편 이슈가 맞물리면서 전세값 상승률이 커졌다. 강남(0.16%), 금천(0.10%), 은평(0.09%), 구로(0.07%), 양천(0.06%), 송파(0.05%), 관악(0.04%) 등에서 전셋값이 올랐고 강동(-0.02%)은 떨어졌다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “민간택지 분양가상한제 대상 지역 인접지와 서울 동작구, 경기 과천 등 상한제 대상에서 제외된 곳, 또 고양, 남양주 등 조정대상지역에서 해제된 곳 등은 풍선효과가 나타날 가능성이 있다”며 “다만 정부가 추가 지정을 예고하고 부동산 불법거래 합동점검도 진행하고 있어 추후 시세는 지켜볼 필요가 있다”고 했다./김흥록기자 rok@@sedaily.com -
뜨거운 청약시장...30대엔 '언감생심'
부동산 정책·제도 2019.11.09 11:09:38민간택지 분양가상한제 확대 소식에 따라 청약 시장은 과열되고 있다. 서울 도심 내 신축아파트 공급 부족이 우려되는 데다가 최근 주택도시보증공사(HUG)의 강력한 분양가 규제에 시세 차익만 수 억 원에 달하는 로또 아파트가 쏟아지고 있기 때문이다. 최근 이러한 추세가 수도권과 지방 시장까지 확대되면서 당첨 가점은 날이 갈수록 치솟고 있다. 현재 당첨 가점을 고려하면 30대는 꿈도 못 꿀 점수다. 지난 강남권에서 분양된 ‘역삼센트럴아이파크’와 ‘래미안라클래시’는 당첨 가점 최저점이 64점에 달했다. 해당 단지는 HUG의 규제에 따라 시세보다 낮은 가격에 분양가가 책정돼 당첨 시 수 억 원의 웃돈을 받을 수 있을 것으로 전망됐다. 청약 열기는 강북권에도 이어지는 양상이다. 지난 10월 계룡건설산업이 성북구 보문동에 공급한 ‘보문리슈빌하우트’의 최저 가점도 57점에 달했다. 환금성 및 커뮤니티 시설의 약세로 기피되던 소단지도 뜨겁다. 지난 10월 분양한 ‘마곡센트레빌’의 당첨 최저점은 54점을 기록했다. 원일빌라를 재건축한 이 단지는 전체 가구 143가구 가운데 44가구만을 일반분양하는 소단지이다. 하지만 높은 경쟁률을 기록했다. 직방에 따르면 올 3·4분기 서울 지역 아파트 청약 당첨자 평균 최저 가점은 56.4점에 달했다. 이는 지난 2·4분기(51.2점)와 비교했을 때 5.2점 상승한 값이다. 광역시도 사정은 비슷하다. 송도 청약시장 과열에 힘입어 인천의 3·4분기 평균 최저 가점은 69.6점을 기록했다. 광주(54.7점), 세종(54.5점), 대구(52.2점) 등 지방 주요 도시 또한 높은 점수대를 보이고 있다. 이 같은 청약 과열 추세는 계속 되고 있다. 대방건설이 지난 10월 송도에 공급한 ‘송도국제도시 대방디엠시티’는 최저 가점이 66점에 달했다. 대전에서도 ‘목동더샵리슈빌’과 ‘도마e편한세상포레나’가 각각 62점, 50점을 기록했다. ‘포레나전주에코시티’(전주), ‘탕정지웰시티푸르지오’(천안) 또한 각각 65점, 53점 등을 기록하며 지방 도시에서도 높은 당첨 가점이 나오고 있는 추세다. 장재현 리얼투데이 본부장은 청약 과열 양상에 대해 “현재 시장 상황이 좋은 지역으로 청약 수요가 움직이면서 지방으로 퍼져나가고 있다”고 진단했다. 또한 “조정지역 아닌 경우 세대원도 청약을 할 수 있는데 이에 규제를 받지 않는 지방 도시의 유망한 단지에 통장이 몰리고 있다”며 “넘쳐나는 청약 통장이 수도권, 지방으로 퍼져나가고 있는 것”이라 덧붙였다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com
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