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[영상]집값 하락에 쏟아지는 급매…지금이 '부동산 경매'할 때?
부동산 주택 2020.04.23 08:19:00경기가 어려울 때 빛을 발하는 불황의 재테크, ‘부동산 경매’ 다들 들어봤지? 97년 외환위기, 2008년 금융위기 때도 경매로 재미를 본 사람이 많았다고 하는데 요즘 경매 시장이 그렇대. 전문가에 따르면 지난 2017년부터 3년간 경매 건수가 매년 상승하고 있는데 코로나19 이후 더 많은 물건이 쏟아져서 5년 만에 최고치를 찍을 것으로 예측된대. 비강남권에서는 목동, 노원, 길음 등 알짜지역 물건들이 9억, 4억, 7억 대에 줄을 서 있어. 강남 아파트가 반값에 나온 경우도 있대. 귀가 솔깃한 가격이긴 한데… 부동산 경매, 대체 어떻게 시작하면 되는 걸까? 경매하면 드라마에서 집에 빨간 딱지를 붙이고 집주인을 내쫓는 장면이 생각나는데…대체 어떤 집들이 경매로 나오는 걸까? 부동산의 법원경매는 소유자 간 분할 합의가 이뤄지지 않아서 진행되는 것들도 있긴 하지만 대부분은 채권-채무 관계에서 발생해. 다시 말해 부동산을 담보로 돈을 빌렸는데 원금이나 이자를 갚지 못한 경우에 해당하지. 기존 집주인이 갖고 있던 집에 대한 권리를 흔드는 일이라 다소 불편한 과정은 있겠지만 그렇다고 그 집이 어떤 문제가 있는 건 아니란 뜻이야. 미국이나 영국은 부동산을 민간업체나 개인이 경매 방식으로 처분한다고 해. 하지만 우리나라는 아직 100% 법원에 의한 경매로 이뤄지고 있어. ■시세보다 저렴·정부 규제로부터 비교적 자유로운 경매 과정은 다소 어렵고 복잡하지만 부동산 경매의 장점은 많아. 먼저 부동산 경매는 시세보다 집을 저렴하게 구입할 수 있어. 기본적으로 감정가가 시세보다 낮게 책정되는 경향이 크고, 주인을 못 찾으면 다음 입찰의 최저가가 직전 입찰에 비해 20~30%까지 내려가. 물론 부동산이 계속 하락장일 때는 경매로 나온 물건을 사더라도 법적 절차를 다 거치는 중에 시세가 떨어질 수 있으니깐 입찰 전에 시세조사를 꼼꼼히 해야 하겠지. 정부의 부동산 규제로부터 상대적으로 자유롭다는 점도 꼽을 수 있어. 대표적으로 부동산 경매는 실거래 등록 의무가 없어서 별도의 자금조달계획 증빙을 낼 필요가 없지. 정부의 서슬 퍼런 눈길이 부담스러웠던 수요자들이라면 경매 시장으로 눈길을 돌릴만한 거야. 최근엔 내 집 마련에 나서는 젊은 실수요자들도 경매에 눈을 돌리고 있어. 청약 당첨 가점이 거의 70점대에 육박하면서 당첨이 거의 불가능해진 젊은 층이 ‘도매·떨이’로 불리는 법원 경매를 대안으로 생각하기 시작한 거지. 최근 경매시장 분위기는 어떠냐고? 코로나19 사태로 경기가 급속히 얼어붙다 보니 강남의 고가 아파트들의 유찰이 줄줄이 이어지고 있대. 강남권 대장주로 꼽히는 반포주공 1단지는 현재 매매 시세가 45억원 수준인데 두 번 유찰되면서 26억원에 나올 예정이래. 평창동 엘리시아는 19억원이던 최저입찰가격이 12억원 대로 떨어졌지만 여전히 팔리지 않아서 오는 5월엔 무려 9억대에 나온다고 하고. 나오는 족족 무섭게 낙찰됐던 예전과 확실히 다른 분위기이긴 해. ■스스로 ‘권리분석’ 통해 근저당권·유치권 등 인수할 것 꼼꼼히 봐야 그렇다면 경매를 주저할 이유가 없다고? 그렇진 않아. 아무래도 ‘경매’라는 시장이 대중화되지 않았다는 점 그리고 중개인 없이 모든 걸 내 스스로 책임져야 한다는 압박감이 있거든. 일반 매매의 경우에는 매수인과 매도인이 중개업소를 통해 거래하기 때문에 직접적인 관여가 없지만 경매는 ‘권리분석’이라는 걸 스스로 해야 해. 권리분석은 쉽게 말해 경매로 넘겨진 부동산에 설정된 여러 권리에 대해 낙찰자가 인수해야 하는 것과 인수하지 않아도 되는 것을 가려내는 과정이야. 근저당권과 유치권 등 인수해야 할 권리가 늘어나면 추가적인 비용이 들 뿐 아니라 부동산을 소유하는 것 자체가 불가능할 수도 있어서 꼭 관련 법률을 따져보고 전반적인 부동산 지식이 전제되어야 하거든. 현재 살고 있는 사람이 순순히 집을 비워주지 않을 가능성도 고려해야 해. 중간에 소송이라도 걸리면 골치 아파질 수 있지. 만약 ‘경매’를 하기로 마음을 먹었다면 가장 첫걸음은 일단 실거주 목적인지, 투자 목적인지부터 따져봐야 해. 이용 목적에 따라 드는 추가 되는 비용이 달라지거든. 그리고 평소 법원이나 캠코에서 제공하는 물건들을 관심 있게 바라보다 원하는 물건이 나왔으면 국토부 사이트에서 실거래가 등을 확인하고 이 지역의 전세와 월세 가격이 어느 정도 형성되어 있는지도 파악해야 해. 직접 현장을 가서 주소에 맞게 집이 위치해 있는지, 집의 얼굴인 등기부등본, 등기사항전부증명서, 건축물 대장 등도 떼어서 불법 여부는 없는지 확인하는 것도 필수적이야. ■경매 초보자·고수들이 찾는 물건들은 뭘까? 경매 초보자라면 권리분석이 쉬운 물건부터 시작하는 게 좋아. 복잡한 경매구조가 아니라 작은 수익을 내는 것부터 고르란 소리야. 쉬운 경매로는 대표적으로 ‘꼬마 아파트’를 꼽는데 일반적으로 꼬마 아파트는 전용면적 60㎡(약 18평) 이하인 소형 아파트보다도 더 작은, 전용면적 50㎡(약 15평) 이하의 아파트를 말해. 보통 방 두 개 이하의 구조를 갖춘 초소형 아파트지. 이런 꼬마 아파트의 경우 기존 집주인의 보증금과 이사비용이 크지 않고 권리분석에서 실수해서 인수할 권리가 늘어나더라도 큰 돈이 묶이지 않아. 인기가 많다 보니 경기 침체 시 다시 급매로 내놓아도 수요가 많아서 처분하기도 쉬워. 초보가 아닌 고수들은 법률적인 문제가 좀 복잡한 물건들에 관심을 갖는 편이야. 권리관계가 깨끗한 물건은 너도나도 사려고 하니 싸게 낙찰 받기 어렵기 때문이지. 뭔가 복잡한 법률관계가 있는데 내가 해결할 수 있는 것 같은 물건들, 예를 들어 개발이 불가능해 보이는 땅이나 주위 통행으로 쓰고 있는 길 등 부가가치를 줄 수 있는 것들을 찾아. 시설 투자가 많이 됐다가 경매에 넘어가는 경우도 고수들의 주요 투자처야. 오래 방치됐거나 시설 대금을 못 줘 중간에 어그러진 경우 경매로 나오면 투입 비용보다 싸게 매입이 가능하거든. 이 밖에 인기 없어 보이는 단독주택이라도 주변이 개발될 소지가 있는 지역에 단독주택 부지를 사서 허물고 새로 건물을 짓는 경우도 있어. 강남 아파트는 고가의 개념을 잘 잡아야 하는데, 아무리 유찰이 많이 되고 싸게 나왔다고 해도 실제로 낙찰되는 금액이 급매 수준과 비교했을 때 어느 정도 차이인지 확인해야 해. 경매로 사면 아파트 내부를 못 보는 경우가 많은데 구축아파트의 경우 하자가 많아 추가 비용이 더 들 수도 있거든. 명도비, 내부 인테리어비, 체납 관리비, 컨설팅비 등 부가적인 비용이 얼마인지도 알아야 해. 강남 아파트에 대한 경매 인기가 높아 가격이 올라가다 보면 어느새 급매 수준을 넘어서서 경매로 살 필요가 없게 될 수도 있으니깐. 하늘 높은 줄 모르고 솟아오르던 집값이 최근 꺾이면서 다시 고민하기 시작됐다고? 정답이라는 건 없지만, 싸다는 이유만으로 덜컥 사면 후회할 가능성 높다는 거. 조급하게 생각하지 말고 차근차근 준비하며 기회를 노려보자고. /정수현기자·김현지 차현진 인턴기자 value@@sedaily.com -
러시아 "유가폭락은 만기 따른 급매 때문…'일시적' 현상"
국제 경제·마켓 2020.04.22 16:56:02석유수출국기구(OPEC)에 속하지 않는 주요 산유국인 러시아의 에너지부 장관이 21일(현지시간) 최근 유가 폭락을 선물 시장의 일시적 현상이라고 평가했다. OPEC+(OPEC과 10개 주요 산유국의 협의체)는 필요할 경우 유가 하락 대응 조치를 취할 것이라고 밝혔다. 타스통신에 따르면 러시아의 알렉산드르 노박 에너지부 장관은 이날 “OPEC+ 국가들은 현재 상황을 예의주시하고 있다”면서 “필요할 경우 대응을 위한 모든 가능성을 갖고 있다”고 말했다. 그는 전날 서부텍사스산원유(WTI) 선물 가격 폭락 사태를 극적으로 확대해석하지 말아야 한다며 “이는 실제 원유가 아니라 파생금융상품의 거래가 이루어지는 ‘페이퍼 마켓’의 현상”이라고 지적했다. WTI 5월 선물 가격이 마이너스로 폭락한 사태를 파생금융상품 시장의 일시적 현상으로 평가한 것이다. 그는 “전날 일어난 WTI 가격 폭락은 5월 인도분 선물 거래일 종료 시점에 이루어진 대규모 매도, 저장고 포화 가능성 등과 관련된 것”이라고 해석했다. 노박 장관은 이어 “현재 원유 시장은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대응 조치, 저장고 포화, 국제경제 회복 시기의 불투명성 등과 연관된 수요 급감으로 아주 변동성이 큰 상황”이라고 설명했다. 그러면서 이 같은 변동성이 5월에 시작될 OPEC+ 감산 합의 이행, OPEC+에 참여하지 않는 산유국들의 감산 동참, 코로나19에 따른 제한조치 완화 등이 이루어지기 전까지 계속 이어질 것이라고 전망했다. 앞서 OPEC+에 참여하는 23개 산유국은 지난 12일 긴급 화상회의를 열어 5월 1일부터 6월 말까지 두 달 간 하루 970만 배럴의 원유를 감산하기로 합의했다./김기혁기자 coldmetal@@sedaily.com -
IMF "韓 금융위기급 집값 하락땐 고령층 차주 가장 취약"
경제 · 금융 금융정책 2020.04.20 17:25:38국제통화기금(IMF)이 우리 경제에 대해 “가계부채로 발생할 수 있는 리스크는 관리 가능한 수준”이라면서도 “2008년 금융위기에 준하는 주택가격 하락 충격이 발생하면 고령층 차주의 취약성이 클 것”이라고 경고했다. 20일 금융위원회 등 금융당국은 IMF의 한국에 대한 금융부문 평가프로그램(FSAP) 결과를 소개했다. 우리는 미국·영국·일본·독일 등 29개국과 함께 시스템적으로 중요한 국가로 분류돼 정기적으로 FSAP 평가를 받아야 한다. 이번 평가는 2003년·2014년에 이은 세 번째로 IMF는 지난해 한국을 방문해 두 차례의 현장 평가를 실시했다. 당국이 소개한 보고서 내용을 보면 IMF는 “2008년 글로벌 금융위기에 준하는 스트레스 상황을 가정해 평가를 진행한 결과 한국의 금융시스템이 전반적으로 복원력(overall resilient)이 있다”고 평가했다. 금융업권별로는 “스트레스 상황이 발생해도 평균적으로 각 금융업권의 건전성·유동성에 큰 문제는 없을 것”이라면서도 “은행은 핀테크 발전이 수익성·건전성에 중장기적 영향을 미칠 것”이라고 내다봤다. 또 “생명 보험업권은 영업이익의 중장기적 영향을 받을 것”이라며 “국민연금은 현행 추세 유지 시 2057년 께 기금 소진이 예상된다. 대책 마련이 필요하다”고 강조했다. 은행 시스템 리스크를 분석한 결과 IMF는 “전반적으로 안정적”이라면서도 “스트레스 상황 발생 시 일부 지방·저축·정부소유은행은 자본 수준에 큰 영향을 받을 것”이라고 추정했다. 은행의 중장기 미래에 대해 “빅테크 기업들이 금융 서비스 시장에 진출해 수익성 저하 문제에 직면했다”며 “은행 통합이 필요해질 수도 있다”고 내다봤다. /이태규기자 classic@@sedaily.com -
"집값 잡겠다"는 증세 되레 역효과… '조세전가' 부를수도
부동산 정책·제도 2020.04.19 17:45:35정부와 여당이 부동산 시장 안정화를 위해 보유세 등 세 부담을 늘리고 있는 정책에 대해 전문가들은 속도조절이 필요하다고 주문했다. 경제상황이나 사회적 합의, 세 부담 능력 등은 고려하지 않고 집값을 잡겠다는 목적으로 특정 지역·계층에 대한 증세를 추진할 경우 역효과를 낼 수밖에 없다는 것이다. 아울러 세 부담 증가는 전월세 가격 상승을 불러 조세전가로 이어진다는 우려도 내놓고 있다. 20대 국회에 계류된 법안 가운데 대표적인 부동산 관련 세법은 종합부동산세 등 보유세 부담 강화 관련 법안이다. 지난해 12·16부동산대책 당시 정부가 발표한 방안으로 종부세 세율을 기존보다 최대 0.8%포인트 올리고 조정대상지역 2주택자의 종부세 부담 상한을 기존 200%에서 300%로 상향하는 내용이다. 정부 원안대로 법안이 통과될 경우 부자들의 세 부담은 껑충 뛴다. 서울 강남구 은마아파트와 래미안대치팰리스를 보유한 소유주는 보유세가 기존 5,300만원 수준에서 6,100만원으로 700만원가량 느는 것으로 분석됐다. 소득이 없는 은퇴자나 노년층은 타격을 입을 수밖에 없다. 경제 전반에도 부담이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 경제상황이 어떻게 될지 모르는데 증세를 강화하면 실물경제에서 역효과가 발생할 위험성이 크다”고 평가했다. 전문가들은 양도소득세 인하도 필요하다고 평가했다. 정부와 여당은 이와 관련해 보유세를 높이는 대신 거래세를 낮추겠다고 밝힌 바 있지만 양도소득세는 예외로 보고 있다. 거래세는 통상 취득·등록세와 양도소득세를 합쳐 일컫는 말이지만 정부는 양도소득세는 거래세에 해당하지 않는다는 입장이다. 이상영 명지대 부동산학과 교수는 “양도세 부담을 낮춰야 집을 처분하는 사람이 늘어나고 시장에 공급효과가 나타나 가격안정 효과를 볼 수 있을 것”이라며 “거래세에 대한 정책적 보완이 반드시 필요하다”고 강조했다. 전월세 시장에 대한 과도한 규제도 국회에서 재검토가 필요한 부분으로 꼽힌다. 현재 국회에는 전월세 신고를 의무화하는 내용을 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 일부 개정안이 발의돼 있다. 정부 여당이 추진하는 전월세상한제와 계약갱신청구권제의 일환이다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “부동산 관련 조세는 세금의 전가효과가 나타난다”며 “전월세 시장에 대한 규제가 임대료 상승으로 이어져 결국 임차인에게 부정적으로 작용하는 현상이 나타날 수 있다”고 지적했다. /강동효·양지윤기자 kdhyo@@sedaily.com -
"재건축 20년 더 걸릴수도…" 은마 17억대 급매물도 등장
부동산 주택 2020.04.17 17:25:08“이번 총선 결과 덕에 재건축은 20년이 더 걸릴 것 같습니다. 임대주택 의무건설 비율을 늘린다는 소리도 들리고, 총선 결과를 보고 재건축 투자를 접어야 되나 생각하고 있습니다.”(부동산 카페 게시글) 총선에서 여당이 압승을 거두면서 재건축 시장이 한 번 더 타격을 입을 것으로 전망된다. 정부의 부동산 정책 기조가 더욱 강화될 것으로 예측되면서 서울 강남, 양천 등 주요 초기 재건축 단지가 몰려 있는 지역에서는 ‘당분간 재건축은 힘들 것 같다. 물 건너갔다’는 목소리까지 나오고 있다. 실망 매물이 늘면서 강남구 대치동 은마 전용 76㎡의 경우 저층에서 17억원대 후반의 급매물이 하나둘 나오고 있다. 송파구 잠실주공 5단지의 경우 지난 3월 말 전용 82㎡(13층)가 21억원에 실거래됐다. 직전 거래 대비 1억원, 최고가 대비 3억원 하락한 가격이다. 전문가들은 재건축 사업 추진동력이 떨어질 수밖에 없을 것으로 보고 있다. 한 전문가는 “단기적으로 타격을 받겠지만 장기적으로 볼 때는 투자 가치가 하락하는 것은 아니다”라며 “아울러 재건축 사업 지연은 도심 주택 공급 부족으로 이어져 서울 아파트값 상승 요인으로 작용할 것으로 보인다”고 말했다. ◇여당 압승까지… 겹악재 재건축 시장=17일 부동산114에 따르면 이번 주 서울 재건축 아파트 가격은 0.15% 하락했다. 낙폭은 소폭 줄었지만 4주째 하락을 이어가고 있다. 총선 이후 분위기는 더 좋지 않다. 은마 전용 76㎡의 경우 지난해 12월 21억5,000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 하지만 ‘12·16대책’에다 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 쇼크, 공시가 급등, 여기에 여당 압승까지 겹치면서 매수자들의 발길이 사라졌다. 현지 중개업소에 따르면 17억원대 후반의 초급매 매물이 나오고 있다는 설명이다. 최근 안전진단을 통과하며 순조롭게 사업을 진행하던 양천구 목동 재건축 단지들도 고심이 깊다. 목동신시가지 6단지와 9단지는 각각 1월과 3월 1차 정밀안전진단을 통과하며 재건축 분위기를 주도했다. 하지만 이번 총선 결과에 따라 앞으로의 과정이 순탄하지만은 않을 것으로 보인다. 현지 중개업소 관계자는 “총선 이후 공공기관이 진행하는 2차 정밀안전진단에서 불합격 통보를 받을 것이라는 시각도 적지 않다”며 “2차 결과에서 통과되더라도 추후 사업 진행이 제대로 안 되면서 결과적으로 목동 재건축도 장기전이 될 가능성이 다분하다”고 말했다. 대규모 노후 단지가 몰려 있는 압구정도 사정은 다르지 않다. 통개발 보류 이후 사업 속도를 내지 못하는 여의도·용산 등의 노후 단지들도 기대를 접는 분위기이다. 일부 노후 단지들은 개·보수를 진행하며 장기전을 준비하는 움직임도 나온다. 강동구 명일동 ‘명일삼익그린 11차’는 최근 단지의 균열 보수 및 내·외부 재 도장 공사업체를 선정했다. 노원구 ‘월계시영아파트(미성·미륭·삼호3차)’ 또한 14억9,600만원을 들여 단지 내·외부 균열 수리와 재도장에 나섰다. 대치 ‘한보미도맨션’도 외부 재도장 감리업체를 선정했다. ◇신축 수요는 여전한 데 도심 공급 감소 우려=코로나19 쇼크에도 신축 수요는 여전하다. 그만큼 시장에서는 도심 주택 공급 감소에 따른 공급 절벽을 우려하는 상황이다. 서울 등 주요 지역에서는 로또 단지뿐만 아니라 고분양가 단지도 완판 행진을 이어가고 있다. 여기에 서울 분양권 시장 또한 규제로 문을 닫을 예정으로 신축 품귀 현상은 갈수록 심해질 것으로 보인다. 이 여파는 수도권 비규제지역에 미치고 있다. 비규제지역의 청약시장과 입주·분양권 시장 열기가 식지 않고 있다. 미분양 늪이라 불리던 인천 영종도와 검단신도시의 경우 최근 청약 최고 경쟁률을 갱신했고, 평택·김포 등 수도권 외곽 지역의 분양권 또한 거래량이 급증하는 분위기다. 한 전문가는 “이번 총선 결과를 볼 때 시장에서는 기대하는 도심 주택공급 방안은 물 건너가는 분위기”라며 “규제는 더 강화되고, 재개발·재건축은 더 어려워질 것”이라고 말했다. 정부와 청와대는 올해 초 2월에 서울 주택 도심 공급 방안을 내놓겠다고 밝힌 바 있다. 지난해 하반기부터 공급 절벽 우려로 아파트값이 상승한 데 따른 것이다. 하지만 코로나19 쇼크 등으로 시장이 침체되면서 이에 대한 논의는 이뤄지지 않고 있는 것으로 알려지고 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 “이번 총선에서 여당이 압승하면서 정부의 기존 부동산 정책 기조가 유지되고, 강화될 것으로 보인다”며 “서울 강남권 등 재건축 진행은 어려움이 계속될 것으로 전망된다”고 설명했다. 이어 “현재 정부에서 추진하는 3기 신도시 등 주택수요 분산 정책이 서울 수요를 흡수하지 못할 경우 서울 주요 지역의 아파트값은 우상향할 것으로 보인다”고 말했다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
"토지공개념 등 규제 강해질수도...집값 풍선효과 곧 끝날 듯"
부동산 정책·제도 2020.04.16 17:31:33‘4·15 총선’에서 여당이 대규모 압승을 거두면서 현 부동산 정책 기조는 유지될 것으로 보인다. 규제 완화는 ‘공수표’로 끝날 가능성이 큰 반면 파워가 커진 여당이 토지공개념 도입 등 더 강도 높은 정책을 들고 나올 수 있다는 분석도 나오고 있다. 이런 이유로 서울 강남과 강북에 이어 경기도 풍선효과 지역도 심리적 위축으로 하락세로 돌아설 것으로 보고 있다. 이런 가운데 전문가들은 부동산 시장 흐름이 정책보다는 코로나19에 더 큰 영향을 받을 것이라는 데에 의견이 일치하고 있다. ◇ 규제 정책은 그대로, 강도 더 세지나 = 16일 본지가 부동산 전문가들을 대상으로 총선 이후 시장 전망에 대해 조사한 결과 대부분의 전문가가 정부의 부동산 규제가 더 강력해질 것으로 예상했다. 심교언 건국대 교수는 “여당에서도 이번 총선에서 종부세 완화나 재건축·재개발 활성화 등을 언급했지만 규제 완화가 쉽지 않다. 공수표에 그칠 가능성이 높다”며 “정부의 부동산 규제정책 기조가 워낙 완고하기 때문에 규제 드라이브는 계속될 것”이라고 예측했다. 대한부동산학회 회장을 맡고 있는 서진형 경인여대 교수도 “수요를 억제해 강남 집값을 때려잡자는 기존 전략이 성공했기 때문에 앞으로 수요억제와 대출규제는 더 강화될 것”이라며 “과열현상이 나타나는 지역은 바로 조정지역으로 묶어 대출을 규제하고, 9억 원 이상 아파트 전면 대출금지도 나올 수 있다”고 전망했다. 전·월세 상한제·토지공개념 등 강도 높은 정책도 예상하고 있다. 단 정부와 여당이 이를 현실화 하기 쉽지 않고, 현실화할 경우 반대가 만만치 않을 것으로 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “코로나19로 부동산 상황이 안 좋은 상황에서 성급하게 나서지는 않을 것이다. 자칫하면 임대인에게 타격을 줄 수도 있기 때문”이라고 말했다. 이어 “여당이 토지공개념을 추진하면 반발도 클 것으로 보인다”고 덧붙였다. ◇ 결국 주요 변수는 코로나 쇼크 = 정부 정책 기조 등을 감안해 볼 때 비규제 지역에서 나타나고 있는 풍선효과도 그리 오래가지 못할 것이라는 분석이다. 총선 이후 주택 구매 심리가 더 위축될 것이 뻔하기 때문이다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “서울 아파트값 하락을 주도하던 곳이 강남 4구에서 지난주 용산과 동작 등으로 전환됐다. 경기도 등 서울 외곽에서 오르는 곳도 상승세가 제한적이고 하락전환은 시간 문제”라고 말했다. 하지만 코로나 쇼크가 빠르게 종식될 경우 조심스럽게 반등을 전망하는 분석도 있다. 코로나 쇼크 확산 여부가 집값에 더 큰 영향을 미칠 수 있다는 분석이다. 현재 추세를 보면 유동성이 집값을 지지해 폭락은 나타나지 않을 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “코로나 쇼크를 막기 위해 전 세계가 헬리콥터로 돈을 뿌리고 있다”며 “코로나가 종료되면 시차를 두고 시중이 풀린 유동자금이 부동산 시장을 자극할 수 있다”고 분석했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장도 “코로나 여파가 심하지 않으면 반등 가능성도 있다”고 언급했다. 규제가 나올 때마다 오히려 집값이 상승한 점을 고려해 볼 때 규제 발 역설이 다시 재현될 수 있다는 분석도 나오고 있다. /박윤선·양지윤·권혁준기자 sepys@@sedaily.com -
기준 딱 하나만 넘어도 재난지원금 못 받는다
경제 · 금융 정책 2020.04.16 17:04:28정부가 소득 하위 70% 1,478만가구에 최대 100만원의 긴급재난지원금을 지급한다. 단 공시가격 15억원(재산세 과표 합산액 9억원)을 초과하는 아파트·상가를 보유하거나 금융소득이 연 2,000만원을 넘는 고액자산가 12만5,000가구는 제외하기로 했다. ★관련기사 2면, 본지 4월2일자 8면 참조정부는 16일 임시국무회의를 열어 7조6,000억원 규모의 ‘2020년도 제2회 추가경정예산안’을 확정한 뒤 국회에 제출했다. 긴급재난지원금에는 이번 추경안 전액과 함께 지방비 2조1,000억원 등 모두 9조7,000억원이 투입된다. 소득 하위 70%는 올해 3월 말 기준 건강보험료 합산액으로 가려진다. 4인 가구 기준 직장가입자는 23만7,652원, 지역가입자는 25만4,909원 이하여야 한다. 이 중 재산세 또는 금융소득 기준을 하나만 넘어도 컷오프된다. 재산세 과표 9억원은 공시가로 약 15억원, 시세로는 20억~22억원의 주택을 보유한 경우에 해당한다. 지난 2018년 만기 정기예금 이자율을 연 1.6%로 가정할 때 약 12억5,000만원의 예금을 보유했으면 금융소득 2,000만원이 넘는다. 12만5,000가구가 이에 해당할 것으로 추정되며 정부는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 소득이 감소해 구제요청을 하는 가구도 이와 유사한 수준이 될 것으로 보고 있다. 이번 추경은 문재인 정부 들어 다섯번째다. 재정건전성 악화를 고려해 추가 적자국채 발행 없이 지출구조조정과 기금을 활용해 재원을 마련했으나 세출사업 삭감 규모가 3조6,000억원에 그치고 총지출이 3조5,000억원 확대되면서 재정수지는 악화했다. 국내총생산(GDP) 대비 관리재정수지 적자 비율은 4.1%에서 4.3%(-85조6,000억원)로 커져 외환위기의 후폭풍이 거셌던 1998년(4.7%) 이후 최대가 될 것으로 전망된다./세종=황정원기자 garden@@sedaily.com -
규제 완화 ‘공수표’ 되나 … 여당 압승 총선 이후 집값은?
부동산 분양 2020.04.16 15:00:48‘4·15 총선’에서 여당이 대규모 압승을 거두면서 부동산 시장 전망에 대해 관심이 쏠리고 있다. 일단 전문가들은 여당이 총선 기간 중 약속했던 규제 완화를 추진할 가능성은 낮다고 보고 있다. 반면 파워가 커진 여당이 토지공개념 도입 등 더 강도 높은 정책을 들고 나올 수 있다는 분석도 나오고 있다. 16일 본지가 부동산 전문가들을 대상으로 총선 이후 시장 전망에 대해 조사한 결과 대부분의 전문가가 정부의 부동산 규제가 더 강력해질 것으로 예상했다. 심교언 건국대 교수는 “여당에서도 이번 총선에서 종부세 완화나 재건축·재개발 활성화 등을 언급했지만 규제 완화가 쉽지 않다. 공수표에 그칠 가능성이 높다”며 “정부의 부동산 규제정책 기조가 워낙 완고하기 때문에 규제 드라이브는 계속될 것”이라고 예측했다. 대한부동산학회 회장을 맡고 있는 서진형 경인여대 교수도 “수요를 억제해 강남 집값을 때려잡자는 기존 전략이 성공했기 때문에 앞으로 수요억제와 대출규제는 더 강화될 것”이라며 “과열현상이 나타나는 지역은 바로 조정지역으로 묶어 대출을 규제하고, 9억 원 이상 아파트 전면 대출금지도 나올 수 있다”고 전망했다. 전·월세 상한제·토지공개념 등 강도 높은 정책도 예상하고 있다. 단 정부와 여당이 이를 현실화 하기 쉽지 않고, 현실화할 경우 반대가 만만치 않을 것으로 보고 있다. 정책 기조 등을 감안해 볼 때 비규제 지역에서 나타나고 있는 풍선효과도 그리 오래가지 못할 것이라는 분석이다. 총선 이후 주택 구매 심리가 더 위축될 것이 뻔하기 때문이다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “서울 아파트값 하락을 주도하던 곳이 강남 4구에서 지난주 용산과 동작 등으로 전환됐다. 경기도 등 서울 외곽에서 오르는 곳도 상승세가 제한적이고 하락전환은 시간 문제”라고 말했다. 하지만 코로나 쇼크가 빠르게 종식될 경우 조심스럽게 반등을 전망하는 분석도 있다. 코로나 쇼크 확산 여부가 집값에 더 큰 영향을 미칠 수 있다는 분석이다. 현재 추세를 보면 유동성이 집값을 지지해 폭락은 나타나지 않을 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “코로나 쇼크를 막기 위해 전 세계가 헬리콥터로 돈을 뿌리고 있다”며 “코로나가 종료되면 시차를 두고 시중이 풀린 유동자금이 부동산 시장을 자극할 수 있다”고 분석했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장도 “코로나 여파가 심하지 않으면 반등 가능성도 있다”고 언급했다./박윤선·양지윤·권혁준기자 sepys@@sedaily.com -
여당 총선 압승으로 집값약세 가능성
정치 정치일반 2020.04.16 08:02:5821대 국회의원 총선거에서 여당이 압승함에 따라 집값 안정을 최우선으로 한 정부 정책은 한층 더 탄력을 받게 됐다. 여당이 절반을 훨씬 넘는 의석 확보로 국정 운영의 주도권을 쥐게 되면서 종합부동산세 등 다주택자의 과세 강화 정책은 물론 3기 신도시 건설, 분양가 상한제 등의 기존 정책들도 차질없이 추진될 전망이다. 서울 등 수도권 집값은 최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 시작된 하락세가 계속해서 이어질 것이라는 전망과 함께 총선 후 일부 규제 완화를 기대했던 다주택자들의 실망 매물이 증가할 것이라는 관측도 나온다. ◇ 종부세 개편안 이달 말부터 논의…여당 약속한 ‘1주택자 배려’ 가능성은? 거대 여당의 출범으로 정부가 추진해온 부동산 안정화 대책은 더욱 속도감을 낼 것으로 보인다. 당장 정부와 여당은 이달 말 열릴 임시국회에서 12·16대책으로 발표한 다주택자 종부세 강화 방안 법안을 논의하기로 했다. 20대 국회의 임기가 다음 달 말에 종료되는 만큼, 최대한 그 때까지 법안 처리를 서두른다는 계획이다. 12·16대책의 강화된 개정안에 맞춰 올해부터 보유세가 부과되려면 보유세 과세일인 6월 1일 이전에 입법을 마쳐야 하기 때문이다. 개정안은 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자의 종부세 세율을 기존보다 0.1~0.3%포인트 인상하고, 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%포인트 높이는 방안이 담겨 있다. 조정대상지역의 2주택자 종부세 세부담 상한은 200%에서 300%로 상향한다. 특히 선거 과정에서 이낙연 공동 상임선대위원장과 이인영 원내대표 등 민주당 지도부가 약속한 1주택자의 종부세 완화 방안이 어떻게 논의될지 주목된다. 이미 12·16대책에는 만 60세 이상 1주택자의 종부세 세액공제율을 종전 10∼30%에서 20∼40%로 올리고, 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산 공제율 상한을 기존 70%에서 80%로 상향 조정하는 등의 고령자 종부세 완화 방안이 담겨 있는데 추가로 세부담을 덜어줄 가능성이 있느냐는 것이다. 정부 내부에서는 “12·16대책 이미 고령의 장기보유자에 대한 종부세 완화 방안이 있어서 원안대로 갈지, 그 이상의 추가 완화 방안이 나올지는 국회 논의 과정을 지켜봐야 한다”는 입장이다. 이번 임시국회에서 종부세 개정안 합의가 지연될 경우 21대 국회로 공이 넘어갈 가능성도 있다. 종부세 대상 주택의 가격 기준을 현행 공시가격 9억원에서 12억원으로 상향할지도 관심이다. 정부의 공시가격 현실화율 제고로 현재 강남권은 물론 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등 일부 강북 지역에서도 종부세 대상 주택들이 늘고 있다. 이 때문에 강남권과 용산, 성남 등 고가주택이 많은 지역구에 출마한 여당 후보들은 1주택자에 대해 종부세 기준을 12억원으로 상향하겠다고 밝히기도 했다. 이는 고가주택의 기준을 12억원으로 올리자는 미래통합당의 총선 공약과 궤를 같이한다. 그러나 종부세 대상이나 고가주택 기준 상향 문제는 종부세는 물론, 양도소득세·취득세 등 세수 증감 문제가 얽혀 있어 단기간내 결정은 쉽지 않을 전망이다. ◇ 3기 신도시 ‘탄력’, 전월세 신고제·상한제 등 추진…토지공개념 논의 주목 수도권 3기 신도시 건설도 탄력을 받게 됐다. 고양 창릉지구 신도시 철회 이슈로 맞붙은 고양정 지역구에서도 여당이 승리함에 따라 앞으로 수도권 주택 공급 확대 방침에 가속도가 붙을 전망이다. 고양정은 그간의 부동산 규제를 진두지휘한 김현미 현 국토부 장관의 지역구였다. 여당의 총선 공약인 청년주택·신혼부부 주택 10만호 공급계획도 본격적으로 추진된다. 다만 이는 앞서 정부가 발표한 3기 신도시 건설 계획 등 주거복지로드맵의 내용과 상당 부분 중복돼 기존 정책 내에서 확대, 보완이 이뤄질 전망이다. 투기과열지구내 분양가 상한제나 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 규제도 계속된다. 국토교통부는 코로나 여파로 당초 이달 말부터 시행 예정이던 정비사업의 분양가 상한제 적용 시기를 7월 말로 3개월 연기한 바 있다. 한국주택협회는 최근 코로나 확산 추세를 고려해 상한제 시행을 6개월간 연장해줄 것을 건의했으나 정부는 추가 연장 계획은 없다는 입장이다. 전월세(임대차) 신고제와 전월세 상한제, 계약갱신청구권 도입도 탄력이 붙을 공산이 크다. 더불어민주당 안호영 의원과 국토부는 지난해 전월세 거래도 주택 매매처럼 일정 기간 내에 의무적으로 신고하도록 하는 전월세 신고제 도입 법안을 발의했으나 아직 상임위에 계류돼 있다. 국토부는 이번 20대 국회에서 법안 처리가 불발되면 21대 국회에서 해당 법안을 다시 발의할 계획이다. 법무부 관할의 전월세 상한제와 계약갱신청구권도 전셋값 추이를 봐가며 도입 여부가 결정될 것으로 보인다. 여당은 임차인 보호와 임대소득 과세를 위해 이들 ‘3종 세트’ 도입이 필요하다는 입장이다. 초저금리 시대를 맞아 집값 안정을 위한 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 강력한 대출 규제나 실수요자 중심의 청약제도도 변함없이 추진될 전망이다. ◇ 총선후에도 코로나발 집값 약세 지속…실망 매물 추가로 늘 수도 전문가들은 총선 후에도 코로나 사태로 시작된 서울 등 수도권의 집값 하락세가 계속 이어질 것으로 예상했다. 현재 수도권의 경우 서울 강남은 물론 ‘마용성’(마포·용산·성동구), 풍선효과가 나타나던 ‘노도강’(노원·도봉·강북구)과 ‘수용성(수원·용인·성남시)’까지 급매물이 등장해 집값 하락을 유도하고 있다. 국민은행 스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 “총선 결과보다는 코로나로 인한 경제 후폭풍의 정도가 향후 집값을 좌우할 것”이라며 “단기적으로 양도세 중과 유예 절세 매물이 나오는 5∼6월까지 약세가 불가피하고, 경제 여건에 따라 하반기에도 반등이 어려울 수 있다”고 전망했다. 직방 함영진 빅데이터랩장도 “당분간 최근의 집값 하락세가 이어질 것”이라며 “앞으로 코로나 확산 추이에 따라 집값 회복 속도가 결정될 것”이라고 말했다. 다만 이번 총선에서 여당이 압승함에 따라 재건축이나 대출, 종부세 등에서 일부 규제 완화를 기대했던 수요자들이 실망 매물을 추가로 내놓을 것이라는 전망도 나온다. /김혜린기자 rin@@sedaily.com -
덕양, 다시 일산 추월...새 아파트가 바꾼 '집값 지도'
부동산 주택 2020.04.14 17:38:20# 경기도 고양시 덕양구 아파트 중위 매매가격이 일산 신도시를 다시 추월했다. 삼송·원흥·덕은·향동지구 등 덕양구에 새 아파트 단지가 잇따라 들어서면서 기존 주택이 몰려 있는 일산을 따돌린 것이다. 덕양구에서는 현재 조성 중인 3기 신도시 창릉지구도 들어설 예정이다. 당분간 덕양구의 질주가 예상되는 대목이다. 14일 본지가 한국감정원 아파트 중위 매매가격 자료를 토대로 경기도 주요 지역을 분석한 결과 새 아파트가 집값 지도를 바꾸고 있는 것으로 조사됐다. 성남에서도 위례신도시가 있는 수정구가 전통 부촌인 분당구를 앞섰다. 인천에서도 송도신도시가 위치한 연수구가 아파트값 1위로 부상하고 있다. ◇ 덕양구 집값, 일산 다시 추월 = 한국감정원에 따르면 지난 3월 고양 덕양구 아파트 중위 매매가는 3억 8,150만 원을 기록했다. 일산신도시가 위치한 동구(3억 8,100만 원)와 서구(3억 500만 원)를 뛰어넘었다. 일산 동구의 경우 올 1월 킨텍스 지구 등 신규 아파트가 통계에 편입되면서 중위 매매가가 덕양구를 앞섰다. 하지만 3월에 덕양구 내 새 아파트값이 상승하면서 다시 역전된 것이다. 불과 2년 여 전인 2018년 1월만 하더라도 덕양구 아파트 중위 매매가는 3억 1,750만 원으로 고양시 내에서 꼴찌 수준이었다. 하지만 택지개발에 따라 신축 아파트가 대거 공급되면서 사정이 달라졌다. 덕양구에는 삼송을 비롯해 원흥·향동지구가 개발되면서 신축 아파트가 공급됐다. 여기에 지축·덕은지구 등에서도 새 아파트 공급이 이뤄지고 있다. 창릉 신도시에서도 대규모 아파트 공급이 예정돼 있는 상태다. 현재 삼송·향동 일대 신축 아파트의 경우 전용 84㎡ 기준 시세가 8억 원 가량이다. 일산 구축의 경우 4억~5억 원 정도에 시세가 형성돼 있다. 덕양구 향동지구 중개업소 한 관계자는 “서울과 인접한 위치에 신축 아파트가 공급되면서 서울로 출퇴근하는 직장인들이 많이 찾는다”며 “일산 등에서도 많이 넘어오고 있다”고 말했다. ◇ 위례 성남 수정구, 분당 앞서 = 1기 신도시인 분당 신도시 또한 성남 수정구에 아파트 중위가격을 추월당했다. 수정구에 새로 들어선 위례신도시 때문이다. 여기에 기존 구도심 또한 재개발·재건축이 활발하게 진행 중이다. 성남 수정구 아파트 중위 가격은 지난 1월 위례신도시 신축 아파트가 통계 표본에 포함되면서 10억 1,250만 원으로 훌쩍 뛰었다. 포함되기 전인 지난해 12월(5억 1,600만 원) 대비 2배 가까이 뛰었다. 분당 신도시가 위치한 성남 분당구(9억 3,500만 원)보다도 1억 원 가량 높은 수치다. 인천 연수구도 송도신도시 발전에 따라 기존 부촌이던 남동구를 뛰어넘었다. 송도신도시가 조성 중이던 지난 2012년 1월 연수구 아파트 중위가격은 2억 500만 원으로 남동구(2억 3,000만 원)보다 낮았다. 하지만 지난 2017년 가격을 역전했고 올 3월 기준 3억 9,700만 원을 기록하며 남동구(3억 350만 원)와 1억 원 가량 차이를 벌렸다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “1기 신도시 등 구도심이 낙후되면서 사람들이 주거 환경이 쾌적한 신축 아파트를 찾아 이동하는 경향을 보이고 있다”며 “가격 상승에 대한 기대가 더 큰 것도 주요 원인 중 하나”라고 설명했다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
일산 신도시 앞지른 덕양…신축 따라 바뀌는 집값 지도
부동산 분양 2020.04.14 10:32:19고양시 덕양구 아파트 중위 매매가격이 일산 신도시를 다시 추월했다. 삼송·원흥·덕은·향동지구 등 덕양구 내 새 아파트가 잇따라 들어서면서 기존 주택이 몰려 있는 일산을 따돌린 것이다. 덕양구의 경우 덕은지구 외에도 3기 신도시인 창릉지구 등 서울과 가까운 곳에서 대규모 새 아파트가 선보일 예정이다. 덕양구의 질주가 예상되는 대목이다. 14일 본지가 한국감정원 아파트 중위 매매가격 자료를 토대로 경기도 주요 지역을 분석한 결과 이같이 나타났다. 한국감정원에 따르면 지난 3월 고양 덕양구의 아파트 중위 매매가는 3억 8,150만 원을 기록했다. 일산신도시가 위치한 동구(3억 8,100만 원)와 서구(3억 500만 원)를 뛰어넘었다. 일산동구의 경우 올 1월 킨텍스 지구 등 신규 아파트가 통계에 편입되면서 중위 매매가가 덕양구를 앞섰다. 하지만 3월에 덕양구 내 새 아파트값이 상승하면서 다시 역전된 것이다. 불과 2년여 전인 2018년 1월까지만 하더라도 덕양구 아파트 중위 매매가는 고양시 내에서 꼴찌 수준이었다. 하지만 택지 개발에 따라 신축 아파트가 대거 공급되면서 사정이 달라졌다. 덕양구에는 삼송을 비롯해 원흥·향동지구가 개발되면서 신축 아파트가 공급됐다. 여기에 지축·덕은지구 등도 공급을 앞둔 상황이다. 3기 신도시인 창릉도 덕양구에 위치해 있다. 덕양구 향동지구의 중개업소 한 관계자는 “서울과 인접한 위치에 신축 아파트가 공급되면서 서울로 출퇴근하는 직장인들이 많이 찾는다”며 “일산 등에서도 많이 넘어오고 있다”고 말했다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
[사설]빗발치는 공시가 불만, 합리적으로 조정하라
오피니언 사설 2020.04.13 00:05:00국토교통부가 발표한 서울 공동주택 공시예정가격이 14.75%나 오르며 지난해에 이어 2년 연속 폭등했다. 강남 등 주요 지역은 20% 안팎의 높은 상승률을 보였다. 코로나19로 부동산 거래가 줄면서 매매가가 급락하는 상황인데도 공시가격은 되레 오른 셈이다. 서울경제가 올해 공공주택 공시가격에 대한 주택 소유자 이의 신청을 집계한 결과 3만5,000여건으로 13년 만에 최대치를 기록했다. 집단반발 움직임도 가시화하고 있다. 은마아파트소유자협의회는 “공시가격이 강남구 평균(25.57%)보다 높은 37.9~40.1%까지 올라 은퇴가구는 빚을 내 세금을 내야 한다”며 울분을 터뜨렸다. 부동산을 사고팔 때 이익이 발생하면 세금을 내는 것은 당연하다. 하지만 실현되지 않은 소득에 과도한 세금을 부과하면 조세저항만 부를 뿐이다. 재산세와 종합부동산세를 비롯한 보유세 폭탄이 초래할 부작용도 간단치 않다. 소득 없는 은퇴 생활자들이 수백만원의 세금을 추가로 부담할 경우 가계 연쇄도산을 촉발할 위험성이 있다. 총선에 출마한 일부 여당 후보들이 종부세 경감을 공약으로 내세웠지만 여권의 정책 기조를 감안하면 실현 가능성이 떨어진다. 우리 경제는 비상상황이다. 코로나19로 글로벌 경제가 마비됐고 한국 경제 역시 복합위기에 빠져들 조짐을 보인다. 정부는 비상경제회의를 가동하며 경기를 끌어올리기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 세 부담을 줄이며 소비진작을 위해 힘쓰고 있지만 공시가격을 올려 세금폭탄을 안긴다면 모든 노력이 수포로 돌아갈 공산이 크다. 정부 스스로 부동산 가격에 거품이 많다고 강조했던 만큼 이번 이의신청을 계기로 공시가격을 합리적으로 재조정해야 한다. 보유세 파장이 실물경제의 발목을 잡으면 위기의 늪에서 벗어날 수 없다. -
“작년 한국 집값 상승률 56개국 중 51위”
부동산 분양 2020.04.12 17:09:50지난해 우리나라 집값 상승률이 주요 56개국 가운데 51번째로 높았던 것으로 조사됐다. ‘ 12일 영국 부동산정보업체 ‘나이트 프랭크(Knight Frank)’의 ‘글로벌 주택 가격 지수’(Global House Price Index)에 따르면 지난해 연간 주요 56개국의 주택 가격은 평균 4.4% 상승했다. 이는 2018년 4분기부터 2019년 4분기까지 12개월 간의 변동률이다. 이 기관은 “지난해 세계 경제의 불확실성과 정치적 불안정성이 컸던 한해였음에도, 56개국 중 96%가 집값이 오르거나 변동이 없었다”고 분석했다. 우리나라 집값은 지난해 0.2% 올라 상승률이 56개국 중 51번째다. 이 업체의 3분기 당시 조사 상에서는 한국의 집값 상승률은 56개국 중 29번째로 높았으나 이후 조사에서 순위가 내렸다. 지난해 연말 정부가 대출 규제를 강화하는 내용을 담은 ‘12·16 대책’을 발표하면서 거래량이 감소한 점 등이 영향을 미친 것으로 보인다. 아울러 서울과 지방 양극화 심화도 한 몫을 한 것으로 보인다. 한편 지난해 집값이 가장 많이 오른 나라는 리투아니아(13.8%)였다. 라트비아(13.5%)와 헝가리(13.2%), 뉴질랜드(12.1%) 등이 그 뒤를 이었다. 나이트 프랭크는 “여러 나라가 코로나19사태에 따른 위기 대책으로 금리 인하를 단행했다”면서 “저금리가 2020년 세계 집값에 미칠 영향도 흥미로울 것”이라고 말했다. 이 업체는 국제결제은행(BIS) 자료와 각국의 공식 통계 등을 토대로 집값 상승률을 정기적으로 분석하고 있다./양지윤기자 yang@@sedaily.com -
‘공시가 낮춰라’ … 稅 폭탄 거센 반발
부동산 정책·제도 2020.04.10 17:30:051주택자 종합부동산세 감면이 총선 이슈로 부상한 가운데 올해 아파트 등 공동주택 공시가격에 대한 주택 소유자 의견접수(이의신청)가 ‘역대급’으로 이뤄진 것으로 나타났다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 경제여건이 악화한 가운데 보유세 부담이 크게 늘자 공시가격을 낮춰달라는 요구가 폭증한 것이다. 서울 강남권 등 고가 지역 및 단지에서 민원이 빗발쳤다. 10일 국토교통부에 따르면 지난달 19일부터 이달 8일까지 올해 공동주택 공시가격 의견청취 기간에 공시가격을 조정해달라는 의견이 3만 5,000여건이나 접수됐다. 이는 온라인 접수 건수로 우편이나 팩스로 접수된 의견서까지 취합하면 더 늘어날 것으로 보인다. 이 같은 의견접수 건수는 지난해(2만8,735건)와 비교하면 6,000건 이상이나 늘어난 것이며 지난 2007년(5만6,355건) 이후 13년 만에 최대 규모다. 의견접수는 2018년 1,290건에 불과했는데 지난해부터 공시가격 현실화율이 높아지면서 2년 연속 크게 증가한 상황이다. 접수된 의견 중 대다수는 공시가격이 지나치게 높으니 인하해달라는 내용으로 알려졌다. 특히 올해는 코로나19의 여파로 고가아파트를 중심으로 매매가가 하락하면서 공시가 인상에 따른 반발이 더 큰 것으로 보인다. 실제로 국토부가 공개한 자료에 따르면 올해 서울 공동주택 공시가격은 14.75% 올라 2019년(14.01% 상승)에 이어 2년간 폭등했다. 특히 강남구(25.57%), 서초구(22.57%), 송파구(18.45%), 양천구(18.36%) 등 서울 주요지역이 20% 안팎의 높은 상승률을 나타냈다. 일부 고가아파트는 공시가격이 시세의 80%에 달할 정도로 가격이 올라 ‘세금폭탄’이라는 말이 공공연하게 나돌 정도다. <형평 안 맞고 일부 지역만 급등 … 집주인들 부글> 이렇다 보니 집단 이의신청도 급증했다. 서울 강남구 대치동·개포동 일대 아파트는 단체로 공시가격 하향 요청 의견을 낸 것으로 알려졌다. 은마아파트를 비롯해 미도·쌍용·래미안대치팰리스 등 최소 16곳에서 이의신청을 한 것이다. 래미안대치팰리스 전용 84.99㎡의 경우 올해 공시가격이 40%가량 급등했다. 이에 따라 종합부동산세 등 보유세가 지난해보다 40% 이상 오를 것으로 예상되면서 주민들이 대거 반발한 것이다. 서울 양천·마포·용산·성동구 등 주요 지역에서도 공시가격 인상에 대한 반대의견이 다수 접수됐다. 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84.39㎡의 공시가격은 지난해 8억6,400만원에서 올해 10억8,400만원까지 올랐다. 공시가격이 크게 상승하면서 1주택자 기준 보유세도 기존 232만원 수준에서 330만원까지 크게 올랐다. 종합부동산세 적용 대상까지 되면서 일부 주민들은 공시가격을 낮춰달라는 의견을 낸 것으로 알려졌다. 양천구 목동 신시가지 아파트 대다수도 공시가격이 20% 이상 올랐다. 목동 5단지 전용 95.06㎡는 지난해 공시가격이 10억1,600만원이었는데 올해는 12억6,200만원까지 상승했다. 1년 만에 공시가격이 24%나 급등한 것이다. 이 단지의 한 주민은 “오랜 기간 거주한 주민들 사이에서 세금폭탄을 맞았다는 분위기가 역력하다”며 “의견청취 기간에 공시가격에 문제가 있다는 의견을 낸 사람들이 많은 것으로 알고 있다”고 언급했다. 수도권과 지방에서도 올해 공시가격 급등에 반발하는 움직임이 거셌다. 경기도 의왕의 한 신축아파트에서는 입주 예정자 카페를 중심으로 공시가격 이의신청을 독려하는 움직임을 나타내기도 했다. 지난해 11월 입주한 이 아파트는 전용 84㎡ 기준 공시가격이 7억원 수준으로 책정됐는데 주변 시세에 비해 공시가격이 지나치게 높다는 의견이 상당수였다. 광명 등 수도권 신축단지가 들어선 곳도 입주자 카페 등을 중심으로 공시가격을 낮춰달라는 집단 움직임이 두드러졌다. 지방도 예외는 아니다. 올해 공시가가 급등한 대전 지역도 가격을 낮춰야 한다는 의견이 적잖은 것으로 알려졌다. 대전은 올해 공시가격이 평균 14.06% 올라 서울 못지않은 상승률을 나타냈다. 대전과 서울에서 아파트를 함께 보유한 한 주택 소유주는 “서울 아파트는 시세가 3억원가량 올랐는데 공시가격이 2,000만원 상승했고 대전 아파트는 시세가 2억원 올랐는데 공시가격이 1억2,000만원 상승했다”며 “공시가격의 형평성이 없고 일부 지역만 급등해 의견을 냈다”고 설명했다. 전문가들은 ‘역대급’ 의견접수건에 대해 코로나19로 인한 소득 감소 등 가계의 경제여건이 좋지 않은데 공시가격 현실화율이 지나치게 높아지면서 발생한 현상으로 보고 있다. 정부는 올해 공시가격 산정과 관련해 시세 구간별로 분리해 현실화율을 적용했다고 밝힌 바 있다. 세부적으로 보면 9억원 미만 아파트는 현실화율을 68% 수준에 맞추고 9억~15억원 아파트는 70%, 15억~30억원 아파트는 75%, 30억원 이상 아파트는 80%까지 도달하게 책정했다는 것이다. 이에 따라 일부 단지는 현실화율이 80%를 넘어설 정도로 가격이 급등했다. 최근 아파트 값이 하락하면서 공시가와 시세가 근접한 사례도 하나둘 나타나고 있다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “아파트 공시가격이 과거에는 물가상승률 수준의 소폭 인상이어서 이의신청 건수가 많지 않았는데 최근 현실화율이 급격히 높아졌다”며 “코로나19 확산 등 경제 여건이 안 좋아지면서 세금 부담을 조금이라도 줄이기 위한 주택 소유주의 이의신청이 올해 폭증한 것으로 보인다”고 설명했다. 한편 국토부가 접수된 의견을 고려해 공시가격을 낮출 가능성은 희박하다. 2019년의 경우 접수된 의견 2만8,735건 가운데 21.5%인 6,183건만 조정이 이뤄졌다. 이에 따라 공시가 반발은 지속될 것으로 전망된다. 국토부는 의견청취가 끝나면 이달 29일 공시가격 결정 공시를 내고 다음달 29일까지 다시 이의신청을 받는다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
수원 영통 집값 39주만에 보합...서울 자치구 절반이상 하락세로
부동산 주택 2020.04.09 17:45:11코로나19 여파가 확산 되면서 풍선효과 진원지 중 하나인 수원 영통구 아파트값이 39주 만에 보합을 기록했다. 서울은 25개 구 가운데 14곳이 마이너스로 돌아서면서 아파트값 낙폭이 더 커졌다. 특히 강남 재건축 단지에서는 수 억 떨어진 급매물이 잇달아 등장하고 있다. 한국감정원이 9일 발표한 이번 주 주간 아파트동향에 따르면 서울 아파트값 변동률은 지난 주(-0.02%)보다 더 떨어진 -0.04%를 기록했다. 이번 주를 기점으로 동작(-0.01%)·서대문(-0.02%)·은평구(-0.02%) 등 3개 구까지 총 14개 구의 집값이 하락하면서 서울 전체의 낙폭이 커진 것이다. 동대문·양천·영등포구 등 이번 주부터 상승에서 보합으로 전환된 지역들도 곧 마이너스로 돌아설 수 있는 만큼 서울 아파트값 하락세가 더 확산 될 것으로 보인다. 특히 강남 3구의 매매가 하락이 두드러진다. 강남구는 -0.12%에서 -0.24%, 서초구는 -0.17%에서 -0.24%, 송파구는 -0.12%에서 -0.18%로 떨어졌다. 강남 주요 재건축 단지를 중심으로 수 억 원 떨어진 매물이 속속 등장한 탓이다. 개포동 개포주공1단지는 올 4월 초 전용 49.56㎡가 19억 5,000만 원에 팔렸다. 직전 매매가인 23억 5,000만 원보다 4억 원 떨어진 가격이다. 개포 주공1단지 인근 중개업소 관계자는 “수 억 떨어진 급매물이 아니면 거래가 안된다. 재건축하면 44평형을 배정받을 수 있는 전용 58㎡짜리 매물도 원래 28~29억 원 선에 거래됐지만 현재 26억 5,000만 원에 나와 있다”고 말했다. 한편 풍선효과를 누리던 지역의 집값 상승세도 주춤하는 모양새다. 노원(0.03%)·도봉(0.03%)·강북구(0.03%) 등의 상승 폭이 줄었고, ‘수·용·성’의 한 곳인 수원의 상승률도 지난주 0.15%에 이어 이번 주 0.06%를 기록했다. 특히 수원 권선과 영통은 상승세에 마침표를 찍고 보합세로 전환됐다. 지방 집값(-0.01%)도 이번 주를 기점으로 마이너스로 돌아섰다. 전세가는 오름세가 지속 되고 있다. 서울은 지난 주와 같은 0.03% 상승했다. 감정원은 “전세시장도 관망세를 보이고 있지만 정비사업 이주수요가 있거나 직주근접 수요가 꾸준한 단지 및 상대적 저평가 단지 위주로 매물 부족현상이 지속되며 상승했다”고 분석했다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com
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