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文"집값 풍선효과 예의주시"...강력 후속대책 예고
정치 대통령실 2020.01.14 17:45:23“문재인 대통령이 요새 가장 관심을 갖는 것은 부동산 문제”라는 청와대 고위관계자의 발언은 허언이 아니었다. 앞서 ‘투기와의 전쟁’을 선언한 문 대통령은 14일 신년 기자회견에서도 ‘끝없는 대책’ ‘가격 원상회복’ 등 논란이 불가피한 용어들까지 사용하며 시장 안정화 의지를 밝혔다. 부동산대책의 ‘풍선효과’에 대해서도 익히 알고 있다는 듯 자신감을 내비쳤다. 하지만 참여정부 역시 부동산 투기와의 전쟁에서 결국 패했던 것을 감안하면 이날 문 대통령의 발언이 과연 실현될지 장담하기 어렵다. 문 대통령은 이날 부동산 가격 급등과 관련해 “일부 지역은 서민들이 납득하기 어려울 만큼, 그리고 위화감을 느낄 만큼 급격한 가격 상승이 있었는데 원상회복돼야 한다고 생각한다”고 말했다. ‘원상회복의 기준을 언제로 생각하느냐’는 질문에 대해 “대답이 불가능한 질문이다. 그런 강력한 의지를 가지고 있다”고 봉합했으나 ‘적정 가격’에 대한 대통령의 직접적 언급은 지나쳤다는 지적도 나온다. 문 대통령은 아울러 “지난번에는 9억원 이상 고가주택이나 다주택에 초점이 맞춰졌기 때문에 9억원 이하 주택 쪽의 가격이 오르는 풍선효과가 생겨난다거나, 또는 부동산 매매 수요가 전세 수요로 바뀌면서 전세가격이 오른다거나 하는 식의 효과가 생길 수도 있다”며 “그런 부분에 대해서는 예의주시하면서 언제든지 보완대책을 강구해나갈 계획”이라고 밝혔다. 이어 ‘풍부한 유동성’을 지목하면서 “결국에는 다른 우회적인 투기수단을 찾아내고 하는 것이 투기자본의 생리이기 때문에 정부는 지금의 대책이 시효를 다했다고 판단되면 보다 강력한 대책을 끝없이 내놓을 것”이라고 강조했다. 문 대통령이 신년사에 이어 신년 기자회견에서도 이처럼 강력한 부동산대책을 시사하면서 정부의 행보가 빨라질 것으로 전망된다. 앞서 김상조 청와대 정책실장은 “대통령께서 부동산 투기와의 전쟁까지 선포했다”며 모든 수단을 강구하겠다는 의지를 이미 내비친 상태다. 특히 문 대통령이 풍선효과까지 언급한 점을 고려하면 시세 9억원 이하 대출규제와 9억~15억원 이하 대출금지 등 시장의 예상을 뛰어넘는 대책도 가능할 것으로 전문가들은 분석하고 있다. 우선 집값이 급등한 지역의 가격이 ‘원상회복’돼야 한다고 밝힌 것과 관련해 보유세 부담이 한층 강화될 것으로 시장은 내다보고 있다. 정부는 지난해 12·16부동산대책에서 보유세 세율을 인상하고 공시가격 현실화율을 대폭 높이는 방안을 발표한 바 있다. 이에 따라 0.5~2.7% 수준인 세율이 0.6~3%로 올라가고 3주택 이상 소유자 등은 4%까지 확대됐다. 공시가격 현실화율도 고가주택은 100%까지 높이기로 했다. 이러한 대책에도 집값이 강세를 유지하면 정부는 세율을 이보다 더 높일 것으로 예상된다. 문 대통령은 “보유세는 강화하고 거래세는 낮추는 것이 맞는 방향이라고 본다”면서도 양도소득세 인하는 쉽지 않다고 선을 그었다. 문 대통령은 “취득·등록세는 지방정부의 재원이기 때문에 그 부분을 당장 낮추기가 어려운 점이 있다. 또 양도세의 경우에는 부동산을 사고파는 과정에서 생긴 양도 차익, 일종의 불로소득에 대한 과세이기 때문에 그것을 더 낮추는 것은 국민들의 정서에도 맞지 않는 부분이 있다”고 밝혔다. 아울러 정비사업을 억제하는 정책이 검토될 것으로 보인다. 정부는 재건축단지의 고분양가가 인근 집값을 자극해 부동산 값 상승의 촉매가 되고 있다고 판단하고 있다. 이에 따라 재건축 연한을 기존 30년에서 40년으로 늘리는 방안도 들여다볼 것으로 관측된다. 투기와의 전쟁을 선언한 만큼 고가주택에 대한 거래조사는 더욱 강화할 것으로 보인다. 서울 주요 지역을 중심으로 실거래 신고명세와 자금조달계획서 등을 들여다본 뒤 미성년자 거래, 증여의심 사례 등을 집중적으로 찾아낼 것으로 전망된다. 풍선효과를 차단하기 위해 시장의 예상을 뛰어넘는 대책이 나올 가능성도 제기된다. 정부는 지난해 12월부터 투기지역·투기과열지구에서 시가 15억원이 넘는 주택에 대해 주택담보대출을 금지했다. 하지만 풍선효과로 인해 9억원 이하 및 9억~15억원의 아파트가 꿈틀대는 상황이다. 이에 따라 주담대 전면금지가 9억원 이상 주택에까지 확대 적용될 가능성도 있다. 아울러 9억원 이하 주택에 대해서도 대출규제를 적용할 가능성도 적지 않다. 또 투기지역·투기과열지구에서 주택담보인정비율(LTV)이 현재 40%보다 낮은 20~30%로 줄어들 수도 있다. 전세시장 불안이 지속될 경우 전월세상한제나 계약갱신청구권 등 기존에 언급된 전세대책을 빠르게 추진할 것으로 보인다. /윤홍우·강동효기자 seoulbird@@sedaily.com -
규제 풍선효과...안양 무순위 청약도 4,191대 1
부동산 분양 2020.01.14 16:52:38경기도 안양시에서 진행된 무순위 청약에서 평균 4,100대 1, 최고 8,400대 1이 넘는 경쟁률이 나왔다. 정부가 ‘12·16 대책’ 등으로 규제지역을 더욱 옥죄자 이른바 비 규제지역 청약시장이 더 달아오르고 있는 것이다. 14일 분양업계에 따르면 지난 10일부터 13일까지 4일간 실시 된 경기도 안양시 만안구 ‘아르테자이(조감도)’ 무순위 청약에서 8가구 공급에 3만 3,524명의 ‘줍줍족’이 몰리면서 평균 경쟁률이 4,191대 1을 기록했다. 주택형별로는 전용 76㎡A가 한 가구에 8,498명이 접수해 가장 치열했다. 뒤이어 전용 76㎡B는 2가구에 1만 4,796명이 접수해 경쟁률이 7,398대 1을 기록했고, 전용 49㎡B도 1가구 공급에 5,978명이 몰렸다. 이 밖에도 전용 39㎡A가 한 가구에 1,141명, 전용 39㎡B는 3가구에 3,111명이 신청했다. 무순위 청약은 1·2순위 청약 이후 부적격 처리된 청약자 물량을 대상으로 청약가점과 상관없이 무작위로 당첨자를 뽑는 걸 말한다. 이번 추첨도 만 19세 이상의 서울이나 인천, 경기지역 등 수도권 거주자면 누구나 신청할 수 있었다. 이 단지는 앞서 지난달 1순위 청약에서는 평균 경쟁률 32.4대 1을 기록한 바 있다. 업계에서는 비규제지역의 풍선효과로 인해 경쟁률이 올라간 것으로 분석한다. 같은 안양에서도 바로 옆 동안구는 규제지역으로 묶인 반면 단지가 조성되는 만안구는 규제가 없어 대출 규제가 적고 전매제한 기한도 6개월로 짧다. 앞서 비규제지역인 수원에서 진행된 무순위 청약에서도 5,000대 1이 넘는 경쟁률이 나온 바 있다. 지난 달 28일에 접수한 수원 코오롱하늘채더퍼스트 무순위청약에 14가구 모집에 7만 1,222명이 몰려 5,087대 1의 평균 경쟁률을 기록했다./이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
추가대책 예고한 文, 집값 9억~15억도 대출막나
부동산 정책·제도 2020.01.14 15:08:29문재인 대통령이 신년사에 이어 신년 기자회견에서도 강력한 부동산 대책을 시사하면서 정부의 추가 대책에 대해 관심이 쏠리고 있다. 특히 풍선효과까지 언급한 점을 고려해 보면 시세 9억원 이하 대출 규제와 9억 ~ 15억원 이하 대출금지 등 시장의 예상을 뛰어넘는 대책도 가능할 것으로 전문가들은 보고 있다. 우선 집값이 급등한 지역은 가격이 원상회복 되어야 한다고 밝힌 것에 대해 보유세 부담은 한층 강화될 것으로 보고 있다. 한국감정원에 따르면 2017년 1월 이후 작년 12월까지 2년간 아파트 가격 누적 상승률은 서울 전체가 14.36%였다. 강남 4구는 집값 상승률이 19.51%에 달한 가운데, 송파구가 23.75%로 서울 구 중에서 가장 높았고 강남구 19.25%, 강동구 18.67%, 서초구 15.45% 순이었다. 정부는 지난해 12·16 부동산 대책에서 보유세 세율을 인상하고 공시가격 현실화율을 대폭 높이는 방안을 발표한 바 있다. 이에 따라 0.5~2.7% 수준인 세율이 0.6~3%로 늘어나고, 3주택 이상 소유자 등은 4%까지 확대됐다. 공시가격 현실화율도 고가 주택은 100%까지 높이기로 했다. 이러한 대책에도 집값이 강세를 유지하면 세율을 이보다 더 높일 것으로 예상된다. 정비사업을 억제하는 정책도 나올 것으로 보인다. 정부는 재건축 단지의 고분양가가 인근 집값을 자극해 부동산 상승의 촉매가 되고 있다고 판단하고 있다. 이에 따라 재건축 연한을 기존 30년에서 40년으로 늘리는 방안을 내놓을 것으로 예상된다. 투기와의 전쟁을 선언한 만큼 고가 주택에 대한 거래조사는 더욱 강화할 것으로 보인다. 서울 주요 지역을 중심으로 실거래 신고명세와 자금조달계획서 등을 들여다본 뒤 미성년자 거래, 증여의심 사례 등을 집중적으로 찾아낼 것으로 보인다. 풍선효과를 차단하기 위해 시장의 예상을 뛰어넘는 대책도 전망된다. 정부는 지난달부터 투기지역·투기과열지구에서 시가 15억원이 넘는 주택에 대해 주택담보대출을 금지했다. 하지만 풍선효과로 인해 9억원 이하 및 9~15억원 사이의 아파트가 꿈틀대는 상황이다. 이에 따라 주담대 전면 금지가 9억원 이상 주택에까지 확대 적용될 가능성도 있다. 아울러 9억원 이하 주택에 대해서도 대출 규제를 적용할 가능성도 적지 않다. 또 투기지역·투기과열지구에서 주택담보인정비율(LTV)이 현재 40%보다 낮은 20~30%로 줄어들 수도 있다. 전세 시장의 불안이 지속할 경우 전월세 상한제나 계약갱신청구권 등 기존에 언급된 전세 대책을 빠르게 추진할 것으로 보인다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
문 대통령, "보다 강력한 부동산 대책 내놓을 것"
사회 사회일반 2020.01.14 12:42:2414일 오전 서울역에서 시민들이 문재인 대통령의 신년 기자회견 TV 생중계를 시청하고 있다./오승현기자 2020.01.14 -
文 “보다 강력한 부동산 대책 끝없이 내놓을 것"
정치 대통령실 2020.01.14 10:48:15문재인 대통령은 14일 청와대 영빈관에서 열린 신년기자회견에서 부동산 대책과 관련 “급격히 상승한 부동산 가격은 원상회복돼야한다”고 말했다. 문 대통령은 이날 부동산 대책과 관련된 기자들의 질문에 “9억 이하 주택 가격 오르는 풍선효과 예의주시하고 있다”며 “보다 강력한 부동산 대책 끝없이 내놓을 것”이라고 말했다. 이어 문 대통령은 “언론도 정부의 부동산 대책 긍정적으로 해석해야 효과를 볼 수 있다”고 설명했다. 문 대통령은 부동산 세금 관련 문제에 대한 언급도 빼놓지 않았다. 문 대통령은 “양도소득세 불로소득에 대한 과세와 보유세 강화 신중하게 고려하고 있다”며 “거래세 완화는 맞는 방향이지만 당장 내리기 어렵다”는 입장을 밝혔다. /이종호기자 phillies@@sedaily.com -
[단독] 규제 풍선효과 ...안양 '아르테자이' 무순위 경쟁률 '4,191대 1'
부동산 분양 2020.01.14 09:11:22경기도 안양시 만안구 ‘아르테자이(조감도)’ 무순위 청약에 3만 3,000여 명의 ‘줍줍족’이 몰리면서 평균 경쟁률이 4,191대 1을 기록했다. 여전히 청약시장은 뜨거운 가운데 수도권 비규제지역이라 풍선효과를 누린 것으로 보인다. 14일 분양업계에 따르면 지난 10일부터 13일까지 4일간 진행된 안양 아르테자의의 무순위 청약 결과 총 8가구에 3만 3,524명 몰려 평균 청약 경쟁률 4,191대 1을 기록했다. 주택형별로는 76㎡A 한 가구에 8,498명이 접수해 가장 치열했다. 이밖에도 76㎡B 2가구에 1만4,796명이 접수해 경쟁률은 7,398대 1, 49㎡B 1가구에도 5,978명이 몰렸다. 이 단지는 앞서 지난달 1순위 청약에서는 평균 경쟁률 32.4대 1을 기록한 바 있다. 오직 추첨으로 뽑는 무순위 청약이 훨씬 더 경쟁이 치열한 것이다. 무순위 청약 물량이라 청약통장, 청약가점 없이도 만 19세 이상의 서울이나 인천, 경기지역 등 수도권 거주자면 누구나 신청할 수 있다. 업계 관계자는 분양시장에서 비규제지역의 풍선효과로 인해 경쟁률이 급격히 올라간 것으로 분석한다. 같은 안양에서도 바로 옆 동안구는 규제지역으로 묶인 반면 만안구는 규제가 없어 대출 규제가 적고 전매제한 기한도 6개월로 짧다.아르테자이는 안양예술공원입구 주변지구 재개발로 들어서며 지하 3층, 지상 최고 28층, 12개 동 총 1,021가구로 구성됐다. 입주는 2022년 8월 예정이다. /이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
서울 주택공급 부족 '분당 2배'...공급 대란 우려↑
부동산 정책·제도 2020.01.13 17:43:18본지가 입수한 ‘2025 서울주거종합계획’을 보면 지난 2018년부터 오는 2025년까지 8년간 주택공급 부족물량은 최대 21만가구로 분석됐다. 주택공급이 부족하지 않다고 주장하는 서울시 스스로 채택한 보고서다. 21만가구는 분당의 2배, 일산의 3배에 해당하는 규모다. 현재는 물론 앞으로의 주택공급 대란이 우려되는 대목이다. 전문가들은 재개발·재건축 등 정비사업을 옥죄는 상황에서 대규모 공급이 이뤄질 수 없다고 충고하고 있다. 상황이 이런데도 국토교통부와 서울시는 과거는 물론 앞으로도 주택공급 부족은 없을 것이라고 자신하고 있다. 실제로 국토부는 9일 설명자료에서 “서울의 주택공급은 향후에도 안정적으로 이뤄질 것”이라는 공식 입장을 내놓았다. 공급 부족은 ‘공포 마케팅’이라고 비판했다. ◇2025년까지 부족분 15만~21만가구=서울주거종합계획에서 추산한 중장기(2018~2025년) 주택 부족분은 15만5,000가구에서 21만1,000가구다. 문제는 경제상황에 따라 공급 부족량이 더 커질 가능성도 있다는 점이다. 경제가 나아지면 필요한 주택량도 늘어나기 때문이다. 실제 이번 계획은 앞으로 경제가 예상보다 더 개선되는 시나리오를 적용할 경우 2025년까지 필요한 주택공급량이 최대 81만1,000가구까지 확대될 것으로 추산했다. 이 경우 발생할 수 있는 최대 부족분은 34만9,000가구에 이른다. 이 같은 분석 방식도 주택 수요를 과소평가했다는 지적이 학계에서 나오고 있다. 이번 계획에서 활용한 수요 산정공식은 ‘멘큐-웨일’ 모델이다. 이 모델은 인구 규모의 변화를 토대로 필요한 주택 수를 도출하기 때문에 인구 감소가 발생하는 지역은 주택 수요도 줄어드는 기본 전제를 깔고 있다. 실제 이번 계획에 차용한 통계에 따르면 서울 인구는 2030년까지 현재보다 30만명가량 줄어들 것으로 집계됐다. 기존 인구유출 추세를 연장한 예측이다 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “집이 비싸지고 부족해 인구가 유출되는데 인구가 줄어든다고 집을 덜 지어도 된다는 순환오류에 빠지게 되는 약점이 있는 모델”이라고 꼬집었다. 실제 서울시의 주거실태조사에 따르면 서울을 떠난 가구의 이사 이유는 ‘주택 규모 설비’나 ‘주거불안’ ‘주택 마련’ ‘주거환경 개선’ 등 집 문제가 62%에 이른다. 집이 충분히 공급되면 인구 감소 자체가 덜 발생한다는 이야기다. ◇서울시 공급계획 탈탈 털어도 부족=문제는 공급물량을 추가로 확보하기가 쉽지 않다는 것이다. 2025 서울주거계획에서 공급 가능한 주택 수로 산정한 46만2,000~47만7,000가구는 그동안 발표된 개발사업과 정비사업, 그 외 지난해 수도권 주택공급계획 후속조치 등을 총망라한 것이다. 구체적으로는 위례신도시와 공공주택지구 등 신규 개발사업으로 3만2,000가구, 재개발과 재건축·도시환경정비·시장정비사업 등 기존에 발표한 시가지 정비사업으로 최대 35만4,000가구다. 여기에 시가 2018년 12월26일 발표한 ‘주택공급 혁신 방안’도 이번 2025 서울주거계획에 포함돼 있다. 시는 당시 △부지 활용(2만5,000가구) △도심형 주택공급(3만5,000가구) △저층 주거지 활성화(1만6,000가구) △정비사업 및 노후 임대단지 활용(4,600가구) 등을 통해 8만가구를 마련하겠다고 공개했다. 한마디로 지금까지 서울시가 내놓은 정책수단을 총망라해도 주택공급 부족이 발생하는 셈이다. 사정이 이렇다 보니 서울시는 추가 공급량 확보 방안으로 기성 시가지를 활용하는 안을 들여다보고 있다. 시 관계자는 “서울 내에 새롭게 마련할 수 있는 택지는 한계가 있다”며 “기존 시가지 내 주택공급을 늘리기 위해 이미 지난해 도시계획 조례를 개정해 상업지역 비주거 의무비율을 낮추고 준주거지역 상한용적률을 높였다”고 했다. 문제는 이것이 현실화돼도 총공급량이 적다는 점이다. 김태섭 주택산업연구원 수석연구위원은 “시가 설명하는 준주거지역 용적률 상향 등은 신혼부부나 청년임대주택 등을 짓는 방식”이라며 “기존의 공급 마인드를 벗어나지 못한 소극적 정책으로 15만~20만가구를 커버하기는 어렵다”고 말했다. /김흥록기자 rok@@sedaily.com -
[단독] 서울 주택 공급 부족분...2025년까지 21만가구
부동산 정책·제도 2020.01.13 17:40:15서울시가 오는 2025년까지 적게는 15만가구, 많게는 21만여가구의 주택공급 부족이 우려된다고 분석했다. 정부와 서울시 등은 주택공급이 충분하다고 강조하지만 실제로 서울시도 주택난을 우려하는 것이다. 13일 서울경제가 입수한 ‘2025 서울주거종합계획’ 보고서에 따르면 시는 지난 2018년부터 2025년까지 중장기 주택 필요량 대비 공급 가능 물량을 비교할 때 15만5,000~21만1,000가구의 부족분이 발생할 것으로 집계했다. 2025 주거종합계획은 서울시의 주거정책 방향을 정립하는 기본 근거가 되는 법정계획이다. 10년 주기로 작성하면서 5년마다 계획의 타당성을 재검토하는데 이번 2025 계획은 2020 계획에서 장래인구전망 변화, 경제성장률 둔화 등의 여건을 반영해 지난해 새로 작성한 문건이다. 세부적으로 보면 시는 2025년까지 신규 주택 수요를 40만6,000가구에서 44만7,000가구로 도출했다. 수치 간 편차는 소형주택의 비중을 늘리느냐의 차이다. 이 같은 분석 하에 필요한 주택 물량은 이 기간에 사라질 주택(멸실량) 22만5,000가구를 고려해 2025년까지 63만2,000~67만3,000가구로 계산했다. 반면 시가 산출한 공급 가능 물량은 현재까지 나온 정책적 수단을 총동원해도 46만2,000~47만 7,000가구에 그칠 것으로 전망했다. 공급이 필요 물량을 따라가지 못하는 셈이다. 시 분석에 따르면 부족물량은 최소 15만5,000가구이며 최대 21만1,000가구까지 늘어난다. 시는 이 같은 부족분을 유휴지 활용, 역세권 개발 등의 방식으로 확보할 계획이다. 문제는 이 같은 자투리 개발로는 한계가 뚜렷하다는 것이다. 김태섭 주택산업연구원 수석연구위원은 “앞으로 20만가구를 공급해야 하는데 정비사업 활성화가 아닌 유휴지 활용이나 상업지역의 주거비율을 늘리는 방식을 쓴다는 것은 제한적이고 소극적인 공급 마인드”라며 “공급부족량 15만~20만가구는 상당한 물량”이라고 지적했다. 이어 “적극적인 공급정책을 펴지 않으면 결국 시장 혼란으로 이어질 수밖에 없다”고 덧붙였다. /김흥록기자 rok@@sedaily.com <분당 2배 규모’ 부족...자투리 개발론 감당 못해> 서울시 기성 시가지 활용한다지만 가용 택지도 이미 한계점 넘어서 정비사업 올스톱 공급절벽 불보듯 본지가 입수한 ‘2025 서울주거종합계획’을 보면 지난 2018년부터 오는 2025년까지 8년간 주택공급 부족물량은 최대 21만가구로 분석됐다. 주택공급이 부족하지 않다고 주장하는 서울시 스스로 채택한 보고서다. 21만가구는 분당의 2배, 일산의 3배에 해당하는 규모다. 현재는 물론 앞으로의 주택공급 대란이 우려되는 대목이다. 전문가들은 재개발·재건축 등 정비사업을 옥죄는 상황에서 대규모 공급이 이뤄질 수 없다고 충고하고 있다. 상황이 이런데도 국토교통부와 서울시는 과거는 물론 앞으로도 주택공급 부족은 없을 것이라고 자신하고 있다. 실제로 국토부는 9일 설명자료에서 “서울의 주택공급은 향후에도 안정적으로 이뤄질 것”이라는 공식 입장을 내놓았다. 공급 부족은 ‘공포 마케팅’이라고 비판했다. ◇2025년까지 부족분 15만~21만가구=서울주거종합계획에서 추산한 중장기(2018~2025년) 주택 부족분은 15만5,000가구에서 21만1,000가구다. 문제는 경제상황에 따라 공급 부족량이 더 커질 가능성도 있다는 점이다. 경제가 나아지면 필요한 주택량도 늘어나기 때문이다. 실제 이번 계획은 앞으로 경제가 예상보다 더 개선되는 시나리오를 적용할 경우 2025년까지 필요한 주택공급량이 최대 81만1,000가구까지 확대될 것으로 추산했다. 이 경우 발생할 수 있는 최대 부족분은 34만9,000가구에 이른다. 이 같은 분석 방식도 주택 수요를 과소평가했다는 지적이 학계에서 나오고 있다. 이번 계획에서 활용한 수요 산정공식은 ‘멘큐-웨일’ 모델이다. 이 모델은 인구 규모의 변화를 토대로 필요한 주택 수를 도출하기 때문에 인구 감소가 발생하는 지역은 주택 수요도 줄어드는 기본 전제를 깔고 있다. 실제 이번 계획에 차용한 통계에 따르면 서울 인구는 2030년까지 현재보다 30만명가량 줄어들 것으로 집계됐다. 기존 인구유출 추세를 연장한 예측이다 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “집이 비싸지고 부족해 인구가 유출되는데 인구가 줄어든다고 집을 덜 지어도 된다는 순환오류에 빠지게 되는 약점이 있는 모델”이라고 꼬집었다. 실제 서울시의 주거실태조사에 따르면 서울을 떠난 가구의 이사 이유는 ‘주택 규모 설비’나 ‘주거불안’ ‘주택 마련’ ‘주거환경 개선’ 등 집 문제가 62%에 이른다. 집이 충분히 공급되면 인구 감소 자체가 덜 발생한다는 이야기다. ◇서울시 공급계획 탈탈 털어도 부족=문제는 공급물량을 추가로 확보하기가 쉽지 않다는 것이다. 2025 서울주거계획에서 공급 가능한 주택 수로 산정한 46만2,000~47만7,000가구는 그동안 발표된 개발사업과 정비사업, 그 외 지난해 수도권 주택공급계획 후속조치 등을 총망라한 것이다. 구체적으로는 위례신도시와 공공주택지구 등 신규 개발사업으로 3만2,000가구, 재개발과 재건축·도시환경정비·시장정비사업 등 기존에 발표한 시가지 정비사업으로 최대 35만4,000가구다. 여기에 시가 2018년 12월26일 발표한 ‘주택공급 혁신 방안’도 이번 2025 서울주거계획에 포함돼 있다. 시는 당시 △부지 활용(2만5,000가구) △도심형 주택공급(3만5,000가구) △저층 주거지 활성화(1만6,000가구) △정비사업 및 노후 임대단지 활용(4,600가구) 등을 통해 8만가구를 마련하겠다고 공개했다. 한마디로 지금까지 서울시가 내놓은 정책수단을 총망라해도 주택공급 부족이 발생하는 셈이다. 사정이 이렇다 보니 서울시는 추가 공급량 확보 방안으로 기성 시가지를 활용하는 안을 들여다보고 있다. 시 관계자는 “서울 내에 새롭게 마련할 수 있는 택지는 한계가 있다”며 “기존 시가지 내 주택공급을 늘리기 위해 이미 지난해 도시계획 조례를 개정해 상업지역 비주거 의무비율을 낮추고 준주거지역 상한용적률을 높였다”고 했다. 문제는 이것이 현실화돼도 총공급량이 적다는 점이다. 김태섭 주택산업연구원 수석연구위원은 “시가 설명하는 준주거지역 용적률 상향 등은 신혼부부나 청년임대주택 등을 짓는 방식”이라며 “기존의 공급 마인드를 벗어나지 못한 소극적 정책으로 15만~20만가구를 커버하기는 어렵다”고 말했다. /김흥록기자 rok@@sedaily.com -
"상한제선 후분양이 낫다" 사업속도 늦추는 재건축
부동산 주택 2020.01.12 17:42:13정부의 민간택지 분양가상한제 도입으로 후분양을 택하는 재건축 아파트가 늘고 있다. 후분양도 상한제 적용을 받지만, 조합은 최근 공시지가 급등으로 인해 선분양보다 오히려 사업성이 좋다고 판단하고 있다. 12일 정비업계에 따르면 서울 송파구 신천동 잠실진주아파트 재건축 조합은 최근 조합원 소식지를 통해 분양가상한제 적용 시 선분양과 후분양의 예상분양가를 공개했다. 조합은 2021년 선분양할 경우 일반분양가가 3.3㎡당 3,495만원가량 될 것으로 평가했다. 반면 2023년에 후분양하면 3.3㎡당 3,815만원으로 선분양보다 3.3㎡당 300만원 이상 높을 것으로 내다봤다. 분양 수입도 선분양은 8,043억원인 데 비해 후분양은 8,744억원으로 더 많을 것으로 추정했다. 조합은 후분양의 분양수입이 701억원가량 더 많아 2년여간 공사비 예상 금융비용 314억원을 제외해도 조합이 387억원 이익을 본다고 평가했다. 이번 분석은 잠실진주가 정비사업 상한제 유예기간 안에 입주자모집공고를 내지 못한다는 판단에 따른 것이다. 조합 관계자는 “사업시행인가 변경이 늦어짐에 따라 착공이 내년 초에나 가능하다”며 “올해 관리처분 변경 총회에서 조합원에게 선·후분양 방식을 물을 것”이라고 밝혔다. 잠실진주아파트 인근 단지인 미성크로바도 후분양을 고려 중이다. 자체 용역 결과, 올 4월 내 분양 시 분양가는 3.3㎡당 2,995만원이지만 오는 2022년 하반기 후분양할 경우 3.3㎡당 4,000만원 이상에 분양할 수 있다고 보고 있다. 이 밖에 서초구 반포동 신반포 15차는 착공 준비를 마치고도 지난해 말 시공사 교체와 함께 후분양 추진을 총회에서 의결했다. 조만간 새로 시공사 선정을 위한 입찰공고를 내고 분양은 2년 이후로 미뤘다. 여의도 MBC 부지 아파트, 용산 유엔사 부지, 뚝섬 4구역 등도 이미 착공했지만, 주택토지보증공사(HUG)를 통한 분양보다는 후분양으로 무게 중심이 기운 상황이다. 이들 재건축 단지가 후분양을 택하는 이유는 공시지가 상승으로 반사 효과가 생겼다고 판단하기 때문이다. 정부가 최근 조세 형평성을 위해 공시지가를 급격히 높이고 있는데 재건축 조합에 일정 부분 긍정적 요인이 됐다는 분석이다. 분양가 산정 기준이 되는 공시지가가 오르는 만큼 사업 지연에 따른 이자비용을 차감하고도 수익이 더 많아질 수 있다는 계산이다. 한 재건축 조합 관계자는 “아직 민간택지에서 상한제를 통한 분양가가 나온 바 없어 확신할 수 없다”면서도 “후분양이 차라리 수익성이 높다는 분석이 있는데다 차후 정부의 규제 완화를 기대하는 측면도 있다”고 언급했다. /이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
주택시장 가격 가이드라인 된 '시가 9억'
부동산 주택 2020.01.08 17:24:17시가 9억원이 주택시장의 가격 가이드 라인이 되고 있다. 지난해 ‘12·16 대책’으로 9억원 이상부터는 대출 규제가 더 강화된 가운데 7~8억원대 아파트의 경우 호가가 8억 9,000만 ~9억원으로 맞춰지고 있다. 시가가 9억원을 넘어선 일부 단지에서는 호가를 9억원 이하로 낮춰 내놓는 모습도 나오고 있다. 8일 일선 중개업소에 따르면 서울 마포구 공덕동 현대아파트 전용 72㎡는 저층 가구를 제외한 중·고층 2건이 9억원에 모두 매물로 나와있다. 이 주택형은 지난해 10월에는 7억8,000만원에 거래됐다. 약 두달만에 호가가 1억 이상 올랐다. 9억원을 넘지 않기 위해 끝전을 맞추는 듯한 호가나 실거래도 나온다. 마포구 대흥동 태영아파트는 전용 59㎡가 최근 8억 9,700만원 또는 9억원에 거래됐다는 것이 현지 부동산의 전언이다. 근처의 중앙하이츠 전용 83㎡의 경우 현재 나와있는 매물이 8억9,000만원에 호가가 형성됐다. 마포구 뿐 아니라 노원구 중계동의 신안 아파트 전용 84㎡는 지난달 7억2,800만원에 거래됐으나 현재 호가는 8억~8억3,000만원 수준으로 1억 가량 올랐다. 한 단지 내에서도 9억원 기준이 영향을 미치고 있다. 성북구 길음동 길음뉴타운 9단지 전용 84㎡의 경우 지난달 9억8,000만원에 거래됐지만 현재 호가는 8억9,500만~9억원 수준이다. 호가가 내려간 전용 84㎡와 달리 같은 단지내 전용 59㎡는 지난해 11월 7억4,000만원에 거래됐으나 현재 호가는 8억원으로 약 6,000만원이 올랐다. 함영진 부동산114 빅데이터랩장은 “분양가 9억원 이상 단지에 중도금 대출을 막았을 때 건설사들이 8억9,900만원 등으로 분양가를 조정했듯 이번 정책에 따라 개인들도 수요자의 선호에 맞춘 회피전략이 나올 수 있다”며 “다만 인기 단지의 경우 전세가 상승의 영향으로 매매 가격도 상승할 가능성이 높다”고 전망했다. /김흥록기자 rok@@sedaily.com -
상승기와 비교하니...서울 입주물량 반토막
부동산 정책·제도 2020.01.08 17:07:35지난 2014년부터 2019년까지 새로 입주한 아파트가 직전 주택경기 상승기였던 2000년대 초중반과 비교해 절반 수준으로 급감한 것으로 나타났다. 이는 서울 아파트 공급물량이 박원순 시장 취임 이후에도 줄지 않았다는 시 측의 주장과는 정면 배치되는 수치다. 서울시가 재개발·재건축 등 정비사업을 옥죄고 도시재생 방식의 주택 정책을 펼친 결과다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “부동산 문제의 핵심은 서울 아파트로 서울에 임대주택이나 일반 다세대·다가구 주택의 공급량과는 별개의 이야기”라며 “도시재생만으로는 충분한 아파트 공급이 이뤄질 수 없는 만큼 재개발·재건축을 공급의 주요 축으로 삼는 방안을 검토해야 한다”고 촉구했다. ◇ 가격 하락기와 비교, 공급량 충분하다는 서울시 = 8일 본지가 부동산114에 의뢰해 지난 2000년 이후 서울 아파트 입주 물량을 분석한 결과 2002년부터 2007년 사이 6년간 33만 7,359가구에 달했던 공급량은 2014년부터 지난해까지 18만 4,659가구로 55% 수준으로 쪼그라들었다. 시는 지난 6일 열린 주택 수급 간담회에서 2014년부터 지난해까지 6년 물량이 직년 6년(2008년부터 2013년)과 비교해 오히려 증가했다고 설명했다. 최근 서울 아파트의 가격 상승이 박 시장 체제 이후 주택공급 부족 때문이 아니라는 취지다. 박 시장이 취임한 것은 2012년이지만 아파트 공사기간이 평균 2년 이상 걸리는 것을 고려할 때 2014년 이후 준공 물량이 박원순 시장 정책으로 공급된 물량이라고 서울시는 보고 있다. 시는 현재 주택공급이 충분하다는 입장이다. 근거로 2008년~2013년과 2014년~2019년 물량을 비교하고 있다. 부동산114에 따르면 2008년 ~ 2013년 입주물량은 16만 가구이고, 2014년~2018년은 18만 가구다. 문제는 2008년 ~ 2013년 당시가 금융위기 영향으로 주택시장이 침체 되면서 공급도 감소한 시기라는 점이다. 한마디로 가격 상승기 시점과 비교가 어렵다는 설명이다. 직전 상승기와 비교하면 이처럼 공급이 대폭 줄어드는 것이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “주택경기 하락기와 비교해 최근 6년간의 공급량이 늘었다고 해서 공급이 충분하다고 주장하는 것은 오류가 있다”며 “부동산의 흐름이 10년의 주기를 보이는 특징이 있으므로 시계열을 20년까지 넓혀 같은 가격 상승기를 기준으로 공급량을 비교해야 한다”고 지적했다. ◇ 서울 외 기타 지역은 공급 안 줄어 = 서울 외 지역과 비교하면 공급부진은 더욱 두드러진다. 2002년부터 2007년까지 6년간 서울을 제외한 전국에서 입주한 아파트는 152만 8,170가구다. 2014년부터 2019년까지는 151만 2,542가구로 감소율이 1%에 불과했다. 같은 기간 45%나 줄어든 서울과는 대비된다. 직전 가격 상승기와 비교하면 서울은 공급이 크게 줄고, 그 외 지역은 거의 줄지 않은 것이다. 서울시가 재개발·재건축 사업의 고삐를 놓아주지 않는 이상 아파트 부족현상은 앞으로도 이어질 전망이다. 시는 2012년 이후 뉴타운 출구전략을 시행하면서 393곳의 정비구역을 해제했다. 아울러 서울시는 지난 2018년 9월 그린벨트를 해제해 서울 내에 아파트를 공급하려던 국토부와도 대치하는 등 대규모 택지개발에 반대하고 있다. /김흥록기자 rok@@sedaily.com -
과천 아파트값 잡혔다... 풍선효과 지역은?
부동산 주택 2020.01.02 17:48:27‘12·16 대책’ 이후 2주 만에 과천 아파트값이 마이너스 변동률을 기록했다. 32주 만에 하락이다. 서울 아파트값 상승 폭도 소폭 줄었다. 하지만 강북 일부 지역은 갭 메우기로 오름폭이 커졌으며 전세시장 불안도 지속 되고 있다. 풍선효과와 눈치 보기 장세가 동시에 나타나고 있다. 2일 한국감정원에 따르면 지난해 12월 마지막 주 서울 아파트 가격은 0.08% 올라 전주(0.10%)보다 상승 폭이 줄어들었다. 특히 강남구(0.11%→0.09%), 송파구(0.15%→0.07%), 강동구(0.07%→0.06%), 서초구(0.06% → 0.04%) 등 강남 4구의 경우 2주 연속 오름폭이 축소됐다. 강력한 규제로 관망세가 짙어지는 데다 대치동 은마, 잠실주공 5단지 등 고가 재건축 아파트의 급매물 출현에도 거래가 주춤해진 데 따른 것이다. 강북 주요 지역인 마포구(0.11%→0.10%), 용산구(0.09%→0.08%), 성동구(0.07%→0.07%) 등도 오름세가 둔화됐다. 눈길을 끄는 것은 과천시다. 과천시 이번 주 아파트 매매가 변동률은 -0.02%를 기록했다. 과천은 지난해 내내 아파트값이 급등했던 곳이다. 아파트값 하락은 지난해 5월 20일 이후 32주 만이다. 주요 지역의 매매시장은 관망세나 갭 메우기는 지속되고 있다. 서울의 경우 강북구(0.09%)·동대문구(0.07%) 등은 실수요에 따른 갭 메우기로 상승장을 이어갔다. 경기도에서도 이어지고 있다. 경기도 전체로 보면 매매가격 상승 폭(0.18%→0.17%)은 줄어들었지만 수원 영통구(0.81%), 용인 수지구(0.79%), 광명시(0.47%), 구리시(0.45%) 등 상승 폭을 키웠다. 한편 서울 아파트 전셋값은 0.19% 오르며 불안정한 양상이 이어지고 있다. 명절을 앞두고 숨 고르기에 들어가면서 전주(0.23%)보다 상승 폭은 줄어들었지만 겨울방학 이사 철을 맞아 학군 지역에서 강세가 이어지고 있다. 특히 양천구(0.56%→0.61%)는 이번 주에도 상승 폭을 키웠다. 강남구(0.52%→0.49%) 또한 폭은 줄어들었지만 여전히 높은 상승률을 보였다. /권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
규제 풍선효과…4·4분기 서울 오피스텔 매매 0.4% 상승
부동산 정책·제도 2020.01.02 11:56:30서울 아파트값의 급격한 상승과 주택 규제에 따른 풍선효과로 오피스텔 가격이 크게 오른 것으로 조사됐다. 특히 전용 40㎡가 넘는 오피스텔 가격이 크게 치솟으면서 아파트 수요가 오피스텔로 눈을 돌리고 있다는 해석이 나온다. 2일 한국감정원에 따르면 지난해 4·4분기 기준 서울 오피스텔은 전 분기보다 매매·전셋값 모두 0.40% 상승했다. 서울 오피스텔 매매가격은 하락을 지속하다 지난해 8월 상승 전환한 뒤부터 오름폭을 계속해서 넓혀가고 있다. 서울의 급격한 상승에 힘입어 수도권 오피스텔 가격은 전 분기 대비 0.03% 올라 상승세로 돌아섰다. 최근 급격한 아파트 가격 상승세 및 주택 규제에 비교적 가격이 저렴한 오피스텔로 수요자들이 몰리는 양상이다. 전용 40㎡ 초과 서울 오피스텔 가격은 전 분기 대비 0.76% 올라 40㎡ 이하 소형 오피스텔(0.28%)에 비해 크게 올랐다. 특히 서남권의 경우 40㎡ 초과 오피스텔의 상승률이 1.05%로 40㎡ 이하(0.26%)의 4배가 넘는 상승률을 보였다. 급격히 상승한 아파트값에 기존 아파트 수요자들이 오피스텔로 눈을 돌리는 것으로 풀이된다. 반면 인천·경기·지방 오피스텔 매매가격은 하락세를 면치 못하고 있다. 특히 인천의 경우 산업단지 부진이 이어지고 있는 가운데 신규 오피스텔 및 도시형 생활주택 등 물량 공급으로 인해 전 분기 대비 0.62% 하락했다. 경기(-0.32%), 지방(-0.39%) 또한 큰 폭으로 내리면서 전국 오피스텔 매매 가격은 0.06% 내렸다. 전세 가격도 수도권을 중심으로 강세를 보였다. 서울(0.40%), 수도권(0.13%), 세종(0.56%), 대구(0.40%)는 상승한 반면 울산(-0.77%), 광주(-0.60%) 등은 하락했다. 전국으로 보면 0.06% 상승했다. 전세 또한 서울의 전용 40㎡ 초과 오피스텔(0.53%)이 전용 40㎡ 이하(0.36%)보다 높게 나타났다. 매매 가격이 치솟으면서 오피스텔 수익률은 전국적으로 내림세가 이어졌다. 지난해 12월 기준 서울 오피스텔 수익률은 4.84%로 전국 평균(5.45%)보다 낮았다. 광주 오피스텔의 수익률은 8.01%로 전국에서 제일 높았지만 5개월 전(8.32%)보다 0.31% 내리며 급격히 하락하고 있다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
자금조달계획서 확대에..."거래허가제 부활" 실수요자 부글
부동산 분양 2019.12.18 17:39:36정부가 ‘12·16대책’에서 주택거래 시 자금조달계획서 제출 대상을 확대하기로 한 것을 두고 실수요자의 불만이 커지고 있다. 일부 전문가는 노무현 정부 때 추진하려고 한 ‘주택거래허가제’가 사실상 부활했다고 지적했다. 세부적으로 보면 정부는 자금조달계획서를 내야 하는 대상을 투기과열지구 3억원 이상 주택에서 조정대상지역 3억원 이상 주택으로 확대했다. 앞으로 규제지역에서 3억원이 넘는 주택을 거래할 때는 조달계획서를 의무적으로 제출해야 한다는 의미다. 비규제지역에서도 6억원이 넘는 주택은 조달계획서를 내야 한다. 계획서 항목도 자금 제공자와의 관계를 적어야 하고 계좌이체와 현금지급 등 지급수단 기재, 대출을 받았다면 주택담보대출인지 신용대출인지를 구분하게 하는 등 촘촘해졌다. 아울러 투기과열지구에서는 9억원이 넘는 주택을 구입할 경우 자금조달계획서 외에 신고와 관련된 객관적 증빙자료도 제출하도록 했다. 한 전문가는 “자금조달계획서를 통해 정부가 주택거래 감시 감독을 강화하는 것”이라며 “사실상 주택거래허가제와 비슷한 역할이 될 것 같다”고 말했다. /권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com
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