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손태락 "실수요만 따져 시장전망땐 오류…금리·정책 녹인 '예측' 선뵐것"[서경이 만난 사람]

부동산 주택 2022.04.24 17:44:47

“집값은 단순히 거주하려는 수요만으로 결정되지 않습니다. 국민 개개인의 자산에서 주택이 차지하는 비중이 큰 만큼 정책 요인과 투자 수요에 따라서도 민감하게 오르내리죠. 한국부동산원은 이를 반영해 ‘예측 모형 개선’을 완료한 만큼 6월 ‘2022년 하반기 전망’ 발표를 시작으로 시장 전망을 재개할 계획입니다.” 손태락(59·사진) 한국부동산원 원장은 최근 서울 역삼동 한국부동산원 서울사무소에서 진행된 서울경제와의 인터뷰에서 “그동안의 부동산원 ‘시장 전망 모형’은 실거주 수요에 집중돼 시장을 잘못 진단하거나 왜곡할 우려가 있었다”며 “하지만 국토연구원·LH연구원 등과 공동으로 진행한 ‘주택통합정보 분석 시스템’ 연구를 2월 개발 완료한 만큼 금리나 중장기 주택 공급 등 여러 시나리오를 가정해 높은 수준의 시장 분석 정보를 제공할 수 있게 됐다”고 밝혔다. 부동산원이 시장 전망을 다시 발표하는 것은 2년 5개월 만이다. 마지막으로 전망을 내놓은 것은 손 원장 취임 전인 2020년 1월로 당시 부동산원은 그해 전국 주택 매매가격이 0.9% 하락하고 전세 가격은 0.4% 내릴 것으로 내다봤다. 하지만 이와 반대로 매매가격은 5.4% 올랐고 전세 가격도 4.6% 상승하는 등 전망이 빗나가면서 여론의 뭇매를 맞았다. 그해 전 세계적으로 코로나19가 확산되면서 한국은행이 기준금리를 1.25%에서 0.75%로, 다시 0.50%로 급격히 인하한 데다 새 주택임대차법이 실시되면서 그에 따른 시장의 영향 역시 반영하지 못했던 것이다. 손 원장은 “국민들의 선택은 물론 국가적으로도 최적의 정책 조합을 만들기 위해 금리나 정부 정책 등이 주택 시장에 미치는 파급효과를 정확하게 분석하는 것이 무엇보다 중요하다”고 강조했다. 이어 “국토연구원에 의뢰한 ‘주택 수요 변동 요인 분석 연구’도 올해 하반기 완료를 앞둬 ‘2023년 시장 전망’에는 다주택자 등 주택 투자 수요 요인까지 반영할 예정”이라고 말했다. 2021년 2월 제2대 부동산원 원장으로 취임한 그는 국토교통부 정책기획관·주택토지실장·국토도시실장 등을 역임한 관료 출신 부동산 전문가다. 손 원장이 이끄는 부동산원은 가격 공시, 통계 조사, 부동산 시장 관리, 부동산 소비자 보호 등을 맡은 부동산 전문 공기업으로 주택청약과 정부 정책 지원 등 부동산 산업 전반에 걸친 업무를 수행하고 있다. 손 원장이 취임하자마자 맞닥뜨린 숙제는 ‘통계 품질 개선’이었다. 취임 직전인 2020년 12월 통계청이 부동산원에 통계 표본 수가 적고 표본 추출 방식이 잘못됐다며 품질 개선을 권고했기 때문이다. 이에 손 원장은 취임 초반 월간(종합·아파트)과 주간(아파트) 주택 통계 조사의 정확성을 높이는 작업에 몰두했다. 2021년 아파트 주간 시세 표본을 2020년 9400가구에서 3만 2000가구로 3배 늘리고 주택통계지수검증위원회도 신설해 교수진 등 외부 위원 14명에게 분기마다 조사 적정성 여부 등을 검토하도록 했다. 손 원장은 “개선 작업 이후 통계 이용자와 전문가 집단을 대상으로 한 만족도 조사 점수가 전년 대비 상승했고 민간 통계 대비 인용도 또한 높아졌다”면서 “올해도 부분적으로 신축 단지를 표본에 추가하는 등 표본 보정을 실시해 통계의 신뢰성을 향상시킬 계획”이라고 설명했다. 이에 더해 부동산원은 1월 한국토지주택공사(LH)로부터 ‘주택공급통계정보시스템’ 기능을 이관받아 주택 인허가부터 착공·분양·멸실까지 주택 공급의 생애주기별 순환 과정을 한번에 파악할 수 있는 통계도 생산하고 있다. 통계 품질만큼이나 손 원장이 신경을 쓴 것은 부동산원의 핵심 업무인 표준주택과 공동주택 공시다. 29일 공동주택 가격 결정·공시를 앞두고 그는 “공시가격이 과세의 중요한 근거가 되는 만큼 정확성과 신뢰성이 중요하다”며 “지난해부터 공개하기 시작한 ‘공시가격 산정 기초자료’ 공개 범위도 확대할 예정”이라고 밝혔다. 이를 위해 부동산원은 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’ 등 주요 가격 형성 요인인 교육·편익 시설의 위치 정보를 지도와 함께 제공할 계획이다. 또 특성 정보를 나열하는 방식으로 제공하던 산정 의견도 △인근 교육·의료시설 등 지역 특성 △사용승인일·세대수 등 단지 특성 △향·층 등 호별 특성을 구분해 가격 산정 방법과 근거 법령 등까지 함께 서술할 계획이다. 손 원장은 “산정 시세에 대한 검증도 강화하고 있으며 조사 체계 역시 고도화하고 있다”고 강조했다. 이어 “현장 조사 시 사진 촬영을 의무화했고 외부점검단도 도입했다”며 “단계별 심사 기간도 3일에서 5일로 확대한 상태”라고 설명했다. 공시 업무에 종사하는 직원들을 대상으로 시험을 실시하고 기준 미달 시 산정 업무를 맡기지 않는 것도 손 원장이 이끌어낸 변화다. 최근 손 원장은 청약 제도에 대한 접근성을 높이기 위한 시스템 개선 작업에도 열을 올리고 있다. 손 원장은 “전년도 청약홈 접속 건수는 9900만 건이고 청약홈 모바일 애플리케이션 누적 다운로드 건수는 617만 건으로 국민적 관심이 매우 높은 상황”이라며 “청약 서비스를 보다 쉽고 편리하게 이용할 수 있도록 주택청약 안내 책자를 발간할 예정”이라고 밝혔다. 부동산원은 청약 가점 정보를 입력하면 과거 동일 지역의 당첨 가능 단지와 주택형 정보를 제공하는 ‘당첨 가능 APT 정보 제공 서비스’도 준비하고 있다. 부적격 당첨자를 줄이기 위해 청약 제한 사항, 청약가점 등을 확인할 수 있는 ‘청약자격진단’ 서비스 또한 도입을 고려하고 있다. 앞서 청약 신청 당일 알림 서비스를 제공하는 ‘청약일 알림 서비스’를 실시하고 청약 신청 최종 단계에서 ‘필수 확인 사항’ 체크리스트를 도입한 것도 손 원장 취임 이후의 성과다. 이 외에도 모바일 청약 챗봇 서비스를 도입해 24시간 비대면 상담 서비스를 제공하기 시작했으며 청약 신청 단계에서의 실수를 방지하기 위해 청약 자격 확인 문구도 구체화했다. 실수요자에게 주택이 공급될 수 있도록 부동산 시장 질서 관리 기능도 강화하고 있다. 손 원장은 “과거 적발된 부정 청약자의 청약 정보 빅데이터 분석으로 부정 청약 의심자를 선별해 집중 점검할 수 있는 알고리즘 프로그램을 개발하고 있다”며 “하반기 점검 시 적용할 예정”이라고 밝혔다. 이를 위해 부동산원은 올해 조사 대상 단지를 전년 대비 2배인 100개 단지로 늘린 상태다. 지난해에는 전체 공급 단지의 약 10%인 50개 단지의 공급 질서 교란 행위를 점검해 부정 청약 125건, 청약통장 매매 199건을 적발한 바 있다. 시장을 교란할 수 있는 이상 거래 등도 상시 모니터링하고 있다. 손 원장은 “올해 1분기부터 서울·수도권은 10대 등 미성년자의 고가 주택 매입 및 특수 관계인 간 직거래 등을 집중 조사하고 있다”며 “지방·중소도시의 경우 아파트 등 분양권 불법전매·다운계약 등에 대한 조사를 순차적으로 해나갈 계획”이라고 강조했다. 이어 “1월 국토부와의 합동 점검을 통해 법인·외지인의 공시가격 1억 원 이하 아파트 매수 거래에 대한 조사를 완료했다”며 “법인 명의신탁, 미성년자 편법 증여 등 위법 의심 거래 570건을 적발한 상태”라고 덧붙였다. 이와 함께 부동산원은 국토부가 발주한 ‘외국인 주택 보유 현황 통계’ 연구 용역을 진행하고 있어 9월에 마무리되면 외국인 주택 투기에 대처하기 위한 정책 수립에 활용될 것으로 전망된다. 손태락 한국부동산원장 He is… △1962년 경북 포항 △대구 성광고 △경북대 행정학과 △경북대 행정대학원 행정학 석사 △가천대 행정학 박사 △행정고시 31회 △국토부 기획조정실 정책기획관 △국토부 주택토지실 토지정책관 △국토부 부산지방국토관리청장 △국토부 주택토지실장 △국토부 국토도시실장 △2018년 서울문산고속도로 사장 △2021년~ 한국부동산원 원장

[서경이 만난 사람] 김헌동 SH 사장 "건물만 분양…반값에 평생 살 수 있는 '백년주택' 공급할 것"

부동산 정책·제도 2022.02.20 18:06:25

“아파트를 구입할 때 보통 땅을 함께 사는데 내 땅이라고 꽃 한 송이 마음대로 심을 수 있나요? SH는 건물만 분양하는 반값 아파트를 ‘백년주택(가칭)’이라는 이름으로 공급할 겁니다. 서울 시민들이 평생 집 걱정 없이 살도록 계약 기간도 99년으로 하고 품질 좋은 명품 아파트로 지을 예정입니다.” 김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장은 최근 서울 강남구 일원동의 SH 본사에서 진행된 서울경제와의 인터뷰에서 “아파트에 속한 땅은 공동 지분으로 쓸 수도 없는 땅인데 굳이 비싼 돈을 주고 살 필요가 있느냐”며 “건물만 사면 된다”고 강조했다. 오세훈 서울시장의 삼고초려로 SH 사장 공모에 지원했다가 낙방하고 재도전하는 우여곡절 끝에 지난해 11월 취임한 그는 취임 일성으로 ‘반값 아파트’를 들고 나왔다. 예전에도 시도됐지만 대거 미분양이 발생하거나 ‘로또 분양’ 논란이 일며 실패한 정책으로 치부됐다가 집값이 유례없이 폭등하면서 다시 주목을 받고 있다. 취임 3개월을 맞은 김 사장을 만나 역점 사업인 ‘반값 아파트(토지임대부 주택)’와 ‘분양원가 공개’에 대한 구상을 들어봤다. 반값 아파트는 땅은 공공이 소유하고 건물만 분양해 분양가를 기존의 절반 이하로 낮추는 ‘토지임대부 주택’이다. 이를 통해 강남은 5억 원, 서울 다른 지역은 3억 원에 아파트를 공급하는 게 가능할 것으로 김 사장은 보고 있다. 그는 반값 아파트를 ‘백년주택’이라는 브랜드로 공급할 계획이다. 말 그대로 집 걱정 없이 평생 살 수 있도록 하겠다는 김 사장의 의지가 담겼다. 김 사장은 “반값 아파트의 주인인 서울 시민들이 평생 살려면 임대 기간이 99년은 돼야 한다. 그래서 ‘백년주택’이라는 이름을 생각하고 있다”며 “반값 아파트를 계획대로, 이른 시일 내에 공급할 수 있도록 추진하겠다”고 말했다. 그는 반값 아파트가 들어설 후보지로 강서구 마곡, 강동구 고덕강일, 송파구 위례 등을 꼽으면서 “이들 지역에 이미 공급하기로 된 물량을 건물만 분양하는 방식으로 바꾸고 있다”며 “내부 검토 및 서울시와의 협의, 법·제도 개선 등의 절차를 거쳐 공급할 것”이라고 설명했다. 김 사장이 처음 반값 아파트의 필요성을 제시한 것은 지난 2005년이었다. 건설사에서 20년간 근무한 뒤 경제정의실천시민연합에서 시민운동을 하던 시절이다. 그는 “2005년 판교 신도시 개발 때부터 반값 아파트 도입을 주장했다”며 "그때 이후 신도시에서 건물만 분양했다면 지금 대한민국이 주택문제로 이렇게 심각한 고통을 겪지 않아도 됐을 것”이라고 지적했다. 그는 “임기 내에 토지를 빼고 건물만 거래하는 방식으로 아파트 거래 관행을 전환하고 싶다”고 밝혔다. 그가 추진하는 반값 아파트에는 실현 가능성에 대한 의구심이 꼬리표처럼 뒤따른다. 강남 아파트의 평균 매매가격이 15억 원을 육박하는 상황에서 5억 원짜리 아파트를 공급할 수 있느냐는 것이다. 이를 위해 김 사장이 꺼내든 것이 ‘분양원가 공개’다. 그는 취임 한 달만인 지난해 12월 고덕강일4단지의 건설 원가 61개와 택지 조성 원가 10개, 총 71개 항목을 공개했다. 2019년 분양한 이 단지의 3.3㎡(평)당 택지 조성 원가는 445만 원, 건설 원가는 689만 원이었다. 당시 분양가(3.3㎡당 1756만 원)를 고려하면 SH의 수익률은 35%에 이른다. 지난달에는 송파구 오금지구 1·2단지와 구로구 항동지구 2·3단지의 분양 원가도 공개했다. 김 사장은 “건설 원가가 평당 600만~700만 원인 점을 감안하면 25평 아파트를 건물만 분양할 경우 1억 5000만~1억 7500만 원에 공급할 수 있다는 계산이 나온다”며 “반값 아파트가 충분히 가능하다”고 자신했다. 김 사장은 오는 24일에도 SH 본사에서 기자 설명회를 열고 강남 세곡2지구의 분양 원가를 공개하는 등 매달 분양 원가를 공개할 방침이다. ‘반값 아파트니까 품질도 평균 이하일 것’이라는 우려도 ‘서울형 건축비’를 통해 불식시킬 계획이다. 김 사장은 “정부가 정하는 기본형 건축비는 3.3㎡당 687만 9000원인데 이보다 50% 이상 높인 ‘서울형 건축비’를 준비하고 있다”며 “25평 아파트를 짓는 데 지금보다 1억 원 정도 더 들인다고 하면 민간보다 좋은 집을 지을 수 있다”고 강조했다. 그는 “정부가 정한 낮은 기준의 건축비를 적용해 건물을 짓다 보니 공공이나 민간 모두 품질이 저하된 측면이 있다”면서 “충분한 비용, 충분한 공사 기간을 들여 200년, 300년 쓸 수 있는 품질 좋은 ‘명품 아파트’를 짓겠다”고 강조했다. 그는 지은 지 30~40년 된 아파트를 경쟁적으로 부수고 재건축하는 국내 상황을 비판하면서 “1931년 준공된 미국 뉴욕 맨해튼의 엠파이어스테이트빌딩은 90년이 넘었지만 재건축 얘기가 없다”고 말했다. “당시 건축주가 충분한 비용과 시간을 들여 꼼꼼하게 감독하면서 지었기 때문”이라는 게 그의 설명이다. 김 사장은 반값 아파트의 신속한 공급을 위한 제도 마련에도 집중하고 있다고 밝혔다. SH는 부실 시공을 방지하기 위해 건축 공정률 90% 시점에 분양 공고를 내는 후분양제를 시행하고 있지만 급한 수요를 위해 본청약보다 2~3년 앞서 예비 입주자를 선정하는 ‘사전예약제’를 도입할 계획이다. 다만 김 사장은 사전예약제가 국토교통부의 사전청약제와는 차이가 있다고 말했다. 그는 “사전청약은 선분양보다도 빠른 ‘선선분양’의 개념인 반면 사전예약은 후분양을 전제로 택지가 확보돼 어느 정도 사업이 진척됐을 때 예약하는 방식”이라면서 “선분양보다 사업이 더 가시화된 상황에서 진행하는 것”이라고 부연했다. 김 사장은 주거 취약 계층에 대한 서비스도 한층 강화할 방침이다. 은퇴자나 고령자를 위한 ‘골드빌리지’가 대표적이다. 그는 “지금까지는 청년·신혼부부 등을 중심으로 공공주택 공급이 이뤄졌는데 고령화가 본격화된 만큼 은퇴자와 고령자에 대한 주거 서비스도 필요하다”며 “아직 구체화된 단계는 아니지만 그런 분들이 필요로 하는 여러 시설을 갖춘 골드빌리지를 구상하고 있다”고 말했다. 서울 시민이라면 누구나 이용할 수 있는 ‘주거안심종합센터(가칭)’도 확대할 예정이다. 김 사장은 “시민을 대상으로 원스톱 주거 복지 서비스를 제공하는 주거안심종합센터를 오는 2024년까지 각 자치구에 한 곳씩 개소할 계획”이라며 “개인별 상황에 맞춘 주거 상담과 지원, 관리 서비스를 제공하기 위한 체계를 구축하고 있다”고 설명했다. 서울 시민이 집 걱정 없이 살 수 있도록 하는, 공익을 위한 정책을 편다는 점에 ‘SH 사장’이라는 직(職)이 시민운동과 비슷하다고 김 사장은 말했다. 김 사장은 1997년부터 경실련에서 활동을 시작해 지난해 11월 SH 사장에 취임하기 직전까지 활동을 이어왔다. 김 사장은 “시민운동은 많은 시민을 설득해야 하는 활동이다 보니 매일 공익만을 생각했는데 SH도 다를 게 없다. 다만 시민운동을 할 때는 영역이 정해져 있지 않았기 때문에 분야를 막론하고 주장을 펼 수 있었지만 지금은 SH 사장으로서 내 역할이 있어 그 영역이 제한된다”며 “예전보다 영역이 줄었으니 오히려 한 가지 분야에 더 집중할 수 있게 됐다. 그러니 더 잘할 수 있다”며 자신감을 보였다. 김헌동 SH 사장 He is… △1955년 충남 부여 △1981년 쌍용건설 입사 △1999년 경제정의실천시민연합 국책사업 감시단장 △2004년 경제정의실천시민연합 아파트값거품빼기본부장 △2016년 정동영 국회의원 보좌관 △2019년 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부장 △2021년~ 서울주택도시공사 사장