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[단독]수도권 택지조성 1~2년 빨라진다
부동산 정책·제도 2025.07.24 17:41:45정부가 공공택지지구 지정과 계획 수립에 필요한 심의 절차를 통합하는 방안을 추진한다. 기존 신도시 사업의 속도를 높이겠다는 이재명 대통령의 최근 발언으로 새 정부 공급 대책의 방점이 ‘속도전’에 찍힌 가운데 초기 단계인 인허가 기간을 단축해 성과를 내겠다는 의도로 풀이된다. 24일 국토교통부 등 관계기관에 따르면 정부는 공공택지지구 지구 지정과 지구 계획 수립 심의를 통합해 일원화하는 방안을 검토하고 있다. 지구 지정과 지구 계획 수립은 공공택지지구, 즉 신도시를 만들 때 가장 먼저 밟아야 하는 인허가 절차다. 특정 지역에 아파트를 건설하기 위한 택지 조성을 결정하는 단계인 지구 지정이 이뤄지고 나면 사업자는 구체적인 택지 계획을 담은 지구 계획을 만들어 정부의 심의를 받아야 한다. 이 지구 계획이 확정돼야 비로소 본격적인 공사에 착수할 수 있다. 공공주택특별법 시행령에 따르면 면적이 100만 ㎡ 이하인 중소 규모의 택지는 현재도 지구 지정과 지구 계획 수립 심의를 통합해 받을 수 있다. 정부가 통합 심의 대상을 100만 ㎡ 이상으로 넓힌다면 지난해 11월 발표한 수도권 신규 택지 네 곳에 우선 적용될 것으로 전망된다. 서울 서리풀, 의왕 오전왕곡, 고양 대곡역세권, 의정부 용현 등 총 네 개 지구는 한국토지주택공사(LH)가 관련 용역을 발주하는 등 지구 지정, 지구 계획 수립 준비에 들어간 상태다. 한 지역도시개발공사 관계자는 “지구 계획은 신청부터 승인에만 1~2년이 걸린다”며 “인허가 절차가 간소화되면 택지 조성의 속도가 한층 빨라지게 된다”고 설명했다. 한편 오세훈 서울시장도 이날 정비사업 기간을 기존 18년 6개월에서 13년으로 단축하는 주택 공급 촉진 방안을 공개했다. -
100만㎡ 이상 택지도 인허가 기간 단축…서리풀·의왕오전 입주 앞당긴다
부동산 정책·제도 2025.07.24 17:39:09정부가 신규 택지의 지구 지정 및 지구 계획 수립의 심의 통합을 검토하는 것은 안정적인 주택 공급을 위해 신도시 사업의 속도를 높일 필요성이 커지고 있기 때문이다. 4~5년 후의 주택 공급 규모를 가늠할 수 있는 지표인 주택 건설 인허가 실적은 공사비 급등의 여파로 2022년부터 크게 줄어든 상태다. 국토교통부에 따르면 서울과 경기도의 2022~2024년 3년간 평균 주택 건설 인허가 건수는 각각 4만 2444건, 14만 2027건으로 이전 3년(2019~2021년) 평균인 6만 7904건, 17만 2374건보다 37.4%, 17.6%씩 감소했다. 상황이 이런데도 대규모 주택 공급원인 3기 신도시는 사업 추진이 더디다. 토지 수용이 늦어지고 공사비가 올라가는 등 지연 요소가 곳곳에 있는 탓이다. 한국토지주택공사(LH)가 이연희 더불어민주당 의원에게 제출한 3기 신도시 주요 지구(고양창릉·남양주왕숙·부천대장·인천계양·하남교산)의 입주 계획을 보면 공공주택 물량 8만 7101가구 중 2029년까지 입주하는 물량은 3만 8764가구로 절반 이하다. 이 같은 이유로 이재명 대통령도 이달 초 기자 간담회에서 “기존에 계획된 신도시가 아직도 많이 남아 있으나 공급이 안 되고 있어 속도를 빨리할 생각”이라며 속도전에 방점을 찍었다. 신도시 사업 중 초기 인허가 절차 간소화는 정부 주도로 택지 조성 속도를 높일 수 있는 확실한 대책 중 하나로 꼽힌다. 크게 봤을 때 신도시 조성은 공공주택지구 지정→지구 계획 수립 및 승인→부지 조성 공사→주택 공사를 하는 절차로 진행된다. 서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “공사 등 사업 시행 단계로 들어가면 문화재 발견, 공사비 상승, 토지 수용 지연 등 정부가 통제하기 어려운 변수가 많고 공사 기간을 무리해서 단축하기도 어렵다”며 “반면 인허가는 권한이 정부에 있기 때문에 사업 속도를 내기 위해서 가장 먼저 고려할 수 있는 게 초기 심의 간소화”라고 설명했다. 특히 지구 지정과 지구 계획 수립은 절차가 많고 오래 걸리기로 손꼽혀 공공 사업자 사이에서도 절차 간소화에 대한 요구가 높다. 지구 지정은 공공 사업자가 정부에 전략환경영향평가 등 각종 자료를 준비해 ‘지구 지정 제안’을 하는 것이 첫 단계다. 이후 수십 곳의 관계기관 협의와 주민 의견 청취 후 중앙도시계획위원회의 심의를 통과하면 지구로 지정된다. 다만 이는 ‘이곳에 신도시를 건설한다’는 성격의 선언일 뿐 사업자는 1년 이내에 구체적인 조성 계획을 세워 정부에 지구 계획 승인을 신청해야 한다. 이때도 관계기관 협의, 공공주택통합심의위 심의를 거쳐야 비로소 조성 공사를 할 수 있게 된다. 이처럼 절차가 복잡하다 보니 3기 신도시만 하더라도 지구 지정 후 지구 계획 신청까지 1년, 실제 지구 계획 승인까지는 6~8개월이 걸렸다. 건설 업계의 한 관계자는 “3기 신도시는 정부의 의지가 강했던 국책 사업이라 지구 계획 승인 속도가 매우 빨랐던 편”이라며 “심의가 통합돼 관계기관 협의만 한 번에 하더라도 사업 속도가 수 개월에서 1년은 단축될 것”이라고 말했다. 정부도 문제를 인지하고 2023~2024년 100만 ㎡ 이하의 중소규모 택지는 지구 지정 제안 때 지구 계획 승인 신청을 함께할 수 있도록 공공주택특별법과 시행령을 개정했다. 하지만 대상 면적이 작아 적용된 사례는 없는 상태다. 현재로서는 정부가 공공주택특별법 시행령을 개정해 대상 면적을 늘리는 것이 현실적이라는 평가가 나온다. 통합 심의 기준이 100만 ㎡ 이상으로 확대되면 지난해 11월 후보지로 발표된 수도권 신규 택지(서울 서리풀, 고양 대곡역세권, 의왕 오전왕곡, 의정부 용현)도 절차 간소화의 혜택을 보게 될 가능성이 높다. 이곳들은 아직 지구 지정이 되지 않은 데다가 의정부 용현지구(81만 ㎡)를 제외하면 면적이 100만 ㎡를 넘는다. 실제로 LH는 서울 서리풀, 고양 대곡역세권, 의왕 오전왕곡지구에 한해 지구 계획 심의 때 필요한 교통영향평가 관련 용역을 올해 초에 선제적으로 발주했다. 지구 계획 승인 요건인 교통영향평가, 환경영향평가가 조기에 완료되면 지구 지정, 지구 계획 심의를 통합해 받지 못하더라도 인허가 속도를 높일 수 있을 것으로 보인다. 동시에 정부는 착공에 돌입한 3기 신도시 사업의 속도를 내기 위해 지구 내 군부대와 공장을 조속히 옮기는 방안도 추진하고 있다. 특히 고양창릉지구 인근에 위치한 군 탄약고와 관련해 지난해 11월 국방부와 LH가 실무 협의체를 구성해 다른 부대로 이전하는 방향으로 논의를 이어가는 중이다. 정부는 기존에 계획된 택지지구의 용적률을 높이고 주거 용지를 확대해 공급 물량을 늘리는 카드도 만지작거리고 있다. 국토부의 한 관계자는 “신도시 사업을 원활하게 하기 위해 여러 고민을 하고 있다”고 밝혔다. -
서울시, 공급 속도전…재개발 절차 줄여 입주 5.5년 앞당긴다[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.07.24 14:00:00서울시가 사업 절차를 간소화하는 방식으로 평균 18.5년 이상 걸리는 정비사업 기간을 13년으로 단축시킨다. 재개발사업에서 불필요한 행정 절차를 없애거나 단축해 주택 공급 속도전을 펴겠다는 전략이다. 오세훈 서울시장은 24일 신당 9구역(신당동 432-1008번지 일대)을 방문해 주택 공급 촉진 방안을 발표했다. 그동안 신속통합기획(서울시가 가이드라인을 마련해 기획안 입안을 돕는 제도), 규제철폐로 정비구역 지정 확대에 집중했다면 앞으로는 착공부터 입주까지 속도감 있게 추진한다는 구상이다. 우선 신속통합기획 재개발 후보지 선정 직후 정비계획 수립비를 지원하고, 별도의 정비구역 지정 동의서를 생략해 정비구역 지정 기간을 6개월 줄인다. 2021년 신통기획 도입 후 정비구역 지정 기간을 평균 5년에서 2~2.5년으로 단축한 데 이어 6개월을 추가로 단축시킨다는 구상이다. 구역지정 다음 단계인 추진위원회 구성 및 조합설립 시기를 앞당기기 위해 공공보조금 지급 요건과 절차도 개선한다. 기존 주민동의율 50% 이상 충족, 신속통합 사전 기획자문 완료 후에야 지급하던 공공보조금을 별도의 주민동의 절차 없이도 즉시 지원해 추진위원회 구성 시점을 6개월 이상 앞당긴다는 계획이다. 이렇게 되면 후보지 선정 즉시 추진위원회 구성이 가능해지고, 구역지정 절차와 조합설립 준비를 동시에 추진해 평균 3.5년 소요됐던 조합설립을 구역지정 후 1년 이내로 획기적으로 줄일 수 있다고 시는 보고 있다. 다음으로 정비사업 관련 절차를 동시에 처리할 수 있도록 ‘행정절차 사전·병행제도’를 도입한다. 제도 도입시 그동안 조합설립 이후 착공까지 평균 8.5년 걸리던 사업 기간을 6년 이내로, 총 2.5년 단축할 수 있다. 예를 들면 감정평가업체를 사전에 선정해 사업시행인가 직후 바로 평가에 착수하고, 통합심의 중 사업시행계획서도 미리 작성해 심의완료 후 바로 사업시행계획인가 신청을 하도록 준비할 수 있다. 또 철거공사 전 구조·굴토 심의 등도 동시 추진해 착공시기를 앞당긴다. 정비사업 시작 후 지연 없이 신속하게 인허가와 착공이 이뤄지도록 치밀한 공정관리 체계도 가동한다. 기존 구역지정 단계에서만 적용하던 처리기한제를 지정 후부터 공사·준공에 이르는 정비사업 모든 단계(6단계)에 확대 도입한다. 6개 단계별로 표준 처리기한을 설정하고, 42개 세부공정으로 나눠 지연여부를 모니터링한다. 각 사업지에 공정촉진책임관과 갈등관리책임관을 지정해 인허가 단계에서 발생할 수 있는 사업 지연 원인을 사전에 파악하고 실시간 해소할 수 있는 공정·갈등관리 체계를 갖춘다. 오 시장이 찾은 신당 9구역에서는 1만 8651㎡ 면적에 공동주택 8개 동, 315개 가구와 부대시설을 짓는 재개발 사업이 진행 중이다. 2005년 1월 추진위원회 구성, 2010년 정비구역 지정, 2018년 조합설립을 끝냈으나 남산고도 제한과 소규모 개발 등 사업성 확보가 어려워 20년 이상 사업이 지연되고 있다. 서울시는 규제철폐안 3호 ‘높이 규제지역 공공기여 완화’ 첫 적용지로 신당 9구역을 선정해 종상향시 공공기여율 10%→최대 2% 완화를 검토한다. 규제철폐 제3호는 고도지구 등 높이 규제지역에서 용도지역을 상향할 경우 추가로 확보되는 용적률을 현실적으로 활용하지 못하는 문제를 해결하기 위해 1단계 종상향시 기존 공공기여 의무비율(10%)을 지역 여건에 따라 최대 0%까지 완화해주는 제도다. 또 고도지구 최고높이 기준을 28m→45m로 완화해 층수를 7층에서 15층으로 높이고, 사업비 보정계수 등을 통해 용적률을 161%에서 250% 이상으로 대폭 확대해 사업성을 개선한다. 가구 수도 315가구에서 약 500가구 이상으로 늘어난다. 서울시는 2021년 신속통합기획 도입 후 현재까지 재개발·재건축 대상지 총 241곳(37만 8000호)를 선정했고, 145곳(19만 4000호)를 정비구역으로 지정했다. 시는 당초 계획(27만 호)보다 목표치를 높여 내년 6월까지 총 31만 2000호를 대상으로 정비구역으로 지정할 계획이다. -
4만 가구 쏟아지는 수도권…하반기 대어는?[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.09.02 13:20:00수도권에서 9월부터 11월까지 약 4만 가구의 분양 물량이 쏟아진다. 이는 상반기 전체 공급 물량과 맞먹는다. 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 6·27 대책 이후 부동산 시장의 관망세가 짙어지고 있지만 공사비 상승으로 분양가가 계속해서 높아지고 있는 데다 장기간 공급 부족이 예고돼 있어 ‘내 집 마련’을 서두르는 실수요자들의 관심이 높아질 것으로 전망된다. 1일 부동산R114에 따르면 올해 9월부터 11월까지 약 3만 9700가구가 수도권에서 분양된다. 9월에 1만 5781가구, 10월 6264 가구, 11월 1만 7762가구다. 9~11월 분양 물량은 상반기 전체 분양 물량과 비슷한 수준이다. 국토교통부가 발표한 6월 주택 통계에 따르면 수도권 상반기 분양 물량은 4만 900가구에 이른다. 상반기에 비해 하반기에 분양이 집중되고 있다. 상반기 분양 물량은 월별 평균 6500가구에 그쳤지만 8월 1만 8000 가구가 분양되며 올해 기준 월별 최대치를 기록한 이후 공급이 이어지는 추세다. 국토부 관계자는 “상반기 기준 수도권 분양 물량은 전년 대비 18.4%, 특히 서울은 20.3% 감소했다”며 “상반기 대선 등 정치적 불확실성 등으로 공급이 급감한 이후 하반기 들어 회복하는 모습”이라고 설명했다. 9월 수도권 분양 시장에서 가장 주목을 받고 있는 단지는 잠실 르엘이다. 잠실미성크로바 재건축으로 조성되는 잠실 르엘은 지하 3층~지상 35층, 13개 동 규모의 대단지로 전체 1865가구 중 전용 45~74㎡에 걸쳐 216가구가 일반분양된다. 이날부터 1순위 청약이 진행됐다. 분양가는 3.3㎡당 6104만 원 수준으로 전용 74㎡가 18억 6480만 원에 책정됐다. 청약을 하기 위해 6·27 대책으로 인해 약 12억 원가량의 현금이 필요하다. 다만 10억 원 안팎의 시세차익이 예상돼 '로또 청약'으로 불려 관심이 높다. 롯데건설 관계자는 “잠실르엘은 대치·반포·청담에 이어 잠실 핵심 입지에 들어서는 하이엔드 브랜드”라며 “123층 롯데월드타워 맞은편 입지 특성을 고려하면 잠실의 새 랜드마크로 자리 잡을 것으로 예상돼 흥행을 기대하고 있다”고 설명했다. 서울 동작구 사당동 사당3동지역주택조합 단지인 '힐스테이트 이수역 센트럴'에 대한 관심도 높아지고 있다. 총 931가구로 이 중 170가구가 일반분양으로 공급된다. 현대건설이 시공한 단지인 데다 4·7호선인 이수역과 사당역을 이용하기 용이하다. 전용 84㎡ 기준 분양가는 약 20억 원으로 예상되는데 인근 이수푸르지오더프레티움의 전용 84㎡가 22억 원에 거래된 바 있어 2~3억 원의 시세 차익이 기대된다. HDC현대산업개발은 서울 중랑구에서 상봉 센트럴 아이파크를 분양할 예정이다. 이마트 상봉점 부지를 개발해 지하 7층~지상 28층 4개 동 규모로 공급되는 주거복합단지다. 아파트 전용면적 84㎡ 254가구와 오피스텔 전용면적 84㎡ 189실로 구성되며 전체 물량(상생주택 12가구 제외)이 일반에 분양된다. 상봉역 중랑역을 통해 지하철 7호선과 경춘선 경의중앙선 GTX-B노선, KTX 등 총 5개 노선을 이용할 수 있다. 이 외에도 △광명11R구역재개발(4291가구) △검단센트레빌에듀시티(1534가구) 등 경기도와 인천에서도 대단지 분양이 주목을 받고 있다. 10월에도 서울에서 대단지 분양이 이어진다. 포스코이앤씨가 시공을 맡은 영등포구 신길동 신길5구역 지역주택조합 단지인 ‘더샵신풍역'은 10월 분양을 진행한다. 2030가구(전용면적 51~84㎡) 가운데 312가구가 일반분양으로 풀린다. 지하 3층~지상 35층, 16개 동 규모다. 지하철 7호선 신풍역 역세권으로 2026년 신안선 신풍역도 개통 예정이어서 교통 인프라가 좋다는 평가를 받고 있다. 건설 근로자 사망 사고 여파로 포스코이앤씨 시공 단지에 대한 분양 지연 우려가 나왔지만 더샵신풍역의 경우 예정대로 분양 일정이 진행될 예정이다. 포스코이앤씨 관계자는 “조합과 상의를 거쳐 분양을 진행하기로 했다”고 설명했다. DL이앤씨도 10월 서초구 서초동 ‘아크로 드 서초’를 분양한다. 옛 신동아아파트를 16개 동(지하 4층∼지상 39층) 1161가구 규모로 재건축했다. 일반분양은 전용 59㎡ 56가구가 공급된다. 아크로 드 서초는 서울지하철 2호선 강남역과 뱅뱅사거리 사이에 있다. 도보권에 강남 업무지구가 있어 직주근접 단지인 점이 특징이다. 전문가들은 2026년 공급 부족이 예정돼 있어 올해 하반기 청약 시장이 뜨거울 것으로 전망하고 있다. 현대경제연구원은 최근 부동산 시장에 대한 보고서를 발표하고 “향후 주택공급 부족과 가계대출 규제 약화 등에 부동산 가격이 상승할 것”이라고 전망했다. 이 같은 흐름은 실제 청약 경쟁률에서도 나타난다. 6·27 대책 이후 진행된 서울 일반공급 청약 경쟁률은 평균 291대 1을 기록했다. 부동산 업계 관계자는 “서울은 공급 부족으로 규제 이후에도 가격이 흔들리지 않고 있다”면서 “인기 지역에서는 신고가 거래가 이어지고 있어 실수요자 중심의 매수세가 여전히 강하게 작용하고 있다”고 말했다. -
11월까지 수도권서 4만가구 분양…'알짜 단지' 쏟아진다[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.09.01 17:39:19수도권에서 9월부터 11월까지 약 4만 가구의 분양 물량이 쏟아진다. 이는 상반기 전체 공급 물량과 맞먹는다. 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 6·27 대책 이후 부동산 시장의 관망세가 짙어지고 있지만 공사비 상승으로 분양가가 계속해서 높아지고 있는 데다 장기간 공급 부족이 예고돼 있어 ‘내 집 마련’을 서두르는 실수요자들의 관심이 높아질 것으로 전망된다. 1일 부동산R114에 따르면 올해 9월부터 11월까지 약 3만 9700가구가 수도권에서 분양된다. 9월에 1만 5781가구, 10월 6264 가구, 11월 1만 7762가구다. 9~11월 분양 물량은 상반기 전체 분양 물량과 비슷한 수준이다. 국토교통부가 발표한 6월 주택 통계에 따르면 수도권 상반기 분양 물량은 4만 900가구에 이른다. 상반기에 비해 하반기에 분양이 집중되고 있다. 상반기 분양 물량은 월별 평균 6500가구에 그쳤지만 8월 1만 8000 가구가 분양되며 올해 기준 월별 최대치를 기록한 이후 공급이 이어지는 추세다. 국토부 관계자는 “상반기 기준 수도권 분양 물량은 전년 대비 18.4%, 특히 서울은 20.3% 감소했다”며 “상반기 대선 등 정치적 불확실성 등으로 공급이 급감한 이후 하반기 들어 회복하는 모습”이라고 설명했다. 9월 수도권 분양 시장에서 가장 주목을 받고 있는 단지는 잠실 르엘이다. 잠실미성크로바 재건축으로 조성되는 잠실 르엘은 지하 3층~지상 35층, 13개 동 규모의 대단지로 전체 1865가구 중 전용 45~74㎡에 걸쳐 216가구가 일반분양된다. 이날부터 1순위 청약이 진행됐다. 분양가는 3.3㎡당 6104만 원 수준으로 전용 74㎡가 18억 6480만 원에 책정됐다. 청약을 하기 위해 6·27 대책으로 인해 약 12억 원가량의 현금이 필요하다. 다만 10억 원 안팎의 시세차익이 예상돼 '로또 청약'으로 불려 관심이 높다. 롯데건설 관계자는 “잠실르엘은 대치·반포·청담에 이어 잠실 핵심 입지에 들어서는 하이엔드 브랜드”라며 “123층 롯데월드타워 맞은편 입지 특성을 고려하면 잠실의 새 랜드마크로 자리 잡을 것으로 예상돼 흥행을 기대하고 있다”고 설명했다. 서울 동작구 사당동 사당3동지역주택조합 단지인 '힐스테이트 이수역 센트럴'에 대한 관심도 높아지고 있다. 총 931가구로 이 중 170가구가 일반분양으로 공급된다. 현대건설이 시공한 단지인 데다 4·7호선인 이수역과 사당역을 이용하기 용이하다. 전용 84㎡ 기준 분양가는 약 20억 원으로 예상되는데 인근 이수푸르지오더프레티움의 전용 84㎡가 22억 원에 거래된 바 있어 2~3억 원의 시세 차익이 기대된다. HDC현대산업개발은 서울 중랑구에서 상봉 센트럴 아이파크를 분양할 예정이다. 이마트 상봉점 부지를 개발해 지하 7층~지상 28층 4개 동 규모로 공급되는 주거복합단지다. 아파트 전용면적 84㎡ 254가구와 오피스텔 전용면적 84㎡ 189실로 구성되며 전체 물량(상생주택 12가구 제외)이 일반에 분양된다. 상봉역 중랑역을 통해 지하철 7호선과 경춘선 경의중앙선 GTX-B노선, KTX 등 총 5개 노선을 이용할 수 있다. 이 외에도 △광명11R구역재개발(4291가구) △검단센트레빌에듀시티(1534가구) 등 경기도와 인천에서도 대단지 분양이 주목을 받고 있다. 10월에도 서울에서 대단지 분양이 이어진다. 포스코이앤씨가 시공을 맡은 영등포구 신길동 신길5구역 지역주택조합 단지인 ‘더샵신풍역'은 10월 분양을 진행한다. 2054가구(전용면적 51~84㎡) 가운데 332가구가 일반분양으로 풀린다. 지하 3층~지상 35층, 16개 동 규모다. 지하철 7호선 신풍역 역세권으로 신안선 신풍역도 개통 예정이어서 교통 인프라가 좋다는 평가를 받고 있다. 전 현장 작업중지 여파로 포스코이앤씨 시공 단지에 대한 분양 지연 우려가 나왔지만 더샵신풍역의 경우 예정대로 분양 일정이 진행될 예정이다. 포스코이앤씨 관계자는 “조합과 상의를 거쳐 분양을 진행하기로 했다”고 설명했다. DL이앤씨도 10월 서초구 서초동 ‘아크로 드 서초’를 분양한다. 옛 신동아아파트를 16개 동(지하 4층∼지상 39층) 1161가구 규모로 재건축했다. 일반분양은 전용 59㎡ 56가구가 공급된다. 아크로 드 서초는 서울지하철 2호선 강남역과 뱅뱅사거리 사이에 있다. 도보권에 강남 업무지구가 있어 직주근접 단지인 점이 특징이다. 전문가들은 2026년 공급 부족이 예정돼 있어 올해 하반기 청약 시장이 뜨거울 것으로 전망하고 있다. 현대경제연구원은 최근 부동산 시장에 대한 보고서를 발표하고 “향후 주택공급 부족과 가계대출 규제 약화 등에 부동산 가격이 상승할 것”이라고 전망했다. 이 같은 흐름은 실제 청약 경쟁률에서도 나타난다. 6·27 대책 이후 진행된 서울 일반공급 청약 경쟁률은 평균 291대 1을 기록했다. 부동산 업계 관계자는 “서울은 공급 부족으로 규제 이후에도 가격이 흔들리지 않고 있다”면서 “인기 지역에서는 신고가 거래가 이어지고 있어 실수요자 중심의 매수세가 여전히 강하게 작용하고 있다”고 말했다. -
소셜믹스 원칙 vs 주택공급 속도, '딜레마' 커지는 서울시 [집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.09.01 10:06:00서울시의 강화된 소셜믹스 정책이 정비사업 속도전의 가장 큰 걸림돌로 떠오르고 있다. 서울시가 아파트 단지 내에 분양 주택과 공공 임대 주택을 섞어 배치하는 소셜믹스 정책을 강화하면서 정비사업 조합과 갈등이 불거져 주택 공급 차질로 이어질 수 있기 때문이다. 31일 정비업계에 따르면 서울시는 소셜믹스 정책 관련 논란이 잇따르자 연내 확정을 목표로 가이드라인 마련에 나섰다. 기존의 동·호수 공개 추첨 등의 기준을 유연하게 적용하되 공공 임대 주택 공급량 유지와 해당 단지 내 공공 기여의 원칙을 유지한다는 방침이다. 이와 관련해 오세훈 서울시장은 7월 기자간담회에서 “서울시가 추구해야 하는 본질적인 목표는 소셜믹스 정책 때문에 공급이 늦어져서는 안 된다는 것”이라며 “유연화를 통해 공공 주택을 더 많이, 신속하게 공급하는 데 초점을 맞추겠다”고 밝힌 바 있다. 그러나 앞서 오 시장은 2022년 1월 주택정책실 신년 업무 보고에서 신축 아파트 단지의 공공 임대 주택에 대한 차별이 없는 ‘완전한 소셜믹스’ 구현을 주문했다. 이같이 사회적 격차 해소를 목적으로 서울시가 추진하는 소셜믹스 정책 기조가 바뀐 주요 배경으로는 주택 공급 차질 우려가 꼽힌다. 서울의 주요 주택 공급 수단인 정비사업이 소셜믹스를 둘러싼 논란으로 차질이 빚어지면 공급에 타격이 불가피하기 때문이다. 서울시의 강화된 소셜믹스 정책으로 논란이 불거진 대표적인 정비사업장은 6387가구 규모의 대단지로 탈바꿈이 예정된 송파구 잠실주공5단지다. 이 단지는 올해 4월 서울시 정비사업 통합심의위원회에서 공공 임대 주택 대부분을 한강변 인접 주동을 제외한 저층부, 비선호 동에 배치했다는 등의 이유로 심의가 보류됐다. 그러자 조합 내부에서 “수억 원대의 가치가 예상되는 한강 조망권을 임대 가구에 주는 것은 조합원 재산권 침해”라는 주장이 제기되는 등 반발이 거셌다. 결국 조합은 심의 의견을 반영해 한강변 주동에 공공 임대 주택을 배치한 건축계획 수정안을 제출해 6월 정비사업 통합심의위원회 심의를 통과했다. 또 강남구 대치동 구마을3지구 재건축사업을 통해 이달 입주가 시작된 282가구 규모의 디에이치 대치 에델루이는 서울시의 이 같은 정책을 어기고 분양 주택과 임대 주택의 동·호수 추첨을 별도로 진행했다. 결국 그 대가로 20억 원의 현금을 기부채납해야했다. 압구정3구역의 경우 2023년 임대 주택의 별도 동 배치 등의 이유로 서울시가 시정 조치까지 요구했다. 이는 서울시의 강화된 소셜믹스 정책에 대한 정비사업장의 거부감을 보여준 사례로 평가된다. 서초구의 한 재건축조합장은 “조합원 대부분은 서울시의 강화된 소셜믹스 정책에 반대한다”며 “현재처럼 분양 주택과 임대 주택을 섞어 배치하면 바로 옆 임대 주택에 어떤 사람이 살게 될지, 어떤 문제를 일으킬지 알 수 없는 만큼 임대 주택은 별도의 동으로 분리해야 한다”고 주장했다. 그동안 서울시는 이 같은 정비사업장의 반발에도 인허가권을 앞세워 강화된 소셜믹스 정책을 강행해 왔다. 전문가들은 서울시가 소모적인 갈등을 줄이면서 정비사업을 통한 주택 공급을 이어가기 위해서는 신중하게 접근해야 한다고 지적했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “소셜믹스 정책은 정비사업 주택 소유자, 공공 임대 주택 수요자 등 이해 당사자들 간 입장이 첨예하게 엇갈리는 문제”라며 “서울시의 신중한 접근이 이뤄지지 않으면 정비사업을 둘러싼 갈등과 인허가 절차 지연으로 결국 주택 공급에 차질이 불가피할 것”이라고 설명했다. -
“서울 집값 폭등하는 이유 이거네”…5만 가구 늘어날 때 집은 3만 가구만 늘어 [집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.08.29 14:32:00서울의 1·2인 가구가 늘면서 가구 증가 속도가 주택 공급 속도를 7년째 앞지른 것으로 나타났다. 28일 부동산R114에 따르면 2021부터 2023년까지 연평균 서울 가구 수는 5만 3000가구가 증가한 반면 주택 증가분은 3만 3000가구로 확인돼 연 2만 가구의 초과 수요가 발생했다. 2017년 이후 서울의 가구 수 증가분이 주택 수 증가분을 넘는 상황이 7년째 이어지고 있다. 전국 및 시도별 주택 총량과 가구 총량을 비교했을 때도 서울을 비롯한 수도권의 주택 부족 현상이 확인됐다. 서울의 경우 주택 총량이 가구 총량보다 26만 3000가구 부족했으며 경기와 인천 역시 각각 3만 6000가구, 1만 1000가구가 적었다. 대전 역시 2만 4000 가구의 주택이 부족했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "가구 수 증가 속도가 주택공급 보다 더 빠른 지역에서는 전월세 수요가 지속적으로 늘어날 수밖에 없는 구조"라면서 "주택 총량이 부족한 서울과 수도권 위주로 맞춤형 공급 확대 정책이 필요하다"고 말했다. -
"중대재해 근절"… 국토부·건설업계 '2025 건설의 날 기념식' 개최
부동산 건설업계 2025.08.27 09:23:15정부와 건설업계가 건설산업의 미래 발전을 다짐하는 ‘건설의 날 기념식’을 개최했다. 국토교통부와 대한건설단체총연합회는 서울 강남구 건설회관에서 ‘건설, 우리의 꿈과 미래를 위한 약속’을 주제로 ‘2025 건설의 날 기념식’을 열었다고 27일 밝혔다. 이날 행사에는 김윤덕 국토교통부 장관과 맹성규 국회 국토교통위원장(더불어민주당 의원), 한승구 대한건설단체총연합회 회장, 윤학수 대한전문건설협회 회장, 정부 포상 수상자 등 700여 명이 참석했다. 건설산업 발전 공로자들에게는 훈·포장 등 111점의 포상이 수여됐다. 금탑산업훈장은 35년간 주요 국책사업을 성공적으로 수행한 김상수 한림건설 회장이 받았다. 은탑산업훈장은 이성수 신우공영 대표와 정달홍 성보엔지니어링 회장, 동탑산업훈장은 이용호 신성건설 대표·장세현 동극건설 대표·이선구 대흥건설 대표에게 수여됐다. 또 산업포장은 임근홍 유림건설 대표 등 3인, 대통령표창은 홍진영 태백개발중기 대표 등 6인, 국무총리표창은 이훈구 신도종합건설 대표 등 6인, 국토교통부표창은 정길모 삼원종합건설 대표 등 90인이 받았다. 올해 기념식에서는 그동안 건설산업이 이뤄온 성과, 위기극복을 위한 노력과 다짐을 함께 공유하는 주제 영상도 상영됐다. 또 건설현장 중대재해 근절 및 건설안전 문화 혁신을 위한 결의문 낭독 등도 진행됐다. 김 장관은 “건설산업이 저성장 경기침체의 어려움을 극복하고 미래로 도약할 수 있도록 주택공급 확대, 스마트 건설기술 도입, 해외건설 진출 등을 적극 지원하겠다”며 “건설현장이 국민에게 신뢰받는 안전한 일터가 될 수 있도록 산업 체질개선과 안전문화 정착에도 최선을 다할 것”이라고 강조했다. 한 회장은 “건설산업은 건설업 취업자 200만 명, 국내총생산 중 건설투자액 15%, 반도체·자동차에 이어 수출분야에서 세 번째로 1조 달러 달성 등 국가 경제발전에 기여했다”며 “최근 잦은 중대재해로 인해 젊은 인재들이 진출을 꺼리는데 건설산업을 ‘일하고 싶은 산업’으로 재해가 없는 안전한 일터로 만들어 나가자”고 밝혔다. -
[단독] 정부, 다음주 부동산 공급대책 발표
경제·금융 경제·금융일반 2025.08.26 15:19:50정부가 다음 주 부동산 공급 대책을 발표한다. 정부는 이번 대책에서 서울 등 수도권 아파트 공급을 늘리되 전세자금대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등 금융 규제는 제외하기로 가닥을 잡았다. 6·27 대책 이후 집값이 안정세로 돌아서는 효과가 나타나고 있어 다음번 기준금리 인하 때까지 좀 더 시간을 두고 시장 흐름을 지켜본다는 계획이다. 26일 관계부처에 따르면 국토교통부는 기획재정부·금융위원회 등과 막판 조율을 거쳐 다음 주 주택 공급 대책을 발표할 예정이다. 정부는 2030년까지 서울과 경기도를 중심으로 한 수도권 아파트 공급을 최대한 확보한다는 방침이다. 이를 위해 △수도권 공공택지, 노후 청사, 유휴 부지 활용 △3기 신도시 공급 촉진 △도심 내 유휴지 개발 △재건축·재개발 활성화 등 공급 확대 대책을 내놓을 계획이다. 이른바 ‘로또 청약’ 과열을 줄이기 위한 후속 조치와 함께 토지임대부·지분적립형·이익공유형 등 부담 가능 주택 공급 확대도 이번 부동산 공급 대책에 담기는 것으로 알려졌다. 관심을 모았던 전세대출 DSR 규제 적용과 규제 지역 확대 방안은 이번에 포함되지 않았다. 전세의 월세화 가속화와 실수요자 반발 등에 대한 우려를 감안한 조치다. 소득이 낮은 세대주가 이사 과정에서 대출 한도가 줄어들어 피해를 볼 수 있다는 점도 고려했다. 규제 지역에 대한 주택담보인정비율(LTV) 인하 등 그동안 시장에서 거론돼왔던 대출 규제 강화 방안도 이번에는 제외된다. 현재 무주택자의 경우 규제 지역은 최대 50%, 비규제 지역은 70%까지 LTV를 적용받고 있다. 정부는 6월 27일 내놓은 대출 규제로 소득과 주택 가격과 무관하게 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 신축 아파트에 대해서는 전세자금대출을 금지했다. 이 여파로 서울 아파트 거래량이 급감하고 가격 상승 폭도 줄어들면서 과열 양상은 진정되는 분위기다. 정부는 이 같은 6.27 부동산 대책을 긍정적으로 평가하면서 당장은 수요 억제와 같은 규제를 미루되 부동산 시장 상황에 따라 연내나 내년 초에는 추가 수요 억제 카드를 다시 꺼내는 방안도 검토 중이다. 실제 서울 아파트를 중심으로 다시 가격이 꿈틀거리고 있는 점이 변수다. 한국은행이 25일 발표한 2025년 8월 소비자동향조사에 따르면 이달 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 111로 전월 대비 2포인트 상승했다. 이는 6월 이후 최고치로 2022년 7월 이후 최대 폭(-11포인트)으로 떨어졌던 지난달과 비교하면 한 달 만에 반등한 것이다. 다음 주에 발표되는 부동산 공급 대책은 새 정부가 내놓는 첫 번째 주택 공급 청사진이라는 점에서 향후 부동산 정책 기조를 가늠하는 분수령이 될 것으로 전망된다. 앞서 김윤덕 국토부 장관은 19일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “공급 대책 발표에는 치밀하고 안정적인 준비가 필요하다”며 “여러 안을 준비하고 있다”고 말했다. -
9월 수도권 아파트 입주물량 전월대비 41% 감소 [집슐랭]
부동산 분양 2025.08.25 10:25:049월 전국 아파트 입주 물량이 전월 대비 30% 넘게 줄어든 1만1000가구 규모에 그칠 전망이다. 수도권에서도 서울은 128가구만 입주한다. 직방은 9월 전국 아파트 입주 물량이 1만 1134가구를 기록할 것이라고 25일 밝혔다. 전월 1만 6549가구 대비 약 33% 감소한 수치다. 9월 수도권 입주 물량은 전월 9655가구보다 약 41% 감소한 5695가구로 예상됐다. 서울 128가구, 경기 4692가구, 인천 875가구로 모두 전월 대비 감소한다. 서울에서는 하이엔드 주거단지로 주목받은 광진구 광장동 '포제스한강(128가구)'이 입주한다. 경기는 평택에서 '이편한세상평택라씨엘로(1063가구)', '이편한세상평택하이센트(916가구)' 등 2621가구가 입주한다. 시흥은 '신천역에피트(1297가구)'가 입주를 앞두고 있다. 안성과 파주고 각각 474가구, 300가구 입주가 예정됐다. 지방 입주 물량도 5439가구로 전월 6894가구보다 21% 줄어든다. 이는 2022년 1월(3491가구) 이후 가장 적은 물량으로, 충북(1849가구), 경남(1779가구), 광주(869가구), 전북(834가구), 대구(108가구) 등 5개 지역에서만 입주가 진행된다. 충북 청주시 서원구에는 1849가구 규모 '한화포레나청주매봉'이 9월 말 입주를 앞두고 있다. 경남은 대상공원 인근에 있는 '힐스테이트창원더퍼스트(1779가구')가, 광주는 남구 월산동 '더퍼스트데시앙(565가구)', 광산구 신창동 '신창유탑리버시티(304가구)'가 입주한다. 새 아파트 입주 시장에도 6·27 대책 여파가 이어지고 있다. 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고 소유권이전 등기 전 세입자 전세대출이 불가능해지면서 수분양자 자금계획에 직접적인 타격이 발생하고 있다. 입주 시점에 전세 세입자의 보증금을 통해 잔금을 충당할 수 없게 되자 7월 수도권 분양권·입주권 거래는 전월 대비 약 40% 감소한 644건에 그쳤다. 김은선 직방 데이터랩실 랩장은 "정부가 늦어도 9월 초까지 주택공급 대책을 발표할 예정"이라며 "일부 지역에서 아파트 매수세가 증가하는 조짐도 나타나면서 이번 대책은 단순한 공급 확대를 넘어 투기 수요 억제를 위한 고강도 규제가 병행될 가능성이 있다"고 내다봤다. -
[시론] 규제보다 주택공급이 우선이다
오피니언 사외칼럼 2025.08.20 18:12:12이재명 정부가 출범한 지 두 달 반이 됐다. 취임 한 달도 되기 전에 나온 첫 부동산 대책은 대출 규제였다. 대책이 나오기 직전인 6월 넷째 주(6월 23일 기준) 한국부동산원이 발표한 서울 주간 아파트 가격 변동률을 보면 성동구가 한 주간에 0.99% 올랐고, 송파구도 0.88% 상승하면서 서울 지역 대부분이 급등세를 나타냈다. 이에 정부는 집값 안정을 위해 서울과 수도권 지역에서 주택담보대출과 전세금 대출을 옥죄는 대책을 발표했다. 6·27 대책은 발표 다음 날부터 즉시 시행됐다. 정부가 부동산 시장 변동성에 얼마나 다급해했는지 알 수 있다. 한 달 반이 지난 8월 둘째 주(8월 11일 기준) 한국부동산원 발표 자료를 보면 성동구가 0.24%, 송파구는 0.31%로 상승 폭이 대폭 축소됐다. 6·27 대책으로 서울 대부분의 아파트 단지는 매수 관망세가 확산하면서 거래 또한 감소하는 등 규제 효과가 나타났다. 이러한 효과는 길면 6개월, 짧으면 3개월 정도일 것이다. 대책 효과가 끝나기 전에 하루빨리 추가 정책을 내놓아야 집권 초반 부동산 시장의 안정을 꾀할 수 있을 것이다. 주택 가격에 영향을 미치는 요인 중 하나가 바로 공급 정책이다. 주택 공급만큼은 일관성 있고 지속·예측 가능한 정책을 내놓을 수 있다. 그러나 주택 수요와 유동성 자금의 증감은 변동성이 크고 심리적 요인까지 작용하기 때문에 일관성 있고 지속 가능한 정책을 내놓을 수가 없어 시장 상황에 맞춰 그때그때 탄력적으로 운용될 수밖에 없다. 그런데 정부는 오히려 14일 서울이 아닌 지방 중심의 건설투자 보강 방안을 내놓았다. 어디가 먼저인지, 어디가 더 시급한지 순서는 없지만 당장 시장이 불안한 곳부터 주택 공급 정책을 내놓았어야 했다. 지방도 미분양 주택이 늘어나고 있어 대책이 필요하지만 말이다. 이제라도 정부는 서울·수도권 지역의 주택 가격이 다시 오르기 전에 공급 정책을 내놓아야 한다. 아직 본격적으로 공급하지 못하고 있는 3기 신도시 아파트 건설을 서두를 필요가 있다. 아울러 도심지의 재개발·재건축 정비사업 규제 완화를 통해 공급을 늘려야 한다. 역세권 개발이나 도심 복합개발도 너무 많은 공공기여를 요구하는 탓에 지금까지 단 한 건도 사업이 마무리된 곳이 없는 실정이다. 이 역시 빠른 공급을 위해서는 적정한 공공기여를 요구해야 할 것이다. 국공유지 등 유휴 부지의 개발과 더불어 서리풀지구 등 택지개발예정지구도 차질 없이 추진돼야 한다. 더 시급한 것은 단기 주택 공급이 가능한 비아파트 부문의 활성화 정책이다. 비아파트인 다세대·연립주택 등은 3~6개월이면 입주가 가능하다. 수요자들이 불안해하는 전세보증금을 보호받을 수 있는 확실한 대책만 나온다면 비아파트 부문의 공급도 충분히 늘어날 수 있다. 요즘 젊은 사람들이 선호하는 오피스텔은 주택법이 아니라 건축법이 적용되고 있다. 이에 일정 면적 이하의 소형 오피스텔은 주택 수에서 제외하는 방법도 고민해봤으면 한다. 주택 시장은 규제도 필요하지만 이보다 더 중요한 것은 수요자가 원하는 시기에, 원하는 지역에, 원하는 주택을 공급하는 것이다. 이것이 힘들다면 이제는 서울 강남 지역을 비롯해 수요가 몰리는 지역에서 경기도로, 지방으로 이주를 원하는 사람들에게 취득세·양도세 등 세제 혜택 등을 완화하거나 일시 면제해 수요를 분산하는 정책도 고민할 때가 됐다. -
모아주택 활성화 추진…분담금 7000만원 낮추고 사업기간은 2년 단축
부동산 정책·제도 2025.08.20 07:00:00서울시가 낮은 사업성으로 인해 일반 재개발 사업보다 사업 진행 속도가 더뎠던 모아주택 활성화를 위해 재건축·재개발에만 적용됐던 사업성 보정계수를 도입한다. 사업성 보정계수가 도입되면 공공기여가 줄어들어 사업성이 높아진다. 또 역세권 등 입지가 좋은 모아타운은 용적률을 높이고 사업 추진을 위한 금융을 지원하기로 했다. 서울시는 이번 활성화 방안으로 모아주택·모아타운 사업 기간이 최대 2년, 가구당 분담금은 평균 7000만 원 줄어들 것으로 전망했다. 19일 오세훈 서울시장은 ‘모아주택 활성화방안’을 발표하고 1호 대상지로 일명 '똥골마을'로 불리는 서대문구 현저동 1-5번지 일대를 선정했다. 모아주택 활성화 방안의 가장 큰 특징은 기존 대규모 재개발·재건축에만 적용하던 ‘사업성 보정계수’를 모아주택에 도입하기로 한 점이다. 사업성 보정계수란 서울 평균보다 땅값이 낮은 재건축·재개발 사업지에 대해 임대주택은 줄이고 일반분양 물량을 늘려 사업성을 높이기 위한 도구다. 땅값이 낮은 사업장일수록 보정계수가 높게 산정된다. 서울시는 이미 선정된 모아타운 12곳에 사업성 보정계수 1.5를 적용한 후 자체 시뮬레이션을 한 결과 주민 평균 분담금이 7000만 원 줄어드는 것으로 확인됐다고 밝혔다. 현재 추진 중인 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가 이하인 만큼 대다수가 혜택을 받을 전망이다. 또 간선도로변이나 역세권 등 기반시설이 우수한 입지의 모아타운 대상지는 용도지역을 준주거지역까지 상향하기로 했다. 용적률을 높이면 약 7000가구가 추가로 공급될 전망이다. 사업 초기 동력확보를 위한 금융지원도 확대한다. 시가 모아주택조합 초기 운영비와 용역비를 최대 20억 원까지 직접 융자 지원한다. 사업비의 70%가량을 차지하는 공사비는 서울시와 서울주택도시개발공사(SH), 금융기관이 협업해 기존 주택도시보증공사(HUG) 대비 0.6%포인트 낮은 금리로 융자한다. 시는 올해 안에 금융기관과 구체적인 상품 조건, 내용 등을 검토한 후 이르면 내년 중 융자상품을 출시할 계획이다. 행정절차도 간소화해 사업기간도 줄인다. 그동안 이원화됐던 ‘모아타운 관리계획’과 ‘모아주택 건축계획’을 병행 수립해 사업 계획 기간을 최대 1년가량 줄인다. 이와 함께 시와 자치구가 사업성 분석, 조합설립 과정, 조합 사업비 지원을 비롯해 조합설립 동의에 필요한 개략 건축계획, 추정 분담금 산정 등 전문적인 분야에 대해 직접적인 지원을 펼쳐 사업 소요기간을 추가로 1년가량 더 줄인다는 방침이다. 아울러 SH는 도시계획 규제지역은 물론 모아타운, 모아주택(가로주택정비사업)의 사업성 정밀진단 분석 서비스까지 확대 제공할 계획이다. 대상 지역은 하반기 모집 예정이다. 사업성 분석에는 법적 상한 용적률 및 종상향 등을 고려한 건축계획, 자산 가치 평가, 사업비 산출을 통한 수익률 예측 및 추정분담금 산정 등이 포함된다. 또 조합원 50% 이상 동의로 SH와 공동으로 사업을 시행할 경우 사업 면적 확대(2만㎡→ 4만㎡), 임대주택 비율 완화(50%→ 30%), HUG 저리 융자(1.9%) 등 사업여건 개선을 위한 인센티브도 제공한다. 오 시장은 이날 모아주택 활성화 적용 대상지 1호인 현저동 1-5번지 일대를 직접 찾아 현장을 점검했다. 현저동 일대는 지난 6월 모아타운 관리계획 승인 후 현재 조합설립 동의서 징구율이 72.1%에 달한다. 오는 10월 조합설립인가, 내년 3월 통합심의, 9월 사업시행계획인가를 거쳐 12월 착공을 앞두고 있다. 2029년 12월 366가구 준공이 목표로 5년 내 입주 예정이다. 오 시장은 "모아주택과 모아타운은 개발이 진행되지 못하는 노후 저층 주거지 문제를 해결하기 위한 서울시의 혁신적인 접근"이라며 "그동안 모아타운을 선정하고 확대해 주택공급 기반을 다졌다면, 이제는 모아주택을 실질적이고 더 빠르게 공급하는 데 집중할 것"이라고 말했다. 한편 서울시가 2022년 모아주택 개발 사업을 도입한 이후 현재까지 모아주택 166곳 3만4811가구가 조합 설립 인가를 받았다. 모아타운은 116곳이 추진 중이다. -
서울시, 모아타운 공공기여 줄이고 일반분양 늘려 사업성↑…저금리 금융 지원도
부동산 분양 2025.08.19 14:20:00서울시가 주택 공급을 늘리기 위해 모아주택·모아타운 개발 속도를 높인다. 재개발·재건축에만 적용했던 ‘사업성 보정계수’를 모아주택에 적용해 공공기여는 줄이고 일반 분양 가구수를 늘려 분담금을 낮춘다는 계획이다. 또 역세권 등 입지가 좋은 모아타운은 용적률을 높이고 사업 추진을 위한 금융을 지원해 초기 동력 확보에 나선다. 서울시는 이번 활성화 방안으로 모아주택·모아타운 사업 기간은 최대 2년, 가구당 분담금은 평균 7000만 원 줄어들 것으로 전망했다. 공급 가능한 모아주택도 11만 7000호에 이를 것으로 보고 있다. 19일 서울시는 ‘모아주택 활성화방안’을 발표하고 20년간 무허가로 방치된 서울 서대문구 현저동 1-5번지 일대, 일명 ‘똥골마을’을 1호 대상지로 선정했다고 밝혔다. 이 곳은 노후 건축물 비율이 100%, 무허가주택 비율이 85%에 이르며 공·폐가가 밀집해 있어 신속한 정비가 요구되는 곳이다. 지난 6월 모아타운 관리계획 승인 후 현재 조합설립 동의서 징구율이 72.1%에 달하며 오는 10월 조합설립인가, 내년 3월 통합심의, 9월 사업시행계획인가를 거쳐 12월 착공을 앞두고 있다. 2029년 12월 366가구 준공이 목표로 5년 내 입주 예정이다. 2022년에 처음 시행된 모아주택·모아타운은 대규모 재개발이 어려운 낡은 주택이 밀집한 저층 주거지(10만㎡ 내외)를 여러 필지 단위로 묶어 새로 짓는 정비사업 방식이다. 소규모 주택 정비사업으로 노후 주택과 신축·구축 건물이 뒤섞여 있는 복잡한 지역도 주거 환경이 개선된다는 장점이 있지만, 사업성이 크지 않아 분담금이 높아 속도 내기가 쉽지 않았다. 이에 서울시는 이번 활성화 방안에서 기존 대규모 재개발·재건축에만 적용하던 ‘사업성 보정계수’를 모아주택에도 도입해 사업성을 높인다는 계획이다. 현재 추진 중인 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가 이하 지역인 만큼, 대다수 사업지가 ‘사업성 보정계수’ 적용을 통해 혜택을 받을 것으로 보인다. ‘사업성 보정계수’란 서울 평균보다 땅값이 낮은 재건축·재개발 사업지에 대해 임대주택은 줄이고 일반분양 물량을 늘려 사업성을 높이기 위한 도구로 땅값이 낮은 사업장일수록 보정계수가 높게 산정된다. 서울시는 이미 선정된 모아타운 12곳에 사업성 보정계수 1.5를 적용한 후 자체 시뮬레이션을 한 결과 비례율이 평균 13%p 상승하고, 주민 평균 분담금이 7000만 원 줄어드는 것으로 확인됐다고 밝혔다. 또 간선도로변이나 역세권 등 기반시설이 우수한 입지는 준주거지역까지 상향해 모아주택 총 7000호를 추가로 공급할 수 있는 기반을 마련한다. 배후지역까지 개발이 가능해져 주택공급량이 늘고 사업성도 개선될 것으로 보인다. 여기에 사업 초기 동력확보를 위한 금융지원을 확대한다. 우선 모아주택조합 초기 운영비와 용역비를 최대 20억 원까지 시가 직접 융자 지원한다. 사업비의 70%가량을 차지하는 공사비는 서울시와 서울주택도시개발공사(SH), 금융기관이 협업해 기존 주택도시보증공사(HUG) 대비 0.6%p 낮은 금리로 융자한다. 시는 올해 안에 금융기관과 구체적인 상품 조건, 내용 등을 검토한 후 이르면 내년 중 융자상품을 출시할 계획이다. 행정절차도 대폭 혁신한다. 그동안 이원화됐던 ‘모아타운 관리계획’과 ‘모아주택 건축계획’을 병행수립해 사업 계획 기간을 최대 1년 가량 줄인다. 이와 함께 시와 자치구가 사업성 분석, 조합설립 과정, 조합 사업비 지원을 비롯해 조합설립 동의에 필요한 개략 건축계획, 추정 분담금 산정 등 전문적인 분야에 대해 직접적인 지원을 펼쳐 사업 소요기간을 추가로 1년가량 더 줄인다는 방침이다. 아울러 SH는 도시계획 규제지역은 물론 모아타운, 모아주택(가로주택정비사업)의 사업성 정밀진단 분석 서비스까지 확대 제공할 계획이다. 대상지역은 하반기 모집 예정이다. 사업성 분석에는 법적 상한 용적률 및 종상향 등을 고려한 건축계획, 자산 가치 평가, 사업비 산출을 통한 수익률 예측 및 추정분담금 산정 등이 포함된다. 또 조합원 50% 이상 동의로 SH와 공동으로 사업을 시행할 경우사업 면적 확대(2만㎡→ 4만㎡), 임대주택 비율 완화(50%→ 30%), HUG 저리융자(1.9%) 등 사업여건 개선을 위한 인센티브도 제공한다. 오세훈 시장은 이날 모아주택 활성화 적용 대상지 1호인 현저동 1-5번지 일대를 직접 찾아 현장을 점검하고 주민들과 만나 “그동안 모아타운을 선정하고 확대해 주택공급 기반을 다졌다면, 이제는 모아주택을 실질적이고 더 빠르게 공급하는데 집중할 것”이라고 강조했다. -
서울시, 모아타운·모아주택 5곳 추진…3433가구 주택공급
부동산 분양 2025.08.19 11:15:00서울시가 노후 저층 주거지 개선을 위해 모아주택·모아타운 사업 5개 지역을 확정해 총 3433가구 규모 주택공급에 나선다. 18일 서울시는 ‘제12차 소규모주택정비 통합심의 소위원회’에서 강서구 방화동 247-71번지 일대 모아주택 외 4건을 통과시켰다고 밝혔다. 통과된 안건은 △강서구 방화동 217-71 일대 모아주택 △강북구 미아동 767-51 일대 모아주택 △강북구 수유동 52-1 일대 모아타운 △은평구 불광동 170 일대 모아타운 △양천구 목4동 728-1 일대의 모아타운이다. 개발 사업 완료 시 모아주택 총 3433가구(임대 664가구 포함)가 공급될 예정이다. 강서구 방화동 247-71번지 일대 가로주택정비사업은 지하 3층~지상 14층, 5개 동 규모로 212가구(임대 29가구 포함)를 공급한다. △제2종일반주거지역 내 건축물 층수 완화 △전체 세대수의 13.7% 임대주택 건설에 따른 용적률 완화 △대지 안의 공지기준 완화를 적용해 사업성을 확보했다. 서울시는 신방화역 인근 입지를 활용해 북동측(초원로 변) 저층부에 근린생활시설도 조성할 계획이다. 좁았던 도로를 확폭하고 대지내 공지를 활용하여 차량 소통과 보행 안전을 모두 챙겼다. 강북구 미아동 767-51 일대 모아주택은 4개 동, 지하 2층~지상 18층 규모로 262가구(임대 27가구 포함)를 공급한다. 이 지역은 전체 가구 수의 10% 이상 임대주택 건설 및 제로에너지건축물 인증에 따라 용적률이 200%→247.70%로 완화됐다. 기존에 보도와 차도가 분리되지 않았던 도로에는 2m 보행로를 만들어 안전한 통학로를 확보했다. 강북구 수유초등학교 부근 수유동 52-1 일대 모아타운은 모아주택 2개소 추진을 통해 총 754가구(임대 134가구 포함)가 공급된다. 이번 통합심의에서 모아타운 관리계획이 변경됨에 따라 신속하고 체계적인 사업 추진이 가능하게 됐다. 변경된 계획안에 따르면 수유초등학교와 역세권을 고려해 커뮤니티가로(삼양로74다길)를 조성해 지역 활성화를 도모한다. 색동어린이공원 면적을 기존 2341.2㎡에서 3387.2㎡로 늘려 공원 기능도 강화했다. 은평구 불광동 170 일대 모아타운에는 총 1433가구(임대 262가구 포함)가 공급될 예정이다. 노후 건축물이 밀집되고 주차장 등 기반시설이 부족했던 이 지역은, 인근 중학교와 북한산 둘레길을 연계해 공공보행통로와 커뮤니티가가 조성되고 거점시설 구축을 위한 공공공지가 신설될 예정이다. 양천구 목4동 728-1번지 일대 모아타운에는 총 772가구(임대 212가구 포함)가 공급된다. 이곳은 노후 건축물 비율이 65.7%에 달하고 도로, 주차장 등 기반시설이 열악해 개선이 시급했다. 이번 모아타운 관리계획에 따르면, 기존 좁은 도로를 넓히고 건축 한계선을 지정해 안전한 보행로를 확보했다. 특히, 노후한 목4동 주민센터를 이전(목동중앙남로3길)해 공공청사를 계획하며, 청사 지하에는 공영주차장을 만들어 주민 편의를 도모했다. 현재 대상지는 2종일반주거지역(7층 이하)으로, 서울시는 용도지역 상향을 통한 사업성 확보와 기부채납 임대주택에 따른 건축 가이드라인을 제시했다. 또 불법 주·정차가 빈번해 목동중앙남로3가길(8m→10m) 및 목동중앙남로9가길(6m→8m), 목동중앙남로7길(6m→8m), 목동중앙남로5길(6m→8m)을 넓히고 건축한계선을 지정해 보행로를 만들 예정이다. 최진석 서울시 주택실장은 “강북 수유동을 비롯해 재개발이 어려운 노후저층 주거지 5곳이 모아타운·모아주택을 통해 쾌적한 주거단지로 거듭나고 있다”며 “신속한 사업 추진으로 주택 공급을 확대하고 주민들의 삶의 질을 높이는 데 최선을 다하겠다”고 말했다. -
'용지 5%' 공원 의무화 완화 추진…주택공급 확대 마중물 되나[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.08.18 17:47:17공원 등 녹지 확보 규제로 재건축 등 정비 사업의 사업성이 악화하고 3기 신도시의 주택 공급 물량 역시 부족하다는 지적이 제기되자 국토교통부가 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률(공원녹지법) 개정을 추진한다. 현재 공원녹지법은 정비사업의 경우 전체 용지의 5% 이상을 공원 등 녹지를 확보하도록 규정하는 등 공원 설치를 의무화하고 있다. 이에 따라 이 같은 녹지 조성 비율을 완화하거나 이미 인근에 공원 등 녹지가 있을 경우 이를 면제하는 방안 등이 거론되고 있다. 18일 국토교통부 관계자는 “다양한 지자체가 공원녹지법 개정에 대한 제안을 해와 이를 검토하고 있다”며 “법 개정이 반드시 필요한지 등을 검토한 후 법 개정을 추진할 것”이라고 설명했다. 2005년 시행된 현재의 공원녹지법은 정비사업이나 택지 개발 시 공원의 의무 확보를 강제하고 있다. 5만㎡ 이상 또는 1000가구 이상 대규모 정비사업의 경우 전체 용지의 5% 이상을 공원으로 확보하도록 규정한다. 도시의 쾌적한 환경을 조성하고 시민들의 건강, 휴양, 정서생활을 향상시키기 위해 도입됐지만, 최근에는 정비사업의 사업성을 낮추고 주택 공급을 위한 택지의 공급 물량을 낮추는 걸림돌로 지목돼왔다. 가장 대표적인 곳이 노원·도봉·강북(노도강)이다. 도봉구와 노원구 등 지자체는 지난해부터 서울시와 국토부에 관내 재건축 사업 추진 때 공원·녹지 의무 확보 완화가 필요하다고 건의한 것으로 알려졌다. 재건축 사업 추진 단지 내 또는 연접한 기존 공원·녹지를 정비하는 조건으로 공원·녹지 의무 확보 면적을 줄여 달라는 건의다. 도봉구 관계자는 “기존 공동주택 단지 내 또는 인근에 공원·녹지가 조성돼 있음에도 추가로 공원·녹지를 기부채납하는 것은 사업성을 더 낮추는 요인이 된다”며 “기존 공원·녹지를 의무확보 면적에 포함해야 한다”고 주장했다. 실제로 방학신동아1단지는 발바닥공원, 창동주공3단지는 은행나무어린이공원·반석어린이공원과 인접해있다. 노원구도 마찬가지다. 노원구에는 △상계보람(온수근린공원) △상계주공10단지(민들레어린이공원·반디어린이공원·상록수어린이공원) △상계주공6단지(염지어린이공원·소망어린이공원) 등 공원·녹지 인접 단지가 15곳에 이른다. 서준오 서울시의원은 “공원녹지법 개정을 서울시에 건의해 놓은 상황”이라며 “국회의장인 우원식 의원과 함께 법 개정을 추진하고 있다”고 설명했다. 정비사업뿐 아니라 택지 개발 사업 역시 공원 의무 규정에 의해 사업성이 악화되고 있다. 이에 한국토지주택공사(LH)는 국토부에 고양창릉 등 3기 신도시의 녹지 비율 완화를 건의한 것으로 알려졌다. 신종 코로나바이러스 정국에서 계획된 3기 신도시의 1인당 평균 공원·녹지 면적은 25.3㎡로 전국 평균(13.5㎡)의 1.9배, 서울 평균(8.8㎡)의 2.9배에 달한다. 3기 신도시의 도시 면적 대비 공원·녹지 비율은 30~35% 수준으로 도시의 3분의 1이 공원이 된다는 얘기다. 가뜩이나 주택 공급 부족이 심화된 상황에서 과도하게 설정된 녹지 비율은 3기 신도시의 사업성을 낮춘다는 지적을 받고 있다. 녹지 비율을 완화하면 주택 공급 물량이 늘어나 사업성은 높아지고 분양가는 낮아질 수 있어 주택 가격 안정 효과도 기대된다. 박합수 건국대 부동산대학원 교수는 “현재 약 200% 수준인 3기 신도시의 용적률을 상향하고 공원녹지, 자족 용지를 축소한 후 주택용지를 확대하면 부족한 공급 물량을 확대할 수 있다”고 분석했다. 공원 녹지법 개정에 대한 요구가 커지고 있는 가운데 서울시는 입체공원 제도를 도입하는 등 우회로를 열어주고 있다. 입체공원이란 건물 옥상 등 상부에 구축된 공원이다. 아파트 커뮤니티 시설을 짓고 그 위에 공원을 짓는 것도 공원을 확보한 것으로 허용하겠다는 게 서울시의 구상이다. 서울시는 “지역 내 녹지공원이 충분히 조성돼 있음에도 불구하고 법적 의무를 채우기 위해 추가로 공원을 조성하던 기존 방식은 주택부지 감소 등으로 이어지는 한계가 있어 기존 법 내에서 규제를 풀어주는 입체공원 제도를 도입했다”며 “법률 개정 등은 국토부와 협의를 거칠 것”이라고 강조했다.
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