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대출 규제 틈새 파고든 '아파텔'…아파트 대체재 각광 [집슐랭]

부동산 분양 2025.08.12 07:05:00

주택담보대출 총액 한도를 6억 원으로 제한하는 6·27 가계 부채 대책 시행 이후 비(非)주택으로 분류돼 대출 규제를 피한 수도권 지역 오피스텔은 아파트 대체재로서 주목받고 있다. 시장의 수요가 몰리며 주거에 적합한 대형(전용면적 85㎡ 초과) 오피스텔의 매매가격은 상승 흐름을 보였으나 이를 제외한 중·소형 면적 오피스텔 매매 가격은 규제 이후 모두 하락세를 나타냈다. 또 수도권 전체 아파트 시장에 규제가 적용된 상황에도 서울 아파트 매매가격 오름세가 이어지자 오피스텔 시장에서도 서울 쏠림 현상이 나타나고 있다. 지난달 서울 오피스텔의 평균 매매 및 전세가격은 6월 대비 모두 상승한 반면 경기·인천과 지방 5대 광역시 등의 오피스텔 매매 및 전세 가격은 일제히 하락하며 대조적인 흐름을 보였다. 규제 전 대비 서울 전체 오피스텔 거래량은 감소했지만 한강 벨트와 교육 환경이 양호한 ‘학군지’ 등에서 신고가 거래가 꾸준히 발생해 가격 상승을 이끈 것으로 풀이된다. 11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 마포구 도화동의 오피스텔 ‘마포트라팰리스’ 전용 76.81㎡는 지난달 17일 10억 5000만 원에 매매 계약이 이뤄지며 신고가를 기록했다. 직전 거래 대비 1억 1500만 원 오른 가격이다. 인근 A중개업소 대표는 “정부의 대출 규제 정책에도 마포구 아파트 가격이 좀처럼 꺾이지 않고 상승세를 이어가면서 실거주가 가능한 오피스텔을 중심으로 매매 가격이 올라가는 상황”이라며 “현금이 부족해 적은 대출로는 아파트 매수가 어려운 수요자들로부터 주로 문의가 많다”고 설명했다. 강남구 역삼동 ‘역삼 이스타빌’ 전용 97.14㎡도 지난달 15일 12억 5000만 원 신고가에 계약이 체결됐고, 삼성동의 ‘마젤란21아스테리움’ 전용 100.21㎡는 지난달 17일 13억 3500만 원에 거래되며 최고가를 새로 썼다. 그동안 오피스텔은 대지지분이 적고 관리비 부담이 큰데다가 같은 면적의 주택형 아파트보다 적은 실 면적 등으로 거래가 많지 않았다. 하지만 아파트 매매가격이 올해 상반기에 급등하면서 상대적으로 오피스텔 가격이 덜 오른데다 대출 규제를 받지 않아 실거주 수요자들 사이에서 ‘아파텔’로 불리는 대형 면적 오피스텔 매수세가 커진 것으로 분석된다. 실제로 KB국민은행의 7월 오피스텔 통계에 따르면 지난달 수도권 오피스텔 매매 평균가격은 2억 7011만 원으로, 전월(2억 7032만 원)대비 21만 원 낮아졌다. 하지만 대형 오피스텔 매매 평균가격은 8억 5037만 원으로, 전월(8억 4876만 원)보다 오히려 올랐다. 반면 중형은 3억 2393만 원에서 3억 2383만 원으로, 소형은 1억 9665만 원에서 1억 9663만 원으로 전월보다 평균 매매가격이 하락했다. 특히 서울 대형 오피스텔의 지난달 매매가격 상승률은 0.41%로 전체 평균 매매가격 상승률인 0.11% 대비 3배 넘게 높았다. 학령기 자녀를 둔 부모들 사이에서 “오피스텔이어도 일단 학군지에 입성하고 보자”는 분위기가 형성된 점도 서울 오피스텔 가격 상승에 영향을 주고 있다. 서울 서부권 대표 학군지인 양천구 목동의 오피스텔 ‘현대하이페리온’은 규제 당일 전용 83.23㎡가 15억 8000만 원에 매매계약이 이뤄지며 신고가를 기록했다. 이어 6월 30일에는 전용면적 102.36㎡가 21억 5000만 원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 목동 C중개업소 대표는 “방 2개 이상 오피스텔은 4인 가구가 충분히 거주할 수 있어 아파트로 가지 못하는 수요가 넘어오고 있다”며 “지난 2021년 집값 폭등기와 같은 흐름”이라고 짚었다. 지역별로 보면 오피스텔 시장에서도 서울로 수요가 집중되고 있는 상황이다. 수도권이 같은 규제로 묶였지만 경기·인천 오피스텔 평균 매매·전세가격은 하락하는 반면 서울은 모두 상승세를 보이며 대조적인 흐름을 나타냈다. KB국민은행에 따르면 지난달 인천 오피스텔 평균 매매가격은 1억 6366만 원으로, 전월(1억 6451만 원)대비 85만 원 하락했고, 경기 오피스텔 평균 매매가격은 2억 6402만 원으로 전월보다 50만 원 낮아졌다. 인천과 경기 오피스텔 전세가격도 지난달 각각 1억 3197만 원과 2억 967만 원으로 전월대비 하락했다. 이와 달리 지난달 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억 54만 원으로, 전월 3억 20만 원 대비 34만 원 오른 것으로 집계됐다. 전세가격도 2억 3387만 원으로, 전월(2억 3372만 원)보다 15만 원 올랐다. 비(非) 수도권인 5대 광역시는 대출 규제가 적용되지 않았음에도 지난달 오피스텔 평균 매매가가 1억 9883만 원을 기록했다. 전월 대비 52만 원 낮아지며 하락세를 면치 못한 것이다. 다만 오피스텔 전체 거래량은 규제 전보다 감소했다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 6·27 대책이 시행된 6월 28일부터 지난달 26일까지 4주간 서울 오피스텔 거래건수는 총 827건으로 집계됐다. 규제 전 5월 30일부터 6월 27일까지 거래된 1097건 대비 24.6%(270건) 감소한 수치다.