부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요소 중 하나는 교통이다. 새로운 길이 뚫리거나 지하철이 들어온다는 소식만으로도 부동산 가격은 들썩인다. 싸늘하게 식은 부동산 시장에 신분당선 개통이라는 호재가 다가왔다. 분당을 거쳐 서울 강남북을 연결하는 신분당선은 수도권 교통난 해소에 크게 기여할 것으로 기대를 모으고 있다. 신분당선 개통이 주변 부동산 시장에 미칠 영향을 조목조목 따져봤다.
글 강선원 한국부동산투자연구소 대표 landind@naver.com
현저하게 좋아지는 강남 접근성
10월 말이면 신분당선이 개통된다. 신분당선은 강남과 분당을 연결하는 복선전철로 강남역과 정자역 구간이 1단계로 운행된다. 총연장 18.5㎞인 이 구간에는 총 1조1,690억 원의 사업비가 투입되었다. 신분당선은 강남역~양재역~매헌역(양재 시민의 숲)~청계산입구역~판교역~정자역을 경유한다. 강남역에서 2호선, 양재역에서 3호선, 판교역에서 성남~여주 간 복선전철, 정자역에선 분당선과 환승된다. 이와 함께 2016년 완공을 목표로 하는 정자~광교신도시 구간이 지난 2월 착공해 공사가 진행 중이다. 2019년 용산~강남 구간도 2019년 착공을 위해 민간 우선협상대상자와 협의하고 있다. 현재 출퇴근 시간대 정자~강남 간 통근시간은 분당선의 경우 45분, 광역버스는 35~45분가량 걸린다. 신분당선이 개통되면 이 시간이 16분으로 단축된다. 기존 철로와 광역버스보다 30여 분 줄어드는 셈이다. 현재 강남역을 지하철로 16분대에 연결할 수 있는 곳은 2호선의 경우 동쪽으론 잠실역, 서쪽으론 서울대입구역 사이 10개 역사뿐이다. 다른 노선을 감안하더라도 강남구와 서초구, 송파구에서만 이 시간 내에 강남역 통근이 가능하다. 분당이 서초구나 송파구와 비슷한 강남역 접근성을 가지게 된다는 얘기다. 하지만 이들 지역의 부동산 가격은 큰 차이가 난다. 분당의 탁월한 주거여건과 서울 강남 접근성 개선이 합쳐져 부동산 가치가 크게 올라갈 수 있다는 의미다.
한 부동산정보제공업체에 따르면, 2009년 7월 개통된 서울 지하철 9호선 역사 주변지역은 개통 후 1년간 집값이 11.5% 급등했다. 접근성 개선, 특히 강남과의 접근성 개선이 부동산값을 상승시키는 호재로 작용할 수 있다는 방증이다. 다만 유럽middot; 미국발 위기로 촉발된 금융위기, 경기 침체 가능성, 물가 상승과 금리 인상 변수로 인해 수요자들이 부동산 매입에 적극적으로 나서지 않고 있어 매매가 상승으로 직접 나타나고 있지는 않은 상황이다.
전세가와 매매가의 방정식
부동산 경기 침체기 때 접근성 개선 효과는 매매시장보다는 전세시장에 더 많은 영향을 미친다. 출퇴근 대중교통 여건에 민감한 신혼부부나 젊은 층이 찾는 소형아파트를 중심으로 전세값이 크게 상승하고 있다. 올 9월까지 최근 1년간 서울에서 전셋값이 가장 많이 상승한 강남구의 경우 3.3㎡당 195만 원이 급등했다. 같은 기간 분당신도시 전셋값은 112만 원이 올랐고, 판교신도시도 148만 원이 상승했다. 같은 기간 서울의 전세값 평균도 106만 원이나 올랐다.
정자역과 인접한 정자동 파크뷰와 분당아이파크 소형아파트는 지난해 말 대비 전셋값이 4,000만~6,000만 원가량 상승했다. 서판교 운중동 산운마을도 면적별로 2,000만~6,000만 원가량 올랐다. 분당과 판교신도시 일대 소형아파트 전세값 상승세는 당분간 지하철 개통과 함께 지속될 것으로 전망된다.
약세를 면치 못하고 있는 매매값은 어떻게 될까? 장기적으론 접근성 개선 호재가 반영되어 가격이 상승할 것으로 예상된다. 지난 2년간 분당의 아파트값은 경기도 평균 1.2% 하락보다 큰 2.5% 하락을 보였다. 하지만 전세값은 28% 상승해 경기도 평균 26.8%보다 높은 상승률을 나타냈다. 이는 전세가 대비 매매가가 지속적으로 줄어들고 있다는 것을 의미한다. 강남 아파트 전세값이면 분당에선 매입할 수 있어 수요자들의 매매전환을 앞당기는 계기가 될 것으로 보인다.
판교테크노밸리도 매매값 상승에 영향을 미칠 것이다. 2015년 완공예정인 테크노밸리에는 300여 개 기업 약 8만 명의 인력이 근무하게 된다고 알려져 있다. 지난해부터 본격적으로 입주가 시작되어 9월 말 현재 126개 업체가 입주했다. 테크노밸리 입주가 완료되면 수요자 이동을 촉진해 판교는 물론 분당, 광교신도시 등에도 영향을 미칠 것으로 전망된다.
최우선 수혜지역은 양재2동middot; 판교 middot; 분당
신분당선 개통의 덕을 볼 최우선 수혜지역은 양재2동과 판교신도시, 분당정자동 일대다. 매헌역(양재 시민의 숲)이 들어서는 양재2동 일대는 개포주공 재건축, 서초 우면지구, 서초지구, 내곡지구가 주변에 개발되고 있고, 화물터미널 재개발인 파이시티 개발 등이 진행되고 있어 개발 압력이 높은 빌라 밀집 지역이다. 양재역과 거리가 먼 양재2동은 신분당선 매헌역 개통으로 역세권 단지로 탈바꿈한다. 현재 추진위원회 구성단계이기 때문에 아직 가시적인 개발계획이 수립되지는 않았지만, 장기적으론 개발가능성이 높은 지역으로 꼽을 수 있다. 지분 가격은 3.3㎡당 4,000만~5,000만 원 안팎이다. 이 지역은 지하철 개통에 따른 단기 상승보다는 개발에 따른 상승 이익을 노려야 하기 때문에 장기투자를 염두에 둬야 한다.
판교신도시에선 판교푸르지오그랑블이 가장 큰 수혜단지다. 지난 7월부터 입주가 시작된 판교신도시 내 신규 입주단지다. 판교역에서 도보로 2분 거리에 위치해 있다. 봇들마을과 아름마을은 판교역과 가깝고 테크노밸리와도 인접해 있다. 이와 함께 서판교와 인접한 분당 이매동과 동판교의 고급주거지도 각광받을 것이다.
정자역 인근에선 상록마을 우성, 주공 3, 4단지, 라이프, 한솔마을 주공, 한진 등이 수혜단지다. 특히 정자역, 미금역, 오리역 주변의 소형아파트 중 리모델링의 수혜를 입을 만한 단지를 선택하는 게 유리하다. 정자역 주변의 소형오피스텔도 임대수익을 노리는 수요자라면 관심 있게 지켜볼만하다. 테크노밸리 입주로 인한 수요자 이동으로 소형오피스텔이 강세를 띨 가능성이 높다. 테크노밸리 입주 효과는 분당 전역에 효과를 미칠 수 있기 때문에 기반시설이 잘 갖춰진 미금역과 오리역 주변까지 눈을 돌리는 것도 필요하다.
광교신도시도 장기적인 혜택
강남, 판교, 분당보다 저렴한 아파트나 신규 아파트를 공략하려면 수원 영덕이나 수지, 광교신도시를 주목할 필요가 있다. 신분당선 연장선인 정자~광교신도시 구간이 2016년 개통되면 이들 지역으로 수혜가 확대되기 때문이다. 부동산경기 침체로 건설사 신규 분양가가 기존아파트 가격보다 크게 높지 않은 상황이기 때문에 신규분양을 노리는 것도 좋을 것으로 보인다. 입주 후 2~3년이면 2단계 공사가 끝나 강남권 접근이 수월해진다. 호반건설은 10월과 11월에 광교신도시 A18블록과 C1블록에서 각각 1,330가구와 508가구를 분양한다. 울트라건설도 A31블록에 광교참누리 350가구를 분양할 예정이다.
용인 수지와 영통도 주목할 만하다. 특히 수지 지역은 강남~용인 간 고속도로와 더불어 신분당선이 개통되면 강남권 접근성이 획기적으로 개선된다. 성복동 신규분양 단지 또는 기존 미분양아파트를 눈여겨보는 게 좋다. 다만 성복동 일대 미분양 아파트는 고분양가로 인해 분양이 되지 않은 만큼 할인 폭이 큰 아파트를 선택해야 한다. 소유권이전에 문제가 발생할 여지도 있어 꼼꼼히 따져보고 매입해야 한다.
이와 함께 정자~광교 구간 중 논란이 되고 있는 제2 미금역 추가 설치를 주목할 필요가 있다. 미금역 설치가 확정되면 이 일대 청솔마을, 까치마을의 소형 아파트와 주변의 오피스텔, 상가 등도 수혜를 볼 것으로 예상된다. 신분당선 개통은 단기적으론 부동산 시장에 큰 영향을 미치지 못하겠지만, 장기적으론 큰 호재가 될 것이 틀림없다. 특히 판교신도시, 분당, 광교 등의 역세권 소형아파트가 최대 수혜 단지가 될 것이다. ‘부동산의 가격은 위치가 결정하고, 이것은 접근성에 의존한다’라는 부동산 명제처럼, 신분당선은 우리나라 부동산 1번지인 강남과의 접근성을 대폭 개선시켜 분명 부동산 시장에 긍정적 효과를 미칠 것이다. 미래를 보는 가치투자를 염두에 두고 신분당선 가는 길을 주목해 보자.
강선원 대표는 누구 ...
한국부동산투자연구소 강선원 대표는 현재 서울벤처정보대학원대학교에서 ‘국토 및 주택개발 최고경영자 과정’ 교수로 활약 중이다.
경매 전문 회사 지지옥션에서 토지분야 강의도 진행하고 있다.
강 대표는 건국대학교 부동산아카데미와 SH공사 직원 대상 토지개발과정에도 출강했다.
저서로는 ‘땅 투자자가 꼭 알아야 할 109 가지’가 있다.
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