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Q=은퇴를 앞둔 50대 직장인 입니다. 급하게 노후 준비를 해야하는데 은행 이자가 너무 낮아서 부동산으로 임대사업을 하는 것이 어떨까 생각 중입니다. 이번 4.1 부동산 대책에서 오피스텔도 양도세를 감면해주고 준공공임대주택 제도를 도입했다고 하는데 기존 임대주택 사업과 어떤 차이가 있나요. 임대사업 시 유의점도 궁금합니다.
A= 준공공임대주택 제도란 민간 임대사업자 보유 주택을 준공공임대주택으로 등록하고 의무임대기간 동안 제한된 임대료 인상률 등으로 임대하는 85㎡(이하 전용면적) 이하의 주택을 말합니다. 민간의 임대주택에 대해서도 세제상 인센티브와 의무를 함께 부여해 공공임대주택처럼 활용할 수 있게 한다는 취지에서 도입됐고 이르면 6월 중 시행될 예정입니다.
대상은 4월1일 이후 신규로 구입한 주택으로 등록 임대주택 수는 1채 이상이면 되고 의무임대기간은 10년, 최초 임대료는 주변 시세 이하, 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한합니다. 반면 사업자에게는 취득세 감면(60㎡ 이하 면제, 60㎡초과~85㎡ 25% 감면), 재산세 감면(40㎡ 이하 면제, 40㎡초과~60㎡ 50% 감면, 60㎡초과~85㎡ 25% 감면), 양도세 장기보유 특별공제율 60% 등의 혜택이 주어집니다.
따라서 기존 매입임대주택 보다는 절세 측면에서 준공공임대주택이 유리합니다. 다만 세제 혜택이 큰 만큼 의무임대기간이 10년으로 2배 길다는 점이 단점입니다. 최초 임대보증금을 시세보다 낮게 산정해야 하고 임대료 인상률이 연 5% 이내로 제한되는 점도 있기 때문에 실익을 잘 따져 볼 필요가 있겠습니다.
무엇보다 중요한 것은 임대사업에 대한 환경 분석입니다. 저금리 기조로 예금이자가 낮기 때문에 최근 몇 년 간 이를 대체할 수 있는 수익형 부동산이 각광을 받았습니다. 1~2인 가구를 겨냥한 오피스텔과 도시형생활주택의 공급이 급격하게 늘어 공급과잉이라는 우려의 목소리가 나오고 있습니다.
공급이 늘어나면 임대료 인하 경쟁 때문에 전반적인 임대시장의 수익률은 낮아질 수밖에 없습니다. 임대용 다가구 주택, 오피스텔 등은 모두 경쟁 상품이기 때문에 실제로 일부 공급이 많은 지역은 임대료가 하락했습니다.
따라서 어떤 상품이든 안전하게 임대사업을 하기 위해서는 공급 보다는 수요가 많아 공실위험이 적은 지역을 선별할 필요가 있습니다.
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