[시론] 전세시장 안정시키려면

전세는 우리나라에만 있는 독특한 주택금융의 운용형태이다. 임대인에게는 전세보증금에서 발생하는 수익이 임대료로 충당되고, 임차인에게는 계약기간 동안 보증금의 운용이익을 월세로 갈음하다가 만기에 보증금을 돌려받는 형태로 임대인ㆍ임차인 각자에게 전세계약은 월세에 비해 독특한 장단점이 있다.

외환위기 직후, 전문가들은 높은 수익률을 추구하는 자본시장의 특성상 전세가 사라지고 월세가 임대시장의 새로운 패러다임으로 자리잡을 것으로 예측했지만 전세시장은 건재했다. 그러나 미국의 서브프라임, 리먼 사태, 유럽의 재정위기 등 거시경제의 변화로 인해 전세는 점차 보증금부월세의 형태로 변화하고 있다.

과거에는 전세보증금의 운용처를 집주인이 찾았지만 지금은 저금리 지속으로 운용처를 찾기 어렵게 됐다. 또 주택가 상승 기대가 크지 않아 집주인이 임대수익에 초점을 맞추는 보증금부월세를 요구하면서 기존의 전세물량은 대폭 감소했다. 주택임대차시장에서 보증금부월세가 급증하는 현상은 자본의 특성상 임대차시장의 자연스러운 변화라고 볼 수 있다.

엄밀하게 구분하면 전세는 사금융으로 분류된다. 공공부문에서 관여하기에는 여러 가지 제한이 있다. 그러나 전세가격은 주거환경을 결정하는 중요한 요소이고 전세가격의 급격한 상승은 소득수준이 낮은 서민층에게는 고충을 강요하므로 정부의 고민이 커져가는 것 같다.

거시경제의 불확실성과 주택경기 침체로 인한 매매시장이 하락하면서 주택공급량이 대폭 하락했고 이러한 주택수급의 불균형으로 전세가격의 상승이 이미 예견됐지만 주택가격의 안정에 치우쳐 전세시장이 요구하는 유형의 주택 공급에는 소홀했다.

이제 전세난은 단순히 주거와 경제문제가 아니라 주민갈등, 주거형태 변화 등 사회적 문제로 확산되는 결과를 초래하고 있다. 전세시장이 2년 전부터 급등하는 상황에서도 정부는 애써 관여하지 않으려 했지만 전세시장이 직면한 사태의 심각함으로 더 이상 방관할 수 없는 수준에 이르렀다.

시장원리로 보면 전세주택의 공급이 증가하거나 수요가 감소하면 시장이 안정되겠지만 주택시장의 특성상 단기간에 수급의 조절은 불가능하다. 전세가의 변동 원인으로는 공급 부족, 입주물량 부족에 따른 수급불균형, 매매시장의 대기수요가 전세시장으로 이동, 인플레이션, 저금리, 왜곡된 부동산 정책 등을 꼽을 수 있다.

국토해양부에서는 도시형생활주택 공급 확대와 공공기관이 보유 중인 준공 후 미분양아파트의 전·월세로 전환하여 공급하는 등의 소형·임대 주택 공급 활성화, 국민주택기금 대출 규모 확대 및 조건 완화를 통한 전세자금 지원 확대, 정비사업의 동시다발적 진행억제를 통해 재개발·재건축의 이주 수요 분산, 다주택자의 임대소득에 대한 감세 등을 구체화했다.

정부의 이러한 개입은 다소 늦은 감이 있지만 환영할 만하다. 다만 도시형생활주택의 공급 확대가 임대주택의 재고를 늘린다는 측면에서는 의미가 있지만, 이는 소형주택으로 전세시장에서 수급이 부족한 중산층을 위한 전세 물량의 공급이 아니라는 점에서 그 의미가 퇴색되고 있다. 즉 소형주택만의 공급이 아닌 전세시장이 요구하는 적절한 규모와 유형의 주택재고확대에 초점을 맞춰야 한다.

공공기관이 보유 중인 주택을 통한 임대주택의 공급확대는 정책방향으로는 바람직하지만 정부의 임대주택공급에는 한계가 존재한다. 공급물량을 단기간에 증가시킬 수 없고, 임대주택공급에 투자되는 재원조달과 비용회수가 용이하지 않고, 관리 부담도 높다.

해답은 부동산시장에서 찾아야 한다. 전세시장은 신규주택공급 외에도 거시경제, 재고주택 시장상황 등에 영향을 받는다. 거시경제의 불확실성으로 주택시장이 침체됐고 매매수요가 전세로 전환됐다면 매매시장을 활성화해 전세 수요를 매매시장으로 유도하는 방안도 고려해야 한다. 부동산 거래의 활성화를 도모하는 것이 결과적으로 전세시장 안정화에 연결되기 때문이다.