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서울 송파구 잠실동에 사는 김모(42)씨는 최근 평택시내 원룸 투자를 고려했다. 무려 연 14%라는 높은 수익률에 끌려 실제 계약 직전까지 갔지만 "미군들은 원룸에 살지 않는다"는 전문가의 조언을 듣고 계획을 접었다. 김씨는 "미군기지 이전으로 수요가 많을 것이라는 얘기만 듣고 투자에 나서려 했는데 생각과 실제 상황은 많이 달랐다"고 말했다.
정부의 임대소득 과세 강화 방침 이후 '조세 무풍지대'로 각광 받고 있는 외국인 대상 임대사업 투자시 각별한 주의가 요구된다는 지적이 제기되고 있다. 10%대 고수익률, 임대수익보장제 등을 내세운 광고가 잇따르고 있지만 실제로는 저조한 수익률을 보이는 경우가 많다는 것이다.
24일 업계에 따르면 외국인을 상대로 10%대 이상의 높은 임대수익을 거둘 수 있는 곳은 극히 일부 지역에 한정돼 있는 것으로 알려졌다. 전통적으로 외국인 수요가 많은 서울 용산구 한남·이태원동, 성북구 성북동, 수도권 일부 지역 등으로 수요가 집중돼 있기 때문이라는 설명이다.
특히 가족단위 체류 외국인, 대기업·대사관 관련 전문인력일수록 선호하는 거주지역이 뚜렷한 만큼 시장 규모의 한계가 분명하다는 분석이다. 박승국 라이프테크 대표는 "최근 외국인 임대사업 광고를 보면 어느 지역에서든 고수익이 가능한 것처럼 과장하는 경우가 많다"며 "외국인 수요는 한정돼 있고 선호지역도 분명하기 때문에 임대수익률이 6%에 미치지 못하는 곳도 수두룩하다"고 말했다.
특히 주한미군 임대사업의 경우 분양 사업자가들이 제시하는 수익률과 실제 수익률은 큰 차이를 보일 수 있다는 지적이다. 일반적으로 분양 사업자들은 계급별로 차등 지급되는 렌털 보조금의 최대 한도치를 월세로 제시해 수익률을 계산하지만 실제 월세는 부동산 등기부등본상에 표시된 면적을 기준으로 지급되는 경우가 많은 실정이다.
평택시 팽성읍 T공인 관계자는 "이 지역 미군 월세는 보통 3.3㎡당 3만7,000원으로 미군 주택국이 지급한다"며 "렌털 보조금 최대 한도가 190만원인 장교라도 20평대 오피스텔에 거주하면 70~80만원 정도밖에 지급되지 않는다"고 전했다.
외국인 대상 임대사업의 장점으로 부각되는 '선월세(1년치 월세를 한꺼번에 받는 방식)'에 대한 막연한 환상 역시 주의해야 할 부분이다. 임대료를 한꺼번에 받을 수 있는 장점이 있지만 반대로 장기 공실이 발생할 가능성도 높기 때문이다. 단기 체류 외국인의 경우 임대차 계약 때 "한 달 이내에만 통보하면 언제든 방을 뺄 수 있다"는 특약사항을 넣는 일이 많아 객실 가동률이 기대에 못 미치는 사례도 빈번한 것으로 전해졌다.
한남동 H공인 관계자는 "단순히 월세만 놓고 봤을 때 내국인 월세보다 수익률이 높은 것은 사실이지만 임차기간이 짧아 공실 위험 부담도 큰 것이 외국인 임대"라고 설명했다.
상당한 수준의 외국어 사용능력이 필요한 점도 인지해야 한다. 우리나라와 달리 외국인들은 보증금을 각종 하자 및 보수, 공과금 정리 등과 관련된 예치금으로 생각하기 때문에 민원 제기가 훨씬 다양하고 까다롭다.
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