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수익형 부동산을 주제로 한 강의에서 만난 한 고객으로부터 질문을 받았다. "지인이 퇴직금으로 제주도에 호텔을 분양받았습니다. 객실을 분양받은 줄 알았지만 지분등기라서 아니라고 합니다. 사기분양 같은데 신고를 어디에 하면 됩니까?"
소비자상담센터에 수익형 부동산 허위과장 광고 사업장을 신고하면 된다. 지난해 공정거래위원회는 오피스텔·상가·호텔을 분양하면서 뻥튀기 수익률과 임대수익 보장 등 허위과장 광고를 한 분양사업자 21곳을 적발해 시정조치를 취했다.
하지만 소비자가 실질적으로 피해보상을 받을 수 있는 구체적인 방안은 아직 없다. 허위과장 광고에 따른 계약해지 요구를 분양사업자가 받아주지 않을 경우 소비자는 분양사업자에 별도로 내용증명서를 보내거나 분양대금반환 소송을 진행해야 한다. 쉽지 않은 싸움이다. 분양계약서에 광고 내용이 명시되지 않았다면 계약자는 계약 해지를 주장하기 어렵다.
공정위의 시정조치가 광고문구 금지와 단순경고 조치 정도에만 그쳐 분양사업자들의 허위과장 분양광고는 여전하다. 수익형 부동산의 허위과장 광고 유형은 △높은 임대수익률 제시 △확정수익보장제도 △지분등기 △허위 공실률과 객실 이용률 등을 꼽을 수 있다. 은행 정기예금보다 높은 수익률 계산 방식은 대출금과 세금·이자 등의 비용을 제외한 금액으로 산정한 수익률이기 때문에 실질적인 임대수익률은 이보다 떨어진다. 공실까지 고려하면 더 내려간다. 호텔 분양의 경우 지분등기 분양은 절대적으로 피하는 것이 상책이다. 구분등기처럼 특정 호실을 계약하는 것이 아니라 호텔 지분의 일정 부분에 재산권을 행사할 수 있는 권리다. 되팔 때 매수자를 찾기 어렵게 된다. 대출 비중을 높여 투자한 경우 금리가 오르면 투자자의 부담은 높아진다. '수익형 부동산 푸어'가 양산될 수 있다.
정부는 수익형 부동산의 허위과장 광고에 대해 추가로 보완대책을 준비한다고 하지만 뾰족한 대책이 나올지 의문이다. 결국에는 수익형 부동산의 무분별한 투자 피해를 겪지 않으려면 허위 분양광고에 휘둘리지 않고 똑똑하게 분양계약서를 따져보고 접근해야 한다.
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