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1977년 3월15일 서울 여의도 목화아파트 분양 공개추첨 현장. 평당 분양가가 40만원 안팎이었던 시절에 200억원의 돈이 몰렸고 45대1의 경쟁률이 기록됐다. 본격적인 '아파트 투기'가 시작됐던 것. 이어 4월 분양한 화곡 주공아파트 경쟁률은 178대1이었다.
이런 경쟁률은 당시 별도의 청약조건이 없었기 때문에 가능했다. 투기꾼들이 수억원씩 동원해 수십가구를 신청하는 일도 적지 않았다.
결국 건설부는 1977년 8월 '국민주택우선공급에 관한 규칙'을 신설, 공공 부문 주택의 청약자격을 '국민주택청약부금' 가입자로 한정한다. 주택청약제도는 그렇게 시작됐다.
이듬해 5월 청약제도는 민영주택으로 확대됐고 이어 9월에는 민영아파트 청약예금 가입자 중 6회 이상 떨어진 장기낙첨자에게 우선당첨권을 주는'0순위' 제도가 도입된다.
잠시 수그러들었던 부동산 투기 열풍은 1982년 정부의 경기부양 조치로 되살아났지만 청약제도는 투기를 막지 못했다. 청약통장거래를 통한 불법전매라는 신종 수법이 등장했던 것. 1982년 11월 분양된 개포 우성아파트 분양에 당첨된 0순위 청약통장은 5배가량 뛴 4,500만원에 거래되기도 했다.
1983년 정부는 청약제도를 대폭 강화한다. 0순위제가 폐지됐고 민영주택 청약 시 매입채권 규모를 써넣는 채권입찰제가 처음 도입됐다. 이듬해 청약통장 전매가 금지되고 국세청은 전매자에 대한 추적조사를 강화한다.
1990년을 전후해 청약통장을 오랫동안 보유한 무주택자들의 불만이 커지자 청약제도는 또 강화된다. 민영아파트의 당첨권 전매가 금지됐으며 민영아파트 공급물량 일부가 무주택 서민에게 우선 배정됐다.
하지만 IMF 외환위기가 청약제도를 통째로 뒤집어놓는다. 심각한 불경기 상황에서 건설교통부는 주택경기 활성화를 내세우며 1998년부터 2000년까지 분양권, 주택전매 제한 폐지 등을 포함해 다수의 규제를 완화한다. 민영아파트 청약자격이 20세 이상으로 확대된 것도 이때였다.
규제가 완화되자 다시 투기가 들끓으며 '떴다방'이 기승을 부렸다. 정부는 IMF를 전후해 완화한 규제를 2002년부터 다시 되살려놓는다. 2002년 4월 투지과열지구가 재도입되고 9월 전매제한제도가 부활한다.
2004년부터 청약제도는 무주택 세대주 우선으로 바뀌기 시작했다. 정부는 투기과열지구 내 민간아파트 가운데 장기무주택 세대주 우선 공급량을 75%(85㎡ 이하)까지 끌어올린다. 이는 2005년 공공택지 내 민간건설 공급분으로 확대된다.
결국 2007년 청약제도는 기존의 추첨제 대신 청약가점제라는 새로운 방식으로 전환한다. 어떻게 하면 무주택자에게 분양 우선권이 돌아갈 수 있을까 하는 고민 끝에 나온 제도였던 만큼 주택 소유자의 청약 당첨률은 극히 낮아졌다.
보금자리주택 공급과 함께 2009년에는 근로자 생애최초 주택청약제도가 신설됐다. 이는 신혼부부 등 사회 초년생들에게 보금자리주택을 공급하기 위한 장치로 활용됐다. 아울러 같은 해 6월 '만능청약통장'으로 불리는 주택청약종합저축이 출시됐다. 기존의 청약저축ㆍ부금ㆍ예금을 통합한 이 상품은 대상 주택에 구분이 없어 인기를 끌며 폭발적인 인기를 끌었다. 하지만 주택청약종합저축은 물론 기존 청약통장 3종 모두 주택경기 침체와 공급부족이 겹치면서 무용지물이라는 냉담한 평가를 받고 있다.
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