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Q= 1가구 2주택자입니다. 이 중 주택 한채를 매도하려고 하는데 양도소득세 과세 대상입니다. 주택을 보유하는 기간 동안 노후 주택을 수리하기 위해 비용을 많이 지출했는데 이러한 금액을 양도세 산출시 비용으로 인정받을 수 있을까요.
A= 주택의 수선비용은 양도세 산출 시 무조건 필요경비로 인정받을 수 있는 것이 아닙니다. 세법상 필요경비로 인정받으려면 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비인 자본적 지출에 해당되어야 합니다. 단순한 수선비인 수익적 지출에 해당되면 양도세 산정 시 필요경비로 인정받을 수 없습니다. 따라서 지출한 주택수선비용이 양도세 산출 시 비용으로 인정받을 수 있는 자본적 지출에 해당되는지를 제일 먼저 점검해 봐야 합니다.
주택 수선 시 받은 견적서에 기재된 공사내역을 통해 자본적 지출에 해당하는 것과 단순한 수선비에 해당하는 것을 구분하시면 됩니다.
보통 발코니 섀시 설치비용이나 발코니 확장공사 및 방 확장공사와 관련된 비용은 자본적지출로 인정되는 대표적인 항목입니다. 하지만, 전기공사, 화장실 공사, 도배, 마루 공사, 도장, 바닥 공사, 위생기 및 타일공사, 보일러 바닥 및 배관과 바닥미장, 내부도색, 온돌마루판 등 내부공사 및 씽크대, 붙박이장, 책장, 창고문 등 주방가구 교체 등은 흔히 발생하는 수선비용임에도 불구하고 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출액으로 보기는 어렵다는게 조세심 판례입니다.
또한 견적서상 자본적지출로 인정된다 하더라도 최종적인 비용으로 인정받기 위해서는 반드시 지출된 사실을 증명할 객관적인 증빙서류가 있어야 합니다. 즉, 세금계산서나 간이영수증 등의 서류가 있어야 하고 그 대가로 돈이 지출된 사실을 확인할 수 있는 송금영수증이나 계좌이체 내역 등을 제출해야 하는 것입니다.
주택수선 공사를 하는 경우에는 반드시 견적서와 영수증 및 송금내역을 확인할 수 있는 서류들을 같이 갖춰 놓는 습관을 들이는 것이 바람직합니다.
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